TJRN - 0805561-74.2020.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Secretaria Unificada Cível da Comarca de Natal Rua Lauro Pinto, 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal-RN, CEP: 59064-250 – Atendimento Fone (84) 3673-8441 - e-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO (Art. 152, VI e 203, §4º do Código de Processo Civil) Processo nº: 0805561-74.2020.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DANILO BARBOSA BONIFACIO REU: RITZ PROPERTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONDOMINIO PALM SPRINGS NATAL INTIMO a(s) parte(s) Ritz Property Investimentos Imobiliários Ltda e CONDOMINIO PALM SPRINGS NATAL, por seu(s) advogado(s), para oferecer contrarrazões a apelação de ID 156273273, no prazo de 15 (quinze) dias.

Natal, 3 de julho de 2025.

EMILSON INACIO SANTIAGO Analista Judiciário(a) (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 WhatsApp Business: (84) 3673-8410 Processo n.º 0805561-74.2020.8.20.5001 Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Demandante: DANILO BARBOSA BONIFACIO Demandado: Ritz Property Investimentos Imobiliários Ltda e outros SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA proposta por DANILO BARBOSA BONIFACIO em face de RITZ PROPERTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONDOMÍNIO PALM SPRINGS NATAL, todos qualificados.

Aduz o autor em sua inicial que, mesmo sem ter tomado posse dos imóveis e sem a existência de condomínio formalmente constituído, passou a receber, a partir do final de 2016, boletos cobrando taxas condominiais, supostamente instituídas por deliberação em assembleia.

Sustenta que não houve qualquer convocação para tal assembleia, tampouco participação dos promissários compradores, sendo que a própria existência do condomínio foi judicialmente afastada nos autos do processo n.º 0838357-89.2018.8.20.5001.

Apesar disso, os réus continuaram a enviar cobranças, inclusive com acréscimos de encargos moratórios, oferecendo apenas a alternativa de parcelamento da dívida.

Em razão das insistentes cobranças e na tentativa de manterem sua situação regular, especialmente por serem estrangeiros, os autores efetuaram o pagamento de algumas parcelas das supostas taxas condominiais.

Aduzem ainda que as obras do empreendimento sequer foram finalizadas pela construtora, inexistindo habite-se, convenção condominial válida ou prestação de contas acerca dos valores exigidos, o que lhes causou insegurança jurídica e prejuízos financeiros.

Diante desses fatos, pleiteiam judicialmente o reconhecimento da inexigibilidade das taxas condominiais cobradas, sob o argumento de inexistência de condomínio formal, ausência de posse dos lotes, ausência de convenção regularmente aprovada e vícios na constituição da suposta assembleia condominial.

Juntou documentos.

Decisão de id. 30467477 recebeu a inicial.

Custas recolhidas conforme id. 54327623.

Várias tentativas infrutíferas de intimação dos demandados.

Após isso, o autor apresentou novo endereço a fim de viabilizar a intimação, conforme id. 63395175.

Audiência de conciliação realizada (id. 84265801), sem acordo, por ausência das demandadas.

Contestação da demandada RITZ PROPERTY INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA apresentada em id. 89355469.

Na ocasião, alega preliminarmente, a competência o juizado especial para julgar a causa.

No mérito, menciona que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, mencionando que embora o contrato tenha sido firmado entre as partes, não houve nenhum vício durante a sua celebração.

Mencionou a existência do processo nº 0838357-89.2018.8.20.5001 aduzindo que a matéria já encontra-se lá decidida, inclusive, tendo transitado em julgado.

No mais, ressaltou que as cobranças são válidas e pediu pela total improcedência dos pedidos autorais.

Nova audiência conciliatória realizada, sem acordo, conforme id. 89615277.

Réplica à contestação em id. 92805538.

Contestação do demandado CONDOMÍNIO PALM SPRINGS NATAL em id. 121648402.

Na ocasião, informa que o condomínio de fato existe desde o ano de 2016, obrigando-se todos os coproprietários, promitentes compradores e possuidores das obrigações atinentes ao custeio da coisa comum.

Acostou à defesa atas de assembleia comprovando a implantação da taxa condominial com previsões orçamentárias e custos com a manutenção do condomínio.

Menciona que o demandante é proprietário de 3 lotes e usa da presente ação para furta-se a responsabilidade de arcar com as despesas da taxa condominial que, a época da apresentação da sua defesa, perfazia o montante de R$ 164.577,09 (cento e sessenta e quatro mil, quinhentos e setenta e sete reais e nove centavos).

Por fim, pediu pela total improcedência dos pedidos autorais.

Réplica à contestação em id. 127685971.

Não houve pedido de dilação probatória pelas partes.

Vieram os autos em conclusão. É o relatório.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO O caso em exame comporta julgamento antecipado tendo em vista que a documentação acostada aos autos é suficiente para elucidar as questões fáticas debatidas e para formar o convencimento deste Juízo quanto ao mérito da causa, remanescendo unicamente as questões de direito, pelo que passo ao julgamento antecipado do pedido nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Antes de analisar o mérito, há questão preliminar pendente de apreciação.

O demandado, RITZ PROPERTY INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em id. 89355469, alegou a competência do juizado especial para julgar a demanda, haja vista o valor atribuído à causa ser de R$ 1.000,00 (um mil reais).

No entanto, a legislação brasileira confere ao autor a faculdade de escolher entre ajuizar sua demanda no Juizado Especial Cível ou na Justiça Comum, quando a causa se enquadra na competência dos Juizados Especiais.

A Lei nº 9.099/1995, que institui os Juizados Especiais Cíveis e Criminais, estabelece que o processamento da ação perante o Juizado Especial é uma opção do autor.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a competência dos Juizados Especiais é relativa, permitindo ao autor optar pelo foro que melhor atenda às peculiaridades de sua demanda.

Em diversos precedentes, o STJ afirmou que o processamento da ação perante o Juizado Especial é opção do autor, que pode, se preferir, ajuizar sua demanda perante a Justiça Comum.

Essa prerrogativa é especialmente relevante em casos que envolvem maior complexidade fática ou jurídica, necessidade de produção de provas técnicas, ou quando o autor busca uma tramitação mais formal e detalhada, características mais presentes na Justiça Comum.

Portanto, não há imposição legal que obrigue a parte autora a ajuizar sua demanda exclusivamente no Juizado Especial Cível.

A escolha entre este e a Justiça Comum cabe ao autor, conforme as especificidades do caso concreto e sua estratégia processual.

Ainda, o mesmo demandado menciona a sua ilegitimidade.

Isso porque, afirma que o negócio que envolvia foi validamente realizado, não havendo vícios durante a realização do contrato, tornando-se perfeitamente válido em todos os seus termos.

Entretanto, entendo que melhor sorte não lhe assiste, tendo em vista ter figurado como vendedora dos lotes em que se busca a declaração de inexigibilidade de cobrança de taxas condominiais.

No mais, embora mencione que no processo de nº 0838357-89.2018.8.20.5001 – que, inclusive, tramitou nessa vara cível – o mérito já fora decidido, tendo, inclusive, transitado em julgado, a causa debatida diz respeito a realização da assembleia em desconformidade com os ditames legais e não com relação a cobrança das taxas condominiais propriamente dita, que é o objeto do presente processo.

Sem mais preliminares, passo a verificar o mérito.

Cinge-se a controvérsia a saber se é válida a cobrança de taxas condominiais cobradas do demandante face a compra de lotes junto as demandadas, haja vista, a alegação daquele, de que não foram entregues as unidades. .

A principal fundamentação do demandante gira em torno da cobrança indevida das taxas condominiais em razão da não constituição do condomínio com a regular entrega dos lotes.

Cumpre destacar que é dever do condômino arcar com as despesas condominiais ordinárias, especialmente aquelas destinadas à manutenção e conservação das áreas comuns do empreendimento, independentemente de ainda não ter ocorrido a entrega formal da unidade autônoma ou do lote.

No caso em tela, verifica-se que já foi expedido o competente habite-se (id. 89356185), ato administrativo que atesta a regularidade da edificação e permite sua ocupação.

Ademais, a convenção condominial encontra-se devidamente registrada em cartório (id. 89356179), conferindo existência jurídica ao condomínio e permitindo a administração das áreas comuns.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, uma vez constituído formalmente o condomínio e implementadas as condições para sua operacionalização, como o registro da convenção e a expedição do habite-se, nasce para os condôminos o dever de contribuir com as cotas condominiais, ainda que não estejam na posse direta ou utilização da unidade.

O fundamento dessa obrigação repousa na natureza propter rem da contribuição condominial, prevista no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.336.

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Permitir que o condômino deixe de contribuir com os encargos comuns sob a justificativa de que a unidade ainda não foi entregue implicaria em tratamento desigual e injusto para com os demais condôminos que vêm suportando regularmente as despesas, onerando-os de forma excessiva.

Tal conduta comprometeria o equilíbrio financeiro do condomínio e afrontaria o princípio da função social da propriedade, insculpido no artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal, bem como os princípios da boa-fé objetiva e da solidariedade entre os condôminos.

A inadimplência injustificada de um condômino resulta na elevação do rateio das despesas aos demais, gerando desequilíbrio na administração condominial e comprometendo a conservação das áreas comuns, em prejuízo coletivo.

A manutenção do empreendimento beneficia a todos os titulares de unidades, inclusive aqueles que ainda não estão na posse física de seus lotes ou imóveis.

Portanto, diante da formalização do condomínio, do registro da convenção e da expedição do habite-se, não subsiste justificativa válida para a inadimplência do autor, sendo legítima e exigível a cobrança das cotas condominiais vencidas.

Vejamos o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

TAXAS CONDOMINIAIS .

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 1.

Julgamento sob a égide do CPC/15. 2 .

A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas.

Súmula 568/STJ. 3.

Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2018) Assim, verifica-se que o autor, ao se insurgir contra a cobrança das cotas condominiais, intenta, de forma indireta, desconstituir a eficácia da convenção condominial regularmente registrada, instrumento que dispõe, de forma clara e válida, sobre a obrigação de todos os condôminos de contribuírem para a manutenção das áreas comuns e demais despesas ordinárias do condomínio.

Na verdade, nada mais é do que uma tentativa de furtar-se de sua obrigação legal e contratual, deslocando para o Judiciário uma pretensa alegação de ilegalidade da convenção ou de suas cláusulas, sem, contudo, impugná-las diretamente pelos meios processuais cabíveis.

Desse modo, a improcedência da ação é medida que se impõe.

III – DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, REJEITO o pedido formulado por DANILO BARBOSA BONIFÁCIO e julgo IMPROCEDENTE pretensão deduzida na inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado, estes que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, de acordo com o art. 85, § 2º, do CPC.

No caso de oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, aplicar-se-á multa de até 2% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, e, em caso de reincidência, a multa será elevada em até 10%, nos termos do § 3º do mesmo artigo.

E, ainda, na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo “a quo” (art. 1.010, NCPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias.

Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação.

Não ocorrendo nenhuma das hipóteses acima aventadas, certificado o trânsito em julgado, e independente de nova ordem, arquive-se com as cautelas da lei.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Natal, data registrada no sistema.

VALÉRIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 WhatsApp Business: (84) 3673-8410 Processo n.º 0805561-74.2020.8.20.5001 Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Demandante: DANILO BARBOSA BONIFACIO Demandado: Ritz Property Investimentos Imobiliários Ltda e outros DESPACHO

Vistos.

Remetam-se os autos conclusos para sentença, observada a ordem cronológica de julgamento.

Publique-se, intime-se e cumpra-se.

Natal, data registrada no sistema.

VALERIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 3ª.

VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Dr.

Lauro Pinto, 315 - 4º. andar - Lagoa Nova - Natal - RN - CEP 59064-165 Processo: 0805561-74.2020.8.20.5001 AUTOR: DANILO BARBOSA BONIFACIO REU: RITZ PROPERTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONDOMINIO PALM SPRINGS NATAL ATO ORDINATÓRIO Nos termos e para os fins do art. 203, §4º, do Código de Processo Civil, c/c o art. 350 do mesmo diploma legal, procedo à INTIMAÇÃO da parte autora, por seu(s) advogado(s), para se manifestar sobre a contestação juntada aos autos (121648402), no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sendo-lhe permitida a produção de prova.

P.

I.

Natal/RN, 4 de julho de 2024.

LENILSON SEABRA DE MELO Analista Judiciário (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)