TJRN - 0849558-39.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Des.

Amaury Moura Sobrinho na Câmara Cível Avenida Jerônimo Câmara, 2000, -, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL - RN - CEP: 59060-300 Apelação Cível nº 0849558-39.2022.8.20.5001 Origem: 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Apelante: BANCO BRADESCO S.A.

Advogados: José Almir da Rocha Mendes Junior Apelado(a): EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA Advogado: Leonardo Oliveira Dantas Apelado(a): NOGUEIRA COMERCIO DE MADEIRAS LTDA Advogado: LUIZ GOMES Apelado(a): CONSTRUTORA LUPE LTDA Advogado: MARIANA AMARAL DE MELO Relator em substituição: Desembargador João Rebouças DECISÃO Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por BANCO BRADESCO S/A em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos: "a) Declaro a ineficácia do gravame hipotecário instituído pela ré Construtora Lupe Ltda em favor do Banco Bradesco S/A sobre a fração ideal de posse e propriedade da parte autora, devendo os réus, solidariamente, providenciarem a desobstrução do gravame imposto para a imediata transferência do bem imóvel, apartamento nº 802 do empreendimento Residencial Villes de France em favor da Sra.

Edileuza Bezerra de Almeida; b) Condeno os réus ao pagamento de multa cominatória astreintes fixadas no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devendo incidir sobre o valor somente a correção monetária pelo IPCA/IBGE contado da data do arbitramento; c) Homologo o acordo de Id. 91821870 celebrado entre a parte autora e a ré Construtora Nogueira, julgando extinta a presente ação em relação ao referido réu, sem custas processuais, pois a parte autora é beneficiária da justiça gratuita e o acordo na realidade foi celebrado antes da sentença (art. 90, § 3°, CPC) e os honorários sucumbenciais conforme pactuado na forma do item 2, do acordo." Condenou os réus (Banco Bradesco e Construtora Lupe) ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários de advogado, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais) pelo critério equitativo, na forma do art. 85, § 8º, CPC.

Nas razões recursais (Id 30079078), o BANCO BRADESCO defende a sua ilegitimidade passiva, tendo em vista que “não participou da contratação firmada entre a Apelada e a construtora PAVIA GOMES, bem como NÃO ANUIU com as cláusulas e condições do contrato de compra venda celebrado entre eles”.

Afirma que “foi firmado entre a construtora Lupe e o Banco Bradesco SA, um instrumento particular de abertura de crédito, com garantia hipotecária e outras avenças, do qual o Apelado tinha plena ciência, conforme se verifica no contrato firmado entre o Apelado e a construtora”.

Aduz que “se a Apelada está a sofrer prejuízo decorrente da inexecução do contrato de financiamento que deu origem a garantia hipotecária legalmente constituída, que se volte, exclusivamente, contra a sua causadora, ou seja, a contratante NOGUEIRA INDUSTRIA E COMÉRCIO, com quem manteve a relação contratual ou com a CONSTRUTORA LUPE, que NÃO cumpriu com suas obrigações livremente assumidas junto ao agente financeiro”.

Aponta que “a garantia real (hipoteca) estava inicialmente registrada na matrícula do empreendimento, dando assim efeitos a todos os terceiros adquirentes das unidades e, após individualização das unidades, foi devidamente registrada em cada uma das novas matrículas abertas”.

Sustenta que “no caso de a construtora não saldar sua dívida, o gravame permanece, inclusive nas matriculas já individualizadas, sendo a baixa desses gravames realizadas conforme é repassado o VMD (Valor Mínimo de Desligamento)”.

Alega que “não houve pela construtora a quitação do empréstimo para a concretização da obra ou o repasse do valor mínimo para a liberação dos gravames dos imóveis em questão e este foi o motivo da manutenção dos gravames, de modo que a parte apelada deveria ter acionado judicialmente a construtora, por ser a única responsável pelos transtornos descritos na exordial.”.

Requer o provimento do recurso, “para reformar a sentença recorrida no sentido de que seja reconhecida a ilegitimidade passiva do credor hipotecário Apelante quanto a obrigação de providenciar a baixa das hipotecas.

No entanto, caso Vossas Excelências assim não entendam, que no mérito reformem a sentença vergastada para: A) Reformar a sentença e julgar totalmente improcedente os pedidos encartados na inicial, uma vez que a responsabilidade pela baixa hipotecária deve recair exclusivamente sobre a construtora / incorporadora, que deixou de repassar o valor mínimo de desligamento das unidades para a instituição financeira Apelante.

Contrarrazões da parte autora (Id 30079095), da CONSTRUTORA LUPE (Id 30079096), pugnando pelo desprovimento do recurso.

A NOGUEIRA INDÚSTRIA não apresentou Contrarrazões (certidão de Id 30079097).

Ausente hipótese que justifique a intervenção do Ministério Público (art. 176 do CPC), deixei de remeter o feito à Procuradoria de Justiça. É o relatório.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Posta a matéria a exame, verifico ser o caso de aplicação do disposto no artigo 932, inciso IV, alínea "a", do Código de Processo Civil, que autoriza ao relator negar provimento ao recurso que for contrário a Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

Superada essa questão, consigno que são aplicáveis ao caso as normas do Código de Direito do Consumidor, ou seja, aquelas que envolvem, de um lado, um fornecedor de produtos ou serviços (art. 3º, CDC) — no caso, a promitente vendedora/incorporadora e o agente financiador da obra — e, de outro, o consumidor (art. 2º, CDC) — na espécie, os promitentes compradores.

De início, analiso a alegação da parte apelante BANCO BRADESCO de ilegitimidade passiva ad causam. É evidente que o Banco réu, ora apelante, também é parte legítima para figurar no polo passivo da lide, pois assume a condição de fornecedor do produto, visto que se consorciou com co-demandada que, apesar da quitação total do imóvel pela parte compradora, hipotecou o imóvel junto ao Banco, impossibilitando a escrituração do bem imóvel.

Além do mais, é cediço que em demandas em que se pretende a baixa da hipoteca oferecida com a finalidade de se obter financiamento destinado à construção do empreendimento imobiliário, existe litisconsórcio passivo necessário entre a construtora e o credor hipotecário, porque a construtora não tem capacidade de sozinha proceder à baixa da hipoteca objeto do feito, obrigação esta imposta ao banco.

Logo, resta indiscutível a legitimidade passiva do Banco Bradesco para figurar no polo passivo da demanda.

Noutro giro, é fato inexorável que a parte autora e a segunda ré firmaram contrato particular de compra e venda e outras avenças, tendo o comprador cumprido todas as obrigações pactuadas, inclusive com a quitação do saldo devedor, sendo que não pôde proceder com a lavratura da respectiva Escritura pública de Compra e Venda, em razão do gravame de hipoteca e penhor em favor do banco réu.

A quitação do preço convencionado, de acordo com o contrato, obrigaria a Construtora, ante sua condição de promitente vendedora, a outorgar a escritura de compra e venda destinada à transmissão do domínio do bem negociado.

Ficou comprovado, pelo termo de quitação acostado aos autos, que o preço convencionado fora integralmente quitado, e o decurso do prazo contratual estipulado para outorga da escritura de compra e venda necessária à transmissão do domínio do bem restara extrapolado, bem como que a incorporadora não disponibilizou os documentos necessários para a formalização da escritura das unidades imobiliárias adquiridas, uma vez que se encontram alienadas à instituição bancária, de maneira que não deve subsistir o gravame hipotecário incidente sobre o imóvel, em favor deste último.

Essa garantia, a seu turno, em tendo sido oferecida pela construtora ao banco que financiara o empreendimento, não é oponível à parte autora, adquirente de boa-fé que adimplira integralmente o contrato de promessa de compra e venda, não podendo responder com seu imóvel por eventual inadimplência contratual da vendedora.

Além de não irradiar nenhum efeito ao autor, a eventual inadimplência da incorporadora perante a instituição financeira, resultando na negativa do agente financeiro em desonerar o imóvel que alienara, deverá ser resolvida entre ela e o mutuante, que deverá se valer, se for o caso, dos instrumentos necessários para cobrar da incorporadora.

De forma a eliminar qualquer debate acerca da validade da cláusula que autoriza a promitente vendedora a dar em garantia hipotecária unidades imobiliárias em construção, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 308, cujo enunciado prevê que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Esse é o entendimento, aliás, perfilhado em uníssono pelo STJ e por esta colenda Corte de Justiça, consoante asseguram os arestos adiante ementados: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA.

PRESCRIÇÃO.

AUSÊNCIA DO PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS 282 DO STF.

MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS.

SUMULAS 5 E 7 DO STJ.

ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015.

Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional.

A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes.

No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. 2.

No tocante à alegada prescrição quanto ao foro e laudêmio,incide os Enunciados 282 e 356, da Súmula do STF, ante a ausência de prequestionamento.

Nota-se que, nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, ainda que se trate de matéria de ordem pública, é exigido o prequestionamento.

Precedentes. 3.

Conforme o entendimento sumulado nesta Corte, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ).

Incidência da Súmula 83 do STJ. 4.

A alteração do entendimento do Tribunal de origem, e o acolhimento da pretensão recursal sobre o descabimento da multa aplicada, e o cumprimento do contrato, não é possível em sede de recurso especial, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 5.

Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp n. 1.236.910/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe de 2/5/2019).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUSCITADA PELO BANCO APELANTE.

REJEIÇÃO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS.

QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL CONVENCIONADO NA AVENÇA.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA.

OUTORGA.

INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

IMPUTAÇÃO.

IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. ÔNUS DERIVADO DO EMPRÉSTIMO FOMENTADO À ALIENANTE/INCORPORADORA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO.

OPOSIÇÃO À ADQUIRENTE.

IMPOSSIBILIDADE.

LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO.

IMPERATIVO LEGAL.

OBRIGAÇÃO REAL ALHEIA AO NEGÓCIO SUBJACENTE.

INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE (STJ, SÚMULA 308).

DANO MORAL CONFIGURADO.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM TOTAL OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

POSSIBILIDADE.

APLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ART. 85, §2º, DO CPC.

VERBA SUCUMBENCIAL FIXADA SOBRE O VALOR DA CAUSA.

REDUÇÃO DA BASE DE CÁLCULO.

INOCORRÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES DO ART. 1.022 DO CPC.

RECURSO CONHECIDO E REJEITADO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0868612-59.2020.8.20.5001, Des.

Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 19/02/2025, PUBLICADO em 20/02/2025) EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

CONTRATO DE CESSÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ANUÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA.

DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418, DO CPC, QUANTO À PROVA DA EXISTÊNCIA DE UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO LOTE, DE SUA QUITAÇÃO E DA RENITÊNCIA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO À EXISTÊNCIA DE FATOS IMPEDITIVOS, MODIFICATIVOS OU EXTINTIVOS DO DIREITO À ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, NOS TERMOS DO ART. 373, II, DO CPC.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0803804-25.2023.8.20.5103, Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 06/02/2025, PUBLICADO em 07/02/2025) Pelo exposto, com fulcro no artigo 932, IV, “a”, do CPC, nego provimento ao recurso, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Em função do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios de sucumbência em 10% (dez por cento), em desfavor do réu/recorrente, na proporção já fixada na sentença recorrida. É como voto.

Natal, data da sessão.

Desembargador João Rebouças Relator (em substituição) 3

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª SECRETARIA UNIFICADA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE NATAL Contato/Whatsapp: (84) 3673-8485 - E-mail: [email protected] Processo nº 0849558-39.2022.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a): EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA Réu: NOGUEIRA INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - ME e outros (2) ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) Intimo a parte autora e os réus NOGUEIRA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA - ME e CONSTRUTORA LUPE LTDA., no prazo de 15 (quinze) dias, apresentarem contrarrazões ao recurso de apelação de ID nº 137641934.

Decorrido o prazo com ou sem manifestação, com amparo no art. 1.010, § 3º do CPC/15, os presentes serão remetidos autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para apreciação do mencionado recurso.

Natal, 13 de fevereiro de 2025.

TEOLINDA MARIA AZEVEDO DANTAS Chefe de Unidade / Analista Judiciária (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo: 0849558-39.2022.8.20.5001 AUTORA: EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA REUS: NOGUEIRA INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - ME, CONSTRUTORA LUPE LTDA, BANCO BRADESCO S/A.

DECISÃO MASSA FALIDA DA CONSTRUTORA LUPE LTDA, qualificada, via advogado, opôs os presentes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO contra a sentença prolatada retro, na demanda promovida por EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA, todos qualificados e patrocinados por seus advogados, aduzindo em favor de sua pretensão, em síntese, que a sentença padece de omissão no tocante ao reconhecimento de que a baixa do gravame hipotecário é obrigação exclusiva do Banco Bradesco, que é titular do direito real de garantia.

Intimados ao Id. 137587845, a parte autora não ofereceu contrarrazões e o réu Banco Bradesco apresentou contrarrazões no Id. 138316535.

Sem mais, vieram conclusos.

Eis o relatório.

Passo a decidir.

Inicialmente, recebo os embargos de declaração, eis que tempestivos.

Os embargos de declaração são espécie de recurso previsto pelo art. 1.022 e seguintes do Código de Processo Civil, dirigidos ao prolator da sentença/decisão, quando houver obscuridade ou contradição, quando se omitir em ponto sobre o qual deveria se pronunciar ou ainda corrigir efeito material.

Omissão é o ato ou efeito de se omitir, e remete à ideia de falta de pronunciamento acerca de matéria expressamente submetida ao conhecimento do magistrado pelo pedido.

Contradição, conforme lições de Assumpção, é verificada sempre quando existirem proposições inconciliáveis entre si, de forma que a afirmação de uma logicamente significará a modificação de outra.

Por fim, o requisito da obscuridade estará presente quando ocorrer a falta de clareza e precisão da decisão, tanto na fundamentação, quanto no dispositivo sentencial, suficientes para não permitir a certeza da decisão judicial.

Já o erro material, conforme as valorosas lições de Marcus Vinícius Rios Gonçalves, ele pode ser corrigido de ofício pelo juiz, nos termos do art. 494, I, do CPC.

Podem ser considerados como tais os erros de cálculo, os erros de expressão (indicação equivocada do nome das partes, do número do processo, do resultado) e os erros de fato, comprováveis de plano (são exemplos: o tribunal deixa de conhecer recurso de apelação, por intempestividade, sem observar que havia comprovação de um feriado forense, na cidade em que foi apresentado; a sentença extinguiu o processo sem resolução de mérito por inércia do autor, quando ele tinha peticionado, tomando as providências necessárias para dar-lhe andamento, mas o cartório, por equívoco, não havia juntado aos autos a petição).

Cuida-se de recurso de embargos de declaração interposto contra a sentença retro, na qual o embargante se insurge contra os fundamentos utilizados pela julgadora.

No caso vertente, entendo que os embargos opostos não merecem nenhum acolhimento, explico.

Em que pese o total inconformismo do embargante, restrinjo-me a análise da técnica dos pressupostos recursais dos embargos de declaração, de modo que não existem os vícios apontados pela parte recorrente, porquanto suas alegações apenas demonstram o seu inconformismo sobre o que já foi suficientemente colocado na decisão.

Chamo atenção ainda para o fato da discordância do embargante quanto à sua condenação, cujo argumento desafia o recurso de Apelação e não de embargos de declaração, tendo em vista que ele se mostra totalmente inconformado com o resultado da sentença e dos fundamentos utilizados pela julgadora.

Em sendo assim, não há nenhum motivo para acolher os Embargos opostos, sobretudo porque o embargante força o reexame do mérito da sentença que, como dito, não padece de nenhuma contradição, omissão ou obscuridade e foi amplamente fundamentada.

Com efeito, diante da novel argumentação do embargante fica muito evidente que o decisum não padece de nenhum dos vícios de omissão, obscuridade, contradição ou erro material (Art. 1.022, I ao III, CPC).

Frente todo o exposto, e por tudo mais do que dos autos constam, sequer conheço dos embargos de declaração opostos, eis que o recurso não preencheu nenhum dos seus requisitos e, mantenho incólume a sentença vergastada.

Diante do não conhecimento dos aclaratórios, determino que a secretaria certifique eventual decurso de prazo para interposição de Apelação (pelo embargante).

Dê-se vista às partes acerca do documento juntado no Id. 139491612.

Intimem-se.

NATAL/RN, 10 de fevereiro de 2025.

CLEOFAS COELHO DE ARAÚJO JÚNIOR Juiz de Direito Auxiliar (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0849558-39.2022.8.20.5001 Parte autora: EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA Parte ré: NOGUEIRA INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - ME e outros (2) S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO

Vistos.

EDILEUZA BEZERRA DE ALMEIDA, qualificada, patrocinada por advogado nos autos, ajuizou em 12/07/2022 a presente “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA” contra NOGUEIRA INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - ME, CONSTRUTORA LUPE LTDA, BANCO BRADESCO S/A, alegando em favor de sua pretensão que: a) Adquiriu do Réu Nogueira Indústria e Comércio, uma unidade imobiliária, ainda na planta, referente ao apartamento nº 802 do empreendimento Residencial Villes de France, no valor de R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil reais); b) Através de acordo judicial, quitou o apartamento e foi imitida na posse do imóvel, em 19/09/2014, na qual a Autora ficou na condição de terceira interessada, conforme cláusula segunda do acordo, desde então, permaneceu no aguardo de angariar fundos para efetuar a transferência; c) Descobriu que o imóvel está gravado com hipoteca em favor do Réu Banco Bradesco S/A, situação que permanece até os dias atuais, impedindo a transferência da propriedade para a sua titularidade; d) A referida hipoteca junto ao Réu Bradesco não foi providenciada ou solicitada pela autora e tampouco pela Nogueira Indústria e Comércio, mas sim pela própria Ré Construtora Lupe, que hipotecou todas as 128 (cento e vinte e oito) unidades do empreendimento para angariar fundos e viabilizar a construção deste, o que fez antes mesmo de vender as unidades aos consumidores; e) Não obteve êxito nas negociações extrajudiciais com os Réus para baixa no gravame hipotecário.

Ao final postulou para além da concessão dos benefícios da justiça gratuita: a concessão de uma tutela de urgência para que os Réus, imediatamente, promovam a baixa no gravame hipotecário em favor do Banco Bradesco S.A. que recai sobre o imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ, devendo este Juízo oficiar o 3º Ofício de Notas da Comarca de Natal para proceder com tal ato (Unidade 802 do Empreendimento Villes de France, matrícula nº 25.621); e seja determinado que as demais Requeridas, em especial a Construtora Lupe Ltda, em nome de quem o imóvel segue registrado, no prazo de 30 (trinta) dias, ou outro prazo razoável concedido por Vossa Excelência, providenciem a outorga da escritura pública de transferência de propriedade em favor da ora demandante, sob pena de transferência do bem diretamente junto ao Tabelionato competente, mediante o pagamento das despesas devidas (tributos e emolumentos) pela autora.

No mérito, pede a confirmação da liminar; a inversão do ônus da prova; e a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e aos honorários advocatícios sucumbenciais.

A petição inicial veio acompanhada de procuração e documentos (Id. 85200795 - Pág. 1 até Id.

Num. 85200812 - Pág. 1).

Recebida a petição inicial, foi proferida decisão ao Id. 85227797, deferindo o pleito de tutela de urgência.

O Réu Banco Bradesco foi citado ao Id. 85735281.

A Ré Construtora Lupe foi citada ao Id. 90727553.

A Ré Construtora Nogueira foi citada por meio de seu sócio, Sr.

Geraldo Nogueira (Id. 91533698).

O Réu Banco Bradesco S/A ofereceu contestação ao Id. 91662741, ventilando preliminarmente: sua ilegitimidade passiva ad causam e falta de interesse de agir por ausência de requerimento administrativo da parte autora.

No mérito, contra-argumentou que as Corrés NOGUEIRA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA ME e CONSTRUTORA LUPE LTDA receberam todo o valor pago pela adquirente com a compra do imóvel e, esta última, hipotecou o bem junto à instituição bancária ré, não podendo o banco ser responsabilizado pela entrega da escritura pública, visto que o imóvel foi dado pela Construtora como garantia da hipoteca realizada junto à instituição bancária, razão pela qual, não compete ao Banco Bradesco responder aos termos da presente ação, visto que, na hipótese, apenas atendeu à solicitação da CONSTRUTORA LUPE LTDA, a fim de proceder com a hipoteca do imóvel, agindo como agente financeiro da transação acordada, não podendo, no caso, ser responsabilizado pelos atos cometidos pela construtora ré.

Defendeu que foi celebrado em 15/03/2012, no valor total R$ 16.200.937,00, a ser quitado em 36 parcelas de R$ 22.088,76 pela Construtora Lupe Ltda, contudo esta última está inadimplente desde 15/06/2016, as quais ainda não foram liquidadas integralmente, de modo que agiu no exercício regular de um direito e os pedidos iniciais são improcedentes.

Juntou documentos (Id. 91662742).

Houve audiência de conciliação no CEJUSC, conforme ata anexa ao Id. 91821870, tendo a parte autora e a ré NOGUEIRA INDUSTRIA E COMERCIO LTDA, celebrado acordo para pôr termo ao litígio.

O Banco Bradesco não ofereceu proposta de acordo.

A Massa Falida Ré Construtora Lupe Ltda ofereceu contestação ao Id. 92872907, pugnando preliminarmente pela concessão dos benefícios da justiça gratuita.

No mérito, contra-argumentou, em suma, que é o banco corréu quem não está liberando as hipotecas que estão sujeitas as unidades autônomas do Residencial Villes de France, prejudicando, assim, os terceiros adquirentes que não podem gozar em sua plenitude de seu imóvel, ou seja, a Massa Falida ré também está sendo prejudicada por ato da instituição financeira, que se mostra contrário, inclusive, à Súmula nº 308 do STJ.

Defendeu que foi o réu Banco Bradesco quem não estava liberando as hipotecas, razão pela qual teve que recorrer ao judiciário para solucionar o problema (Processo nº 000815590.2016.8.21.0027, em trâmite na 4ª Vara Cível da Comarca de Santa Maria/RS), motivos pelos quais, os pedidos devem ser julgados improcedentes.

Juntou documentos (Id. 92872909, em diante) Em prosseguimento, os demais réus foram intimados para se pronunciar sobre o acordo celebrado entre a Demandante e a Corré Construtora Nogueira.

O Réu Construtora Lupe não se opôs ao acordo (Id. 93279029).

Do mesmo modo, o Réu Banco Bradesco ao Id. 93357537, pugnando, inclusive, pelo julgamento antecipado.

A demandante noticiou o descumprimento da decisão-liminar, em petição de Id. 97414802.

Por meio do despacho de Id. 97603728, houve a determinação de expedição de ofício ao 3º Cartório de Notas da Comarca, para que a aludida serventia providenciasse, no prazo de 15 (quinze) dias, o cancelamento da hipoteca registrada pelo Banco Bradesco no imóvel objeto dos autos etc.

A Réplica foi apresentada ao Id. 97663737.

O Banco réu Bradesco foi intimado para informar o valor da hipoteca, a fim de cumprir a diligência no cartório (Id. 103017481).

Na sequência, o feito foi saneado por escrito (Id. 113633392).

O pedido de dilação de prazo requerido pelo réu Bradesco foi indeferido (Id. 128825548), tendo sido determinada a sua intimação pessoal para cumprir a decisão.

O Banco Bradesco juntou documentos (Id. 130642650) e o aviso de recebimento da intimação pessoal repousa no Id. 134181770.

Não houve maior dilação probatória.

Vieram conclusos.

II – FUNDAMENTOS DA SENTENÇA DO JULGAMENTO ANTECIPADO: De início, registro que o feito comporta julgamento antecipado, com fundamento no art. 355, I, do CPC, notadamente porque todas as partes foram intimadas para produção de outras provas, porém quedaram-se inertes e, além do mais, os documentos juntados por ambas as partes são suficientes para resolução da controvérsia.

Registro também que o feito não possui nenhuma preliminar ou prejudicial de mérito pendente de julgamento.

DA ÚNICA QUESTÃO PROCESSUAL PENDENTE - PROVIDÊNCIAS: Considerando que o réu Bradesco juntou os documentos exigidos pelo cartório, conforme consta do Id. 130642650 em diante, determino que a secretaria unificada RESPONDA ao ofício encaminhado pelo 3º Ofício de Notas de Id. 98367559 - Pág. 2, enviando todos os documentos fornecidos pelo réu Bradesco supramencionados.

DA HOMOLOGAÇÃO DO ACORDO CELEBRADO ENTRE AS PARTE AUTORA E A CONSTRUTORA NOGUEIRA LTDA: Rememoro que a ré Construtora Nogueira foi intimada para regularizar sua representação processual (Id. 113633392), tendo cumprido a diligência ao Id. 118396811.

Em sendo assim, como disciplina o artigo 487, Inciso II, alínea "b" do Código de Processo homologo o acordo de Id. 91821870 celebrado entre a parte autora e a ré construtora Nogueira, julgando extinta a presente ação.

Sem custas processuais, pois a parte autora é beneficiária da justiça gratuita e o acordo na realidade foi celebrado antes da sentença (art. 90, § 3°, CPC).

Honorários sucumbenciais conforme pactuado na forma do item 2, do acordo.

DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO: Cinge-se a controvérsia acerca do direito da parte autora em obter a baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na inicial, após a quitação do respectivo preço, bem assim se existe o direito a percepção de indenização por danos morais em razão do descumprimento por parte dos réus.

Pois bem.

Sem maiores delongas, a pretensão exordial merece acolhimento.

Na situação posta, das provas que constam no universo dos autos, mormente o quadro resumo do contrato particular de promessa de compra e venda (Id 85200801 - Pág. 1) e o próprio contrato de Id 85200801 - Pág. 3 e, ainda, a declaração de quitação do bem imóvel (Id 85200804 - Pág. 1), consistente num acordo que as partes celebraram perante o r. juízo da 19ª Vara Cível Especializada de Natal (cláusula preliminar e cláusula segunda), é possível verificar que a autora cumpriu com todas as suas obrigações contratuais.

Além do mais, não existe controvérsia sobre o pagamento da dívida pela parte autora (art. 373, I, CPC), porquanto as teses defensivas dos réus evidenciam que um atribui ao outro a responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário, sem nenhuma justificativa plausível (fática ou jurídica).

Pelo que se depreende da narrativa fática, nota-se que a existência de hipoteca sobre o imóvel objeto do contrato de compra e venda celebrado entre as partes representa impedimento à outorga definitiva da escritura à parte autora.

No entanto, esta circunstância não pode servir à compromissária vendedora para que se exima de cumprir a obrigação contratualmente assumida perante os compromissários compradores.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), pacificando entendimento doutrinário amplamente acolhido na jurisprudência, editou o enunciado sumular n.º 308, estabelecendo que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Logo, efetuada a quitação do preço acordado contratualmente, a relação jurídica existente entre a construtora e a instituição financeira é incapaz de afetar direito de um promitente comprador.

Ou seja, a mera existência de hipoteca não afasta obrigação contratual assumida de outorga da escritura definitiva após o pagamento integral pela parte autora.

Dessa forma, não pode ser restrito o direito de propriedade da parte autora, além de que a relação contratual entre a parte requerida e o Banco Bradesco S.A. não podem afetar a demandante, no caso, consumidora de boa-fé.

Por consequência lógica, a tutela antecipada deferida inicialmente, deverá ser confirmada no mérito.

Nosso Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte (TJRN) já se manifestou quanto a esta matéria, em julgados recentes e antigos, os quais passo a mencioná-los: “EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS.

RECURSO NÃO CONHECIDO NESTA PARTE.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

LEGITIMIDADE DO BANCO PARA DAR BAIXA NA HIPOTECA FIRMADA COM A INCORPORADORA.

GRAVAME QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DA RESTRIÇÃO QUE SE IMPÕE.

SÚMULA 308 DO STJ.

RECURSO EM PARTE CONHECIDO E NESTA PARTE NÃO PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0806347-50.2022.8.20.5001, Dra.

Martha Danyelle Barbosa substituindo Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 25/10/2024, PUBLICADO em 27/10/2024)” “EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DECISÃO SINGULAR QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA PARA DETERMINAR QUE SE PROCEDA À BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO - HIPOTECA DE IMÓVEL FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E O AGENTE FINANCEIRO - QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO DA UNIDADE HABITACIONAL – GARANTIA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, CONFORME SÚMULA 308 DO STJ - LIBERAÇÃO DO GRAVAME - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0804068-98.2018.8.20.0000, Dr.

CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Gab.

Des.

Cornélio Alves na Câmara Cível, ASSINADO em 10/10/2019)” “PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

DECISÃO ATACADA QUE DEFERIU PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, CONSUBSTANCIADA NA BAIXA DA HIPOTECA INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL.

SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

REQUISITOS DO ARTIGO 995, PARÁGRAFO ÚNICO, DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NÃO EVIDENCIADOS. ÔNUS DO AGRAVANTE.

INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE ALTERAR AS CONCLUSÕES DA DECISÃO AGRAVADA.

MANUTENÇÃO DO DECISUM.

TUTELA RECURSAL INDEFERIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO AGRAVO. - Consoante disposto na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (TJ-RN - AI: *01.***.*49-29 RN, Relator: Des.

Dilermando Mota, Data de Julgamento: 03/08/2017, 1ª Câmara Cível).” Tem-se, dessa forma, que os preceitos jurídicos aplicáveis ao caso são os mesmos invocados quando da concessão de antecipação de tutela, permanecendo presentes mesmo em cognição exauriente, motivo pelo qual se faz forçoso concluir pela confirmação da tutela de urgência anteriormente proferida.

DA MULTA COMINATÓRIA (ASTREINTES): Como se faz perceber da natureza das astreintes, elas não se confundem com verba indenizatória, sancionatória ou punitiva.

Em verdade, servem como meio de coerção ao réu ou executado para que cumpra determinada obrigação (Art. 536 e 537, CPC).

A multa cominatória não tem finalidade ressarcitória, tanto é que pode ser cumulada com perdas e danos.

Cumprida tal obrigação, as astreintes (multa cominatória) deixam de ser exigíveis.

Para tanto, utilizou-se neste processo o método tradicional para o cumprimento da referida obrigação, isto é, a coerção, uma vez que a sub-rogação não é aplicável ao cumprimento de execução específica para obrigações infungíveis.

A coerção, no ordenamento jurídico pátrio, assemelha-se ao instituto jurídico das astreintes, oriunda do Direito francês.

O CPC regula expressamente o instituto através das normas contidas nos artigos 536 e 537, significando, grosso modo, da imposição da multa e da sua modificação, alteração e/ou extinção, sem prejuízo do poder geral de efetividade, conferido ao Juízo através da norma encartada no art. 139, do mesmo diploma.

Com efeito, a multa cominatória não constitui sanção ou pena, mas em verdade um meio à disposição do julgador, objetivando o cumprimento de um bem maior, de um bem mais caro à parte, isto é, a obrigação almejada.

Por fim, verificando o juiz que ela se tornou excessiva, poderá reduzi-la a parâmetros razoáveis, alterar a sua periodicidade ou até mesmo excluí-la, mesmo que tenha sido fixada por sentença já transitada em julgado.

No caso em tela, por meio da decisão de Id. 85227797, os réus foram intimados para promover a baixa do gravame hipotecário, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (Hum mil reais) até o limite de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

Tal decisão foi proferida em 13/07/2022 e franqueou um prazo de 15(quinze) dias úteis para o efetivo cumprimento.

Transcorrido todo o feito, ficou evidente que os réus não cumpriram tal determinação, porquanto a obrigação de fazer foi sumarizada e determinado que o cartório cumprisse tal determinação que, inclusive, dependeu do fornecimento de documentos pelo réu Bradesco, os quais somente foram apresentados no processo em 09/09/2024 (Id. 130642650).

Não há sombra de dúvidas do longo tempo que a parte autora teve que esperar para que a tutela fosse concretizada.

Na realidade ainda o será, quando os documentos forem entregues ao cartório para o efetivo e devido cumprimento da baixa do gravame incidente sobre o imóvel objeto da lide.

Em conclusão, aplico o princípio da proporcionalidade e razoabilidade e ao pagamento da multa cominatória, fixando-a no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Aproveitando o ensejo, sobre a incidência ou não da correção monetária e juros sobre as astreintes, é unânime o entendimento do STJ de que, o termo inicial de incidência da correção monetária sobre a multa do § 4o do art. 536 do CPC, deve ser a data do respectivo arbitramento e, finalmente, não incidem juros de mora sobre a multa diária aplicada pelo descumprimento da ordem judicial. (Precedentes: AgInt no AREsp 1797113; REsp 1699443/PB; EDcl no AgInt no AREsp 1409856; julgados recentíssimos e antigos).

Destaco que por força de lei n.° 14.905/24, com base no art. 389, parágrafo único, do CC, o índice adotado para correção monetária será o IPCA/IBGE.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo procedentes todos os pedidos contidos na exordial para confirmar a tutela de urgência deferida em Id. 85227797 e extingo o processo com resolução do mérito, nos seguintes termos: a) Declaro a ineficácia do gravame hipotecário instituído pela ré Construtora Lupe Ltda em favor do Banco Bradesco S/A sobre a fração ideal de posse e propriedade da parte autora, devendo os réus, solidariamente, providenciarem a desobstrução do gravame imposto para a imediata transferência do bem imóvel, apartamento nº 802 do empreendimento Residencial Villes de France em favor da Sra.

Edileuza Bezerra de Almeida; b) Condeno os réus ao pagamento de multa cominatória astreintes fixadas no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devendo incidir sobre o valor somente a correção monetária pelo IPCA/IBGE contado da data do arbitramento; c) Homologo o acordo de Id. 91821870 celebrado entre a parte autora e a ré Construtora Nogueira, julgando extinta a presente ação em relação ao referido réu, sem custas processuais, pois a parte autora é beneficiária da justiça gratuita e o acordo na realidade foi celebrado antes da sentença (art. 90, § 3°, CPC) e os honorários sucumbenciais conforme pactuado na forma do item 2, do acordo; d) Condeno os dois outros réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo em R$ 3.000,00 (três mil reais) pelo critério equitativo, na forma do art. 85, § 8º, CPC, com fundamento em recentíssimo julgamento do REsp 2.092.798 em setembro de 2024, sobre a temática da fixação dos honorários advocatícios em ações de natureza mandamental (como é o caso das demandas que versam sobre a baixa de gravames hipotecários) e por entender que o pedido de baixa de gravame hipotecário não está vinculado ao valor do imóvel; e) Determino que a secretaria unificada responda ao ofício encaminhado pelo 3º Ofício de Notas de Id. 98367559 - Pág. 2, enviando todos os documentos fornecidos pelo réu Bradesco supramencionados; Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição, uma vez que a execução do julgado deverá ser feito a requerimento do vencedor (art. 523, CPC), por meio do sistema PJe.

Havendo custas remanescentes, após arquivado, remeta-se ao COJUD para que cobre as custas processuais somente contra os réus vencidos (Banco Bradesco S/A e Construtora Lupe Ltda).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Natal, data/hora do sistema (conforme rodapé da assinatura eletrônica).

ROSSANA ALZIR DIÓGENES MACÊDO Juíza de Direito Titular (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)