TJRN - 0845127-35.2017.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0845127-35.2017.8.20.5001 Polo ativo BANCO BRADESCO S/A e outros Advogado(s): WILSON SALES BELCHIOR Polo passivo FRANCISCO JAIME DE SOUZA JUNIOR Advogado(s): LEONARDO OLIVEIRA DANTAS, RYNA VERONICA DIAS GOIS EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

HIPOTECA.

SÚMULA 308/STJ.

EFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CREDOR HIPOTECÁRIO E CONSTRUTORA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

PROPORCIONALIDADE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

Caso em exame 1.

Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos Ação de Obrigação de Fazer c/c Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Urgência.

A sentença declarou a ineficácia da hipoteca sobre o imóvel adquirido pelo autor e determinou a regularização da documentação para o registro do bem.

Em contrapartida, o pedido de ressarcimento de honorários advocatícios foi rejeitado, com a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

II.

Questão em discussão 2.

A questão em discussão consiste em (i) saber se o Banco Bradesco é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, tendo em vista a alegada ilegitimidade passiva e a responsabilidade do banco na regularização da hipoteca; e (ii) se os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa são desproporcionais, dada a alegada simplicidade da demanda e a ausência de vantagem econômica direta.

III.

Razões de decidir 3.

Em relação à ilegitimidade passiva, o banco apelante, como credor hipotecário, possui responsabilidade na regularização da baixa do gravame, especialmente quando o adquirente do imóvel demonstra a quitação integral do preço.

A responsabilidade solidária do banco decorre de sua posição de beneficiário da garantia real, que não adotou as medidas necessárias para a desconstituição da hipoteca após o pagamento do débito ver formatação. 4.

Quanto aos honorários advocatícios, o valor fixado em 10% sobre o valor atualizado da causa está de acordo com a complexidade da demanda e o trabalho realizado pelo advogado da parte autora, sendo proporcional à natureza do litígio.

IV.

Dispositivo e tese 5.

Diante do exposto, o recurso é conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença nos seus termos.

Tese de julgamento: "1.

A legitimidade passiva do banco é reconhecida, considerando sua posição como credor hipotecário e sua responsabilidade na regularização do gravame. 2.

Os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa são proporcionais à complexidade da demanda." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.476 e 1.477; CPC, arts. 85, §2º e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ: Súmula 308 e AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022.

TJRN: Apelação Cível, 0852808-46.2023.8.20.5001, Relatora Des.

Berenice Capuxú de Araújo Roque, Segunda Câmara Cível, julgado em 25/04/2025, publicado em 28/04/2025 e Apelação Cível, 0916749-04.2022.8.20.5001, Relatora Desª.

Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, julgado em 06/02/2024, publicado em 07/02/2024.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO Apelação Cível interposta pelo Bradesco S.A. (Id. 29863905) contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN (Id. 29863900) que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Urgência n° 0845127-35.2017.8.20.5001, movida por Francisco Jaime de Souza Júnior, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos: “(...) No caso em tela, a promovente demonstrou o cumprimento de todas as suas obrigações contratuais, inclusive juntando aos autos os comprovantes de pagamento (Id 12521491 - Págs. 1 e 2), assim como a construtora reconheceu em sua contestação que os valores foram pagos.

Com isso, a autora se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, inciso I, do CPC).

Portanto, é o caso de se julgar procedente a pretensão autoral para declarar a ineficácia definitiva da hipoteca, determinando, ainda, que as rés procedam com a regularização da documentação necessária de escrituração e registro do imóvel.

Quanto ao pleito atinente ao ressarcimento de R$ 3.000,00 (três mil reais) pelos honorários advocatícios, nos termos da cláusula vinte e quatro do contrato, verifica-se não merecer prosperar, tendo em vista a referida obrigação estar prevista em contrato, no entanto, não restou comprovada nos autos.

D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L Face ao exposto, com esteio no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na exordial, de modo que declaro a ineficácia definitiva da hipoteca objeto da demanda.

Com efeito, determino que as rés procedam com a regularização da documentação necessária de escrituração e registro do imóvel.

Ratifico a tutela antecipada concedida nos autos.

Condeno as demandadas, vencidas em maior parte, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, devidos à parte contrária, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. (...)” Em suas razões (Id. 29863905), aduz que a sentença deve ser reformada por reconhecer a invalidade da hipoteca regularmente constituída em seu favor, sem sua participação no processo contratual celebrado entre o autor e a Construtora Lupe Ltda.

Sustenta, inicialmente, a indivisibilidade da hipoteca, conforme o art. 1.476 do Código Civil, alegando que o gravame é oponível a terceiros e que o autor adquiriu o imóvel ciente da sua existência, não podendo, portanto, alegar surpresa ou desconhecimento.

Argumenta, ainda, sua ilegitimidade passiva, uma vez que não firmou contrato com o autor e apenas recebeu o imóvel em garantia, agindo como terceiro de boa-fé.

No tocante aos honorários advocatícios, considera desproporcional a fixação em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 25.426,26), defendendo a aplicação equitativa prevista no art. 85, § 8º, do CPC/2015, diante da baixa complexidade da demanda e da ausência de vantagem econômica direta.

Ao final, requer a reforma integral da sentença, com o restabelecimento da validade da hipoteca, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e a redução dos honorários advocatícios para percentual mais condizente, sugerindo 1% do valor da causa.

Requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de evitar dano irreparável com eventual execução imediata da sentença.

Preparo efetivado (Id. 29863906 e 29863907).

Nas contrarrazões (Id. 29863911) o autor e a massa falida da Construtora Lupe (Id. 29863912) refutam os argumentos recursais e pugnam pelo desprovimento do recurso.

Ausentes as hipóteses que ensejam a intervenção do Ministério Público, nos termos do art. 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO - PRELIMINAR DE ILEGITMIDADE PASSIVA DO BANCO BRADESCO No que tange à alegada ilegitimidade passiva do Banco Bradesco, o argumento não merece acolhimento.

O credor hipotecário, ainda que não faça parte diretamente da relação de compra e venda, tem o dever de cooperar para a regularização da baixa do gravame, especialmente quando o adquirente comprova a quitação integral do imóvel.

A responsabilidade solidária decorre do fato de que, ao se beneficiar da garantia real, o Banco não tomou as providências necessárias para desconstituí-la após a quitação do débito, o que impediu a regularização do bem.

Assim, a legitimidade passiva do apelante está intimamente vinculada à sua posição na relação contratual e à necessidade de sua colaboração para assegurar a segurança jurídica do registro imobiliário, em conformidade com os princípios que regem as relações de consumo e a proteção ao adquirente de boa-fé.

Nesta senda, cito o precedente de minha Relatoria em caso similar: “EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO ORDINÁRIA.

SENTENÇA PROCEDENTE.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO SUSCITADA DE OFÍCIO.

ACOLHIMENTO.

PREFACIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E PREJUDICIAL DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA ARGUIDAS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

SÚMULA 308/STJ.

IMPOSSIBILIDADE DE RESTRIÇÃO DE DIREITO DO ADQUIRENTE.

RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

APELO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.I.

CASO EM EXAME1.Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou procedente ação ordinária, determinando o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido pelos autores, além da condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

A controvérsia consiste em analisar: (i) a legitimidade passiva do banco apelante; (ii) a adequação do valor atribuído à causa; (iii) a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

O recurso adesivo interposto pelos demandantes não merece conhecimento, pois inexiste interesse recursal, uma vez que a sentença determinou o rateio dos ônus sucumbenciais entre os réus, conforme pleiteado. 4.

O banco apelante é parte legítima para figurar no polo passivo, pois a hipoteca foi constituída em seu favor, impossibilitando a escrituração do imóvel mesmo após a quitação integral do preço pelos adquirentes. 5.

A jurisprudência do STJ reconhece que, nos casos em que a hipoteca foi firmada entre a construtora e o agente financeiro, esta não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308/STJ. 6.

O valor da causa deve corresponder ao ato jurídico controvertido, que no caso é a baixa do gravame hipotecário, e não ao valor total do imóvel, razão pela qual a insurgência do apelante deve ser acolhida nesse ponto. 7.

Considerando o não conhecimento do recurso adesivo interposto pelos autores, os honorários sucumbenciais são majorados em 2% (dois por cento), nos termos do Tema 1059 do STJ.IV.

DISPOSITIVO E TESE8.

Recurso adesivo não conhecido.

Apelação conhecida e parcialmente provida apenas para determinar a retificação do valor da causa, correspondente à baixa do gravame hipotecário.Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 292, II, 373, II, 487, I e 1.026, § 2º.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 805.818/RS, Rel.

Min.

Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJ 26.04.2010; STJ, AgInt no AREsp 2.324.749/SC, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024; TJRN, Apelação Cível 0916749-04.2022.8.20.5001, Relª.

Desª.

Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, julgado em 06/02/2024; Apelação Cível, 0802673-30.2023.8.20.5001, Des.

Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, Julgado em 24/01/2025, publicado em 27/01/2025. (APELAÇÃO CÍVEL, 0852808-46.2023.8.20.5001, Des.

BERENICE CAPUXU DE ARAUJO ROQUE, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 25/04/2025, PUBLICADO em 28/04/2025)” Assim, rejeito o intento. - MÉRITO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

O cerne da lide consiste em analisar a validade e a eficácia da hipoteca registrada sobre o imóvel adquirido pelo autor (Id. 29862300), diante da ausência de sua participação na constituição do gravame, e responsabilidade do Banco Bradesco S.A., que atuou como credor hipotecário.

Também se examina a adequação dos honorários advocatícios fixados na sentença, à luz dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade previstos no art. 85 do Código de Processo Civil.

O deslinde da controvérsia exige a aplicação de fundamentos legais claros e consolidados na jurisprudência pátria.

Inicialmente, incidem na hipótese os princípios protetivos consagrados no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990, art. 7º, parágrafo único, e art. 14), os quais vedam práticas abusivas e impõem a responsabilidade solidária entre os diversos agentes da cadeia de consumo — inclusive instituições financeiras — quando se trata da efetivação de direitos do consumidor.

Tais dispositivos asseguram que o adquirente de imóvel, parte vulnerável na relação, não seja onerado por obrigações que não assumiu diretamente, como ocorre com a hipoteca instituída unilateralmente pela construtora (Id. 29862305).

A proteção conferida ao consumidor está fundamentada na boa-fé objetiva, na transparência contratual e no dever de cooperação entre os fornecedores, que não podem se esquivar de sua responsabilidade com base em formalismos que prejudiquem o adquirente de boa-fé.

Sobre o caso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308/STJ).

Trata-se de orientação de natureza marcadamente consumerista, destinada a proteger o comprador de imóvel de ônus reais que não derivam de sua relação contratual direta, assegurando-lhe transparência, segurança jurídica e o pleno exercício do direito à propriedade.

No caso em exame, restou comprovada a quitação integral do preço ajustado entre o autor e a Construtora Lupe Ltda., conforme demonstram os comprovantes de pagamento acostados aos autos (Id. 29862301 e 29863838).

Ainda que a hipoteca tenha sido regularmente constituída entre a construtora e o Banco Bradesco, tal garantia não pode prevalecer como entrave à regularização do bem em nome do adquirente, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva — basilar nas relações de consumo e no direito contratual contemporâneo.

Sustentar a indivisibilidade da hipoteca (art. 1.476 do Código Civil) ou sua oponibilidade erga omnes é ignorar o comando normativo da Súmula 308/STJ, que expressamente limita os efeitos do gravame às partes contratantes.

O autor, na condição de terceiro adquirente de boa-fé, não pode ser responsabilizado por um encargo que jamais assumiu, oriundo de relação jurídica estranha à sua esfera patrimonial.

Nessas hipóteses, deve prevalecer o ordenamento consumerista, que, à luz dos arts. 4º, 51 e 54 do Código de Defesa do Consumidor, estabelece a primazia da boa-fé, veda cláusulas abusivas e tutela a vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo.

A hipoteca, portanto, não subsiste em face do adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação, razão pela qual se impõe a confirmação da sentença quanto à sua ineficácia perante o autor.

Portanto, sem razão o apelante.

Com esse entendimento, cito precedentes do STJ e desta Corte de Justiça: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA.

VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS 282 E 356/STF.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

SÚMULA 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.

Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3.

A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019). 4.

A modificação do entendimento firmado acerca da boa-fé do adquirente demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022.)” “EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA.

QUITAÇÃO DOS VALORES REFERENTES À UNIDADE HABITACIONAL PELOS ADQUIRENTES.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

EVENTUAIS INSATISFAÇÕES ENTRE A INCORPORADORA E O BANCO FINANCIADOR QUE DEVEM SER PATROCINADAS EM CAUSA PRÓPRIA.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERIR MENCIONADAS RESPONSABILIDADES AO CONSUMIDOR PREJUDICADO.

PEDIDO DE ARBITRAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR EQUIDADE.

INVIABILIDADE.

MATÉRIA DECIDIDA PELO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 1076).

AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA OU ARGUMENTOS CAPAZES DE PROMOVER QUALQUER MODIFICAÇÃO NA FUNDAMENTAÇÃO EMPREGADA NA SENTENÇA RECORRIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0916749-04.2022.8.20.5001, Desª.

Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 06/02/2024, PUBLICADO em 07/02/2024)” No que concerne aos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa (R$ 25.426,26), não há desproporcionalidade a corrigir.

O percentual mínimo previsto no art. 85, § 2º, do CPC/2015 foi aplicado com equilíbrio, considerando a complexidade da demanda (envolvendo direito real de garantia e relações consumeristas) e o trabalho desenvolvido pelo advogado da parte autora.

Por todo o exposto, nego provimento ao apelo.

Em razão do insucesso recursal, majoro a verba honorária de sucumbência para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil. É como voto.

Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Relatora Natal/RN, 2 de Junho de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0845127-35.2017.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 02-06-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 20 de maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 7ª Vara Cível da Comarca de Natal Processo: 0845127-35.2017.8.20.5001 AUTOR: FRANCISCO JAIME DE SOUZA JUNIOR REU: CONSTRUTORA LUPE LTDA, BANCO BRADESCO S/A.

Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA I – RELATÓRIO Francisco Jaime de Souza Junior ajuizou a presente ação de obrigação de fazer em desfavor de Construtora Lupe LTDA e Banco Bradesco S/A alegando, em suma, que: a) adquiriu o imóvel descrito na exordial da Construtora ré em 11 de maio de 2015, pelo montante de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), valor este pago em 02 parcelas, sendo a primeira de R$ 100.000,00 (cento mil reais), no ato da assinatura do contrato de compra e venda, e a segunda no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) a ser pago após a expedição do habite-se; b) apesar de ter adquirido a unidade e de ter ocorrido a entrega do condomínio em fevereiro de 2015, até agora a construtora não forneceu os detalhes sobre como deve realizar o depósito da segunda parcela e as demandadas não procederam com a baixa da hipoteca perante o Banco Bradesco S/A, impedindo a regularização do imóvel por parte do autor; Ancorado em tais fatos e nos fundamentos jurídicos esposados na exordial, requer a concessão de antecipação dos efeitos da tutela, no sentido de determinar o cancelamento da hipoteca do imóvel descrito na exordial, bem como determinar que a construtora forneça o valor e conta para depósito da segunda parcela.

Ao final, postula a confirmação da tutela antecipada requerida, para que seja declarada a ineficácia definitiva da hipoteca objeto da demanda, bem como determinado que a construtora rés proceda com a regularização da documentação necessária de escrituração e registro do imóvel e efetue o ressarcimento de R$ 3.000,00 (três mil reais) pelos honorários advocatícios, nos termos da cláusula vinte e quatro do contrato.

A tutela antecipada pleiteada restou deferida em parte, para determinar à Construtora que informe o valor e conta para depósito do valor, bem como forneça a documentação necessária para o financiamento imobiliário (Id 12757754).

Foi realizada audiência de conciliação, ausente a Construtora Lupe Ltda, mas não houve a composição de acordo (Id 21792586).

Citado, o banco réu apresentou contestação em Id 22991043.

Em tal peça, alega sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, alegando não ter feito nada ou contribuído para o infortúnio narrado nos autos.

No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos autorais, aduzindo ter cumprido o estipulado contratualmente entre as partes (réus), não tendo influído, em momento algum, no negócio jurídico firmado entre a parte Autora e o Corréu.

Defende, assim, a impossibilidade de baixa da hipoteca e a ausência de ato ilícito cometido pelo contestante.

Réplica acostada no Id 23674528.

O autor informou que encontrou o comprovante de transferência dos R$ 70.000,00 (setenta mil reais) em 11/01/2016, demonstrando a quitação da segunda parcela do apartamento (Id 30438876).

Citada, a Construtora ré apresentou contestação em Id. 120655257.

Em tal peça, requerem, inicialmente, o benefício da gratuidade de justiça.

Alegam preliminar de ausência de interesse processual, pois o imóvel foi quitado antes do ajuizamento da ação, não havendo prova de pretensão resistida, assim como teve de ajuizar ação para desconstituir a hipoteca do imóvel.

No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos contidos na exordial0.

Sobreveio réplica à contestação em Id 124770586.

As partes informaram não possuírem outras provas a produzir (Ids 133921667, 133951215 e 138005427). É o relatório.

Passo a decidir.

II – FUNDAMENTAÇÃO A lide em apreço comporta julgamento antecipado de mérito, por força do disposto no art. 355, inciso I, do CPC, tendo em vista não haver necessidade de produção de outras provas.

Indefiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré construtora, mormente considerando que não demonstrou como os documentos acostados evidenciam a sua miserabilidade econômica das empresa.

Noutro pórtico, a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas rés, confunde-se com a própria parte meritória da presente demanda, motivo pelo qual deixou para analisá-la em momento oportuno.

Indefiro a preliminar de falta de interesse de agir, pois o autor demonstrou que, apesar de ter quitado o imóvel, não conseguiu escritura-lo em função de hipoteca assumida pelas partes demandadas, consubstanciando o direito de ação em face destas.

Assim, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo e atendidas as condições da ação, não havendo outras questões preliminares a analisar, passa-se ao exame do mérito.

Cingem-se os autos de ação obrigacional de fazer c/c declaratória de ineficácia de hipoteca, na qual a parte autora alega a ausência de outorga para lavratura da escritura pública definitiva de imóvel adquirido através de contrato de promessa de compra e venda (Id 12521455).

Pois bem, é cediço que a hipoteca estabelecida pela construtora a favor da instituição financeira, independentemente de ser anterior ou posterior à celebração do negócio jurídico de compra e venda, é ineficaz em relação ao adquirente do imóvel, de acordo com o enunciado da Súmula nº 308 do STJ, veja-se: Súmula 308 “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” A propósito, sobre o assunto, eis o seguinte julgado do Egrégio Tribunal de Justiça do RN: EMENTA: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICIÊNCIA DE HIPOTECA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO BANCO DO BRASIL S.A.

PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL SUSCITADA PELO APELANTE.

CONTEÚDO DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA A RESOLUÇÃO MERITÓRIA.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

QUITAÇÃO INTEGRAL DO BEM.

PERMANÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO, EM RAZÃO DE FINANCIAMENTO ADQUIRIDO PELA CONSTRUTORA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

ABUSIVIDADE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.

CANCELAMENTO DO GRAVAME.

MEDIDA QUE SE MOSTRA NECESSÁRIA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

PRECEDENTES.

APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA MD RN RODOLFO HELINSKI CONSTRUÇÕES LTDA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

QUITAÇÃO INTEGRAL DO BEM.

PERMANÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO, EM RAZÃO DE FINANCIAMENTO ADQUIRIDO PELA CONSTRUTORA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

ABUSIVIDADE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.

CANCELAMENTO DO GRAVAME.

MEDIDA QUE SE MOSTRA NECESSÁRIA.

INVERSÃO DA CLÁUSULA DE MULTA MORATÓRIA EM PROL DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE RECURSO.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO.

PRECEDENTES. (TJ-RN - AC: 08302831220198205001, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 29/04/2021, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 30/04/2021) Noutro giro, é certo também haver responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira no tocante à obrigação de cancelamento da hipoteca nas hipóteses em que há quitação integral das obrigações contratuais por parte do adquirente do imóvel.

Esse é o entendimento da jurisprudência pátria: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

HIPOTECA.

BAIXA DE GRAVAME.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

CONSTRUTORA.

CREDOR HIPOTECÁRIO.

AGENTE FINANCEIRO.

BANCO DO BRASIL S/A.

LEGITIMIDADE PASSIVA. 1.

Compete, solidariamente, ao credor hipotecário e à construtora, o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca nas hipóteses em que há quitação integral das obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da parte adquirente do imóvel. 2.

Se a responsabilidade pela adoção das diligências para baixa do gravame estiver a cargo do agente financeiro, deve o credor hipotecário figurar no polo passivo da lide, sob pena de inviabilizar ou dificultar a outorga definitiva da escritura do imóvel integralmente quitado pelos adquirentes. 3.

Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 07087487620218070000 DF 0708748-76.2021.8.07.0000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 30/06/2021, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/07/2021 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) - grifo nosso.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.

BAIXA NA HIPOTECA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

ATO ILÍCITO DEMONSTRADO.

QUITAÇÃO INTEGRAL DO VALOR DOS BENS.

ATRASO NO CANCELAMENTO DA HIPOTECA.

REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA.

QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

I - Há responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira, porque as duas tinham as atribuições para o cancelamento da hipoteca.

E, se ambas atrasaram em suas obrigações, devem responder, conjuntamente, pelo ressarcimento dos danos causados ao consumidor/adquirente do imóvel. (...) APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS.

SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 03168798020168090051, Relator: MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 08/07/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/07/2019) – grifo nosso.

No caso em tela, a promovente demonstrou o cumprimento de todas as suas obrigações contratuais, inclusive juntando aos autos os comprovantes de pagamento (Id 12521491 - Págs. 1 e 2), assim como a construtora reconheceu em sua contestação que os valores foram pagos.

Com isso, a autora se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, inciso I, do CPC).

Portanto, é o caso de se julgar procedente a pretensão autoral para declarar a ineficácia definitiva da hipoteca, determinando, ainda, que as rés procedam com a regularização da documentação necessária de escrituração e registro do imóvel.

Quanto ao pleito atinente ao ressarcimento de R$ 3.000,00 (três mil reais) pelos honorários advocatícios, nos termos da cláusula vinte e quatro do contrato, verifica-se não merecer prosperar, tendo em vista a referida obrigação estar prevista em contrato, no entanto, não restou comprovada nos autos.

D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L Face ao exposto, com esteio no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na exordial, de modo que declaro a ineficácia definitiva da hipoteca objeto da demanda.

Com efeito, determino que as rés procedam com a regularização da documentação necessária de escrituração e registro do imóvel.

Ratifico a tutela antecipada concedida nos autos.

Condeno as demandadas, vencidas em maior parte, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, devidos à parte contrária, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

P.R.I.

Natal/RN, 15 de janeiro de 2025.

MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06