TJDFT - 0739166-17.2023.8.07.0003

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

RECURSO INOMINADO.

CÓDIGO CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO.

REVELIA CONFIGURADA.

LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO.

PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA.

LEI 8.245/91.

MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA.

INDEVIDA.

PAGAMENTO DE IPTU.

PREVISÃO CONTRATUAL.

NÃO CUMPRIMENTO.

PAGAMENTO DEVIDO.

DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES LASTIMÁVEIS.

REFORMA NECESSÁRIA.

DANOS MATERIAIS.

CONFIGURADOS.

ARTS. 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar o réu ao pagamento de R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos) à autora, referente ao IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 do imóvel locado.

Em suas razões, a recorrente sustenta que fica claro no processo que o recorrido foi responsável pelos danos causados, e assim deve ser condenado a repará-los.

Defende que após a saída do requerido foi necessário realizar uma reforma, pois, a casa foi devolvida em condições ruins de conservação, devendo o réu arcar com os gastos de tintas e materiais, mão de obra do pintor, IPTU de 2022 e 2023, além da multa de rescisão de contrato conforme a cláusula 14º do contrato.

Pede a reforma da sentença. 2.

Recurso regular, tempestivo e próprio.

Dispensado recolhimento de preparo, pois a recorrente anexou aos autos documentos (ID 61386098 a ID 61386107) que comprovam sua hipossuficiência financeira.

Gratuidade de justiça Concedida.

Contrarrazões não apresentadas. 3.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual devem aplicadas à análise justa da lide as disposições do Código Civil e leis civilistas. 4.

Em síntese, narra a parte autora que em março de 2021, foi firmado um contrato de aluguel com o réu, renovado anualmente, sendo a última vigência de 10 de fevereiro de 2023 a 10 de fevereiro de 2024.

No entanto, antes do prazo final, o réu devolveu o imóvel.

Afirma que a cláusula 14ª do contrato estipula uma multa de dois aluguéis, no valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), em caso de rescisão antecipada.

Alega que o réu deixou em aberto o IPTU dos anos de 2022 e 2023, totalizando R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos).

Além disso, foram feitas despesas de reforma após a entrega do imóvel, no valor de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), sendo R$ 2.755,00 (dois mil setecentos e cinquenta e cinco reais) gastos com tintas e materiais, e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) com mão de obra do pintor.

Diante disso, a parte autora pleiteou a ação em busca da condenação do réu ao pagamento da quantia de R$ 9.086,91 (nove mil e oitenta e seis reais e noventa e um centavos), correspondente aos encargos locatícios e despesas com reforma após a entrega do imóvel. 5.

Em primeiro lugar, esclarece-se que nos termos do art. 20 da Lei 9099/95, a revelia se opera diante da ausência da parte à audiência para a qual foi devidamente intimada e compareceu.

Acrescente-se que, a parte ré tem o ônus de alegar na contestação todas as matérias de defesa que possuir, mesmo que contraditórias (princípio da eventualidade), bem como apresentar os respectivos documentos comprobatórios (CPC, art. 336).

Não o fazendo, tem-se operada a preclusão, salvo se provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior (CPC, art. 1.014).

Portanto, quando o réu não apresenta contestação, os fatos alegados pelo autor se tornam incontroversos. 6.

No caso em tela, verifica-se por meio dos três contratos de locação residencial logrados aos autos (ID 61386076), que entre o segundo e o terceiro contrato houve um intervalo de 5 meses, o que atrai a aplicação dos Artigos 45 e 46, parágrafo 1º da Lei 8.245/91, que estabelecem: Art. 45.

São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. (...) Art. 46.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - à prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 7.

Deste modo, embora não haja cláusula proibindo a prorrogação automática, a realização de três contratos consecutivos por prazo determinado, com um intervalo de 5 meses entre o segundo e o terceiro, indica que a autora, ora recorrente, pretendia evitar os objetivos da Lei 8.245/91, particularmente no que diz respeito à prorrogação automática do contrato.

Portanto, uma vez que vigorava entre as partes um contrato por prazo indeterminado, tendo em vista que o locatário permaneceu no imóvel após o término do prazo sem oposição da locadora.

Logo, a cobrança de multa por rescisão antecipada é indevida, pois o contrato de locação por prazo indeterminado permite a rescisão mediante simples aviso prévio de 30 dias, sem gerar multa ou qualquer outro tipo de penalidade. 8.

Com relação a cobrança de IPTU referente aos anos de 2022 e 2023, destaca-se o que foi dito pelo juiz de primeira instância, argumento com o qual se concorda integralmente.

Transcreve-se: “(...)quanto a cobrança de IPTU dos exercícios de 2022 e 2023, é devida, por existir previsão contratual e pelo fato de o réu não ter comprovado o seu pagamento. (...)”.

Portanto, a condenação do réu ao pagamento de R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos) - ID 61386078, é medida que se impõe. 9.

No que concerne as despesas com reforma e pintura do imóvel, destaca-se que conforme a inteligência do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

No caso em tela, observa-se que a autora comprova por meio dos provas/documentos de ID 61386077, ID 61386080 e ID61386081, que o réu, após dois anos que permaneceu sob a posse do imóvel, realizou a devolução do mesmo em péssimas condições de conservação, exigindo assim uma grande reforma no importe de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), sendo R$ 2.755,00 (dois mil setecentos e cinquenta e cinco reais) de tintas e materiais e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) de mão de obra do pintor. 10.

Desta maneira, deve o réu ser condenado a pagar ao autor a quantia de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), referente aos gastos com reforma e pintura do imóvel, conforme os Artigos 186 e 927 do Código Civil. 11.

Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Sentença reformada para condenar o réu a pagar à autora o importe de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), referente aos gastos com reforma e pintura do imóvel e R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos), referente ao IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 do imóvel locado, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação 12.

Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95. 13.

A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.º 9.099/95.