TJTO - 0049494-93.2022.8.27.2729

Ação de Exigir Contas Nº 0049494-93.2022.8.27.2729/TO AUTOR: RENATA MELON BARROSO BERTOLINIADVOGADO(A): MARCIA AYRES DA SILVA (OAB TO001724)ADVOGADO(A): GRAZIELA TAVARES DE SOUZA REIS (OAB TO01801B)RÉU: VALE IMÓVEIS LTDAADVOGADO(A): ANA MARIA NASCIMENTO CALDAS LINS (OAB TO012690)ADVOGADO(A): JALES COELHO VALADARES (OAB TO006231)ADVOGADO(A): LEIDLANNE PAULINO DA CUNHA (OAB TO009315) DESPACHO/DECISÃO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA DE MÉRITO - AÇÃO DE EXIGIR CONTAS - 1ª FASE I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE EXIGIR CONTAS ajuizada por RENATA MELON BARROSO BERTOLINI em desfavor de VALE IMÓVEIS LTDA, ambos qualificados nos autos.

Narra a parte autora que firmou contrato de administração de imóvel urbano com a requerida, com o objetivo de administrar a locação de seu imóvel residencial localizado no Loteamento Polinésia, nesta Capital.

Sustenta que, ao final da locação, o inquilino deixou o imóvel antes do vencimento contratual, fazendo jus à incidência de multa prevista em cláusula específica, todavia a requerida não comunicou tal fato, tampouco repassou os valores devidos e nem apresentou relatório de vistoria final do imóvel, como era sua obrigação contratual.

Relata, ainda, que diante da inércia da requerida, mesmo após notificações extrajudiciais via e-mail, foi forçada a promover a presente demanda, a fim de compelir a administradora à devida prestação de contas da gestão exercida, tendo em vista que teve de arcar com despesas de reparos, pintura, chaveiro e débitos tributários, em virtude da omissão da requerida em cobrar os valores de responsabilidade do locatário.

Expõe o direito e requer: a) a citação da imobiliária requerida para prestar contas de forma adequada, com as provas cabíveis, no prazo de 15 dias, devendo constar, inclusive, apresentação do laudo de vistoria, assim como a prestação de contas relativa ao pagamento dos valores corrigidos das multas contratuais devidas pelo locatário, posto que deixou o imóvel antes de findar o contrato de locação; b) a procedência da ação condenando o requerido, caso não as tenha prestado, a prestar as contas na forma adequada no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de validade das contas a serem apresentadas; c) não contestado o pedido, em razão da revelia, o julgamento antecipado nos termos dos arts. 355 e 550, § 4º do CPC; d) prestadas as contas, o prazo de 15 (quinze) dias para, se for o caso, impugná-las.

Proferido despacho determinando a citação da parte requerida.

A parte requerida apresentou contestação no evento 12, oportunidade que, em síntese, alegou: a) foram feitos todos os repasses provenientes do contrato de aluguel firmado entre a administradora e o locatário, deduzida a taxa de administração, bem como a taxa de locação, descontado do primeiro mês de forma integral, conforme cláusula décima do contrato de locação; b) quanto à multa por descumprimento de contrato de aluguel, expõe que a locação findou em junho de 2019 e ainda no mês de julho de 2019 a requerente solicitou o encerramento do contrato, pedindo as chaves do imóvel, rescindindo antecipadamente o contrato de administração do imóvel, de modo que não teve tempo hábil para buscar o pagamento da multa por quebra do contrato de locação.

No evento 16 a parte requerente apresentou contestação.

Intimadas a manifestarem interesse na produção de outras provas, a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide, conforme disposto no evento 22, ao passo que a parte requerente manifestou interesse na produção de prova testemunhal no evento 23.

Proferida decisão saneadora no evento 32, oportunidade em que houve a inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, VIII do CDC, bem como delimitou-se as questões de fato e houve deferimento da produção de prova testemunhal.

Em audiência de instrução foi realizada a oitiva da testemunha Lázaro Conceição de Freitas, conforme consta no Termo de Audiência juntado no evento 56.

As partes apresentaram memoriais nos eventos 57 e 58.

Eis o relato do essencial.

DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO Antes de adentrar ao mérito da primeira fase da ação de exigir contas, cumpre analisar a preliminar de perda superveniente do objeto da ação e a prejudicial de prescrição arguida pela requerida em seus memoriais.

PRELIMINAR 1.1 Perda superveniente do objeto da ação Em sede de memoriais, a parte requerida pugnou pelo acolhimento da preliminar de perda superveniente do objeto da ação, considerando que a requerente vendeu o imóvel objeto do Contrato de Administração e Locação.

Todavia, em que pese as alegações da parte requerente, tem-se que a referida preliminar não deve prosperar, haja vista que à época dos fatos o bem imóvel era de propriedade da requerente, bem como estava em vigor o Contrato de Administração de Imóvel Urbano Residencial firmado entre as partes, de modo que a posterior rescisão do referido contrato e a venda do bem imóvel não elidem o interesse da parte ora requerente.

Assim, não acolho a alegada preliminar.

PREJUDICIAL DE MÉRITOPrescrição A parte requerida sustenta que a pretensão da autora, embora veiculada sob o rótulo de Ação de Exigir Contas, teria como substrato econômico uma reparação civil pela não cobrança da multa locatícia, pretensão esta que estaria fulminada pela prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil, que assim dispõe: Art. 206.

Prescreve: (...) § 3 o Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos; II - a pretensão para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias; III - a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela; IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa; V - a pretensão de reparação civil; VI - a pretensão de restituição dos lucros ou dividendos recebidos de má-fé, correndo o prazo da data em que foi deliberada a distribuição; VII - a pretensão contra as pessoas em seguida indicadas por violação da lei ou do estatuto, contado o prazo: a) para os fundadores, da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima; b) para os administradores, ou fiscais, da apresentação, aos sócios, do balanço referente ao exercício em que a violação tenha sido praticada, ou da reunião ou assembléia geral que dela deva tomar conhecimento; c) para os liquidantes, da primeira assembléia semestral posterior à violação; Todavia, esta tese não merece prosperar.

Explico.

A Ação de Exigir Contas possui um rito especial e bifásico, cujo objeto, na primeira fase, é estritamente declaratório: aferir a existência ou não da obrigação de prestar contas.

A natureza da pretensão é pessoal, originada de uma relação jurídica de administração de bens ou interesses alheios.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a pretensão de exigir contas é submetida ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, por não haver previsão específica em lei.

O termo inicial, por sua vez, é a data em que o mandatário deveria prestar as contas e se recusa a fazê-lo, ou o momento da extinção do vínculo contratual.

Sobre o tema: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EXIGIR CONTAS.

DECISÃO QUE ENCERRA A PRIMEIRA FASE .

FIXAÇÃO DE VERBA SUCUMBENCIAL.

CABIMENTO.

PRESCRIÇÃO.

PRAZO DE DEZ ANOS .

SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Esta Corte Superior entende que ?É cabível a fixação de verba honorária sucumbencial na decisão que encerra a primeira fase da ação de exigir contas (Súmula 83/STJ)? ( AgInt no AREsp 1 .425.481/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 28/9/2020, DJe de 1º/10/2020). 2. ?A ação de prestação de contas tem por base obrigação de natureza pessoal, a ela se aplicando a prescrição decenal prevista no art . 205 do CC/02.

Precedentes? ( AgInt nos EDcl no REsp 1.952.570/PR, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/12/2021, DJe de 9/12/2021) . 3.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2165736 SP 2022/0210724-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2022) Apelação.

Ação de prestação de contas.

Insurgência contra a sentença que declarou a prescrição da pretensão de ressarcimento de eventuais valores relativos ao período de 03/01/2006 até 07/09/2015, bem como a falta de interesse de exigir as contas relativas à atividade empresarial (hotel), nos termos do artigo 206, § 3º, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil.

Ação de exigir contas que tem por base o prazo prescricional de 10 (dez) anos .

Prescrição afastada.

Réus que são sócios em estabelecimento empresarial e devem prestar contas e juntar balanços ao herdeiro da companheira do sócio falecido nos autos da dissolução parcial de sociedade e apuração de haveres do sócio falecido.

Autor que tem direito à prestação de contas do anterior inventariante.

Sentença modificada .

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10617212420238260100 São Paulo, Relator.: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 27/06/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2024) No caso ora em análise, a relação jurídica de administração entre as partes foi formalmente encerrada em julho de 2019 e a presente ação foi ajuizada em 22 de dezembro de 2022.

Portanto, aplicando-se o prazo decenal do art. 205 do Código Civil, é manifesta a não ocorrência da prescrição da pretensão de exigir contas.

Vale pontuar que a discussão acerca da multa contratual não cobrada do ex-locatário não transmuda a natureza da ação para uma de reparação civil, posto que tal questão é, na verdade, um dos itens que devem compor a prestação de contas.

Cabe à administradora/mandatária esclarecer e justificar, de forma pormenorizada, as receitas auferidas (aluguéis) e as que deixaram de ser, como a multa, bem como os motivos para tanto.

A análise sobre a correção de sua conduta é matéria intrínseca ao julgamento da qualidade e correção das contas, a ser realizada na segunda fase do procedimento, e não afeta o direito da parte autora de, primeiramente, ver declarada a obrigação de prestá-las.

Rejeito, assim, a prejudicial de mérito de prescrição.

MÉRITO Superada a preliminar e a prejudicial de mérito, tem-se que o cerne da controvérsia na presente fase processual cinge-se em verificar se a requerida tem o dever de prestar contas à parte autora, e se as contas por ela já apresentadas no evento 12 satisfazem, em termos formais e de completude, a obrigação legal.

Da relação jurídica e do inerente dever de prestar contas Conforme elucidado, a Ação de Prestação de Contas consiste na relação e documentação de todas as despesas e receitas referentes à administração de bens, valores ou interesses alheios, realizada por força de uma relação jurídica, visando dar fim a controvérsia de cunho econômico, determinando-se o saldo que por ventura possa existir em favor do administrador ou do proprietário dos bens administrados, fixando-se o seu montante que, declarado por sentença, poderá ser cobrado em execução forçada, consoante o art. 552 do CPC.

Nesta ação identificam-se, com clareza, duas partes: na primeira delas estabelece-se ou não o dever de prestar as contas, sendo tal fase de conhecimento e condenatória; na segunda, chamada por alguns doutrinadores de “execução imprópria", examina-se a prestação feita.

Vale ressaltar que a prestação de contas compete tanto a quem tem o direito de exigi-las, como a quem tem o dever de prestá-las, conforme o disposto no art. 550 do CPC.

Por conseguinte, nesta estreita via, em especial nesta primeira fase do procedimento escalonado, cumpre examinar, tão somente, a existência do direito do autor de exigir a prestação das contas e o consequente dever da ré de prestá-las.

Em tal contexto, restou incontroverso o fato da parte requerente ter estabelecido relação comercial junto à empresa requerida, formalizada pelo Contrato de Administração de Imóvel Urbano Residencial1.

Nesse ponto, vale destacar, que a administração de bens alheios atrai o dever de prestar contas, por força do art. 668 do Código Civil, in verbis: Art. 668.

O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja.

Ademais, o próprio contrato firmado entre as partes detalha as responsabilidades da administradora, que incluíam zelar pelo imóvel, selecionar locatário, receber aluguéis e acessórios, cobrar o que fosse devido e realizar vistorias.

A existência de tais cláusulas apenas reforça a obrigação legal, evidenciando que a parte requerente outorgou à requerida a gestão de seu bem imóvel, gerando para esta última o inequívoco dever de prestar contas detalhadas de todos os atos de gerência praticados.

Sendo assim, o dever da requerida de prestar contas à parte autora é inquestionável.

Das contas apresentadas pela parte requerida O artigo 551 do Código de Processo Civil estabelece que as contas devem ser apresentadas “na forma adequada, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver”, devendo, ainda, ser instruídas com os documentos justificativos, conforme § 2º do referido dispositivo legal.

A lei exige, portanto, uma apresentação mercantil, de forma detalhada, item por item, com a demonstração da origem das receitas e do destino das despesas, acompanhada da respectiva comprovação documental.

O objetivo é permitir que o titular do direito possa aferir, com clareza e segurança, o resultado da administração.

Da análise dos autos, observa-se que a parte requerida, em sua manifestação, apresentou um extrato agrupado referente ao período de 01/01/2019 a 31/12/2019, mencionou um extrato de repasses que estaria em anexo, e juntou dois documentos que intitulou Laudos de Divergências.

Por sua vez, a parte requerente, em sua impugnação (evento 16), e em seus memoriais (evento 58), atacou veementemente a forma como as contas foram prestadas, alegando superficialidade, falta de detalhamento e ausência de documentos essenciais.

Assiste-lhe razão.

Percebe-se que a prestação de contas realizada pela parte requerida é manifestamente inadequada e insuficiente para os fins legais, existindo dois pontos cruciais da controvérsia que foram tratados de forma deficitária pela requerida.

O primeiro diz respeito à multa contratual, posto que a requerida limitou-se a justificar a não cobrança da multa por falta de tempo hábil devido a rescisão do contrato de administração.

Todavia incumbia-lhe, especialmente em razão da inversão do ônus da prova, demonstrar documentalmente as providências que tomou para a cobrança da referida multa no período entre a desocupação do imóvel pelo locatário em junho de 20192 e a rescisão do contrato de administração pela requerente em julho de 20193.

No que tange aos laudos de vistoria, vê-se que a requerida alegou tê-los juntado, mas o que se vê nos autos é, como bem apontado pela parte requerente, a juntada de documentos que não servem para a finalidade a que se destinam.

A ausência de um laudo de vistoria inicial, que descrevesse o estado do imóvel no momento em que a locação começou, torna qualquer laudo final ou de divergências inútil, pois impede a análise comparativa que é a essência de tal documento.

A elaboração de vistorias era uma obrigação contratual da administradora, e sua falha em produzir e apresentar tais documentos de forma adequada representa um descumprimento flagrante do dever de diligência e de documentação de seus atos.

A parte requerente ficou impossibilitada de aferir eventuais danos causados ao seu patrimônio e de buscar o devido ressarcimento junto ao inquilino, um prejuízo causado diretamente pela omissão da administradora.

Portanto, as contas apresentadas pela requerida no evento 12 não obedecem à forma exigida pelo art. 551 do CPC, são incompletas e desacompanhadas dos documentos justificativos essenciais.

A requerida não se desincumbiu do ônus de provar a correção de sua gestão, ônus que lhe foi expressamente atribuído pela decisão saneadora constante no evento 32.

Sobre o tema: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE EXIGIR CONTAS.

IMOBILIÁRIA CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

APLICAÇÃO DO CDC.

VÍNCULO MATERIAL QUE UNE OS LITIGANTES.

LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA.

COMPROVAÇÃO DE RECUSA DE REPASSE DE VALORES.

ACORDO EXTRAJUDICIAL.

DEVER DE PRESTAR CONTAS.

RECURSO NÃO PROVIDO.

HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS 15% VALOR DA CONDENAÇÃO. 1.

O art. 17, do CPC vigente, exige que, para propor a ação, é necessário que a parte postulante tenha interesse, que é determinado pela necessidade e utilidade do provimento jurisdicional pretendido, como também pela adequação do procedimento escolhido. 2.

Segundo o disposto no §1.º, do artigo 550, do CPC, deverá aquele que exige contas expor detalhadamente os motivos ensejadores da postulação, indicando os lançamentos que pretende questionar. 3.

No presente caso, restou demonstrado o vínculo material que une os litigantes e que as contas cuja exibição se pretende é de responsabilidade da empresa requerida ora recorrente. 4.

Se o apelante não comprovou o repasse, do acordo extrajudicial firmado com o segundo correquerido, a quantia de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais), sendo 10 parcelas de R$ 400,00 e 1 parcela de R$ 200,00, considerando o abatimento dos depósitos já repassados ao requerente a que se achava obrigado, não subsiste sua pretensão em obter a reforma da sentença, mormente porque a Apelante afirma ter negociado com o Locador (Elson Pereira Bueno) ao qual deixou de provar a inadimplência deste. 5.

Recurso não provido. (TJTO , Apelação Cível, 5028953-03.2012.8.27.2729, Rel.

ADOLFO AMARO MENDES , julgado em 14/02/2024, juntado aos autos em 22/02/2024 10:59:26) Assim, configurada a obrigação de prestar contas e a insuficiência daquelas já apresentadas, impõe-se a procedência do pedido autoral nesta primeira fase, para o fim de condenar a requerida a prestá-las na forma adequada, ou, alternativamente, permitir que a autora as apresente, estabelecendo-se o contraditório na segunda fase processual para a apuração do saldo.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos artigos 668 do Código Civil e 550 do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral nesta primeira fase da Ação de Exigir Contas, para CONDENAR a requerida a prestar as contas devidas, no prazo de 15 (quinze) dias, na forma adequada constante no art. 551 do CPC, especificando detalhadamente, mês a mês, as receitas (aluguéis e encargos recebidos), as despesas (comprovando-as documentalmente), e justificando, de forma circunstanciada e com amparo em provas, as razões da não cobrança da multa rescisória do locatário, bem como apresentando os laudos de vistoria inicial e final do imóvel, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as contas que a requerente vier a apresentar, nos termos do art. 550, § 5º do CPC.

CONDENO, ainda, a parte requerida ao pagamento das verbas de sucumbência, fixando os honorários de advogado em R$ 1.000,00 (mil reais), nesta primeira fase.

Intime-se.

Cumpra-se.

Palmas/TO, data certificada pelo sistema.   1.

Evento 1 – CONTR5. 2.

Evento 12 – ANEXO6, p. 2 3.

Evento 12 – ANEXO3