TJRN - 0848561-22.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª SECRETARIA UNIFICADA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE NATAL Contato/Whatsapp: (84) 3673-8485 - E-mail: [email protected] Processo nº 0848561-22.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a): PAULO FIRMINO FERREIRA Réu: RIONORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outros ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) Intimo a parte autora e ESTRATÉGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP a, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s) de apelação interposto(s) pela parte contrária.

Decorrido o prazo com ou sem manifestação, com amparo no art. 1.010, § 3º do CPC/15, os presentes serão remetidos autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para apreciação do(s) mencionado(s) recurso(s).

Natal, 5 de maio de 2025.

SORAYA COSTA DO NASCIMENTO Analista Judiciária (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0848561-22.2023.8.20.5001 Parte autora: PAULO FIRMINO FERREIRA Parte ré: RIONORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros SENTENÇA Vistos etc.

PAULO FIRMINO FERREIRA, já qualificado nos autos, via advogado, ingressou com AÇÃO DE ANULAÇÃO/ RESCISÃO DE CONTRATO DE COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS em desfavor de RIONORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ESTRATÉGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA-EPP, também qualificados, alegando, em síntese, que: a) em novembro de 2021, adquiriu junto aos réus, uma unidade imobiliária (loteamento), localizado na Rua Jardim Europa, S/N, Encanto Verde, Parnamirim/RN; b) as partes acordaram que o valor global da unidade de imóvel seria R$ 73,987,00 (setenta e três mil novecentos e oitenta e sete reais), a ser pago em 02 (duas) parcelas no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) e 173 (cento e setenta e três) parcelas no valor de R$ 419,00 (quatrocentos e dezenove reais); c) no início de 2023 foi demitido e, com a mudança drástica na renda familiar, em fevereiro do ano corrente, solicitou a rescisão do referido contrato e o recebimento de parte dos valores já pagos; d) após meses sem resposta, em agosto de 2023, a parte ré encaminhou carta de cancelamento informando os atrasos e ignorando sua situação atual; e) em última tentativa junto as requeridas, foi informado que o contrato assinado não dava direito de distrato, desistência ou desfazimento, não tendo a parte ré obrigação em devolver qualquer valor pago; f) o instrumento contratual não apresenta nenhuma indicação clara de multas, retenção de valores ou prazos para receber os valores de volta; g) a condição excessiva e retenção de todo o valor já pago a durante a vigência contratual consiste em enriquecimento ilícito; h) não teve acesso as informações de que haveria a cobrança de taxa de administração ou qualquer outra que lhe prive do valor integral já pago, nem lhe foi informado que haveria tais condições constrição absoluta para desistir do contrato; i) pagou o montante de R$ 9.774,14 (nove mil setecentos e setenta e quatro reais e quatorze centavos); e, j) sofreu prejuízos de ordem moral em decorrência da conduta da ré.

Requereu, ainda, o benefício da gratuidade judiciária, a prioridade na tramitação do feito e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à espécie, com a consequente inversão do ônus da prova.

Ao final, pugnou a: a) declaração de nulidade de qualquer cobrança não descrita ou abusiva no contrato celebrado ou repassada ao consumidor, tendo em vista a falta de informações; b) declaração da rescisão do contrato firmado entre as partes; c) condenação da parte ré a restituir o montante pago, devidamente atualizado e acrescido de juros, equivalente ao importe de R$ 8.308,02 (oito mil trezentos e oito reais e dois centavos), já descontado o percentual de 15% (quinze por cento) de retenção; d) condenação da parte ré ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais); e, e) condenação da demandada às custas judiciais e honorários advocatícios, na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Juntou aos autos os documentos de IDs nº 105928381, 105928382, 105928383, 105928384 e 105928385.

No despacho de ID nº 106265618, este Juízo concedeu a justiça gratuita e indeferiu o pedido de tramitação prioritária.

Citada, o réu Rionorte Empreendimentos Ltda. ofereceu contestação (ID nº 107877582), arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva.

No mérito, articulou, em suma, que: a) após o decurso do prazo de 7 (sete) dias, o silêncio do comprador é considerado como confirmação do negócio jurídico e confirma sua condição de irretratabilidade; b) o arrependimento partiu da parte autora, assim não há razão para afastar a aplicação da cláusula décima terceira do instrumento contratual, que prevê as retenções conforme a lei; c) o lote nº 805 possui débitos relativos a IPTU e taxa de lixo não pagos, referente ao exercício de 2023, totalizando um débito de R$ 282,77 (duzentos e oitenta e dois reais e setenta e sete centavos), devendo o valor ser retido em seu favor; d) incide sobre o contrato cláusula penal no aporte de 10% (dez porcento) do contrato atualizado, que corresponde ao valor de R$ 7.808,48 (sete mil, oitocentos e oito reais e quarenta e oito centavos) para o lote objeto dos autos; e) a taxa de fruição é justificada pelo fato de que a ocupação indevida do imóvel pelo comprador após a resolução do contrato acarreta prejuízos, pois fica impedido de usufruir do imóvel ou de vendê-lo a terceiros; f) a cláusula décima do contrato estabelece que o comprador será imitido na posse desde o recebimento da carta convite para a formalização da entrega do loteamento, o que ocorreu no mês de fevereiro de 2023; g) é legítima a incidência de taxa de fruição, no aporte de 0,75% sobre o valor atualizado do imóvel ao mês; e, h) não há que falar em responsabilidade em ressarcir ou indenizar a parte autora por qualquer suposto dano sofrido, visto que atuou apenas como intermediária.

Por fim, pugnou o acolhimento da preliminar suscitada e, acaso superada, pela rescisão do contrato, nos termos da cláusula décima terceira instrumento firmado, bem como pleiteou a improcedência dos pedidos de restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem e condenação dos danos morais.

Anexou aos autos os documentos de IDs nos 107877586, 107877588, 107877589, 107877591, 107877592, 107877598 e 107877607.

Citada, a ré Estratégia Empreendimentos Ltda. ofereceu contestação (ID nº 108081083), na qual aduziu, em suma, que: a) a alegação da parte autora de que o contrato firmado não dá direito de distrato, desistência ou desfazimento ou que a requerida informou não existir nenhuma obrigação em restituir qualquer valor, não reflete a realidade; b) a cláusula décima terceira do instrumento contratual firmado estabelece a devolução dos valores pagos, descontadas as retenções previstas; c) o autor deixou de adimplir com as parcelas desde março de 2023, acumulando um débito de R$ 2.420,10 (dois mil quatrocentos e vinte reais e dez centavos), correspondente às 5 (cinco) parcelas em atraso; d) no dia 03 de agosto de 2023, enviou uma notificação solicitando a efetuação do pagamento das parcelas e atraso; e) após verificação do histórico do lote em comento, verificou que o montante pago pelo requerente foi de R$ 7.022,42 (sete mil vinte dois reais e quarenta e dois centavos); f) na hipótese de rescisão, é necessário efetuar a retenção em seu percentual máximo, uma vez que, quando se trata de um lote de terreno com construção, o autor obteve, ainda que temporariamente, os benefícios do contrato; e, g) não merece prosperar o pedido de pagamento de indenização por danos morais.

Ao final, pleiteou a improcedência da pretensão autoral.

Anexou aos autos os documentos de IDs nos 108081087, 108081089 e 108081104.

Réplica à Contestação em ID nº 111919867, na qual a parte autora impugnou inadimplência apontada pela ré Estratégia Empreendimentos Ltda, no montante de R$ 2.420,10 (dois mil quatrocentos e vinte reais e dez centavos).

Na oportunidade, informou que não possui interesse na produção probatória.

Intimada para manifestar interesse na produção de novas provas (ID nº 109209285), a ré Estratégia Empreendimentos Ltda requereu o julgamento antecipado do feito (ID nº 111826066), enquanto a ré Rionorte Empreendimentos Imobiliários LTDA deixou transcorrer in albis o prazo concedido. É o que importa relatar.

Fundamenta-se e decide-se.

De início, ressalte-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, por se tratar de lide que versa sobre direito disponível e as partes informaram que não possuem interesse na produção probatória (ID nº 111826066 e 111919867).

I – Da ilegitimidade passiva da ré Rionorte Empreendimentos Imobiliários LTDA De acordo com a teoria da asserção, a análise das condições da ação deve ser realizada pelo juiz à luz das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória.

Sobre o tema, impende mencionar a lição de Luiz Guilherme Marinoni, in verbis: Para esta teoria, a análise das condições da ação não deve ser feita com instrução probatória, isto é, o juiz não deve paralisar o processo para produzir prova para verificar se as condições da ação estão presentes, de modo que esta verificação deve ser feita apenas à luz do que foi afirmado junto da inicial.

O que importa é a afirmação do autor, e não a sua correspondência com a realidade, pois isso já seria um problema de mérito (MARINONI, Luiz Guilherme.

Novas Linhas do Processo Civil. 3. ed.

São Paulo: Malheiros, p. 212).

Nessa linha, considerando que o autor imputa responsabilidade a parte ré em razão de eventual omissão de informações relativas as disposições contratuais, reconhece-se a legitimidade da Rionorte Empreendimentos Imobiliários LTDA à presente ação.

Assim, rejeita-se a preliminar em exame.

II – Da relação de consumo Está caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código Consumerista, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional e estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Do garimpo dos autos, e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figura como consumidor o autor Paulo Firmino Ferreira e como fornecedora a parte ré Rionorte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Estratégia Empreendimentos Imobiliários Ltda - EPP.

Dessa forma, tem-se que é plenamente aplicável ao caso em análise o Código de Defesa do Consumidor – CDC.

II.2 – Da rescisão do contrato Da deambulação dos autos, verifica-se que a rescisão contratual foi provocada pela parte autora, que manifestou seu desinteresse no prosseguimento do negócio.

Com efeito, o artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratação, motivo pelo qual ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado quando ausente o animus contrahendi.

In casu, o contrato entabulado entre as partes tem como objeto a promessa de compra e venda de loteamento e, considerando que foi firmado em 15 de novembro de 2021 ID nº 105928381, portanto após a Lei nº 13.786/2018, impõe-se sua aplicação.

Nesse diapasão, o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018 estabelece regras para a resolução contratual por fato imputado ao adquirente.

Veja-se: "Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.".

Deste modo, é assegurada à parte ré o direito de reter parte dos valores por ela recebidos em razão do contrato celebrado, a título de indenização pelas perdas e danos decorrentes da extinção do negócio jurídico.

Assim, da análise do instrumento contratual (ID nº 105928381 - Pág. 9), no que concerne ao percentual a ser retido pela parte ré e a forma de restituição, estabelece o parágrafo primeiro e segundo da cláusula décima terceira que: "Parágrafo primeiro.

Sem prejuízo do disposto na cláusula Décima Sétima do Contrato, ocorrendo a rescisão deste Compromisso motivada pelo COMPRADOR, serão devolvidas a esse, as importâncias que tiverem sido pagas, atualizadas com base no índice estabelecido no contrato ou o efetivamente aplicado (inferior), deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já já autorizada a reter: a) a integralidade da comissão de corretagem; b) o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, para cada mês a partir da data da transmissão da posse, até sua restituição à vendedora; c) despesas e custos administrativos, calculados em 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme o IGPM/FGV do período; d) encargos tributários pagos pela vendedora, incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; e e) custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor do contrato, desde que tenham se tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo segundo.

O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após os seguintes prazos de carência: a) em loteamentos com obras em andamento, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; b) em loteamentos com obras concluídas, no prazo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual." No caso vertente, observa-se que a cláusula em comento fixa o percentual de retenção em 30% (trinta por cento) e estabelece a restituição na forma parcelada ao comprador.

Sobre a temática, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça considera que o percentual de retenção pode ser fixado em até 25% (vinte e cinco por cento) do total dos valores pagos.

Nesse sentido, o entendimento consolidado do STJ, conforme julgado transcrito a seguir: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

DIREITO DE RETENÇÃO.

OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ.

REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR.

PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE.

PENALIDADE.

ART. 1.026, § 2º, DO NCPC.

SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a quo. 2.

Não constitui ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. 4.

O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 5.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 6.

Os embargos de declaração foram opostos com o intuito de prequestionamento.

Tal o desiderato dos embargos, não há por que inquiná-los de protelatórios; daí que, em conformidade com a Súmula 98/STJ, deve ser afastada a multa aplicada pelo Tribunal local. 7.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.889.730/RJ, Relator: Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022). (grifos acrescidos) Destarte, o patamar de 30% (trinta por cento) de retenção do total do valor adimplido pela parte autora, a título de cláusula penal, resta abusiva.

Por conseguinte, impõe-se a declaração de nulidade do parágrafo primeiro da cláusula décima terceira do referido instrumento contratual, no que diz respeito ao percentual de retenção, com respaldo no arts. 51, inciso IV e 53, do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, convém ressaltar que o parágrafo segundo da cláusula décima terceira dispõe que a restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com prazo de carência consoante os termos do art. 32-A, §1º da Lei nº 13.786/2018, assim, está em harmonia com a legislação vigente.

No que concerne à indenização pelo uso do imóvel requerida pela parte ré, esclareça-se que, em simetria com o entendimento jurisprudencial majoritário, independentemente de disposição contratual, na rescisão contratual pode incidir a taxa de fruição, em situações excepcionais, quando se verifica um proveito econômico advindo do imóvel por quem estava na sua posse.

Todavia, in casu, em que pese a ré Rionorte Empreendimentos Ltda. ter alegado, em sede de contestação, a inadimplência do autor, em posse do bem desde fevereiro de 2023 e, por consequência, a incidência do entendimento esposado acima, percebe-se que a indenização pela ocupação é descabida.

Na hipótese de rescisão de negócio envolvendo lote de terra nua, como é o dos presentes autos, a cobrança de taxa de fruição depende de prova da existência de construção sobre o terreno, ausente no caso em exame.

Malgrado a ré Rionorte Empreendimentos Ltda. ter informado que o imóvel foi entregue em fevereiro de 2023, deixou de aportar aos autos documentos aptos a comprovar suas alegações, limitanto-se a anexar um print de tela (ID nº 107877589).

Assim, o mero exercício da posse do imóvel por parte da promissária compradora não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação, pois seria preciso, para tanto, que a compradora tivesse fruído de uma vantagem (enriquecimento do beneficiário) que deveria, por justa causa, ter ingressado no patrimônio da construtora ré (empobrecimento do lesado).

Nesta toada, uma vez que não há nos autos qualquer indicativo de que a parte autora tenha entrado na posse efetiva do bem, dele usufruindo, isto é, seja com edificação no lote ou por auferir algum outro proveito ou vantagem de sua posse, tem-se como ausente o requisito de seu enriquecimento sem justa causa.

Sobre o tema já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça: "RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO UNILATERAL.

RETORNO.

STATUS QUO ANTE.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%.

VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES.

PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO.

DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS.

RESPONSABILIDADE.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

SÚMULA 5/STJ.

TERRENO PARA EDIFICAÇÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

FUNDAMENTO.

ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA.

ART. 884 DO CC/02.

CONFIGURAÇÃO.

REQUISITOS CUMULATIVOS.

EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO.

HIPÓTESE CONCRETA.

AUSÊNCIA. 1.

Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 13.

Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15.

Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas." (REsp 1.863.007/SP, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 26/03/2021) (destaques acrescidos) "DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

LOTE SEM EDIFICAÇÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

FUNDAMENTO.

ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA.

ART. 884 DO CC/02.

CONFIGURAÇÃO.

REQUISITOS CUMULATIVOS.

EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO.

HIPÓTESE CONCRETA.

IPTU.

TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 282/STF.

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO.

AUSENTE.

SÚMULA 284/STF. 1.

Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos. (...) 5.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 6.

A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa.

Precedentes. 7.

A vedação ao enriquecimento sem causa – que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação – dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 8.

São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos.

Precedente da Corte Especial. (...) 11.

No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 12.

Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido." (REsp n. 1.936.470/SP, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 3/11/2021) (destaques acrescidos) Assim, pelos motivos explanados acima, não há que se falar em indenização pelo uso do imóvel.

No que concerne ao valor a ser restituído, embora a parte autora tenha alegado que realizou o pagamento das parcelas até maio de 2023, totalizando o montante de R$ 9.774,14 (nove mil setecentos e setenta e quatro reais e quatorze centavos), em análise da ficha do cliente acostada ao ID nº 108081104 pela parte ré, observa-se sua inadimplência desde março de 2023, assim, o valor equivalente ao seu pagamento corresponde a importância de R$ 7.022,42 (sete mil vinte e dois reais e quarenta e dois centavos).

Nessa linha, malgrado o autor tenha anexado aos autos os boletos dos meses de março, abril e maio de 2023 (IDs nos 105928382 - Págs. 10 a 12), no qual contém a informação de "pg diretamente na corretora", não há comprovante de recebimento nem assinatura de funcionário da empresa.

Desta maneira, considerando que o demandado comprovou o pagamento do montante de R$ 7.022,42 (sete mil vinte e dois reais e quarenta e dois centavos), mediante ficha do cliente juntada em ID nº 64703081, ao incidir o percentual de retenção de 25% (dez por cento), cabe ao autor a restituição da quantia de R$ 5.266,81 (cinco mil duzentos e sessenta e seis reais e oitenta e um centavos).

IV.3 – Da restituição da taxa de corretagem O art. 32-A, IV da Lei n 6.766, alterada pela Lei nº 13.786 de 2018, dispõe sobre a possibilidade de retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Em exame dos autos, observa-se que o item D.2 do Quadro Resumo estabelece que a comissão a ser paga pelo serviço de corretagem corresponde ao montante de R$ 3.699,35 (três mil seiscentos e noventa e nove reais e trinta e cinco centavos), equivalente a 5% (cinco por cento) do preço pago, em benefício de Rionorte Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ID nº 25616138 – Pág. 1).

No entanto, da análise da exordial, a parte autora informou que realizou o pagamento no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), a título de taxa de corretagem, fato confirmado pela ré Rionorte Empreendimentos Imobiliários Ltda. em sua contestação (ID nº107877582) e ratificado pelo documento identificado como "Proposta para lavrar contrato" de ID nº 105928381 - Pág. 1, anexado aos autos pelo autor.

Malgrado a divergência no valor, denota-se que o montante correspondente a taxa de corretagem está integrado ao preço total da aquisição da unidade imobiliária.

Desta forma, não há que falar em responsabilidade da ré Rionorte Empreendimentos Imobiliários Ltda. pela devolução dos valores pagos pela parte autora, uma vez que cumpriu com suas obrigações contratuais, prestando devidamente o serviço de corretagem.

IV - Da inexigibilidade da cobrança de IPTU O IPTU consiste em obrigação propter rem, ou seja, nasce com direito real de propriedade.

Assim, não se poderia incumbir ao comprador a obrigação de arcar com despesas inerentes à transmissão do direito real sobre a coisa adquirida anteriormente à sua posse, uso ou gozo.

Nesse sentido, como a posse esteve com a parte ré, sem comprovação da imissão na posse pela parte autora, a responsabilidade de arcar com os valores é da parte ré.

Nesse sentido, eis o pensar da jurisprudência: LEGITIMIDADE PASSIVA.

COBRANÇA.

CONDOMÍNIO.

Trata a espécie de saber o termo a quo para a cobrança de obrigação referente às taxas condominiais.

A Seção reiterou que é a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, que surge a obrigação do condômino de pagar as despesas condominiais.

Logo, no caso, é incontroverso que a cobrança é referente ao período anterior à entrega das chaves, consequentemente, não é o ora embargante parte passiva legítima na ação de cobrança.

Precedentes citados: REsp 660.229-SP, DJ 14/3/2005; AgRg no Ag 660.515-RJ, DJe 23/9/2008, e AgRg no Ag 645.645-SP, DJ 11/9/2006. (EREsp 489.647-RJ, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009).

E M E N T A – RECURSOS DE APELAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES – ATRASO NA ENTREGA DO BEM - DANO MORAL – DEVOLUÇÃO DE JUROS DE OBRA – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE ADESÃO – PAGAMENTO DE TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU – OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. É lícita a inclusão da cláusula de tolerância na entrega do bem em até 180 (cento e oitenta) dias após, mesmo sem especificação expressa dos motivos do atraso, por ser extremamente difícil prever data exata do término de obra, especialmente dos grandes empreendimentos.

Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 2. É vedada a cumulação da multa moratória e dos lucros cessantes, sob pena de se incorrer em bis in idem, recompondo duplamente o contratante pelos danos sofridos. 3.

O atraso na entrega de imóvel superior a um ano após esgotamento do prazo da cláusula de tolerância configura dano moral indenizável. 4.

A legitimidade passiva para a devolução de juros de obra cobrados após o prazo de entrega do imóvel é da construtora que, eventualmente, deu causa ao pagamento estendido. 5.

O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda nos quais a construtora se obriga à construção das unidades imobiliárias, sendo o comprador o destinatário final da obra, ensejando a inversão do ônus da prova. 6.

O atraso na entrega de imóvel por fatores como demora na liberação da construção pelo Município, alta dos preços ou escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou força maior, porque previsíveis e abrangíveis pela cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. 7.

A devolução dos juros de obra pela construtora aos compradores é devida quando tiver dado causa à mora na entrega do bem, o que ensejou a continuação no pagamento do ônus. 8. É razoável a inclusão do valor do aluguel do imóvel como lucro cessante desde a data em que deveria ser entregue, porque a previsão contratual permite o prévio anúncio do bem para esse fim. 9.

A instalação de condomínio não enseja a imediata transmissão da obrigação propter rem ao comprador de pagar a taxa de condomínio e o IPTU do imóvel, a qual apenas de transfere com a efetiva posse.

Recurso interposto pelos autores parcialmente provido Recurso interposto pelas rés não provido. (TJ-MS - AC: 08111484020158120001 MS 0811148-40.2015.8.12.0001, Relator: Des.

Vilson Bertelli, Data de Julgamento: 29/03/2017, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/03/2017). (grifos acrescidos).

Portanto, necessária a declaração de inexigibilidade da cobrança de IPTU em relação a parte autora.

IV.5 – Do dano moral Para a caracterização do dano moral é indispensável a ocorrência de ofensa a algum dos direitos da personalidade do indivíduo, a exemplo do direito à imagem, ao nome, à honra, à integridade física e psicológica.

Via de regra, o dano extrapatrimonial precisa ser provado, não bastando o simples relato do fato. É necessário demonstrar a sua efetiva repercussão.

Prescinde-se de prova apenas em casos tais em que a análise objetiva do ato ilícito praticado permita inferir, de maneira lógica, que a ele é inerente uma elevada e incontestável potencialidade lesiva à personalidade.

Ocorre que, no caso em tela, o autor não trouxe aos autos elementos que configurassem um abalo extrapatrimonial ensejador de reparação, limitando-se a afirmar que o cumprimento da obrigação foi forçado.

Ressalta-se, ainda, que a resolução contratual foi de iniciativa da parte requerente.

Com efeito, considerando-se que a parte autora solicitou a rescisão contratual em fevereiro de 2023 e, cerca de 05 (cinco) meses depois, ajuizou a presente ação, já apontando os referidos prejuízos, conclui-se que ela sofreu um mero dissabor, na medida em que o curto lapso temporal não foi suficiente para gerar os alegados danos.

Assim, não merece prosperar o pleito de indenização por danos morais formulado pela parte autora.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva pelo réu Rionorte Empreendimentos Ltda., JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, em decorrência: a) declaro rescindido o “instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel objeto de loteamento” do lote nº 696, quadra U, situado à Rua Jardim Europa, S/N, Encanto Verde, Parnamirim/RN, pertencente ao "Loteamento Residencial São Paulo"; b) declaro nula de pleno direito a cláusula décima terceira, do contrato objeto da lide, reduzindo o percentual de retenção de 30% (trinta por cento) para 25% (vinte e cinto por cento) do montante pago pela parte autora; c) condeno a parte requerida, solidariamente, à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, na forma do parágrafo segundo da cláusula 13ª do instrumento contratual, na ordem de R$ R$ 5.266,81 (cinco mil duzentos e sessenta e seis reais e oitenta e um centavos), a ser acrescida de correção monetária IGPM (previsto na cláusula 4ª do contrato - ID nº 105928381 - Pág. 6) a contar do desembolso de cada parcela (Súmula nº 37, TJ/RN) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito julgado desta (REsp 1.740.911 - tema 1.002 - STJ), excluídas a taxa de corretagem e as parcelas em atraso; Declaro extinto o processo, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e a parte demandada aos 50% (cinquenta por cento) restantes.

Condeno ainda a parte demandada ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) do valor da condenação, e a parte demandante em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a diferença entre o percentual de restituição pretendido e o acolhido.

P.

R.

I.

NATAL/RN, 02 de abril de 2025.

Ricardo Antônio M.

Cabral Fagundes Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0848561-22.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: PAULO FIRMINO FERREIRA Réu: RIONORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ESTRATEGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP ATO ORDINATÓRIO Com permissão no Art. 203, § 4.º do Código de Processo Civil, e das disposições contidas no Art. 78, do Provimento n.º 154 de 09/09/2016 da Corregedoria de Justiça do Estado do RN, INTIMO a parte autora para apresentar réplicas às contestações juntadas nos ID's 107877582 e 108081083, no prazo de 15 (quinze) dias, bem como, INTIMO as partes para, no mesmo prazo, informarem se têm provas a serem produzidas, especificando-as e justificando a necessidade, se o caso.

NATAL/RN, 30 de outubro de 2023 ROMINA RODRIGUES DA ESCOSSIA Chefe de Secretaria (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0848561-22.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: PAULO FIRMINO FERREIRA REU: RIONORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ESTRATEGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP DESPACHO Vistos etc.

Tendo em vista as alterações promovidas no Código de Processo Civil pela Lei nº 14.195, de 26 de agosto de 2021, cite-se a parte ré (empresa ou pessoa física cadastrada), no prazo de até 2 (dois) dias úteis, por meio dos endereços eletrônicos indicados pela parte citanda no banco de dados do Poder Judiciário, conforme determina a nova redação do art. 246, caput, do CPC.

Na falta de endereço eletrônico cadastrado perante o Poder Judiciário, será utilizado o endereço cadastrado no sistema integrado da Redesim - Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios.

Advirta-se que a parte ré deverá confirmar o recebimento da citação enviada eletronicamente em até 3 (três) dias úteis, contados do recebimento do expediente eletrônico, sob pena de suportar multa no percentual de 5% sobre o valor da causa, nos termos do art. 246, §1º-C, do CPC.

Não havendo a confirmação do recebimento no prazo legal ou se a parte ré não possuir cadastro eletrônico perante o Poder Judiciário, cite-se pelo correio ou por oficial de justiça, nessa ordem (arts. 246, §1º-A, incisos I e II, 247 e 249, todos do CPC).

O prazo para a apresentação da contestação será de 15 (quinze) dias, a contar do quinto dia útil seguinte à confirmação do recebimento da citação realizada por meio eletrônico, nos termos do art. 231, inciso IX, do CPC.

Se vier a ser realizada a citação pelo correio ou por oficial de justiça, o dia de começo do prazo será contado da data da juntada do aviso de recebimento ou do mandado cumprido, respectivamente (art. 231, incisos I e II, do CPC).

Com abrigo no art. 98 do CPC, defiro o pedido de justiça gratuita.

Indefiro o pedido de tramitação prioritária, por escassez de abrigo legal.

Expedientes necessários.

NATAL/RN, 31 de agosto de 2023.

CLEANTO FORTUNATO DA SILVA Juiz de Direito em substituição legal (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)