TJTO - 0004966-76.2024.8.27.2737

Procedimento Comum Cível Nº 0004966-76.2024.8.27.2737/TO AUTOR: ELLY DEAN SILVA MORAISADVOGADO(A): LUIZ CARLOS PRESTES SEIXAS (OAB TO07149A)RÉU: L6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAADVOGADO(A): EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA (OAB TO004328) SENTENÇA RELATÓRIO Cuida-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, oposto pela embargante/Ré, evento 58, em face da sentença proferida no evento 52.  Requer o embargante, em síntese, sic: “(...)1.

SENTENÇA NULA - DETERMINAÇÃO DE SOBRESTAMENTO DO FEITO – INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDA REPETITIVA N.º 0009560- 46.2017.827.0000. (...)Igualmente a restituição corrigida pelo IGPM, também não foi definido por instância alguma, até porque a Embargante não aplicou tais índices monetários em vários anos, bem como não se trata no presente caso de uma simples contraprestação. (...)” Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO A respeito do prazo recursal, considero tempestivo o presente recurso.

Nos termos do art. 1022 do Código de Processo Civil, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; corrigir erro material.

Decisão obscura é a decisão que falta clareza.

A decisão é contraditória quando encerra duas ou mais proposições inconciliáveis, e há omissão quando o órgão jurisdicional não se pronuncia sobre questão ou ponto controvertido a respeito do qual deveria pronunciar-se.

In casu, resta evidente que a pretensão do embargante  não deve ser acolhida.

SUSPENSÃO EM RAZÃO DO IRDR Como dito na sentença, tendo sido o Contrato em questão firmado em 02/06/2011 é inaplicável a Lei no 13.786, de 27/12/2018.

A nova Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não pode atingir os contratos anteriores à sua vigência (ocorrida em 27/12/2018), pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias, já que o ordenamento jurídico pátrio não admite retroatividade de normas para modificar situações jurídicas já consolidadas, vez que a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada (artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal e artigo 6o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro).

QUANTO A FIXAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO PELO INPC Quanto ao índice de correção a ser utilizado, a recente alteração dos arts. 389 e 406 do CC/2002 pela Lei nº 14.905/2024 estabelece que, na ausência de convenção específica, os juros devem ser fixados conforme a taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA).

Confira-se: Art. 389.  Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.     Parágrafo único.  Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.  Art. 406.  Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.    § 1º  A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.    Nese sentido: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

CÁLCULOS.

APLICAÇÃO DA TAXA SELIC.

MODIFICAÇÃO DOS ARTS 389 E 406 DO CÓDIGO CIVIL.

LEI FEDERAL 14905/2024.

VÍCIO VERIFICADO E SANADO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. 1.

A finalidade dos Embargos de Declaração é a adequação do julgado embargado a fim de esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, ou ainda, corrigir erro material, conforme disposto no artigo 1.022 e incisos do Código de Processo Civil.  2.

Recentemente os artigos 389 e 406 do Código Civil foram modificados pela Lei Federal 14.905, de 2024, no que tange à pretensão de substituição da incidência de juros de mora e correção monetária pela taxa SELIC3.

Forçoso reconhecer que o embargante tem razão em sua irresignação, devendo ser corrigido vício constante no acórdão guerreado, porquanto, no caso, não houve convenção sobre qual índice de juros e correção monetária seria aplicado no caso de inadimplemento contratual.

Portanto, nos termos da recente alteração do Código Civil, o acórdão comporta parcial reforma apenas para que a taxa de juros seja alterada para a Selic, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do artigo 389 (IPCA). 4.

Embargos de Declaração acolhidos para sanar o vício apontado, com efeitos infringentes. (TJTO , Agravo de Instrumento, 0013832-87.2024.8.27.2700, Rel.

PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO , julgado em 04/12/2024, juntado aos autos em 06/12/2024 16:27:12)  No caso, houve convenção contratual sobre qual índice de juros e correção monetária seria aplicado no caso de inadimplemento contratual.

Portanto, ausentes elementos que justifiquem a substituição do índice de correção previsto na sentença.

DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO dos embargos, e NEGO-LHES provimento, mantendo incólume a sentença do evento 52.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Porto Nacional/TO, data certificada no sistema.      

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 0004966-76.2024.8.27.2737/TORELATOR: JORDAN JARDIMAUTOR: ELLY DEAN SILVA MORAISADVOGADO(A): LUIZ CARLOS PRESTES SEIXAS (OAB TO07149A)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se ao seguinte evento:Evento 58 - 04/06/2025 - Protocolizada Petição - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

Procedimento Comum Cível Nº 0004966-76.2024.8.27.2737/TO AUTOR: ELLY DEAN SILVA MORAISADVOGADO(A): LUIZ CARLOS PRESTES SEIXAS (OAB TO07149A)RÉU: L6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAADVOGADO(A): EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA (OAB TO004328) SENTENÇA   RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL-REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA proposta por ELLY DEAN SILVA MORAIS em face de L6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Em síntese o autor alega que, sic: “(...) O Requerente firmou Contrato de Compra e Venda de Lote/Terreno, com a Requerida para aquisição de imóvel no LOTEAMENTO RESIDENCIAL LAGUNA III, PORTO NACIONALTO, Quadra nº. 86, Lote nº. 32, ÁREA M² 304,50, conforme contrato particular de compromisso de compra e vendalote/terreno de n° 001501, (Docs. anexo).

O Requerente pagou até o presente momento o valor das parcelas o montante de R$ 1 8 . 4 2 7 , 6 8 (dezoito mil reais e quatrocentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos), para o imóvel da Quadra nº. 86, Lote nº. 32, ÁREA M² 304,50, RESIDENCIAL LAGUNA III, PORTO NACIONAL-TO, conforme demonstrativo analítico anexo aos autos.

O valor total pago pelo o Requerente ao Requerido corresponde à R$ 18.427,68 (dezoito mil reais e quatrocentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos), o valor total a ser resarcido pelo o requerido ao Requerente é R$ R$ 18.427,68 (dezoito mil reais e quatrocentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos).

Dessa forma, vem requerer a rescisão do contrato em questão, uma vez que o Requerente não consegue suportar os valores atualizados do débito, bem como a reavaliação das Cláusulas Contratuais presentes no contrato que infringe o Código de Defesa do Consumidor.

Não obstante aos constantes aumentos abusivos das parcelas pela incidência de juros compostos, e sem qualquer perspectiva imediata o imóvel deixou de ser interessante ao Requerente.

O Requerente entrou em contato com a Requerida onde efetuou o pedido de devolução do imóvel, bem como negociar a restituição do valor pago Ocorre que as cláusulas do Contrato de Adesão são abusivas e impõe diversas penalidade pecuniárias.

Adesão, portanto, todas as cláusulas são unilateralmente dispostas pela Requerida.

Tem-se por notória a tentativa da Requerida em coagir os consumidores a manter a relação contratual, aplicando multas que a coloca em vantagem desproporcional em relação aos consumidores.

As modalidades de multas aplicadas pela Requerida são ilegais e abusivas e devem ser desconstituídas.

Obviamente, por ter dado causa, o Requerente não teria direito à restituição integral do valor pago à Requerida durante a relação de consumo.

Contudo, a retenção exagerada e a negativa do distrato, desrespeita todos os princípios da boa-fé contratual e dispositivos do Código de Defesa do Consumidor.

Conclui-se pela necessária rescisão, consoante aos art. 6º, IV, 39, V, VI, VII e 51 IV, do CDC, e pelo princípio da boafé contratual, devendo ser o Requerente restituído do porcentual de 90% do valor já pago, porcentual definido em jurisprudência como coerente e razoável para ambas as partes.

Requer, assim após a revisão contratual, a restituição do valor de R$ 18.427,68 (dezoito mil reais e quatrocentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos), referente ao porcentual de 90% do total já pago (...)” Ao final requer em sede de antecipação de tutela: “(...) O deferimento, em sede liminar, da tutela de urgência para a imediata suspensão da cobrança das parcelas futuras e vincendas, haja vista a notória desistência do Requerente na continuação desta relação contratual, sendo notória a probabilidade do direito e o perigo de dano; Desde já seja determinado que a Requerida não insira o nome do Requerente em quaisquer órgãos ou instituições à restrição ao crédito; (...)” No mérito requer: “(...) e) A procedência do pedido, com a rescisão e revisão contratual declarando a Cláusula 16ª nula, consoante aos art. 6º, IV, 39, V, VI, VII e 51 IV, do CDC, e pelo princípio da boafé contratual, devendo o Requerente ser restituído do porcentual de 90% do valor já pago, porcentual definido em jurisprudência como coerente e razoável a ambas as partes, no montante de R$ 18.427,68 (dezoito mil reais e quatrocentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos), referente ao porcentual de 90% do total já pago, bem como caso necessário seja incorporado ao pedido as parcelas vincendas;(...)” Com a inicial vieram os documentos de evento 01.

Decisão deferindo a tutela de urgência, bem como demais atos ordinatórios para o prosseguimento da ação, evento 16.

Contestação apresentada, evento 33.

Audiência de conciliação restou inexitosa, evento 34 O requerido devidamente citado, apresentou contestação, evento 32.

Réplica apresentada no evento 41.

Intimadas, as partes manifestaram pelo julgamento antecipado da lide, eventos 46 e 48. É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do diploma processualista civil, uma vez que a presente demanda trata-se de matéria eminentemente de direito, levando-se em consideração, ainda, o pedido de julgamento antecipado requerido pela parte autora e inércia da ré.

Da inversão do ônus da prova Entrevejo que houve pedido de inversão do ônus probante por ocasião da distribuição da inicial, sem, contudo, enfrentamento anteriormente à enunciação do julgamento precedido, o que ora faço nesta sentença.

Nos termos da legislação consumerista, para que haja a inversão do ônus da prova nos moldes determinados pelo artigo 6º, inciso VIII, do CDC, é necessária a conjugação da (i) verossimilhança das alegações e da (ii) constatação de hipossuficiência do consumidor.

Já o diploma processual civil estabelece como regra geral (artigo 373) que o ônus probatório é do autor quanto ao fato constitutivo do seu direito, e do réu quanto ao fato impeditivo, modificativo, ou extintivo do direito do autor, permitindo a sua inversão quando verificada a impossibilidade ou excessiva dificuldade de cumprir o encargo geral, ou por maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário.

Nesse sentido, a inversão do ônus probante não se opera automaticamente apenas por se tratar de relação de consumo, uma vez que se traduz em medida excepcional e imprescindível quando os aspectos probatórios da lide não podem ser equacionados dentro das regras concernentes à espécie.

Ademais, conforme a jurisprudência do STJ, a inversão do ônus da prova não pode se operar na Sentença.

A propósito, é o posicionamento da 2ª Turma Recursal Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins: TURMA RECURSAL CÍVEL TJTO.

RECURSO CÍVEL.

PROCESSO CIVIL.

INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

REGRA DE INSTRUÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE DE FAZÊ-LA APENAS NA SENTENÇA.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

RECONHECIMENTO DE OFÍCIO.

STJ.

JURISPRUDÊNCIA.

SENTENÇA ANULADA. (1) - (...) (3) - O STJ já pacificou o entendimento segundo o qual não é permitido inverter o ônus da prova na sentença.

Segue precedente: \"A jurisprudência desta Corte é no sentido de que a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC, é regra de instrução e não regra de julgamento, sendo que a decisão que a determinar deve - preferencialmente - ocorrer durante o saneamento do processo ou - quando proferida em momento posterior - garantir a parte a quem incumbia esse ônus a oportunidade de apresentar suas provas.

Precedentes: REsp 1395254/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/10/2013, DJe 29/11/2013; EREsp 422.778/SP, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 29/02/2012, DJe 21/06/2012. (STJ, AgRg no REsp 1450473/SC, Rel.

Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/09/2014, DJe 30/09/2014).

Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil esta questão passou a ser prevista de forma expressa, no art. 357, III, fixando-se a fase de saneamento do processo como o momento adequado para a inversão.

Além do que o Novo Código é regido pelo princípio da não surpresa.

Então, nada mais justo que as partes sejam cientificadas, antes de finalizada a fase de produção de provas, da inversão do ônus. (4) - Recurso conhecido e provido para anular a sentença recorrida, determinando-se a reabertura da instrução para que seja oportunizada à recorrente a produção das provas reputadas essenciais. (5) - Sem custas e honorários. (6) - Unânime.

Acompanharam o relator os Excelentíssimos Senhores Juízes Marco Antônio Silva Castro e Pedro Nelson Miranda Coutinho. (7) - Súmula do Julgamento que serve como acórdão.

Inteligência do art. 46, segunda parte, da Lei 9.099/95. (RI 0005587-65.2016.827.9200 , Rel.

Juiz GIL DE ARAÚJO CORRÊA, 2ª Turma Recursal Cível, julgado em 04/05/2016).

Grifamos.

Não obstante, no caso em análise, não vislumbro necessidade de inversão do ônus probante, isso porque a parte Requerente não se olvidou em demonstrar as suas alegações com a juntada de documentação e esclarecimentos capazes de embasar um juízo valorativo.

Sem embargo, concebo o conjunto probatório formado suficiente à prolação do julgamento e, portanto, não vejo utilidade ou motivo para a decretação de inversão do ônus probante, razão pela qual rejeito o pleito para tal fim.

Ao exame dos autos, verifica-se a presença dos pressupostos e das condições da ação, pois existe pertinência subjetiva, o objeto disputado é juridicamente possível e as partes têm interesse jurídico.

DA PRELIMINAR DE SUSPENSÃO EM RAZÃO DO IRDR Importante ressaltar que, tendo sido o Contrato em questão firmado em 02/06/2011, é inaplicável a Lei no 13.786, de 27/12/2018, posto que ilegal atingir contrato anteriores à sua vigência, pois vedada a retroatividade na legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias, situação que não se enquadra ao caso em análise.

Portanto NÃO é caso de suspensão pelo IRDR, conforme defendido pela ré.

Nesse sentido: Ementa. 1.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

SINAL DO NÉGOCIO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

RESCISÃO.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO VENDEDOR.

CABIMENTO.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano), em caso de rescisão unilateral, ocasionada por inadimplência do comprador, este, ainda que tenham culpa exclusiva na frustração do negócio, tem direito à restituição das parcelas liquidadas, admitindo-se apenas a retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, sendo devida a retenção do percentual razoável de 20% sobre o valor das parcelas efetivamente pagas (Precedentes do Superior Tribunal de Justiça). 2.

NOVA LEI DO DISTRATO.

IRRETROATIVIDADE.

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS.

ESPECIFICAÇÃO SOBRE A IRRETROATIVIDADE DESTA LEI EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA.

AUSÊNCIA. 2.1  A nova Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não pode atingir os contratos anteriores à sua vigência (ocorrida em 27/12/2018), pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias, já que o ordenamento jurídico pátrio não admite retroatividade de normas para modificar situações jurídicas já consolidadas, vez que a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada (artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal e artigo 6o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). 2.2  Em contrato firmado em 13/9/2002 aplica-se o entendimento anterior consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, de ser devida a retenção pelo promissário vendedor do percentual de até 25% do valor pago, não obstante, após a vigência da Lei no 13.786, de 2018, que alterou o artigo 32-A, inciso II, da Lei no 6.766, de 1979, tal percentual tenha sido alterado para 10% do valor atualizado do contrato, em prejuízo do promissário comprador, ou seja, do consumidor, o qual corre o risco de quitar poucas parcelas e, ainda, findar devendo um valor remanescente vultoso. 2.3  As teses firmadas no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) no 0009560-46.2017.827.0000, desta Corte, foram fundamentadas apenas na nova Lei no 13.786, de 2018, não havendo especificação sobre a irretroatividade desta lei, em relação aos contratos anteriores à sua vigência. 3.

PERDA DO SINAL.

DESCABIMENTO.

O valor pago a título de sinal integra o preço do imóvel, devendo, portanto, ser incluído na restituição, de modo que não se fala em retenção do referido valor pela imobiliária. 4.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR.

O pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU é de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da resolução do contrato. 5.    SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

PAGAMENTO PRO-RATA DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Havendo sucumbência recíproca, partes vencedoras e vencidas no mesmo patamar, ficam os litigantes condenados ao pagamento pro-rata das custas processuais e dos honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade da cobrança à parte beneficiária da gratuidade judiciária. (TJTO, Apelação Cível, 0026057-67.2019.8.27.0000, Rel.

MARCO ANTHONY STEVESON VILLAS BOAS, julgado em 28/05/2020, juntado aos autos em 17/06/2020 15:53:20).

Grifo nosso.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE).

CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018.

NÃO INCIDÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO.

APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

RESCISÃO DO CONTRATO.

CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO.

ABUSIVIDADE CONFIGURADA.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA.

CABIMENTO.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELA EMPRESA VENDEDORA.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.- A 2ª Seção do STJ, firmou questão de ordem no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de estabelecer que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei nº 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para a solução dos casos em julgamento. - No caso em apreço, considerando que o contrato particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno foi celebrado entre as partes em 22 de setembro de 2011, são inaplicáveis as disposições da Lei nº 13.786/2018, sendo também incabível a incidência das teses fixadas por esta Egrégia Corte de Justiça no julgamento do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000, que tiveram como base a Lei nº 13.786/2018, devendo, pois, a sentença ser reformada para, com fundamento no art. 1.013, § 3º, do CPC/2015, julgar o presente caso à luz das disposições da Lei nº 8.069/90 (CDC). - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, caso exista rescisão contratual motivada por inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente, pelas despesas administrativas, cujo percentual deverá ser fixado com razoabilidade, diante das circunstâncias do caso concreto.- O STJ, anteriormente ao advento da Lei nº 13.786/2018, havia também firmado o entendimento de ser razoável, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso concreto, avaliando-se os prejuízos suportados. - No caso em apreço, infere-se existir onerosidade excessiva da cláusula contratual (Cláusula 16ª), na medida em que onerou demasiadamente a parte autora no tocante à retenção de valores pela rescisão do contrato, devendo, pois, ser declarada nula, de forma a resguardar a retenção pela empresa vendedora de apenas 15% (quinze por cento) do montante liquidado pelo comprador, já incluída, aí, a multa rescisória e a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. - Do mesmo modo, se mostra também abusiva a Cláusula 16ª do Contrato na parte que previu a restituição dos valores pagos de forma parcelada (§ 5º), uma vez que a jurisprudência do STJ, até o advento da Lei nº 13.786/2018, que, como visto, é inaplicável na hipótese, tinha entendimento consolidado no sentido de que a restituição dos valores pagos ao comprador deveria ocorrer de forma imediata e em parcela única. - Recurso a qual de dá parcialmente provimento para alterar parcialmente o contrato firmado entre as partes, especificamente a Cláusula 16ª, autorizando a retenção, pela empresa vendedora, ora requerida, de 15% (quinze por cento) dos valores efetivamente pagos pelo comprador, já incluída neste valor a multa rescisória e a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. (TJTO, Apelação Cível, 0024060-49.2019.8.27.0000, Rel.

ADOLFO AMARO MENDES , julgado em 25/06/2020, juntado aos autos em 15/10/2020 14:47:51) DO MÉRITO O cerne da controvérsia consiste rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel LOTEAMENTO RESIDENCIAL LAGUNA III, PORTO NACIONALTO, Quadra nº. 86, Lote nº. 32, ÁREA M² 304,50, conforme contrato particular de compromisso de compra e vendalote/terreno de n° 001501, bem como a restituição ao requerente, em parcela única do montante de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, que equivale o valor de R$ 18.427,68 (dezoito mil reais e quatrocentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos),que serão atualizados.

Dessa forma da leitura do contrato, que tem cláusula resolutória expressa e por isso não necessita de intervenção judicial, onde o contrato será rescindido em caso ocorra à falta de pagamento, sendo que a parte autora afirma na petição inicial que teve suas fianças afetadas, e sem condições de continuar quitando sua divida, portanto, rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador.

Importante consignar que quanto à restituição dos valores pagos pelo comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça era firme no sentido de que, caso houvesse rescisão contratual ocasionada por inadimplemento do promissário comprador, era admitida a retenção pelo promissário vendedor de parte das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente pelas despesas administrativas, cujo percentual deve ser fixado com razoabilidade, ante as circunstâncias do caso concreto, sendo devida a retenção pelo promissário vendedor do percentual de 10% a 25% do valor total pago.

A restituição de valores ao contrato em questão, firmado antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, deve ocorrer imediatamente, em parcela única, após o trânsito em julgado da sentença que declarou a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, nos termos do julgado do REsp 1300418, sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557.

No que se refere à retenção de parte dos valores pagos no caso de desistência da aquisição de imóveis, a jurisprudência pátria oscila entre 25 a 10% do valor pago, de modo que existe um campo bem restrito para a apreciação da fixação desse valor.

Não é abusivo ou ilegal fixá-lo, assim, em 18% de retenção e, portanto, devolver 82% do valor pago pela autora. 18% de retenção representa uma média do que o próprio Superior Tribunal de Justiça vem entendendo como razoável: "a jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados." (AgRg no AREsp 728.256/DF, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2015, DJe 23/09/205).

Tendo o imóvel voltado ao patrimônio da construtora, sem que tenha usufruído a promitente-compradora, afigura-se justa a fixação do percentual de 18% (dezoito por cento) sobre as prestações pagas.

Nos casos de descumprimento contratual de promessa de compra e venda, é robusto o acervo jurisprudencial no sentido de que a parte tem direito à devolução do que pagou, integral ou parcial, mas com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Nesse sentido os precedentes.  AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC.

INEXISTÊNCIA.

COMPRA E VENDA.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

REEXAME DE PROVCLÁUSULA CONTRATUAL.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

PROVA PERICIAL.

SÚMULA Nº 283/STF.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL.

SUCUMBÊNCIA.

REVISÃO.

REEXAME DE PROVAS. 1.

Não viola o artigo 535 do Código de Processo Civil nem importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 2.

A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja a incidência, por analogia, do enunciado da Súmula nº 283 do Supremo Tribunal Federal. 3.

Para rever as conclusões do tribunal de origem quanto à inexistência de solidariedade e aos limites de responsabilidade da recorrente, seria necessário o reexame de provas e do contrato firmado entre as partes, o que se mostra inviável em recurso especial, por incidirem os óbices das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte. 4.

O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do STJ. (...) (AgRg no AREsp 273.500/RJ, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 15/10/2015) 4.

A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária.

Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo.

No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso . 5.

Recurso especial parcialmente conhecido e não provido". (STJ, 4ª Turma, REsp. nº 1.305.780/RJ, rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, DJe de 17/4/2013). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da decisão . 2.

Agravo regimental a que se nega provimento". (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016).

DO DIREITO DA RÉ À RETENÇÃO DA FRUIÇÃO A taxa de fruição apenas é devida quando o comprador recebe renda com o imóvel (exploração comercial, recebimento de aluguel, uso como moradia).

Descabido o pedido de retenção de valores referentes à fruição, já que não demonstrado o efetivo uso ou fruição do imóvel pela parte autora.

DIREITO DE DEDUÇÃO DO IPTU Havendo previsão contratual que atribui ao comprador - ao qual é entregue a posse precária do imóvel no ato da assinatura do contrato de compra e venda - o pagamento das despesas do IPTU do imóvel, os valores devidos a tal título deverão ser retidos pela vendedora, considerando o período entre a data da imissão na posse até a data na qual restituído o imóvel à vendedora.

Nesse sentido:  APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO DE VALOR PAGO.

PERCENTUAL JUSTO.

FRUIÇÃO.

NÃO CABIMENTO.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. - O Colendo STJ se posiciona no sentido de "admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". - Mostrando-se justa a fração da retenção determinada na sentença, não há que se falar em alteração. - Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote vago por inadimplência do comprador, não é cabível a condenação deste ao pagamento de indenização a título de fruição se inexistente comprovação de efetiva ocupação do bem. - Havendo previsão contratual que atribui ao comprador - ao qual é entregue a posse precária do imóvel no ato da assinatura - o pagamento de IPTU, os valores devidos a tal título deverão ser retidos pela vendedora.”  (TJMG -  Apelação Cível 1.0024.09.516807-6/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/04/2021, publicação da súmula em 20/04/2021).

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.

RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA.

APLICABILIDADE DO ACÓRDÃO PROFERIDO EM SEDE DO IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000.

RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

RETENÇÃO DOS VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE IPTU. 1.

Não se pode olvidar que já transcorrido o prazo de um ano de sobrestamento dos processos sem a determinação de manutenção da suspensão, conforme expressa previsão do artigo 980, parágrafo único, do Código de Processo Civil, permite-se, conforme a jurisprudência, o levantamento do sobrestamento ou da suspensão determinada. 2.

A finalidade do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR é evitar que ocorram decisões conflitantes, visando à uniformização das decisões para garantir maior segurança jurídica, diante da força vinculante da uniformização jurisprudencial.

Os efeitos jurídicos, após o seu julgamento, é que a tese jurídica que o Tribunal reconheceu no incidente deverá ser aplicada a todos os processos pendentes e futuros que versem sobre idêntica questão de direito.

Desta feita, deve ser aplicado o decidido no Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva n° 0009560-46.2017.827.0000. 3.

Seguindo o entendimento da maioria dos integrantes deste Tribunal de Justiça, o valor a ser descontado/retido pela empresa deve recair sobre o valor pago do contrato e a restituição deve ocorrer em parcela única, tendo em vista que com as alterações na Lei do Distrato (Lei n° 13.786, de 2018), os consumidores que firmaram tais contratos e, na sequência, se tornaram inadimplentes, de fato, poderão perder a totalidade das prestações pagas e, ainda, correrão o risco de ficarem mais endividados. 4.

O período em que o IPTU é devido para cálculo do valor da verba a restituir já foi fixado na sentença, não havendo que se falar em omissão.

Do mesmo modo, quanto à forma de pagamento, a sentença recorrida também já fixou que os valores referentes ao IPTU poderão ser descontados pela empresa dos valores a serem restituídos à compradora, sendo estabelecido no tópico anterior que a restituição dos valores pagos deverá ser realizada pela vendedora em parcela única. 5.

Primeiro apelo conhecido e não provido.

Segundo apelo conhecido e parcialmente provido. (TJTO , Apelação Cível, 0008816-22.2016.8.27.2737, Rel.

JOCY GOMES DE ALMEIDA , julgado em 23/09/2020, juntado aos autos em 02/10/2020 19:17:32) DISPOSITIVO Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE O PEDIDO, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, pelo que: RECONHEÇO a já consolidada rescisão do contrato; CONDENO a requerida à devolução, de uma única vez, de 82% dos valores pagos pela parte autora relativos ao contrato em discussão, corrigidos monetariamente a partir de cada parcela paga pelo IGPM (Índice que consta no contrato) e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

RECONHEÇO a dedução, pela vendedora, dos IPTUS considerando o período entre a data da imissão na posse precária (assinatura do contrato) até a data na qual restituído o imóvel à vendedora (comunicação da rescisão).  CONDENO a requerida ao pagamento das custas e taxas devidas.

CONDENO a requerida ao pagamento de 15% de honorários advocatícios, com base de cálculo no valor que a autora tem a receber nos termos fixados nesta sentença, inteligência do Art. 85 §2º do CPC.

Providências do Cartório: 1- Em caso de interposição de recursos, cumpra os seguintes procedimentos: 1.1 - Observar a contagem em dobro dos prazos para Advocacia Pública e Procuradoria; 1.2 - Interposto embargos declaração no prazo de até 05 (cinco) dias úteis, certifique a análise do respectivo prazo, dê-se vista pelo mesmo prazo ao embargado e, em seguida, remeta-se à conclusão, não sujeitando a preparo, nos termos do arts. 1022 e 1023 do CPC; 1.3 - Caso seja interposto recurso de apelação no prazo de 15 (quinze) dias úteis (Art. 1003, parágrafo 5 do CPC), intime a parte recorrida para em igual prazo contrarrazoar o recurso interposto (artigo 1010, parágrafo 1' do CPC); 1.4 - Cumprido o item anterior, remeta-se os autos à instância superior, independente de juízo de admissibilidade e novas conclusões, nos termos do parágrafo 3º do Art. 1010 do CPC, mantendo o feito no localizador remetidos ao TJ ou TRF1; 2 - Não havendo recursos interpostos, certifique-se o trânsito em julgado, com menção expressa da data da ocorrência (artigo 1.006 do CPC). 3 - Após o trânsito em julgado, e decorridos 15 dias contados da certidão respectiva, não havendo pedido de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos com as anotações de praxe.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Ao cartório expeça-se o necessário.

Porto Nacional – TO, data certificada pelo sistema.