TJRN - 0812723-66.2025.8.20.5124

1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, CRIMINAL E DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE PARNAMIRIM Rua Suboficial Farias, 280, Centro, PARNAMIRIM - RN - CEP: 59140-255 Telefone: 3673-9345 - E-mail: [email protected] ______________________________________________________________________ Processo: 0812723-66.2025.8.20.5124 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: RESIDENCIAL VIVENDAS DE PARNAMIRIM EXECUTADO: ELTON DE OLIVEIRA SANTOS D E S P A C H O Vistos, etc.

Trata-se de Execução de Título Extrajudicial, fundado no inadimplemento de cotas condominiais, proposta por RESIDENCIAL VIVENDAS DE PARNAMIRIM em desfavor de ELTON DE OLIVEIRA SANTOS Após a análise da documentação acostada aos autos pela parte autora, verifico a necessidade de Emenda à inicial, devido ao seguinte: Não foram anexadas atas ao feito que viessem a demonstrar os valores líquidos executados tanto a titulo ordinário como extraordinário entre 2024 e 2025, restando prejudicada a averiguação dos requisitos do título extrajudicial ora executado, notadamente a liquidez dos valores ordinários e extraordinários no tangente aos anos de 2024 e 2025.

As despesas condominiais, que servem de base para o valor das cotas, devem ser aprovadas em assembleia.

Logo, sem essa aprovação documentada (ata), não há como garantir que o valor é líquido e certo.

A exigibilidade das cotas condominiais, inclusive por execução, exige comprovação documental da aprovação em assembleia — o que reforça a necessidade de apresentação das atas.

O condomínio exequente anexou aos autos no id n.º 158367686 - Ata de Assembleia Geral Ordinária do Residencial Vivendas de Parnamirim, realizada em 15 de julho de 2024, no qual não se faz referência a honorários.

A mesma trata principalmente da eleição de síndico, subsíndico e conselheiros fiscais, além da fixação do pró-labore do síndico, mas efetivamente não se pode depreender de tal Ata a individualização do valor de qualquer das cotas cobradas na planilha de cálculos de id n.º 158367688.

Não foram juntadas, portanto, ao caderno processual, as atas que demonstrem os valores nominais correspondentes às contribuições condominiais cobradas na planilha juntada ao processo, pois ausente nos autos a individualização dos valores das cotas pertinentes aos anos de 2024 e 2025.

Isso compromete a exigibilidade do título, pois não se comprova que o valor cobrado foi validamente aprovado.

Em termos técnicos, compromete-se o requisito da liquidez e certeza, na medida em que: • Não se sabe com segurança qual valor foi aprovado pelos condôminos; • Não se tem prova de que as cotas cobradas foram efetivamente fixadas de forma regular; • O título (no caso, os boletos ou planilhas apresentados) não se sustenta como título executivo autônomo, por falta de lastro documental mínimo exigido pelo CPC.

Nesse sentido é a jurisprudência pátria: “APELAÇÃO.

EMBARGOS DO DEVEDOR À EXECUÇÃO.

DESPESAS CONDOMINIAIS FALTA DE DOCUMENTOS COMPROVANDO A LIQUIDEZ DO TÍTULO.

AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.- A caracterização do título executivo extrajudicial previsto no art. 784, X, do CPC, pressupõe a previsão da taxa condominial em convenção ou aprovação em assembleia geral, além da certeza, liquidez e exigibilidade inerente a todos os títulos.

A lei não exige documentação específica, dispondo que, "desde que documentalmente comprovadas", o título é tido por existente. 2.- A ação executiva pressupõe a análise dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, estando a liquidez diretamente relacionadas à prova do montante devido.

A julgar por isso, bastaria ao embargado comprovar o valor das contribuições mensais e sua pertinência com o cálculo apresentado, o que não ocorreu, conquanto lhe fosse facultada a possibilidade de regularização da execução.” (TJSP; Apelação Cível 1007801-03.2020.8.26.0566; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/05/2021; Data de Registro: 26/05/2021).

Ademais, a parte exequente incluiu na planilha de cálculos de id.º 158367688 o valor relativo a honorários advocatícios, no patamar de 20% (vinte por cento), no entanto, não há documento nos autos que autorize a incidência de honorários nesse percentual.

Os honorários estão sendo cobrados a uma taxa fixa de 20,0% sobre o valor da dívida (principal + juros + multa + atualização) em todas as parcelas.

A mera previsão genérica encontrada na Convenção ou Regimento Interno não autoriza tal cobrança em percentual específico se não houve assembleia condominial autorizando.

Assim sendo, intime-se a parte exequente, a fim de que, no prazo de 15 (quinze) dias, emende a petição inicial, sob pena de seu indeferimento, para: — Trazer as atas das assembleias nas quais foram fixados os valores nominais das contribuições condominiais ordinárias referentes ao período cobrado na planilha de débitos, mais especificamente as tangentes as assembleias ordinárias e/ou extraordinárias nas quais foram fixados os valores nominais das contribuições condominiais de 2024 e 2025. — Indicar a previsão para a incidência do percentual específico de honorários advocatícios no relatório de débitos, juntando-a aos autos.

Caso inexistente, realizar o respectivo decote dos valores.

Em sendo cumprida a determinação deste Juízo, conclua-se para despacho inicial.

Findo o prazo, sem que a parte exequente tenha juntado a documentação, conclua-se para sentença de extinção.

Cumpra-se.

Diligências necessárias.

Leila Nunes de Sá Pereira Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)