TJRN - 0812463-23.2024.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª TURMA RECURSAL Processo: RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0812463-23.2024.8.20.5124 Polo ativo SPE KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): BRENDA JORDANA LOBATO ARAUJO TEIXEIRA Polo passivo YBY NATUREZA CONDOMINIO RESERVA Advogado(s): ROBERTO FERNANDO DE AMORIM JUNIOR PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS, CRIMINAIS E DA FAZENDA PÚBLICA TERCEIRA TURMA RECURSAL 3º GABINETE RECURSO INOMINADO N° 0812463-23.2024.8.20.5124 ORIGEM: 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, CRIMINAL E DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE PARNAMIRIM RECORRENTE: SPE KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADOS (A): BRENDA JORDANA LOBATO ARAÚJO TEIXEIRA RECORRIDO (A): YBY NATUREZA CONDOMÍNIO RESERVA ADVOGADO (A): ROBERTO FERNANDO DE AMORIM JÚNIOR RELATORA: JUÍZA WELMA MARIA FERREIRA DE MENEZES Ementa: RECURSO INOMINADO.

DIREITO CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO.

RECURSO DA PARTE EXECUTADA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CONEXÃO.

REJEITADAS.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.

ATRAÇÃO DO TEMA 886 STJ, ITEM B.

POSSIBILIDADE DE COBRANÇA SOLIDÁRIA INDEPENDENTE DE IMISSÃO NA POSSE.

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE A ASSUNÇÃO DAS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS NA DATA DA ASSINATURA DO PACTO.

OBRIGAÇÃO DEVIDA COM NATUREZA REAL (PROPTER REM).

ALEGAÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO E RECUSA INJUSTIFICADA DE TRANSFERÊNCIA DOS LOTES.

COMPORTAMENTO DE POSSUIDOR.

CONDUTA INCAPAZ DE AFASTAR A RESPONSABILIDADE PELOS PAGAMENTOS RECLAMADOS.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso inominado acima identificado, ACORDAM os Juízes da Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, confirmando a sentença recorrida com os acréscimos desta relatoria, parte integrante deste acórdão.

Condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da execução, ponderados os critérios do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil.

RELATÓRIO Trata-se de recurso inominado interposto por SPE KA Empreendimentos Imobiliários LTDA contra decisão proferida pelo Juízo do 3º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Parnamirim/RN, nos autos nº 0812463-23.2024.8.20.5124, em ação proposta por YBY Natureza Condomínio Reserva, visando à satisfação de débitos condominiais.

A decisão rejeitou os embargos à execução, reconhecendo a legitimidade passiva da embargante para responder pelas cotas condominiais, com fundamento na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que elege a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio como elementos determinantes da responsabilidade pelas despesas condominiais, independentemente do registro da transação na matrícula do imóvel, nos seguintes moldes: [...] Trata-se de embargos à execução opostos por SPE KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da ação proposta por YBY NATUREZA CONDOMÍNIO RESERVA com vistas à satisfação de débitos condominiais.

Pois bem, o art. 917, VI, do Código de Processo Civil, dispõe que, dentre outros, a impugnação em sede de embargos versará sobre qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

No caso em apreço, vem a embargante apresentar o meio de defesa acima caracterizado com o objetivo de ser declarada a ilegitimidade passiva para a execução do referido título extrajudicial, haja vista que, segundo a sua tese, obteve a propriedade do imóvel originário do débito por meio de dação em pagamento firmada com a proprietária anterior, a saber, a empresa HBX, sendo tal fato comunicado ao condomínio embargado.

Das razões dos embargos, depreende-se também que a empresa embargante buscou junto ao condomínio a atualização cadastral para fazer constar o seu nome para os meios de comunicação e cobrança, demonstrando, assim, a busca pelo exercício dos direitos de posse e propriedade que lhe foram conferidos pelo instrumento de dação em pagamento.

Contudo, apesar de tais atos, defende ser parte ilegítima para figurar como devedora das cotas condominiais objeto da lide, sob o argumento de que estas deveriam recair sobre a proprietária anterior, em razão da ausência de registro da transação na matrícula do imóvel.

Entretanto, malgrado o esforço argumentativo da parte embargante, entendo pela rejeição da tese suscitada.

Isso porque, além dos comportamentos contraditórios descritos em sua peça de embargos, a tese em debate não se coaduna com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema, que, em detrimento do registro da transação na matrícula do imóvel, elege a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio como elementos originadores da responsabilidade pelas cotas condominiais.

Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA.

RESP 1.345.331/RS.

TEMA 886/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça firmou-se, por meio de recurso representativo de controvérsia, no sentido de que a responsabilidade pela taxa condominial possui relação direta com a imissão de posse do comprador, independente do registro do negócio jurídico. 2.

O entendimento desta Corte é no sentido de que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" ( AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021). 3.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1986977 SP 2022/0047338-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2022) Desse modo, verifico que o instrumento de dação em pagamento, em sua cláusula 5.2, fora expresso em afirmar que, a partir da assinatura daquele instrumento, a credora, ora embargante, fora emitida na posse direta do imóvel e, por consequência, todos os tributos, taxas e despesas de qualquer natureza relativas aos lotes a contar do ingresso no imóvel – o que ocorreu naquela data.

Assim, com base nas provas carreadas aos autos, concluo o entendimento pelo reconhecimento da legitimidade passiva da executada, uma vez que existem elementos que demonstram a propriedade e a posse do referido imóvel, assim como a ciência inequívoca do condomínio.

Por fim, quanto ao pedido de conexão com as execuções relativas aos demais imóveis, entendo igualmente pelo indeferimento, visto que cada imóvel possui um histórico financeiro diverso, de sorte que a decisão proferida em um feito não causa impacto nas demais ações.

Diante do exposto, REJEITO os presentes embargos à execução em razão dos argumentos suscitados.

Sem custas e honorários (arts. 54 e 55 da Lei 9.099/95). [...] Nas razões recursais (Id.

TR 30170613), a recorrente sustentou (a) ilegitimidade passiva, argumentando que não foi imitida na posse do imóvel e que a titularidade das obrigações condominiais permanece com a empresa HBX ED 4 Urbanismo SPE Ltda; (b) abuso do direito de ação, alegando que o fracionamento das execuções individuais tem como objetivo burlar os limites de alçada dos Juizados Especiais; (c) enriquecimento ilícito, afirmando que há cobrança em duplicidade das taxas condominiais; (d) aplicação da exceção de contrato não cumprido, sustentando que o condomínio não cumpriu sua obrigação de transferir a propriedade dos lotes; e (e) litigância de má-fé por parte do recorrido.

Ao final, requer a reforma da sentença para que sejam acolhidos os embargos à execução, com a consequente extinção do processo, além da condenação do recorrido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Em contrarrazões (Id.

TR 30170618), o recorrido, YBY Natureza Condomínio Reserva, defendeu (a) a legitimidade passiva da recorrente, com base na cláusula 5.2 do contrato de dação em pagamento, que transfere a posse e a responsabilidade pelas despesas condominiais à recorrente; (b) a inexistência de abuso do direito de ação, justificando o ajuizamento de execuções individuais pela autonomia das obrigações condominiais de cada unidade imobiliária; (c) a ausência de enriquecimento ilícito, esclarecendo que as cobranças direcionadas à HBX ED 4 Urbanismo SPE Ltda referem-se a períodos anteriores à assunção da posse pela recorrente; (d) a inaplicabilidade da exceção de contrato não cumprido, uma vez que a obrigação do condomínio limita-se à gestão das áreas comuns e à cobrança das taxas condominiais; e (e) a inexistência de litigância de má-fé, considerando que o ajuizamento de ações individualizadas decorre da natureza das obrigações condominiais.

Ao final, requer o não provimento do recurso, com a condenação da recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Processo redistribuído por prevenção para o 3° Gabinete da 3ª Turma Recursal, conforme decisão retro (id. 30864834). É o relatório.

VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do recurso, e, em sendo assim, a proposição é pelo seu conhecimento.

Com efeito, evidencia-se o cabimento dos recursos, a legitimação para recorrer, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer, bem como a tempestividade, e a regularidade formal.

Passo ao mérito.

Pois bem.

A peça recursal não comporta acolhimento.

Explico.

No caso dos autos, o recorrente apresentou seu inconformismo sobre a sentença monocrática que rejeitou os embargos à execução, afastando a tese de fracionamento indevido de demandas, ilegitimidade passiva e falta de posse no imóvel.

Contudo, com base no princípio do livre convencimento motivado e em conformidade com as regras da experiência comum, a improcedência das razões é medida acertada que se impõe.

Afinal, em que pese o entendimento particular desta Relatora acerca do fracionamento de demandas que se traduz em uma escolha, ainda que indireta, do órgão jurisdicional, contudo, fora das regras legais de competência, e a existência de remessas de outros processos, de outras relatorias nas Turmas Recursais do Estado do Rio Grande do Norte, sob a mesma sistemática, por conveniência, reputo dispensável o julgamento simultâneo de todas as demandas idênticas no 3° Gabinete da 3ª Turma Recursal.

Isto porque, das 39 (trinta e nove) ações protocoladas, apenas 17 (dezessete) chegaram às Turmas Recursais em grau de recurso, sendo apenas 10 (dez) distribuídas a esta relatoria, enquanto outros 7 (sete) processos, já foram julgados, com trânsito em julgado certificado naqueles autos, veja-se: 0812469-30.2024.8.20.5124; 0812485-81.2024.8.20.5124, 0812486-66.2024.8.20.5124; 0812487-51.2024.8.20.5124, todos oriundos da 2ª Turma Recursal do Estado do Rio Grande do Norte.

Nesse sentido, em que pese a propositura de múltiplas demandas provenientes de fracionamento do pedido mostrar-se contraproducente, vez que sobrecarrega o sistema e prejudica o efetivo cumprimento dos princípios previstos no art. 2º da Lei nº 9.099/95, entendo que a reunião de processos, nesse momento processual, considerando apenas as lides pendentes de julgamento neste gabinete, importaria em medida inócua e ineficiente ao fim almejado.

A um, porque não há risco de decisões conflitantes como estipula o art. 55, § 3° da Lei 9.099/95, quando os únicos recursos pendentes de julgamento estão sob esta relatoria.

A dois, porque a reunião dos processos, em fase recursal, não denotaria violação a alçada legal, modificando a competência em razão do valor da causa.

A três, pelo potencial lesivo à uniformização da jurisprudência deste Juizado Especial Cível, haja vista julgamento de mérito formalizado por outras turmas recursais.

Assim sendo, diante da hipótese de fracionamento de demandas conexas, com identidade de partes, de suporte fático e fundamentação jurídica, rejeito a preliminar ventilada, considerando as razões acima destacadas, bem como, apropriando-me de razões de decidir proferidas pela 2ª Turma Recursal, para considerar que a unidade imobiliária discutida nos autos possui matrícula própria e específica no cartório imobiliário, com frações ideais distintas e dívidas diversas.

Outrossim, acerca da ilegitimidade passiva pela ausência de imissão na posse do imóvel devedor, sua rejeição se confunde com o mérito da lide.

Isto porque, em conformidade com o TEMA 886 do STJ, a dívida condominial atrela-se à própria relação jurídica material com o imóvel, sendo indiferente a alegação de imissão na posse.

Afinal, diante de compromisso de compra e venda não levado a registro, como a dação em pagamento formalizada nos autos (id. 30170588), a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.

Como se não bastasse, o próprio instrumento contratual particular em suas cláusulas 5.1 e 5.2 (id. 30170588), demonstra a responsabilidade e ciência, a partir da assinatura do negócio, para a aquisição da posse e, consequentemente, de todas as despesas inerentes a ela (tributos, taxas e despesas de qualquer natureza relativas aos lotes).

Desta feita, avaliada a legitimidade passiva da executada, ora recorrente, para responder pelas taxas condominiais reclamadas, as razões sustentadas – inclusive a recusa injustificada de transferência dos lotes - não são capazes de elidir a responsabilidade pelo pagamento da dívida, sobretudo, quando considerada a natureza real da obrigação (propter rem).

A alegação de cobrança em duplicidade na via administrativa, também descabe acolhimento.

A um, pela falta de comprovação material da alegação para os mesmos períodos e lotes reclamados na demanda judicial, ônus que lhe incumbia (art. 373, II do CPC).

A dois, porque não há comprovação dos efetivos pagamentos.

A três, porque é possível, em conformidade com o TEMA 886 STJ, a cobrança solidária da dívida.

Por fim, mas não menos importante, não há que se falar em litigância de má-fé por parte da recorrida.

Afinal, a demanda é legítima, sustentada em documentos probatórios suficientes à comprovação do alegado, não sendo a irresignação recursal adequada à penalização processual.

Ante ao exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, para manter incólume a sentença monocrática, com os acréscimos contidos no voto da relatora.

Condeno o recorrente no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da execução, tendo em vista o tempo de dedicação à demanda e a simplicidade do feito. É o voto.

Natal/RN, data do sistema.

WELMA MARIA FERREIRA DE MENEZES Juíza Relatora Natal/RN, 15 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª TURMA RECURSAL Gabinete do Juiz Mádson Ottoni de Almeida Rodrigues RECURSO INOMINADO CÍVEL nº 0812463-23.2024.8.20.5124 PARTE RECORRENTE: SPE KA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA PARTE RECORRIDA: YBY NATUREZA CONDOMÍNIO RESERVA JUIZ RELATOR: MÁDSON OTTONI DE ALMEIDA RODRIGUES DESPACHO Na atualidade, sem negar a importância da sentença judicial como instrumento de solução de conflitos, a terceira onda de inovação do processo privilegia os chamados “meios alternativos de solução de conflitos”, dentre os quais se destacam a arbitragem, a mediação e a conciliação.

A propósito, segundo prescreve o parágrafo único do art. 1º da Resolução nº 125/2010 – CNJ, incumbe aos órgãos judiciários, além da solução adjudicada por meio de sentença, oferecer outros mecanismos de soluções de controvérsias, compreendendo como meios consensuais a mediação, a conciliação; bem assim prestar o atendimento e a orientação ao cidadão.

No tocante à conciliação, como leciona Cândido Dinamarco, consiste a mesma num acordo de vontades que resulta de concessões mútuas, em que um terceiro imparcial ajuda, orienta e facilita a composição.

O conciliador, além de orientar pode sugerir soluções, desenvolve atividade de modo imparcial, avalia a situação litigiosa propondo uma solução ao conflito, enunciando as vantagens e desvantagens que a transação acarreta aos litigantes (DINAMARCO, Cândido.

Instituições de Direito Civil, vol.

I, São Paulo: Malheiros Editores, 2005, p. 142).

Com efeito, o TRT da 6ª Região (PE) enumera 10 vantagens do instituto da conciliação, a saber: 1) forma mais rápida, eficaz e justa para a solução dos conflitos; 2) solução construída pelas próprias partes; 3) forma mais democrática de pacificação dos conflitos sociais; 4) garante direitos que não poderiam ser assegurados numa solução adversarial; 5) propicia o restabelecimento do diálogo entre as partes; 6) auxilia as partes a converterem o conflito em ações e novas possibilidades; 7) permite que as partes exerçam o papel de protagonistas; 8) fortalece a capacidade das partes analisarem situações e tomarem decisões efetivas sobre si mesmas;9) permite que as partes construam uma justiça de união;10) possibilita não apenas a solução econômica do conflito, mas também a relação interpessoal dos envolvidos.

Nesse sentido, o § 2º do art. 3º do CPC, preconiza: “O Estado promoverá, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos”.

Já no âmbito dos Juizados Especiais, o art. 2º da Lei nº 9.099/95, prevê: “O processo orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, buscando, sempre que possível, a conciliação ou a transação”.

Ainda, na seara recursal, o art. 932, inciso I do CPC, estabelece: “Art. 932.

Incumbe ao relator: I – dirigir e ordenar o processo no tribunal, inclusive em relação à produção de prova, bem como, quando for o caso, homologar a autocomposição das partes”.

Posto isso, e em sintonia com a previsão do art. 5º, inciso LXXVIII da Constituição Federal, que preconiza o direito fundamental à razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação, intimem-se as partes para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestarem interesse na conciliação.

Em havendo manifestação positiva de qualquer das partes, o processo retornará concluso ao gabinete deste relator para despacho, oportunidade em que será aprazada audiência de conciliação a realizar-se por videoconferência, com a devida intimação.

Por último, em caso de ausência de interesse das partes em conciliar, retornem os autos conclusos automaticamente para a tarefa "Voto, relatório e ementa - MINUTAR", para posterior inclusão em pauta de julgamento.

P.I.

Natal/RN, data conforme registro do sistema.

MÁDSON OTTONI DE ALMEIDA RODRIGUES Relator (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)