TJRJ - 0844113-95.2023.8.19.0001

NILTON ANTONIO NODARI, qualificado em ID. 53498761 dos autos, propõe AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE REVISÃO DE TAXA CONDOMINIAL E ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MALHEIROS alegando que: é coproprietário do apartamento de cobertura nº 1201 no condomínio Réu desde 10/2001; que vem arcando, por mais de 20 anos, com pagamentos de taxas condominiais significativamente mais elevadas que as cobradas de outros condôminos, chegando ao dobro do valor; que a convenção do condomínio, datada de 29/08/1946, estabelece na cláusula 13ª que os encargos comuns devem ser suportados por todos os coproprietários na proporção estabelecida no parágrafo 7º da cláusula 10ª; que o referido parágrafo 7º da cláusula 10ª define proporções de votos distintas para as unidades, atribuindo dois votos para o apartamento 1201 (do autor) e apartamento 1202, enquanto as demais unidades possuem uma ou uma e meia proporção de votos; que esta distribuição de votos é utilizada aparentemente como base para o rateio das despesas comuns do condomínio, em razão "proporcional" ao tamanho das unidades ou fração ideal; que considera tal método de rateio injusto, descabido e ilegal, segundo a melhor doutrina e jurisprudência; que, como exemplo comprobatório, no mês de fevereiro de 2023, pagou o valor de R$1.482,76, enquanto outras unidades pagaram metade desse valor, R$741,38; que já tentou resolver a questão amigavelmente com o condomínio réu e outros condôminos, argumentando que o referido rateio das despesas comuns não condiz com os ideais de uma divisão justa e equitativa; que seus apelos foram descartados sumariamente pela organização do prédio; e que não encontrou outra alternativa para resolução do impasse então o autor ingressou com a presente demanda judicial.

Com fundamento nos fatos narrados, o autor pretende obter a declaração de nulidade da cláusula 13º da Convenção de Condomínio Réu, especialmente quanto à forma instituída de rateio e cobrança da taxa condominial – “ENCARGOS COMUNS”, requerendo que seja determinada a substituição da atual modalidade de cobrança da taxa condominial pelo critério igualitário de rateio das despesas comuns, de forma que todas as unidades paguem igualmente por estas despesas.

No mesmo sentido, foi formulado pedido de antecipação da tutela.

Com a inicial vieram os documentos de index 53498761.

Na decisão de ID. 62856384, foi indeferida a tutela antecipada.

Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação em ID. 78311167, na qual sustenta que: o apartamento do requerente possui fração ideal e metragem bastante superior às demais unidades, justificando assim o valor superior da taxa condominial; que a Convenção do Condomínio, especificamente na cláusula 10, parágrafo 7º, determina que o rateio das despesas e custos do condomínio se dê na proporção das frações ideais; que o apartamento do requerente é duplex com direito a uma vaga de garagem, medindo o dobro da área dos demais imóveis; que considera plenamente justificável que o autor arque com valor maior de taxa condominial por possuir imóvel com fração ideal e metragem aproximadamente dobrada em relação aos imóveis de fundos; que o argumento do autor é refutado pelo fato de que, apesar de obter direito ao uso das áreas comuns como os outros condôminos, a própria área comum da sua unidade é superior; que a Convenção do Condomínio é clara em todas suas cláusulas, estando o requerente ciente dos termos quando adquiriu o referido imóvel; que deve ser feita a comparação com o IPTU, que também é cobrado em valores maiores para o imóvel do autor devido ao seu maior valor venal; que questiona se o autor, por pagar valor maior de IPTU, possui algum benefício diferente dos demais ou considera estar em desvantagem; que não há inconstitucionalidade no rateio das despesas condominiais pela fração ideal de cada proprietário; que é incabível a argumentação do autor no sentido de não haver isonomia, quando o rateio das despesas é realizado pela fração ideal e o direito de voto em assembleia tem peso proporcional; que cada condômino tem direito e dever proporcional à fração que corresponde à unidade que lhe pertence, sendo esta a forma mais justa e simples; que existe uma contraprestação maior para o autor, pois um imóvel com metros quadrados superiores gera mais despesas e custos, inclusive com elevador por estar no 12º andar; que não vislumbra desrespeito aos princípios da igualdade, razoabilidade e proporcionalidade, visto que a unidade do autor não é igual às demais.

A contestação veio acompanhada dos documentos de index 78311167.

Réplica em ID. 114374480.

Em provas, a parte ré se manifestou em ID. 151738950, momento em que informou que não pretendia produzir mais provas.

A parte autora se manifestou em ID. 151894576, informando que não havia mais provas a serem produzidas e requerendo o julgamento antecipado da lide. É o Relatório.

Decido.

Pretende o autor obter a declaração de nulidade da cláusula 13ª da Convenção do Condomínio, no que se refere à forma de rateio e de cobrança das cotas condominiais, mediante a substituição do critério vigente, pela repartição igualitária dos encargos comuns.

Em resposta, o réu alega, em síntese, que não se configurou a nulidade, eis que a convenção prevê o rateio das despesas comuns na proporção das frações ideais, aduzindo que os apartamentos de cobertura possuem área privativa bem superior à área das demais unidades.

A questão controvertida versa sobre matéria exclusivamente de direito, uma vez que as partes divergem sobre a interpretação e a validade das cláusulas previstas na Convenção do Condomínio demandado.

O instrumento da Convenção foi exibido no index 53498769 dos autos.

Na cláusula 10ª, observa-se a afirmação, registrada com destaque, de que a Assembleia geral é soberana para resolver os assuntos de interesse do condomínio.

Na mesma cláusula, é possível identificar a definição de um quórum qualificado, de ¾ dos votantes, para aprovar modificações ao texto da Convenção.

O parágrafo 7° da cláusula 10ª da Convenção atribuiu aos condôminos das unidades de cobertura o direito de exercer dois votos nas assembleias.

Com relação ao rateio das despesas comuns, a cláusula 13ª faz expressa alusão à fórmula apresentada no parágrafo 7° da cláusula 10ª da Convenção.

Conforme analisado no capítulo anterior, o parágrafo 7° da cláusula 10ª atribui aos titulares das coberturas o exercício em dobro do direito de voto em assembleia, de modo que a interpretação conjugada dessas disposições evidencia que os condôminos proprietários das unidades 1.201 e 1202 possuem a obrigação de aportar ao Condomínio o dobro das contribuições mensais exigidas dos demais condôminos.

Diversamente do que sustenta o autor, não se vislumbra qualquer espécie de vício ou de ilegalidade no texto da Convenção que rege as normas de convivência do Condomínio demandado.

A forma do rateio das contribuições para manutenção da coisa comum foi oportunamente debatida e aprovada pelos condôminos participantes do ato de instituição do condomínio.

A assembleia em que se reúnem os condôminos é considerada como soberana na solução de conflitos em torno de matérias de interesse da comunidade de moradores.

De acordo com o disposto no inciso I do art. 1.334 do Código Civil, a convenção do condomínio deve determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos.

O artigo 1.336, inciso I do C.C. versa sobre as obrigações do condômino, indicando que lhe cabe contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, ressalvada a existência de disposição em contrário prevista na convenção.

Na situação concreta, verifica-se que o texto da Convenção vigente prevê que o autor deve contribuir com o dobro do valor da contribuição exigida em face dos titulares de unidades não situadas na cobertura do prédio.

Na peça de defesa, foi informado que a área das unidades de cobertura corresponde a quase o dobro da área das unidades comuns, o que revela que há correspondência entre a proporção dos encargos exigidos do autor, e a área de sua unidade.

A Lei Civil, no inciso I do artigo 1.336, define como norma geral a obrigação de cada condômino de participar do rateio das despesas comuns na proporção de suas frações ideais.

Essa norma geral somente deve ceder em face de cláusula de convenção que estabeleça forma diversa de repartição dos encargos.

Ao ressalvar a prevalência da convenção quanto à definição da forma de rateio, o texto legal tornou evidente o caráter soberano das determinações aprovadas na assembleia de instituição dos condomínios edilícios.

O texto da Convenção que rege o condomínio réu estabelece, de forma expressa, a forma de rateio dos encargos comuns.

A fórmula eleita na Convenção observa a proporção entre as frações ideais e as quotas de contribuição exigidas em face dos condôminos, o que se coaduna com a norma geral de rateio prevista no Código Civil.

No silêncio da convenção, o Código Civil preceitua que as contribuições exigidas dos condôminos devem ser proporcionais às frações ideais, de modo que a proporcionalidade é o critério legal de repartição das despesas comuns.

No caso analisado na demanda, o critério da proporcionalidade corresponde ao critério de repartição validamente eleito pelos condôminos instituidores do condomínio.

Não se vislumbra, na Convenção, a vigência de cláusulas nulas, viciadas ou ofensivas ao ordenamento jurídico.

Considerando que é soberana a deliberação adotada em assembleia de condôminos, a pretensão deduzida pelo autor somente poderia ser acolhida no caso de resultar comprovada a configuração de desconformidade com as normas legais.

O critério de repartição das despesas, impugnado pelo autor, não consagra qualquer ofensa ao ordenamento jurídico em vigor.

Pelo contrário.

A cláusula que rege a repartição de encargos comuns se amolda à regra geral de rateio prevista no Código Civil.

Diante de todo o exposto, impõe-se a rejeição do pedido deduzido na inicial.

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão formulada na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

P.R.I.