TJDFT - 0744856-96.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VREGPUBDF Vara de Registros Públicos do DF Número do processo: 0744856-96.2024.8.07.0001 Classe judicial: DÚVIDA (100) REQUERENTE: CARTÓRIO DO 4º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO DISTRITO FEDERAL SENTENÇA Cuida-se de dúvida registrária suscitada pela Oficiala do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal a pedido de Fernando Antônio Lopes.

A controvérsia cinge-se à nota de devolução de ID 214652131, página 16, referente à solicitação de registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 30/9/2024, pelo 2º Ofício de Notas, Registro Civil, Títulos e Documentos, Protesto de títulos e Pessoas Jurídicas do DF, tendo por objeto o imóvel situado no Lote E, Área Especial 2, Torre A, Apartamento 1207, SRIA/Guará.

Alega a suscitante, em breve síntese, que figuram como outorgantes vendedores Carlos George Meireles Daia e sua esposa, Itana Suellen de Oliveira Daia, esta representada no ato pelo cônjuge, conforme procuração lavrada no 7º Tabelionato de Notas e Protesto de Títulos de Fortaleza/CE, e como outorgados compradores Fernando Antônio Lopes e sua esposa, Maria Auxiliadora Bezerra Lopes.

Esclarece que, antes mesmo da análise do título, foi apresentada no dia 3/10/2024 para registro escritura pública de compra e venda que envolve o mesmo imóvel, lavrada no próprio dia 3/10/2024.

Neste título, os outorgantes vendedores, Carlos George Meireles Daia e sua esposa, Itana Suellen de Oliveira Daia, foram representados por Samuel Carneiro Sales de Sousa, conforme substabelecimento de procuração e mandato originário lavrados em 22/5/2024 e 17/5/2024, no 3º Ofício de Notas e Protesto de Títulos de Brasília/DF e no 7º Ofício de Notas e Protesto de títulos de Fortaleza/CE, sendo outorgada compradora Sthefany Santos Silva, casada com Mateus Carneiro Sales.

Ante a duplicidade de escrituras tendo por objeto o mesmo imóvel, contudo com compradores diferentes, foi exigida a apresentação do comprovante do distrato/desfazimento do negócio referente a segunda escritura pública apresentada.

Inconformado, o suscitado requereu a suscitação da dúvida.

Alega a suscitante que, havendo títulos contraditórios, em regra terá preferência para registro aquele que for prenotado primeiro.

No entanto, o princípio da prioridade registral não possui prevalência absoluta.

Acrescenta que, no primeiro título, a assinatura dos proprietários tabulares ocorreu por meio de certificado digital e videoconferência, já que o marido, que representou a esposa por instrumento público, encontrava-se em outra unidade da federação.

Já no segundo título os proprietários foram representados e a procuração e o substabelecimento utilizados foram lavrados em maio de 2024, quase cinco meses antes da primeira escritura pública de compra e venda.

Esclarece que, conforme consta do registro de ocorrência policial, o proprietário Carlos George Meireles Daia afirmou que outorgou procuração para Antônio Ferreira da Silva Júnior, de quem já tinha tomado empréstimo para pagamento de parcelas do imóvel.

Antônio Ferreira da Silva Júnior, por seu turno, substabeleceu para Samuel Carneiro Sales de Sousa.

Ressalta que há indícios de possível uso do imóvel para garantir empréstimo tomado pelo proprietário tabular, ainda que por meios precários e sem os devidos registros.

Os autos estão instruídos com os seguintes documentos: a) escritura pública de compra e venda datada de 30/9/2024, tendo como outorgantes vendedores Carlos George Meires Daia e Itana Suellen de Oliveira Daia, esta representada pelo primeiro, e como outorgados compradores Fernando Antônio Lopes e Maria Auxiliadora Bezerra Lopes, ID 214652131, páginas 11/13; b) certidão notarial emitida pelo 2º Ofício de Notas, Registro Civil, Títulos e Documentos, Protesto de Títulos e Pessoas Jurídicas do DF, ID 214652131, página 24; c) cópia do boletim de ocorrência 5841/2024, 4a.

Delegacia de Polícia – Guará/DF, ID 214652131, páginas 25/32; d) instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo como promitentes vendedores Carlos George Meireles Daia e Itana Suellen de Oliveira Daia, e como promissários compradores Fernando Antônio Lopes, casado com Maria Auxiliadora Bezerra Lopes, ID 214652131, páginas 33/39; e) certidão da matrícula 106.227, ID 214652131, páginas 57/59.

Os suscitados apresentaram impugnação no ID 216025368.

Alegam, em suma, que adquiriram o imóvel objeto da dúvida pelo preço de R$ 590.000,00, conforme escritura de compra e venda firmada em 30/9/2024.

Acrescentam que o titulo também foi prenotado antes, e deve prevalecer em razão do princípio da prioridade.

Afirmam que, após conhecimento da segunda escritura, compareceram imediatamente à delegacia policial, acompanhados da corretora de imóveis e do proprietário da imobiliária.

O Ministério Público oficiou pela improcedência da dúvida, ID 219679395. É o breve relatório.

Decido.

Conforme certidão da matrícula 106/227, do 4ºRGI, o imóvel objeto da dúvida pertence a Carlos George Meireles Daia e Itana Suellen de Oliveira Daia.

Em 7/8/2024, foi firmado instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, tendo figurado como promitentes vendedores Carlos George Meireles Daia, casado com Itana Suellen de Oliveira Daia, e como promissários compradores Fernando Antônio Lopes, casado com Maria Auxiliadora Bezerra Lopes, ID 214652131, páginas 33/40.

Em 30/9/2024, foi lavrada escritura pública de compra e venda, tendo como outorgantes vendedores Carlos George Meireles Daia e sua esposa, Itana Suellen de Oliveira Daia, e como outorgados compradores Fernando Antônio Lopes e sua esposa, Maria Auxiliadora Bezerra Lopes.

Na ocasião, Itana Suellen de Oliveira Daia foi representada pelo esposo, nos termos da procuração lavrada no 7º Tabelionato de Notas e Protesto de Títulos de Fortaleza/CE, ID 214652131, páginas 10/13.

O título foi apresentado para registro em 1/10/2024, ID 214652131, página 10.

O Tabelião do 2º Ofício de Notas, responsável pela lavratura da escritura pública de compra e venda, ressaltou que o documento em questão foi devidamente assinado por Carlos George Meireles Daia em 30/9/2024, mediante uso de certificação digital ICP-Brasil, com videoconferência, nos termos do Provimento 149 do CNJ, bem como assinada por meio físico pelos compradores.

Ressaltou que a escritura foi perfectibilizada de acordo com a legislação vigente e prenotada antes, ID 214652131, página 24. É certo que há duas escrituras tendo como objeto do negócio o mesmo imóvel, contudo com adquirentes distintos: 1.

A primeira delas, lavrada em 30/9/2024, prenotada em 1/10/2024; 2.

A segunda delas, lavrada em 3/10/2024, prenotada na mesma data.

A transmissão da propriedade de bens imóveis, por ato entre vivos, opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

A Lei de Registros Públicos, por seu turno, prevê no artigo 186 o princípio da precedência ou prioridade do registro, segundo o qual, em concorrendo títulos aquisitivos, prevalece o prenotado anteriormente.

Nesse sentido precedente recente do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS.

MÚLTIPLOS PROTOCOLOS.

POSSIBILIDADE.

PRENOTAÇÃO.

EFEITOS.

REGISTRO PRECOCE.

IRREGULARIDADE SANÁVEL.

CONVALIDAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

PRIORIDADE.

PEDIDOS CONEXOS.

SOLUÇÃO PREJUDICADA.

RETORNO DOS AUTOS.

NOVO JULGAMENTO.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Observados os termos do art. 182 da Lei de Registros Públicos, apresentado o título para registro, ele tomará, no protocolo, "o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação", seguindo-se a prenotação. 1.1.

A lei de regência não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro.

Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia ressalvando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo (LRP, arts. 190 e 191). 1.2.

Logo, nenhuma irregularidade decorre, no caso concreto, do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, do requerimento apresentado pela interessada enquanto vigente a prenotação que favorecia terceiro, ulteriomente ineficaz pelo decurso do prazo previsto no art. 205 da LRP. 2.

Enquanto vigente os efeitos de prenotação precedente, não pode o oficial levar a registro o título que constitua direito real contraditório sobre o mesmo imóvel, protocolado anteriormente. 2.1.

O registro precoce, feito irregularmente em razão da inobservância de prenotação anterior, poderá ser convalidado se ocorrer a hipótese prevista no art. 205 da LRP, qual seja a caducidade da anotação provisória por omissão do interessado em atender às exigências legais. 3.

Apresentados dois títulos a registro, a lei de regência confere primazia àquele protocolado sob número de ordem mais baixo, consagrando o princípio da prioridade (LRP, art. 186), em seu conhecido axioma: 'prior in tempore, potior in jure'. 4.

A conclusão prejudica a solução conferida aos demais pedidos e às demandas correlatas, cujo reexame pressupõe incursão sobre elementos fático-probatórios dos autos, razão pela qual se faz necessário o retorno dos autos às instâncias ordinárias para novo julgamento, com a delimitação das consequências decorrentes da nova compreensão jurídica dos fatos, inclusive no campo indenizatório, se for o caso.

Além disso, o reconhecimento de que é válida a propriedade transmitida em favor da aqui recorrente pode, eventualmente, ter repercussão no direito e interesse de terceiros, circunstância que exigirá a ampliação do corpo subjetivo da lide. 5.

Recurso especial parcialmente provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento. (REsp n. 1.756.277/CE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 4/12/2024.) No caso em tela, os suscitados prenotaram o título para registro em 1/10/2024 e, portanto, deverá aquele título prevalecer em face do segundo posteriormente apresentado.

Face ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada.

Sentença registrada eletronicamente.

P.

I.

Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inciso II do artigo 203 da Lei 6.015/73.

Sem custas, consoante artigo 207 da Lei 6.015/73.

BRASÍLIA/DF, Data e hora da Assinatura Digital.

LUCIANA MARIA PIMENTEL GARCIA Juíza de Direito 5