TJDFT - 0719051-33.2023.8.07.0016

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6JECIVBSB 6º Juizado Especial Cível de Brasília Número do processo: 0719051-33.2023.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: REGIANE SANTOS FARIA REQUERIDO: NOR & ED ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA - ME SENTENÇA - NUPMETAS-1 Cuida-se de Ação de Conhecimento proposta por REGIANE SANTOS FARIA em desfavor de NOR&ED ASSESSORIA LTDA – ME, partes já qualificadas nos autos.

Narra a requerente que, em 26/11/2018, as partes firmaram contrato de locação residencial tendo por objeto o imóvel situado na QE 32, conjunto K, casa 11, Guará II, mas começou a ter problemas com o imóvel logo após a locação, quando foi relatado um buraco na tampa do bueiro que fica na varanda, do qual saiam ratos, que foi ficando cada vez maior, representando risco para seu filho, sendo necessária a contratação de uma empresa especializada em exterminar ratos.

Diz que, no ano de 2021, teve problemas com mofo, tendo encaminhado e-mail para imobiliária, que se esquivava de sua obrigação e demorou quase 1 ano para dar uma posição, tendo comparecido o proprietário, sem aviso prévio, para pintar quando a requerente estava no 7º mês de gestação, necessitando se hospedar em um hotel.

Assevera que recebeu o imóvel sem água e energia, sendo certo que, após o religamento, observou vazamento na pia e outros vícios, tendo que arcar com os reparos por conta própria.

Afirma que, em janeiro de 2003, antes de viajar de férias, encontrou considerável infiltração, que ocasionou danos em seus bens, não tendo sido autorizado reparos por profissional especializado, apenas pelo proprietário.

Alega que, por não tem condições de habilitação, optou por rescindir o contrato Aduz que, por ocasião da entrega do imóvel, a requerida mantém conduta abusiva, na medida que exige que a requerente mantenha as contas de água e energia em seu nome e, ao realizar os orçamentos para reparos para devolução, teve que entrar direto com contato com o proprietário, pois a requerida alegou que não estava na posse das chaves.

Pugna, assim, pela condenação da requerida no pagamento de danos materiais, morais e multa por descumprimento contratual.

A requerida, em sua defesa, afirma que o imóvel foi entregue em plena condições de habitabilidade, limpo, higienizado e com pintura nova; que nunca foi notificada de qualquer aumento de buraco na tampa do bueiro; que não houve anuência quanto à desratização; que, por ocasião da entrega das chaves, a requerente ficou ciente de eu deveria comparecer no prazo de 48 horas para vistoria final, ocasião em que anuiu com os valores de dedução; que prontamente comunicou ao proprietários as infiltrações que ocorreram durante o período de chuvas, não tendo o poder de proceder qualquer manutenção sem autorização deste; que durante o contrato tomou todas as providências cabíveis para sanar as solicitações da inquilina; que o proprietário realizou todos os reparos, tendo a própria autora confirmado a realização dos reparos.; que a autora teve acesso às chaves, uma vez que entregou em 14 de fevereiro de 2023 e pegou novamente em 18 de fevereiro de 2013, devolveu em 22 de fevereiro de 2023.

Réplica nos autos. É o relato necessário.

DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, eis que as partes trouxeram aos autos os documentos que julgaram necessários ao deslinde da questão e não pugnaram por produção de prova oral.

Conforme se tem dos autos, a requerente, através da intermediação da requerida, celebrou, em 26 de novembro de 2018, contrato de locação com Antonio Bassato, tendo por objeto o imóvel situado na QE 32, conjunto K, lote 11, casa 01, Guará II.

A requerente permaneceu no imóvel até fevereiro de 2023, tendo entregue as chaves definitivamente na data 22 de fevereiro de 2023 (ID Num. 162293658 ) Por ocasião da finalização, a requerida lançou aluguel proporcional de R$ 919,80, IPTU/TLP proporcional de R4 75,94, pintura do imóvel no valor de R$ 1.350,00, indisponibilidade do imóvel entre 18 e 25/02, o que totalizou um débito de R$ 2.871,43, com consequente devolução parcial da caução R$ 2.868,56 ID m. 162293661 - Pág. 1.

Com posterior devolução de R4 198,83, considerando que o período da indisponibilidade foi reduzido para dia 22/02.

A Lei nº 8.245/1991, que rege os contratos de locações, disciplina, e, em seu artigo 22, inciso IV, a obrigação do proprietário a reparação de vícios e defeitos anteriores a locação.

De acordo com o artigo 23, inciso III, do referido diploma legal, cabe ao inquilino devolver o imóvel, ao término da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal.

O inciso V, do mencionado artigo 23, prevê como responsabilidade do locatário, ainda, reparar todos os danos causados por si mesmo, seus familiares ou visitantes no imóvel.

No que se refere à alegação de que o imóvel, desde o início, não se mostrava hábil para locação, certo é que o simples fato da autora ter resido no mesmo, por período superior a 04 anos afasta sua alegação.

Com efeito, o aluguel inicial era de 12 meses, com possibilidade de prorrogação automática, tendo a autora optado pela prorrogação, nele permanecendo por mais de 04 anos.

Ademais, o laudo de vistoria inicial, assinado pela própria requerente, demonstra que no início da locação o imóvel parecia em perfeito estado de conservação (ID Num. 162293691 - Pág), não havendo provas que possa refutar tal constatação.

Embora haja contestação da vistoria final, certo é que os reparos lançados decorem da regular utilização do imóvel, e a requerente tinha ciência de deveria devolver o imóvel no estado em que se encontrava quando do início da locação.

Quanto aos supostos vícios, certo é que o buraco na tampa do bueiro, as infiltrações e mofos nas paredes, o vazamento de água das chuvas, a infiltração no chuveiro, em verdade, são típicos de imóveis mais antigos e sem laje, cujos os reparos, ainda que não no tempo pretendido pela requerente, eram da responsabilidade e foram realizados pelo proprietário.

Convém salientar que a prova coligida aos autos pela requerente não demonstra que o buraco na tampa do bueiro, embora existente, era suficiente para que uma criança pudesse cair dentro dele.

A existência de infiltração na base de algumas paredes do imóvel também é perceptível pelas fotos, mas foram notificadas em 2021, o que demonstram que aparecem ao longo da locação e não que constavam desde o início, sendo, repita-se, inerente a imóveis mais antigos.

As provas demonstram que a requerida respondeu às notificações da autora, mas a demora, ao que se extrai dos e-mails, foi decorrente de falta de autorização do proprietário, que não é parte no presente feito.

Quanto à goteira no teto, notificada em janeiro de 2020, a própria requerente afirma decorre de uma telha quebrada e que ocorreu durante o período das chuvas.

A requerida notificou o proprietário e apenas aguardou a autorização deste para reparo, o que foi feito.

Quanto ao vazamento em janeiro de 2023, a requerida comunicou à requerente que os reparos não foram autorizados pelo proprietário, tendo este feito o reparo por conta própria.

No que tange à necessidade de desratização, não há nos autos provas de que a requerida tenha sido comunicada de tal situação, tendo a requerente providenciado o serviço por conta própria e sem autorização do proprietário.

E, o artigo 23, artigo IV, da Lei 8245/91 preconiza que o locatário é obrigado a “levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros”.

Assim, não tendo comunicado, não pode obrigar o locador a arcar com os custos de serviço não autorizado.

No que diz respeito à hospedagem, certo é que as provas carreadas aos autos não comprovam o nexo causal entre a data da pintura do imóvel e hospedagem a autora, não podendo, assim, se concluir pela responsabilidade da requerida.

Por fim, quanto à caução, considerando que era obrigação da requerente a entrega do imóvel nas mesmas condições em que entregou, sendo certo que, não fez o reparo no imóvel para entrega do imóvel, no que tange à pintura, não quitou o período parcial do mês de locação, nem o período em que o imóvel ficou à sua disposição para reparos, tenho que é devida a retenção de parte da caução.

De todo o exposto resulta que: i) não houve omissão da requerida quanto as suas obrigações, não sendo devida por esta o pagamento de multa por descumprimento contratual; ii) a requerente não comunicou a necessidade de desratização, tendo realizado o serviço por conta próprio, não podendo, assim, pedir restituição; iii) não há provas quanto ao nexo causal entre a pintura e a hospedagem da autora, não sendo o caso de responsabilidade da requerida o seu pagamento.

Quanto aos alegados danos morais, certo é que não vislumbro conduta ilícita da requerida, não incidindo, assim, a norma do art. 927 do CC que assim dispõe: "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos.

Resolvo o processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput" da Lei Federal n° 9.099/95.

Sentença registrada eletronicamente, nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 10 de julho de 2023.

Keila Cristina de Lima Alencar Ribeiro Juíza de Direito – NUPMETAS Ato processual proferido em atuação no mutirão instituído pela Portaria Conjunta n. 67/2023.