TJDFT - 0709787-76.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVSAM 2ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0709787-76.2024.8.07.0009 Classe judicial: IMISSÃO NA POSSE (113) AUTOR: PAULO CARVALHO PIMENTA REU: VILNEY RODRIGUES RAMALHO SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de ação e imissão na posse ajuizada por PAULO CARVALHO PIMENTA em desfavor de VILNEY RODRIGUES RAMALHO, partes qualificadas.

Aduz a parte autora que adquiriu o imóvel sito a QR 312, CJ 04-A, Lote 01, Apto 706, Samambaia/DF, matrícula 301.281, registrado junto ao 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal, por meio de leilão realizado junto à Caixa Econômica Federal, destacando que houve injusta recusa do réu para desocupação do imóvel.

Indica que o imóvel foi objeto de consolidação da propriedade pela credora (Caixa Econômica Federal) em 31/08/2023, em razão de o devedor não ter arcado com as prestações devidas.

Informa que a escritura pública foi lavrada em 02/05/2024 e o registro de compra e venda foi realizada no registro imobiliário em 14/05/2024.

Destaca que notificou o requerido para promover a desocupação do bem, o que não foi feita.

Requereu tutela de urgência para imitir o autor na posse do imóvel em questão e fixar uma taxa de ocupação mensal no importe de 1% ao mês, desde a data da consolidação da propriedade até a efetiva imissão da posse em favor do autor, bem como seja determinada a manutenção dos armários embutidos e demais bens que incorporaram ao imóvel.

Por fim, requereu a procedência dos pedidos iniciais para a confirmar a liminar pleiteada, bem como condenar o réu a pagar ao autor as despesas condominiais e de IPTU, vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do imóvel.

Requereu, por fim, que, acaso seja apurado que há embutidos no imóvel e seja comprovada a retirada de qualquer bem embutido, seja considerada depredação do imóvel e determinado o pagamento da quantia equivalente ao reparo.

Custas recolhidas em ID 200285204.

Liminar concedida, em parte, para determinar a desocupação voluntária do bem.

Citado em ID 203571966, o réu apresentou contestação em ID 205386285, requerendo a concessão da gratuidade de justiça e pugnando, em suma, pela suspensão da liminar concedida, pela suspensão do feito até a resolução da lide que tramita na 9ª Vara Civil Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal (SJDF), sob o número 1110619-91.2023.4.01.3400 e, no mais, pela total improcedência da presente demanda.

Réplica à contestação em ID 207911855.

Decisão de saneamento em ID 210401387 concedeu a gratuidade de justiça ao requerido.

Audiência de conciliação em ID 211554427, na qual restou entabulado acordo parcial no que tange à entrega das chaves pelo réu ao autor, bem como no que toca aos móveis planejados que se encontram na cozinha, banheiro e quarto.

Restou acordado ainda que o apartamento seria entregue pintado.

Em ID 214151528, o autor afirma ter recebido as chaves do imóvel e destaca que o apartamento foi pintado de maneira insatisfatória, uma vez que o réu não procedeu com a reparação dos buracos deixados pelos parafusos que fixavam os móveis.

Vieram os autos conclusos para julgamento. É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Promovo o julgamento antecipado na forma do artigo 355, inciso I, do CPC, pois as provas constantes dos autos são suficientes para o deslinde do feito e em razão de não haver controvérsias factuais, mas apenas de direito.

Registro que o juiz é o destinatário das provas (artigo 370 do CPC), sendo seu dever, e não faculdade, anunciar o julgamento antecipado quando presentes os requisitos para tanto, em respeito ao princípio da duração razoável do processo, expressamente adotado como norteador da atividade jurisdicional no artigo 4º do CPC.

Ante a ausência de outras questões processuais pendentes, além das já apreciadas na decisão saneadora, passo ao exame do mérito, consignando, desde já, que ao autor assiste parcial razão.

Em relação às matérias alegadas pelo requerido em contestação, verifico dizem respeito à regularidade da consolidação da posse e propriedade em mãos da credora fiduciária, que não é parte nos autos.

Além disso, não houve a apresentação de qualquer prova que pudesse indicar eventual nulidade do procedimento prévio de alienação extrajudicial, não tendo a requerida sequer ajuizado ação anulatória nesse sentido.

Portanto, a alegação não pode ser aceita.

Com efeito, a teor de entendimento firmado pelo colendo Superior de Justiça, "a ação de imissão na posse, ao contrário do que o nomen iuris possa indicar, tem natureza petitória" e constitui o "instrumento processual colocado à disposição daquele que, com fundamento no direito de propriedade e sem nunca ter exercido a posse, almeja obtê-la judicialmente" (REsp 1126065/SP, Rel.

Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2009, DJe 07/10/2009).

Assim, a finalidade da ação de imissão na posse é permitir que aquele que adquiriu a propriedade do bem, mas não teve acesso à sua posse, possa adquiri-la por meio de uma ordem judicial, com fundamento no artigo 1.228 do Código Civil (“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”).

No que toca à imissão, as partes formularam acordo e já restou comprova a imissão do réu na posse do bem, contando com comprovante de entrega de chaves em ID 214151529, na data de 30 de setembro de 2024.

Por outro lado, firmada a imissão na posse, cabe observar que, por expressa determinação legal, o devedor fiduciante, pessoalmente ou por meio de terceiros, que permanece irregularmente na posse do imóvel, mesmo após a arrematação do bem em leilão extrajudicial, é responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel (arts. 27, § 8º, e 37-A da Lei nº 9.514/97).

Desse modo, adquirido o imóvel em hasta pública extrajudicial levada a efeito sob a égide da Lei nº 9.514/97 e transcrito o bem em nome do arrematante, assiste-lhe o direito de ser indenizado pela requerida mediante a fruição de taxa de ocupação correspondente ao período compreendido entre a consolidação da propriedade 31/08/2023 (ID 200284389 - Pág. 3) até o momento em que efetivada a imissão de posse ocorrida em 30/09/2024 (ID 214151529), pois o simples fato de ficar desprovidos da posse e fruição do imóvel após tê-lo adquirido é fato gerador da compensação mensal do valor de 1% do preço do leilão público (art. 37-A).

No caso dos autos, o imóvel foi arrematado por R$ 96.699,20 (noventa e seis mil seiscentos e noventa e nove reais e vinte centavos), segundo ID 200284389 - Pág. 3, razão pela qual o preço da indenização, à título de compensação mensal, deve ser no valor histórico de R$ 966,99 (novecentos e sessenta e seis reais e noventa e nove centavos) por mês.

Ademais, nos termos dos artigos 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97, “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

Dessa maneira, até a data da imissão na posse, por lei cabe ao devedor fiduciante arcar com os encargos condominiais devidos, conforme requerido na petição inicial, motivo pelo qual também procede o pedido formulado pelo requerente.

O requerente não aponta nenhuma despesa específica devida pelo réu, além da taxa de ocupação.

A taxa de ocupação,

por outro lado, deve ser lastreada no valor da arrematação.

Nesse sentido, seguem alguns posicionamentos acerca dos temas abordados: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/1997.

TERMO INICIAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE AO CREDOR FIDUCIÁRIO.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Com efeito, a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, teve a redação do art. 37-A alterada pela Lei nº 13.465, de 2017, que retificou o termo inicial da cobrança da taxa de ocupação - inicialmente calculado a partir do efetivo leilão do imóvel - para momento anterior, qual seja, a data da efetiva consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário. 2.

Na espécie, apesar de o instrumento particular de compra e venda entre a Caixa Econômica Federal e o apelado ter sido assinado em 18/11/2022, a efetiva consolidação da propriedade se deu em momento anterior, ou seja, em 23/08/2022, na ocasião em que foi averbada na matrícula do imóvel a retomada do bem pelo credor-fiduciário (Banco). 3.

Assim, além de a consolidação da propriedade levada a registro no cartório em favor do credor fiduciário (banco) ser, por si só, circunstância que confere presunção de publicidade às partes interessadas, verifica-se que a taxa de ocupação, fundada na posse injusta, tem a finalidade de compensar o credor-fiduciário ou quem vier a sucedê-lo – situação dos autos – a partir da notificação da devedora-fiduciante, que foi devidamente realizada em consonância com a legislação de regência (art. 26). 4.

Desse modo, ao contrário do que aduz a apelante, inviável pretender alterar o termo inicial da taxa de ocupação para ser calculada a partir da citação válida da presente ação de imissão na posse, porquanto sua cobrança é exigível desde a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, ou seja, a partir da data em que este, ou seu sucessor, especificamente o arrematante, vier a ser imitido na posse do imóvel, principalmente pelo fato de a arrematação transferir o direito aos frutos civis, qual seja, taxa de ocupação cobrada a partir de 23/08/2022 até 18/11/2022 que, em um primeiro momento, seria devida ao credor fiduciário, passará a ser devida ao arrematante até a data da imissão na posse. 5.

Adequada, portanto, a sentença que determinou o pagamento pela devedora-fiduciante a quem sucedeu o credor fiduciário (arrematante) da taxa de ocupação do imóvel, exigível da data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até o momento em que o seu sucessor (arrematante) veio a ser imitido na posse do imóvel. 6.

Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1729006, 0748169-36.2022.8.07.0001, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/07/2023, publicado no DJe: 26/07/2023.) grifei ...

APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

PRELIMINAR REJEITADA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

IMISSÃO DE POSSE.

ARREMATANTE.

DEVEDORA FIDUCIANTE.

INTIMAÇÃO PRÉVIA.

ALIENAÇÃO.

PREÇO VIL.

AUSÊNCIA.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

PERÍODO.

DATA DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA ATÉ IMISSÃO NA POSSE.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Inviável falar em cerceamento de defesa se a Ré/Apelante, a despeito da ausência de publicação da decisão que determinou a comprovação dos requisitos para a concessão da assistência judiciária gratuita, peticiona nos autos 3 (três) dias após a prolação da referida decisão, sem, contudo, se pronunciar quanto à alegada hipossuficiência. 2.

Inexiste nulidade do leilão extrajudicial do imóvel dado pela Ré/Apelante em alienação fiduciária, cuja propriedade fora consolidade em favor do credor fiduciário, pois, além de ter sido previamente intimada do referido ato, estava ciente da consequência natural do próprio inadimplemento, tanto que ajuizou Ação Revisional anteriormente ao leilão, na qual assumiu o inadimplemento, mas não pagou as parcelas faltantes do contrato. 3.

Em que pese o entendimento perfilhado pelo c.

STJ, no sentido da obrigatoriedade da intimação pessoal acerca da realização do leilão extrajudicial, a Corte Superior posiciona-se pela ausência de nulidade na hipótese de ficar demonstrada a ciência inequívoca do ato a ser realizado. 4.

A jurisprudência consolidada do c.

STJ firmou-se no sentido de que somente se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. 5.

No caso concreto não resta caracterizada a alienação a preço vil, pois o imóvel foi avaliado em R$ 844.432,21 (oitocentos e quarenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e dois reais e vinte e um centavos), e, frustrada a primeira hasta, o imóvel foi arrematado por R$ 516.756,84 (quinhentos e dezesseis mil, setecentos e cinquenta e seis reais e oitenta e quatro centavos), cuja quantia corresponde a 61,2% (sessenta e um vírgula dois por cento) do valor de avaliação. 6.

O c.

STJ, no julgamento do Tema n.º 1.095, pela sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp nº 1.891.498/SP, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). 7.

Nos termos do art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997, com a alteração da Lei n.º 13.465/2017, o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de leilão do bem, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até o dia em que esse ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel. 8.

Apelação conhecida e não provida.

Preliminar rejeitada. (Acórdão 1902870, 0712575-24.2023.8.07.0001, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/08/2024, publicado no DJe: 16/08/2024.) Grifei Diferente do que pretende a parte autora a taxa de ocupação deve levar em consideração o valor arrematado, de forma que, no que toca a este ponto, a procedência do pleito autoral deve ser apenas parcial, para adequar os valores devidos a título de taxa de ocupação ao valor da arrematação do bem.

Ressalte-se que, a despeito de não ter sido claramente informado, a procedência do pleito autoral alcança os valores a título de impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, na forma do art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97.

Assim, eventuais dívidas existentes e não adimplidas entre o período da consolidação da propriedade e a imissão na posse poderão ser cobradas cumprimento de sentença, observada a proporcionalidade dos valores em relação ao período em que o réu usufruiu de fato do bem.

Medida alternativa, para fins de atualização, é o requerente pagar eventual dívida inadimplida e juntar, na fase de cumprimento de sentença, os comprovantes de pagamento dos valores, para fins da incidência dos encargos da mora.

Quanto à pintura do imóvel, a alegação de que o réu deixou os buracos à mostra dos armários embutidos que foram retirados não merece acolhimento, uma vez que o compromisso firmado pelo réu foi apenas uma pintura simples, não se enquadrando como uma reforma geral no apartamento, razão por que deve ser julgado improcedente.

Tendo em vista que o requerente já se imitiu na posse do bem, conforme informado nos autos, não é mais necessária a reexpedição do mandado de imissão na posse.

DO DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) RATIFICAR a decisão que concedeu a tutela de evidência e determinar a imissão na posse em favor do requerente, do imóvel "Apartamento 706, QR 312, CJ 04-A, Lote 01, Samambaia/DF, matrícula 301.281 do Cartório do 3º Oficio de Registro de Imóveis do Distrito Federal.".

Advirto que a medida foi cumprida no curso do processo; b) CONDENAR o requerido a pagar ao autor taxa de ocupação de 1% do valor do preço do leilão, no valor mensal de R$ 966,99 (novecentos e sessenta e seis reais e noventa e nove centavos), com termo inicial da data da consolidação do imóvel, 31/08/2023 (200284389 - Pág. 3), até o momento em que efetivada a imissão de posse (ID 214151529), ocorrida em 30/09/2024, corrigido pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês a contar vencimento de cada parcela, computadas a cada 30 dias; c) CONDENAR o réu a pagar eventuais valores inadimplidos no que toca a impostos e débitos afetos ao imóvel dentro do período referido na alínea “b”, o que deverá ser indicado em claramente e especificadamente em fase de cumprimento de sentença.

Extingo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condeno o requerente, no percentual de 10%, e requerida, em 90%, ao rateio das custas e despesas do processo, além do pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85 do CPC.

Com relação ao requerido, suspendo a exigibilidade dessas despesas, haja vista que ela é beneficiária da justiça gratuita.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

Samambaia/DF, 27 de março de 2025.

EDSON LIMA COSTA Juiz de Direito 0/9

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0709787-76.2024.8.07.0009 Classe judicial: IMISSÃO NA POSSE (113) AUTOR: PAULO CARVALHO PIMENTA REU: VILNEY RODRIGUES RAMALHO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Vistos em saneamento, na forma do art. 357 do CPC.

Partes legítimas e bem representadas.

Persiste o interesse de agir.

Mantenho a gratuidade judiciária deferida ao réu, dadas as suas explicações quanto às dificuldades para obter seu benefício previdenciário junto ao INSS.

Não há outras questões processuais pendentes, razão pela qual DECLARO saneado o feito.

O único ponto controvertido é o direito do autor à imissão na posse.

A controvérsia, entretanto, limita-se a uma questão de direito, de forma a atrair a regra do art. 355, I, do CPC.

Relativamente ao pedido de suspensão deste processo, INDEFIRO-O.

Nada obstante o Juízo entender as dificuldades enfrentadas pelo réu, é certo que o bem imóvel já pertence ao autor, inclusive com o registro do título translativo na matrícula do imóvel.

Ademais, conforme se verifica em ID 207911860, a Justiça Federal indeferiu, em sede recursal, a tutela de urgência, o que mantém hígida a aquisição em leilão.

Por outro lado, não compete a este Juízo entrar no mérito das alegadas nulidades do leilão extrajudicial, matéria afeta à Justiça Federal.

Não se olvide ainda o decidido pelo TJDFT no AGI 07050886920248070000, 6ª Turma Cível, Rel.

Des.

LEONARDO ROSCOE BESSA, DJE 29/05/2024: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CIVIL.

IMOSSÃO NA POSSE.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO.

PROPRIEDADE.

CONSOLIDAÇÃO.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

AÇÃO ANULATÓRIA.

PROPOSITURA.

JUSTIÇA FEDERAL.

VÍCIOS PROCEDIMENTAIS.

PREJUDICIALIDADE.

INEXISTÊNCIA.

PRETENSÕES.

DISTINÇÃO.

DIREITO OBRIGACIONAL.

AÇÃO DE ORIGEM.

JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS.

DIREITO REAL.

AUTONOMIA.

REQUISITOS.

PROPRIEDADE.

POSSE INJUSTA DOS ATUAIS OCUPANTES.

RESISTÊNCIA NA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA.

AUSÊNCIA DE TRÂNSITO EM JULGADO NA JUSTIÇA FEDERAL.

IRRELEVÂNCIA.

PEDIDOS DA AGRAVANTE IMPROCEDÊNCIA.

APELAÇÃO.

TRAMITAÇÃO.

DESCONSTITUIÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO.

BAIXA PROBABILIDADE. (...) 4.

Também não assiste razão à agravante no que se refere à prejudicialidade da ação de imissão na posse em razão de ação anulatória que tramita na Justiça Federal, em razão de vícios na consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal - CEF.

Nos termos do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil - CPC, a suspensão do processo por prejudicialidade externa se dá, dentre outros casos, quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente. 5.

A ação anulatória tem por objeto a alienação fiduciária em garantia de imóvel visa a invalidade da consolidação da propriedade em favor da CEF, nos termos da Lei 9.514/1997.

Trata-se, portanto de direito obrigacional.

Já a ação de imissão na posse tem natureza distinta: versa sobre direito real e autônomo de propriedade, por meio do qual se busca a aquisição originária da posse.

Apesar de não encontrar previsão típica no CPC, o art. 538 determina que "Não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na sentença, será expedido mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse em favor do credor, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel." 6.

Os requisitos da imissão na posse decorrem de comprovação da propriedade do bem, da posse injusta dos ocupantes do imóvel, anterior ou posteriormente à aquisição da propriedade, e a resistência dos possuidores em desocupá-lo.

Ainda que a pretensão anulatória possa acarretar a invalidação da consolidação da propriedade em favor da CEF, isso, por si só, acarreta a postergação dos atos dessa consolidação e não influencia o direito de imissão na posse dos atuais proprietários.

Precedentes.(...) Por último, o autor é adquirente de boa-fé e não se vislumbra sequer nulidade no leilão, cuja arrematação encontra-se perfeita e acabada, seguida do registro do título translativo de propriedade do imóvel.

Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de suspensão do feito.

Considerando as dificuldades atravessadas pelo autor, e com o intuito de auxiliar as partes na busca de um entendimento razoável, DESIGNO de ofício audiência de conciliação para o dia 18/09/2024, às 14h30min, de forma presencial na sede do Juízo.

Exorto as partes ao comparecimento, facultando-se-lhes serem representadas por advogado e/ou mandatário com poderes para transigir.

Em caso de insucesso na conciliação, o feito irá concluso para sentença.

Intimem-se.

Samambaia/DF, 9 de setembro de 2024.

EDSON LIMA COSTA Juiz de Direito 0