TJAL - 0804428-87.2025.8.02.0000

INTIMAÇÃO DE ACÓRDÃO Nº 0804428-87.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Sônia da Silva Santos - Agravado: Banco Bradesco S.a. - Des.

Fernando Tourinho de Omena Souza - à unanimidade de votos, em CONHECER do presente recurso para, no mérito, por idêntica votação, DAR-LHE PROVIMENTO, modificando a Decisão atacada para suspender os efeitos da arrematação, resguardando a posse da agravante até o julgamento final do processo, sem prejuízo da realização de nova avaliação e novo leilão extrajudicial pelo banco, nos termos do voto do relator - EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PREÇO VIL.

ARREMATAÇÃO EM TERCEIRA PRAÇA NÃO PREVISTA EXPRESSAMENTE NA LEI Nº 9.514/1997.

SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ARREMATAÇÃO.

RECURSO PROVIDO.I.

CASO EM EXAME01.

AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO POR SÔNIA DA SILVA SANTOS CONTRA DECISÃO PROFERIDA PELO JUÍZO DA 13ª VARA CÍVEL DA CAPITAL, NOS AUTOS DA AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL Nº 0713604-79.2025.8.02.0001, QUE INDEFERIU O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

A AGRAVANTE NARROU TER TIDO O IMÓVEL OBJETO DE FINANCIAMENTO ARREMATADO POR VALOR SIGNIFICATIVAMENTE INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO APÓS TRÊS TENTATIVAS DE LEILÃO, SENDO A TERCEIRA REALIZADA POR INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DA LEI Nº 9.514/1997.

ALEGOU AINDA PREÇO VIL, VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E AO DIREITO À MORADIA, ALÉM DE TURBAÇÃO NA POSSE DECORRENTE DE CONDUTA DOS ARREMATANTES.

REQUEREU A SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ARREMATAÇÃO E A PRESERVAÇÃO DE SUA POSSE.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO02.

HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) VERIFICAR SE É VÁLIDA A ARREMATAÇÃO REALIZADA EM TERCEIRA TENTATIVA DE LEILÃO, NÃO PREVISTA EXPRESSAMENTE NA LEI Nº 9.514/1997; (II) DEFINIR SE O VALOR DE R$ 430.000,00, CORRESPONDENTE A CERCA DE 33% DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, CONFIGURA PREÇO VIL APTO A JUSTIFICAR A SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ARREMATAÇÃO.III.

RAZÕES DE DECIDIR03.

A LEI Nº 9.514/1997, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 14.711/2023, ADMITE, NO SEGUNDO LEILÃO, A ACEITAÇÃO DE LANCE INFERIOR AO VALOR DA DÍVIDA E DESPESAS, DESDE QUE NÃO INFERIOR A 50% DO VALOR DE AVALIAÇÃO, VEDANDO IMPLICITAMENTE A ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL.04.

O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO RESP 2.096.465/SP, JÁ HAVIA RECONHECIDO, MESMO ANTES DA ALTERAÇÃO LEGAL, A POSSIBILIDADE DE SE DECLARAR NULA A ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL COM BASE EM PRINCÍPIOS GERAIS DO ORDENAMENTO, COMO O ART. 187 DO CC, O ART. 805 DO CPC E A VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.05.

A REALIZAÇÃO DE UMA TERCEIRA PRAÇA, AINDA QUE NÃO PREVISTA EXPRESSAMENTE NA LEI Nº 9.514/1997, PODE SER ADMITIDA POR INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA, DESDE QUE RESPEITADOS OS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, PUBLICIDADE E BOA-FÉ.06.

A ARREMATAÇÃO POR VALOR CORRESPONDENTE A APENAS 33,5% DA AVALIAÇÃO (R$ 1.284.813,29), REALIZADA NA TERCEIRA TENTATIVA, REVELA DESPROPORCIONALIDADE MANIFESTA ENTRE O BEM E O PREÇO OBTIDO, EVIDENCIANDO A PLAUSIBILIDADE DO DIREITO INVOCADO PELA AGRAVANTE.07.

HÁ RISCO DE DANO IRREPARÁVEL OU DE DIFÍCIL REPARAÇÃO DIANTE DA IMINÊNCIA DE PERDA DA POSSE DO IMÓVEL E DO DIREITO À MORADIA DA AGRAVANTE.08.

A CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA NÃO COMPROMETE A REVERSIBILIDADE DA MEDIDA, POIS, CASO IMPROCEDENTE A AÇÃO ORIGINÁRIA, PODERÁ SER DETERMINADA A IMISSÃO NA POSSE DO ARREMATANTE.IV.

DISPOSITIVO E TESE09.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.TESE DE JULGAMENTO:10.

A ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL A PREÇO INFERIOR À METADE DO VALOR DE AVALIAÇÃO CONFIGURA, EM TESE, PREÇO VIL, VEDADO PELO ART. 27, § 2º, DA LEI Nº 9.514/1997.11.

A TERCEIRA TENTATIVA DE LEILÃO, EMBORA NÃO PREVISTA EXPRESSAMENTE NA LEGISLAÇÃO, PODE SER ADMITIDA DESDE QUE RESPEITADOS OS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, PUBLICIDADE E BOA-FÉ.12. É CABÍVEL A SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ARREMATAÇÃO E A PRESERVAÇÃO DA POSSE DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO QUANDO DEMONSTRADOS FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA.DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, ART. 6º; CC, ARTS. 187, 422, 884; CPC, ARTS. 300, 805; LEI Nº 9.514/1997, ARTS. 27, § 2º (COM REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 14.711/2023).JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP 2.096.465/SP, REL.

MIN.

RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3ª TURMA, J. 14.05.2024, DJE 16.05.2024.

ART. 511 CPC - EVENTUAL RECURSO - SE AO STJ: CUSTAS R$ - CÓD. 18832-8 E PORTES DE REMESSA E RETORNO R$ 0,00 - CÓD. 10825-1 (AMBOS GUIA GRU NO SITE WWW.STJ.GOV.BR ) - BANCO DO BRASIL - RESOLUÇÃO Nº 1/2008 DO STJ - DJU DE 18/01/2008; SE AO STF: CUSTAS 0,00 - GUIA DARF - CÓD. 1505 E PORTES DE REMESSA E RETORNO R$ 0,00 - GUIA FEDTJ - CÓD. 140-6 - BANCO NOSSA CAIXA OU INTERNET - RESOLUÇÃO Nº 352/2008 DO STF. - Advs: João Carlos Bezerra do Nascimento (OAB: 10169/SE)

DESPACHO Nº 0804428-87.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Sônia da Silva Santos - Agravado: Banco Bradesco S.a. - 'DESPACHO 01.

Trata-se do Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por Sônia da Silva Santos objetivando modificar a Decisão proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Capital que, nos autos da Ação de Anulação de Leilão Extrajudicial de nº 0713604-79.2025.8.02.0001, indeferiu a tutela de urgência requestada na inicial. 02.

Em suas razões, a agravante alegou que, por conta de dificuldades financeiras, deixou de pagar as parcelas do seu financiamento imobiliário, o que culminou na consolidação da propriedade do imóvel pelo banco e posterior tentativa de alienação do bem em leilão.

Segundo narrou, houve 03 (três) tentativas de leilão.

A primeira, realizada em 18/11/2024, não teve lances válidos, com imóvel avaliado em R$ 1.284.813,29.

A segunda, ocorreu em 19/12/2024, também sem sucesso, com lance inicial inferior à metade do valor da avaliação.

Na terceira tentativa, ocorrida nos dias 05 e 06/03/2025, culminou na arrematação por R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), valor que representa cerca de 33% do montante de avaliação. 03.

Aduziu que tal quantia configura preço vil, que viola o princípio da função social da propriedade, previsto na Constituição Federal, bem como o direito fundamental à moradia (art. 6º da CF). 04.

Afirmou, ainda, ter sofrido ameaça e turbação por parte dos supostos arrematantes do imóvel, os quais teriam invadido o condomínio sem autorização, tentado assumir a posse e intimidado seus familiares.

Tais fatos estão registrados em Boletins de Ocorrência datados de 21/03/2025 e 14/04/2025 (fls. 24/25). 05.

Assim, requereu a concessão do efeito suspensivo ativo, para sustar a decisão agravada e impedir atos de imissão na posse.

No mérito, requereu o provimento do recurso, com a reformada a decisão vergastada, com a suspenção dos efeitos do leilão e da arrematação, até o trânsito em julgado do feito originário. 06.

Na sequência, na Decisão de fls. 29/33, deferi o pleito liminar suspendendo os efeitos da arrematação, resguardando a posse da agravante até julgamento final do presente recurso, cabendo ao mérito o esgotamento da pretensão. 07.

Ato contínuo, devidamente intimada, a agravada apresentou contrarrazões, às fls. 47/62, pugnando pelo não provimento do recurso e manutenção da decisão vergastada. 08. É, em síntese, o relatório. 09.

Estando o processo em ordem, peço inclusão na pauta de julgamento subsequente.

Maceió, 18 de julho de 2025 Fernando Tourinho de Omena Souza Desembargador - Relator' - Des.

Fernando Tourinho de Omena Souza - Advs: João Carlos Bezerra do Nascimento (OAB: 10169/SE)

DESPACHO Nº 0804428-87.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Sônia da Silva Santos - Agravado: Banco Bradesco S.a. - 'DECISÃO /MANDADO/OFÍCIO N. /2025 01.

Trata-se do Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por Sônia da Silva Santos objetivando modificar a Decisão proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Capital que, nos autos da Ação de Anulação de Leilão Extrajudicial de nº 0713604-79.2025.8.02.0001, indeferiu a tutela de urgência requestada na inicial. 02.

Em suas razões, a agravante alegou que, por conta de dificuldades financeiras, deixou de pagar as parcelas do seu financiamento imobiliário, o que culminou na consolidação da propriedade do imóvel pelo banco e posterior tentativa de alienação do bem em leilão.

Segundo narrou, houve 03 (três) tentativas de leilão.

A primeira, realizada em 18/11/2024, não teve lances válidos, com imóvel avaliado em R$ 1.284.813,29.

A segunda, ocorreu em 19/12/2024, também sem sucesso, com lance inicial inferior à metade do valor da avaliação.

Na terceira tentativa, ocorrida nos dias 05 e 06/03/2025, culminou na arrematação por R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), valor que representa cerca de 33% do montante de avaliação. 03.

Aduziu que tal quantia configura preço vil, que viola o princípio da função social da propriedade, previsto na Constituição Federal, bem como o direito fundamental à moradia (art. 6º da CF). 04.

Afirmou, ainda, ter sofrido ameaça e turbação por parte dos supostos arrematantes do imóvel, os quais teriam invadido o condomínio sem autorização, tentado assumir a posse e intimidado seus familiares.

Tais fatos estão registrados em Boletins de Ocorrência datados de 21/03/2025 e 14/04/2025 (fls. 24/25). 05.

Assim, requereu a concessão do efeito suspensivo ativo, para sustar a decisão agravada e impedir atos de imissão na posse.

No mérito, requereu o provimento do recurso, com a reformada a decisão vergastada, com a suspenção dos efeitos do leilão e da arrematação, até o trânsito em julgado do feito originário. 06. É, em síntese, o relatório. 07.

Inicialmente, vale registrar que o caso em tela não se enquadra nas hipóteses de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do Código de Processo Civil/2015, porém, a contrario senso, verifica-se que a situação posta gera o atendimento ao exigido no art. 1.015 do referido diploma legal. 08.

Observa-se, em cognição rasa, que o presente recurso foi manejado tempestivamente, munido, aparentemente, dos documentos obrigatórios e necessários ao completo entendimento da lide em discussão. 09.

Feitas estas considerações preliminares, passa-se a analisar a possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ao recurso em tela, ou de deferir antecipadamente a pretensão recursal, nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil/2015. 10.

Neste momento, entendo importante delimitar os contornos deste recurso, o qual visa modificar Decisão do primeiro grau de jurisdição que indeferiu o pleito liminar, deixando de determinar a suspensão dos efeitos da arrematação do imóvel. 11.

Observa-se que a questão central do presente recurso gira em torno da análise da regularidade do procedimento adotado no leilão extrajudicial realizado com base na Lei nº 9.514/1997, que resultou em arrematação do imóvel por valor significativamente inferior ao da avaliação. 12.

Como é sabido, a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece em seus arts. 26-A, 27 e 27-A, as normas do procedimento de leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, disciplinando que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorre após 15 dias de intimação para purgação da mora, bem como autorizando o leilão extrajudicial em até 60 dias, após a consolidação, contados do registro. 13.

O referido diplomo legal prevê, ainda, a realização da 1ª praça, na qual deverá ser aceito o maior lance igual ou superior ao valor de avaliação, não ocorrendo, há previsão de segundo leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes.

Acerca da segunda praça, verifica-se que, após a alteração promovida pela Lei nº 14.711/2023, no §2º, do art. 27, da Lei nº 9.514/1997, houve a vedação expressa de arrematação de um bem por preço vil, nos casos de execução extrajudicial de um imóvel alvo de alienação fiduciária.

Vejamos a sua redação: Art. 27 (...) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 14.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça - STJ, no RESp 2.096.465, reconheceu que, mesmo antes da alteração promovida pela Lei nº 14.711/2023, que doutrina e jurisprudência há muito já indicavam a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil, com base em uma série de normas gerais.

Vejamos: "RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL .

LEI Nº 9.514/1997.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL .

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO OCORRÊNCIA.

ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL.

IMPOSSIBILIDADE .

JULGAMENTO CITRA PETITA.

CARACTERIZAÇÃO.

VALOR DA CAUSA.

FIXAÇÃO .

PROVEITO ECONÔMICO. 1.

A controvérsia dos autos se resume a definir: a) se houve negativa de prestação jurisdicional; b) se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento do pedido de produção de provas;c) se está caracterizada a hipótese de julgamento citra petita; d) se as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente e e) se o valor da causa foi adequadamente estabelecido. 2 .

Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3.

Modificar a conclusão do Tribunal de origem, soberano quanto à análise da necessidade ou não de se produzir outras provas além daquelas já produzidas, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula nº 7/STJ. 4 .

Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art . 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente. 5 .

Havendo pedido subsidiário de natureza condenatória não apreciado pelas instâncias ordinárias, impõe-se reconhecer a efetiva ocorrência de julgamento citra petita, vício que, em decorrência do reconhecimento da nulidade da arrematação, poderá ser corrigido mediante simples adoção do critério de correção monetária determinado na sentença no momento da apuração da dívida. 6.

O valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico pretendido com o ajuizamento da demanda, ainda que a pretensão seja meramente declaratória. 7 .

Nesta Corte prevalece o entendimento de que o valor da causa, nas demandas em que se visa anular o procedimento de execução extrajudicial, deve corresponder ao valor do imóvel. 8.

Recurso especial de LUCIANTE PARTICIPAÇÕES LTDA. parcialmente provido .

Recurso especial de J&F INVESTIMENTOS S.A. prejudicado. (STJ - REsp: 2096465 SP 2023/0328561-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/05/2024)" 15.

Assim, não obstante o juízo do primeiro grau de jurisdição tenha fundamentado seu indeferimento na ausência de requisitos do art. 300 do CPC, entendo que há elementos suficientes nos autos que apontam para a plausibilidade do direito alegado (fumus boni iuris) e o risco real de prejuízo grave à autora (periculum in mora).

Explico. 16.

Analisando o caso em epígrafe, observa-se que a primeira e segunda praças ocorreram em sequência, conforme exige o art. 27, caput e §§, respeitando os prazos legais.

O terceiro leilão, no entanto, que não é previsto expressamente pela Lei nº 9.514/1997, é prática que é admitida por interpretação extensiva, desde que não haja violação aos princípios da legalidade, publicidade e boa-fé objetiva. 17.

No entanto, a arrematação realizada por R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), ocorrida no terceiro leilão, correspondente a cerca de 33,5% do valor de avaliação (R$ 1.284.813,29), logo, menos da metade do valor da avaliação do bem, o que acende o alerta para a configuração de preço vil, com base no art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997. 18.

Assim, diante da desproporcionalidade entre o valor patrimonial do bem e o preço alcançado no leilão, entendo, num juízo de cognição sumária, presente a verossimilhança das alegações da parte agravante.

Do mesmo modo, o dano é evidente, em face da arrematação por preço significativamente inferior ao valor da avaliação, somada a iminência da perda da moradia. 19.

Outrossim, é de bom alvitre destacar que não há de se falar na irreversibilidade da medida, já que com a improcedência da ação principal e o reconhecimento da regularidade do leilão extrajudicial, haverá a imissão na posse do bem. 20.

Diante do exposto, DEFIRO o pedido para antecipação da tutela recursal, suspendendo os efeitos da arrematação, resguardando a posse da agravante até julgamento final do presente recurso, cabendo ao mérito o esgotamento da pretensão. 21.

Dê-se ciência ao Juízo de origem do conteúdo da presente decisão. 22.

Intime-se a parte agravada para, querendo, contraminutar este recurso no prazo de 15 (quinze) dias, conforme art. 1019, inciso II, do Código de Processo Civil/2015. 23.

Cumpra-se, utilizando-se este ato processual como Ofício/Mandado. 24.

Transcorrido o prazo ou apresentada a devida manifestação, retornem-me os autos conclusos. 25.

Publique-se.

Maceió, 12 de maio de 2025.

Fernando Tourinho de Omena Souza Desembargador - Relator' - Des.

Fernando Tourinho de Omena Souza - Advs: João Carlos Bezerra do Nascimento (OAB: 10169/SE)