TJRN - 0816054-71.2024.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 15ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Email: [email protected] Processo: 0816054-71.2024.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Exequente: IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA Parte Executada: ERICA REGINA CAMARGO FARIA e outros D E S P A C H O Inicialmente, determino à Secretaria que proceda com a inversão dos polos da demanda, em razão da improcedência em desfavor da parte autora.

Após, evolua o processo para a classe de Cumprimento de Sentença.

Na forma do art. 513, parágrafo 2º, e art. 523, do Código de Processo Civil (CPC), intime-se o executado para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar o valor requerido pelo credor, acrescido de custas, se houver, sob pena de multa de 10% (dez por cento) e de honorários advocatícios de 10% (dez por cento).

Fica o executado advertido que, transcorrido o prazo do art. 523, do CPC, sem que ocorra o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias, para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação, de acordo com o art. 525, do CPC.

Ademais, se não efetuado o pagamento voluntário no prazo de art. 523, do CPC, intime-se a parte exequente, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias, atualizar o valor da dívida e requerer o que entender de direito.

Se houver requerimento do credor, deverá ser realizada a pesquisa de bens junto aos sistemas informatizados à disposição do Juízo, para localização de bens e endereços (Infojud, Sisbajud (incluída a modalidade reiterada por 30 dias, se pugnada) e Renajud.

Caso requerido, realize-se a consulta aos sistemas conveniados disponíveis, aplicáveis ao caso, como CNIB, SREI e SNIPER.

A requisição pelo Juízo de informações sobre endereços do devedor nos cadastros de órgãos públicos ou de concessionárias de serviços públicos deverá ser precedida de requerimento do interessado, se frustrado o acesso aos sistemas acima indicados, a teor do que rege o art. 6º, do CPC.

Se requerido, oficie-se.

Em caso de não pagamento, a parte exequente poderá requerer diretamente à Secretaria a expedição de certidão, nos termos do art. 517, que servirá também para os fins previstos no art. 782, parágrafo 3º, todos do CPC.

Se apresentada impugnação, intime-se a parte exequente, por seus advogados, para dizer a respeito, no prazo de 15 (quinze) dias.

Transcorrido o prazo, os autos deverão ser conclusos para decisão de cumprimento de sentença, sem liberação de bens.

Se localizados bens, penhorem-se, lavrando-se o respectivo termo, intimando-se as partes, por seus advogados, ou pessoalmente, no endereço disponibilizado nos autos, se não tiver advogado constituído.

Se bloqueados valores pelo Sisbajud, dispensa-se a lavratura do termo, sendo suficiente o documento do próprio sistema, com a respectiva transferência de valores, intimando-se, em seguida, o executado, por seu advogado, para, no prazo de 5 (cinco) dias, dizer a respeito, de acordo com o art. 854, parágrafo 3º, do CPC.

Transcorrido, faça-se conclusão para despacho de cumprimento de sentença.

Havendo penhora de valores ou depósito judicial efetuado pelo devedor, e decorrido o prazo legal, sem impugnação, deverão os autos retornarem-me conclusos.

Em caso de penhora de bens móveis ou imóveis, sem impugnação, os autos deverão ser certificados e encaminhados à Central de Avaliação e Arrematação, ressalvada a hipótese de requerimento do credor, quanto às medidas dos arts. 904 e 880, do CPC.

Na ausência de penhora ou de bloqueio de valores, durante a fase de cumprimento de sentença, intime-se o credor, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias, requerer o que entender de direito, impulsionando a execução, sob pena das consequências previstas no art. 921 do CPC.

Mantendo-se a parte exequente em silêncio, não sendo informados bens penhoráveis ou apresentados novos pedidos, deverão ser os autos conclusos para despacho.

Esteja a parte exequente advertida que a contagem do prazo prescricional intercorrente ocorrerá na forma do art. 921, § 4º, do CPC, com as alterações realizadas pela Lei nº 14.195/2021.

Intime-se.

Cumpra-se.

Em Natal, data registrada no sistema.

Martha Danyelle Sant'Anna Costa Barbosa Juíza de Direito (Documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0816054-71.2024.8.20.5001 Polo ativo IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): LEONARDO OLIVEIRA DANTAS, RICARDO SALES LIMA SOARES, THALITA FERNANDA BARBOSA DA SILVA Polo passivo ERICA REGINA CAMARGO FARIA e outros Advogado(s): HELNER RODRIGUES ALVES, DANIELE DE JESUS CARRIERI RODRIGUES ALVES EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

NEGÓCIO REALIZADO EM ESTANDE DE VENDAS.

DIREITO DE ARREPENDIMENTO EXERCIDO DENTRO DO PRAZO LEGAL.

IRRELEVÂNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE.

INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE DANO MATERIAL.

IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta por IMG 1011 Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou improcedentes os pedidos que formulou em ação de cobrança ajuizada para exigir o pagamento de valores supostamente devidos por adquirentes de fração imobiliária em regime de multipropriedade.

O contrato foi celebrado em estande de vendas e previa o pagamento de sinal, parcelas mensais e taxas de utilização.

Os apelados sustentaram ter exercido o direito de arrependimento dois dias após a assinatura do contrato, nos moldes do art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/64.

O Juízo de origem reconheceu a rescisão contratual e determinou a devolução dos valores pagos, afastando, porém, a pretensão compensatória por ausência de comprovação de prejuízo.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade do exercício do direito de arrependimento pelos adquirentes de fração imobiliária em regime de multipropriedade; e (ii) analisar a possibilidade de compensação por danos materiais em favor da apelante em decorrência da rescisão contratual.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O direito de arrependimento é plenamente aplicável ao contrato firmado em estande de vendas, nos termos do art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, e do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, quando o consumidor manifesta desistência no prazo de sete dias. 4.

A ausência de provas quanto à intempestividade do exercício do direito de arrependimento impõe a manutenção da sentença que reconheceu a rescisão contratual e afastou a cobrança das parcelas contratuais. 5.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato não prevalece sobre normas de ordem pública de proteção ao consumidor, sobretudo quando evidenciada a relação de consumo. 6.

A ausência de comprovação de prejuízo efetivo impede o acolhimento do pedido de compensação formulado pela apelante, consoante entendimento firmado pelo juízo de origem.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1.

O direito de arrependimento previsto no art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/64 e no art. 49 do CDC é aplicável ao contrato de multipropriedade celebrado em estande de vendas, permitindo ao consumidor desistir do negócio no prazo legal. 2.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não afasta o exercício do direito de arrependimento pelo consumidor. 3.

A compensação por danos materiais exige prova efetiva do prejuízo suportado, cuja ausência justifica o indeferimento do pedido inicial.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §10; Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 47, 49 e 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1003111-07.2023.8.26.0248, Rel.

Des.

Hugo Crepaldi, j. 18.04.2024; TJ-MG, AI nº 1880202-37.2024.8.13.0000, Rel.

Des.

Marcelo de Oliveira Milagres, j. 11.06.2024; TJ-SP, Apelação Cível nº 1004504-92.2022.8.26.0541, Rel.

Des.

Sá Duarte, j. 16.02.2024.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima nominadas, ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer do apelo e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante deste acórdão.

RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial da ação que ajuizou em desfavor de ERICA REGINA CAMARGO FARIA e ADILSON GOULART FARIA, condenando-a em honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Na sentença (ID 29316451), o Juízo a quo registrou que a relação jurídica firmada entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por consumidor final.

Com base nesse entendimento, reconheceu a aplicabilidade do direito de arrependimento previsto no § 10º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, o qual estabelece que contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem o seu exercício no prazo de até sete dias, com a devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.

Destacou o Juízo que, diante da inversão do ônus da prova, cabia à autora comprovar que os demandados não exerceram tempestivamente o direito de arrependimento.

Como essa prova não foi produzida, entendeu configurada a possibilidade do exercício regular do direito de arrependimento pelos demandados.

Considerou, portanto, indevida a cobrança promovida na ação principal, razão pela qual os pedidos da parte autora, ora apelante, foram julgados improcedentes.

Ainda segundo o Juízo, embora o contrato tenha preenchido os requisitos do art. 104 do Código Civil, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade contida no instrumento contratual foi considerada nula de pleno direito, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e contrariar os princípios da boa-fé e da equidade, conforme previsto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

No que diz respeito à reconvenção, a sentença julgou-a parcialmente procedente, reconhecendo a rescisão contratual com base no direito de arrependimento, fixando a data de 13/11/2020 como termo final da relação jurídica entre as partes.

Determinou-se a devolução de todos os valores pagos pelos reconvintes, com atualização e correção pela taxa SELIC, desde a citação, observando-se o disposto no § 10º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64.

Quanto ao pedido de compensação por danos morais formulado na reconvenção, o Juízo entendeu que não restaram comprovados os requisitos para a sua configuração, notadamente a existência de dano e o nexo de causalidade com conduta ilícita da reconvinda.

Ressaltou que a mera propositura da ação de cobrança não configura, por si só, prática de ato ilícito, tratando-se do exercício regular de um direito.

Assim, julgou improcedente o pedido compensatório.

Em suas razões (ID 29316458), a empresa apelante afirmou que o contrato foi celebrado de forma presencial em ponto de venda estruturado, não se aplicando ao caso o direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor e no § 10º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64.

Afirmou que a contratação se deu com total ciência e liberdade das partes, inexistindo qualquer situação de vulnerabilidade que justificasse a aplicação do direito de arrependimento, sendo indevida a sua alegação para fins de rescisão contratual.

Sustentou a validade das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas no contrato, à luz do princípio do pacta sunt servanda e da autonomia privada, afirmando que sua invalidade comprometeria a segurança jurídica nas relações imobiliárias, notadamente no regime de multipropriedade.

Asseverou que o inadimplemento contratual por parte dos apelados está comprovado, uma vez que deixaram de adimplir 31 parcelas mensais, bem como as taxas de utilização da fração imobiliária, perfazendo o débito de R$ 19.464,93 (dezenove mil, quatrocentos e sessenta e quatro reais e noventa e três centavos), razão pela qual requereu o reconhecimento da obrigação e a condenação ao seu pagamento, com os encargos contratuais e legais incidentes.

Requereu, ao final, que seja conhecido e provido o presente recurso de apelação para que seja reformada a sentença recorrida, julgando-se procedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas contrarrazões (ID 29316462), os apelados afirmaram que exerceram o direito de arrependimento no prazo legal de sete dias, nos termos do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor e do § 10º do art. 67-A da Lei n.º 4.591/64, e que a autora não comprovou a sua não ocorrência, razão pela qual é indevida a cobrança.

Requereram, assim, o desprovimento do recurso.

Registre-se que estes autos não foram remetidos à Procuradoria de Justiça uma vez que o presente feito versa, exclusivamente, sobre direito individual disponível. É o relatório.

VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.

Com efeito, evidencia-se o cabimento do recurso, a legitimação para recorrer, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer, bem como a tempestividade, a regularidade formal, havendo sido recolhido o preparo recursal (ID 29316460) Em que pesem os fundamentos expostos nas razões do presente recurso de apelação, há de ser mantida a sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal, que julgou improcedentes os pedidos formulados pela parte autora na ação de cobrança ajuizada por IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA.

A controvérsia dos autos gira em torno da aplicabilidade do direito de arrependimento em contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, firmado entre as partes em 11 de novembro de 2020.

A parte autora, ora apelante, sustentou que os demandados/apelados deixaram de adimplir as obrigações assumidas no contrato, que previa o pagamento de um sinal e de 120 parcelas mensais, além das taxas de utilização do imóvel, requerendo, portanto, a condenação ao pagamento do valor total inadimplido.

Ocorre que, na contestação, os apelados afirmaram ter exercido o direito de arrependimento previsto no art. 67-A, § 10, da Lei nº 4.591/64, no prazo de dois dias após a assinatura do contrato, o que, segundo alegam, implicaria na rescisão contratual e na inexigibilidade da cobrança intentada.

O Juízo a quo, diante da inversão do ônus da prova e da ausência de demonstração pela apelante de que o direito de arrependimento não foi exercido tempestivamente, reconheceu a rescisão do contrato com base na legislação supracitada, nos termos do art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/64: § 10.

Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Assim, ainda que a apelante questione a forma como se deu a contratação (presencial ou não), a ausência de comprovação de que os apelados não exerceram o direito de arrependimento nos termos legais impõe a manutenção do julgamento de improcedência.

Importante destacar que, no julgamento da reconvenção, o Juízo de origem reconheceu a rescisão contratual e determinou a devolução dos valores pagos, afastando, contudo, o pedido compensatório por ausência de comprovação do dano.

Não há nos autos elementos que autorizem a modificação deste entendimento.

A aplicação da legislação consumerista ao caso é pertinente, tendo em vista que os apelados se enquadram como destinatários finais do serviço, nos moldes dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, em relação às cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual, a sentença bem analisou a abusividade das disposições contratuais que suprimem direitos do consumidor, consoante o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Não se vislumbra, portanto, motivo para reformar o julgado.

Sobre a matéria, é da jurisprudência: APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – DIREITO DE ARREPENDIMENTO – Art. 49 do Código de Defesa do Consumidor - Possibilidade – Previsão legal (Lei do distrato – 13.786/2018)– Negócio realizado em estande de vendas, fora da sede do incorporador – Previsão contratual – Manifestação dentro do prazo de sete dias – Restituição integral da quantia paga, inclusive comissão de corretagem – Precedentes – Demanda que deve ser julgada procedente – Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1003111-07 .2023.8.26.0248 Indaiatuba, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 18/04/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2024) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MULTIPROPRIEDADE- DIREITO DE ARREPENDIMENTO - SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS - POSSIBILIDADE. 1.

Conforme a Lei nº 13.786/18, que dispõe acerca da resolução de contratos imobiliários, os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem . 2.

Tratando-se de contratos de adesão, a interpretação das cláusulas deve ser realizada de forma mais favorável ao consumidor (art. 47, do Código de Defesa do Consumidor). 3 .

No caso em comento, o envio do e-mail atingiu sua finalidade de comunicar o exercício do direito de arrependimento do autor/agravante, com plena recepção e anuência do fornecedor. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 1880202-37.2024.8 .13.0000 1.0000.24 .188019-4/001, Relator.: Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, Data de Julgamento: 11/06/2024, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2024) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Multipropriedade – Pretensão resolutória julgada procedente – Comissão de corretagem – Arrependimento manifestado dentro do prazo de 07 dias previsto no artigo 49 do CDC – Restituição integral da comissão de corretagem devida – Precedentes – Negócio firmado em estande de vendas – Artigo 67-A, § 10, da Lei 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/18 – Devolução integral da comissão de corretagem – Incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado – Encargos sucumbenciais redistribuídos – Apelação provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 1004504-92 .2022.8.26.0541 Santa Fé do Sul, Relator.: Sá Duarte, Data de Julgamento: 16/02/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2024) Diante do exposto, conheço do apelo e nego-lhe provimento, nos termos da fundamentação supra.

Em virtude do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios fixados no primeiro grau em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto.

Natal/RN, data de registro no sistema.

JUIZ CONVOCADO ROBERTO GUEDES RELATOR 18 Natal/RN, 5 de Maio de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0816054-71.2024.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 05-05-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 22 de abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 15ª Vara Cível da Comarca de Natal E-mail: [email protected] Processo: 0816054-71.2024.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte autora: IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA Parte ré: ERICA REGINA CAMARGO FARIA e outros SENTENÇA IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA, devidamente qualificada nos autos, através de advogado habilitado, propôs Ação de Cobrança, em desfavor de ÉRICA REGINA CAMARGO FARIA e ADILSON GOULART FARIA, igualmente qualificados.

Em petição inicial, afirmou que, em 11/11/2020, as partes celebraram “CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE COPROPRIEDADE DE FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS”.

Momento em que os réus assumiram o pagamento de um sinal e de 120 (cento e vinte) parcelas no valor de R$ 200,00, além das taxas de utilização da fração adquirida, a serem pagas diretamente à autora.

Aduz que os réus encontram-se em atraso desde 02/2021, assim, restando em aberto 31 (trinta e uma) parcelas, bem como nas taxas de utilização referentes ao período de 2020 à 2024.

Demonstrando-se, portanto, inadimplentes no montante final, acrescido de juros e multa, de R$ 19.464,93.

Informa que tentou cobrar a dívida extrajudicialmente, porém não obteve êxito nas tratativas.

Diante disso, pleiteia que os autores sejam condenados ao pagamento do importe de R$ 19.464,93, bem como das parcelas que se vencerem e não forem adimplidas durante o presente trâmite, tudo com atualização e juros legais.

Juntou procuração, documentos e, em seguida, comprovante de pagamento de custas processuais (ID nº 116785348).

Os réus apresentaram contestação com reconvenção ao ID nº 118026725, através da qual arguiram, preliminarmente, a incompetência territorial.

No mérito, afirmaram que 02 (dois) dias após a assinatura do contrato, exercendo o direito ao arrependimento, entraram em contato com o autor e solicitaram a desistência/cancelamento do mesmo.

Que os réus acreditavam ter sido efetivada a rescisão/cancelamento do contrato até serem surpreendidos pela presente ação de cobrança.

Ao final, solicitaram a improcedência dos pedidos realizados em petição inicial e, em reconvenção, o benefício da justiça gratuita; a rescisão do contrato desde 13/11/2020; a restituição dos valores pagos na compra da fração da unidade; e a indenização dos danos morais, os quais solicitou na importância de R$ 5.000,00.

Juntou procuração e documentos.

A autora, em ID nº 120328240, apresentou peça de réplica à contestação e contestação à reconvenção.

Refutando as alegações dos réus/reconvintes.

Os réus, em ID nº 122359307, apresentaram peça de réplica à contestação à reconvenção.

A autora, em ID nº 123756902, pugnou pelo julgamento antecipado da lide.

Enquanto os réus, em ID nº 126143826, solicitaram, somente no caso deste juízo entender pelo indeferimento da inversão do ônus da prova, o depoimento pessoal da parte autora e a oitiva de testemunha que, apesar de não justificada, constou na mesma peça arrolada.

Decisão de ID nº 133381598 saneou os autos, de forma que deferiu o benefício da justiça gratuita em favor dos demandados, rejeitou a preliminar de incompetência territorial, inverteu o ônus da prova e dispensou a audiência de instrução e julgamento. É o que importa relatar, passo a decidir.

Prefacialmente, consigne-se que, frente ao comando do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), é dispensável que seja realizada Audiência de Instrução, tendo em vista que a análise da documentação dos autos enseja a convicção deste juízo, habilitando-o à decisão de mérito.

Para a correta interpretação do imbróglio apresentado, reitera-se que a relação existente entre as partes submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois de um lado estão os reconvintes/demandados, que adquiriram um bem ou serviço como destinatário final, e na outra ponta está a reconvinda/demandante, o seu fornecedor, por força dos arts. 2° e 3° do mesmo.

A celeuma dos autos diz respeito à suposta inadimplência por parte dos réus em relação ao contrato de promessa de compra e venda realizado com a parte autora, além da reconvenção que visa a rescisão contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais.

Compulsando os autos, tem-se evidenciado que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de copropriedade de frações imobiliárias pelo valor de R$ 24.000,00, conforme se infere do documento de ID nº 116717336.

Os réus não impugnaram a realização do negócio, argumentando, contudo, que as cobranças sequer deveriam ter ocorrido, tendo em vista o exercício do direito de arrependimento, que teria sido efetivado 02 (dois) dias após a assinatura virtual.

Nesse diapasão, conforme preceitua o §10, art. 67-A, da Lei de nº 4.591, destaque-se que os contratos imobiliários firmados fora da sede do incorporador permitem o direito do arrependimento, durante o prazo improrrogável de 07 (sete) dias.

Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) § 10.

Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. (Grifos próprios).

Sendo assim, uma vez comprovada a possibilidade de exercício do direito de arrependimento no caso dos autos, partindo da inversão do ônus da prova e no fato de que a parte autora/reconvinda deixou de comprovar a sua não ocorrência, pode-se concluir indevida a presente Ação de Cobrança, assim como acertada, em parte, a Reconvenção.

Inclusive, foi nesse sentido que recentemente se posicionou a Terceira Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), com grifos próprios: RECURSO INOMINADO.

INOVAÇÃO QUANTO AO VALOR DA DEVOLUÇÃO.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

INCIDÊNCIA DO CDC.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

MULTIPROPRIEDADE.

CONTRATO FIRMADO FORA DA SEDE DA INCORPORADORA.

EMPREENDIMENTO EM CONSTRUÇÃO.

DIREITO DE ARREPENDIMENTO.

SETE DIAS.

PEDIDO FORMULADO NO PRAZO LEGAL.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DEVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Constitui indevida inovação recursal a alegação de que algumas parcelas não foram pagas, se o argumento não foi lançado na contestação.

Se o fundamento não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os artigos 336, 1.013 e 1.014 do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. 2.

Nos termos do art. 67-A, §10 da Lei 4.591, de 1964, “[o]s contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem”. 3.

Na hipótese, o contrato foi firmado em 13/10/2023 fora da sede do incorporador e o direito de arrependimento foi exercido cinco dias depois, em 18/10/2023. 4.

Nesse cenário, merece prestígio a sentença que condenou o recorrente a restituir de forma integral o valor pago pelo autor. 5.

Recurso conhecido e desprovido. 6.

Recorrentes condenados a pagar as custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% da condenação. (Acórdão 1869233, 0715467-85.2023.8.07.0006, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 27/05/2024, publicado no DJe: 10/06/2024.).

Ademais, a despeito do sistema de condomínio em multipropriedade possuir amparo legal, tendo sido regulado pela Lei nº 13.777 e incluído nos arts. 1.358-B e ss. do Código Civil (CC), assim como do princípio do pacta sunt servanda, saliente-se que as cláusulas de irrevogabilidade e de irretratabilidade, previstas no contrato assinado entre as partes (ID nº 116717337), são consideradas nulas de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; Foi assim que decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ): CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.ºS 5 E 7 DO STJ.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE.

AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n.º 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 2.

No caso em análise, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o Tribunal estadual que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária, mas, ao comando da Súmula n.º 543 do STJ, considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do comprador. 3.

Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária o reexame das disposições contratuais e das provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 4.

A eficácia da cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade foi afastada pelo acórdão recorrido, ao entendimento de que tal previsão restritiva não impede a possibilidade de arrependimento por parte do adquirente, por se tratar de disposição nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC., fundamento esse que não foi objeto de impugnação nas razões do recurso especial, atraindo o óbice da Súmula n.º 283 do STF, por analogia 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.618.878/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.) (Grifos nossos).

Com efeito, apesar do contrato ser válido, assinado por pessoas capazes, com objeto definido e na forma da lei, preenchendo todos os requisitos do art. 104 do CC, o mesmo constou rescindido pelo direito do arrependimento no prazo legal.

Assim, a rescisão do contrato em 13/11/2020 e a condenação da demandante/reconvinda à restituição dos valores pagos pelos demandados/reconvintes é medida que se impõe, diante da validade do direito de arrependimento e da ausência de comprovação da sua não ocorrência.

Em relação ao pedido de indenização por danos morais, realizado em reconvenção, demonstra-se necessário conferir a presença de três fatores: ato ilícito, por ação ou omissão, praticado pela reconvinda; dano sofrido pelos reconvintes; e o nexo de causalidade entre este e aquele.

Tudo em conformidade com o art. 186 do CC.

Art. 186.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Sendo assim, uma vez já discutida acima a cobrança indevida, resta averiguar a ocorrência de dano e o nexo causal.

Contudo, da análise da síntese fática apresentada pelos reconvintes, entendo não comprovado os danos ditos como sofridos, veja que os próprios réus acreditavam ter sido efetivada a rescisão/cancelamento do contrato, sendo surpreendidos pela presente ação de cobrança que, sozinha, não pode ser considerada capaz de gerar dano, pois é o exercício de um direito, considero então se tratar de adversidade contratual, que não ultrapassa os limites da esfera negocial e, portanto, não possui o condão de gerar dever de indenizar.

Motivo pelo qual indefiro o seu respectivo pedido indenizatório.

Diante do exposto, com arrimo no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE os requerimentos apresentados na petição inicial.

CONDENO a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) a serem calculados sobre o valor da causa, sopesados os critérios legais (CPC, art. 85).

Em sequência, também nos termos art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos realizados em reconvenção.

Sendo assim, DECLARO rescindido em 13/11/2020 o “CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE COPROPRIEDADE DE FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS”, firmado entre as partes.

CONDENO a reconvinda a realizar a devolução de todos os valores pagos pelos reconvintes, nos termos do §10, art. 67-A, da Lei de nº 4.591.

Devendo o montante ser apurado em liquidação de sentença, sendo atualizado e corrigido pela taxa SELIC, que engloba os juros moratórios e atualização da moeda, nos termos do art. 406, §1 do CC, desde a citação.

Julgo improcedente o pedido indenizatório em danos morais.

Por fim, CONDENO a parte reconvinda ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) a serem calculados sobre o valor da condenação da reconvenção, sopesados os critérios legais (CPC, art. 85).

Em caso de interposição de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões ao recurso, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s).

Caso contrário, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com a devida baixa na distribuição, ressalvada a possibilidade de reativação do feito em caso de cumprimento de sentença.

Em Natal/RN, 14 de novembro de 2024.

Cleofas Coelho de Araújo Júnior Juiz de Direito Auxiliar (Documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)