TJRJ - 0804022-75.2024.8.19.0211

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Srg. de Milícias, s/n - Pavuna, Rio de Janeiro - RJ, 21532-290 2ª VARA CÍVEL REGIONAL DA PAVUNA PROCESSO N.º: 0804022-75.2024.8.19.0211 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CAROLYNE LARRUBIA DIAS LOMBA RÉU: V6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA AUTOR: CAROLYNE LARRUBIA DIAS LOMBA ajuizou ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos c/c Pedido de Antecipação de Tutela em face de RÉU: V6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Na peça exordial, a autora relatou que celebrou contrato para aquisição da unidade 108, Bloco 2, do empreendimento denominado “Vitale Eco”, situado na Estrada do Sacarrão, nº 860, Vargem Grande, Rio de Janeiro/RJ.

Alegou que, por razões supervenientes — dificuldades financeiras, mudança de domicílio de seu cônjuge militar para o Estado do Acre e insegurança na vizinhança do imóvel — não possui mais interesse na aquisição e pleiteia a rescisão do contrato.

Afirmou que, não obstante a ausência de entrega das chaves, vem sendo cobrada e até mesmo ameaçada de execução extrajudicial do imóvel.

A autora sustentou, ainda, que o financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal estaria condicionado à entrega das chaves, fato que não se concretizou, tornando ilegítima qualquer cobrança, especialmente por envolver cláusula suspensiva.

Pleiteou tutela de urgência para suspensão das cobranças e das inscrições de seu nome em cadastros restritivos de crédito, além de requerer a condenação da ré à devolução integral dos valores pagos, sob alegação de inadimplemento contratual por parte da incorporadora.

A petição inicial veio acompanhada dos seguintes documentos, relevantes para a instrução da causa: Contrato de Compra e Venda – Unidade 108, Bloco 2(ID 112143958): demonstra a relação jurídica entre as partes e a aquisição do imóvel; Comprovantes de Renda e Declaração de IRPF(IDs 112143977, 112143984, 112143985, 112143987, 112143989, entre outros): visam comprovar a capacidade financeira da autora e sua hipossuficiência; Faturas de Serviços e Documentos de Identificação(IDs 112143974, 112143973): como comprovante de residência e qualificação; Procuração e declaração de hipossuficiência(ID 112143973).

Pedidos formulados pela autora: Concessão de tutela de urgência para determinar a abstenção de cobranças e negativação em razão das parcelas do financiamento; Rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; Condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios; Concessão da gratuidade de justiça.

Foi deferida a tutela de urgência pleiteada, determinando que a ré se abstivesse de efetuar cobranças referentes às parcelas vencidas e vincendas do contrato, bem como de promover a inclusão do nome da autora em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa de R$ 1.000,00 por cobrança indevida, com possibilidade de majoração conforme art. 537, §1º, I, do CPC.

A contestação foi apresentada por V6 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em 21 de maio de 2024 (ID 119760957), sendo tempestiva conforme certidão de ID 153620107.

A ré requereu a improcedência dos pedidos.

Preliminarmente: Requereu a Revogação da tutela de urgência: sustentou a inexistência dos requisitos legais para a concessão da medida, afirmando que a autora ocultou fatos relevantes, tais como a celebração de contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal e o registro do imóvel em seu nome; Alegou Incompetência absoluta do juízo estadual: afirmou que, por envolver a Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, a lide deveria ser submetida à Justiça Federal, conforme art. 109, I, da CF/88, e precedentes do STJ.

No mérito, alegou que a autora agiu de má-fé ao ajuizar ação de rescisão contratual após ter firmado termo de confissão de dívida com a própria ré (ID 119760974); A posse do imóvel não foi impedida pela ré, que notificou a autora diversas vezes para retirada das chaves, conforme comprovantes de entrega (ID 159739995); A autora reconheceu ser proprietária do imóvel em e-mail de 25/04/2024 (ID 119762059); Não existe inadimplemento contratual por parte da ré, tampouco vício de construção ou descumprimento de cláusulas contratuais, razão pela qual pleiteia a improcedência da ação.

Documentos relevantes juntados com a contestação: Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária(ID 119760970): instrumento que vincula a autora ao financiamento da Caixa Econômica Federal; Instrumento Particular de Confissão de Dívida(ID 119760974): firmado poucos dias após a propositura da ação; Registro de matrícula do imóvel(ID 119760971): comprova que a unidade foi transferida formalmente à autora; Notificações extrajudiciaise e-mails (IDs 157035071, 157035062, 157035068): demonstram a inadimplência da autora e o início de procedimento de execução extrajudicial pela Caixa; E-mails da autora(ID 119762059): onde esta reconhece a titularidade do imóvel.

A autora apresentou réplica à contestação (ID 157033250), reafirmando os argumentos iniciais quanto à ausência de entrega das chaves, ilegalidade da cobrança e da negativação de seu nome.

Impugnou os documentos trazidos pela ré, sustentando que a cobrança é indevida ante a tutela de urgência deferida (ID 112804429) e que a assinatura do termo de confissão de dívida decorreu de pressão psicológica e constrangimento, considerando a restrição de crédito indevidamente registrada.

Anexou aos autos comprovantes de negativação feita pela Caixa Econômica Federal e mensagens de cobrança da citada empresa que atestariam o descumprimento da decisão judicial (IDs 157035054, 157035058, 157035062, 157035068 e 157035071), reiterando seu pedido de condenação da ré e confirmação da tutela.

Consta certidão recente de 07 de maio de 2025 (ID 190473907), informando que a autora reiterou os pedidos e apontou nova negativação indevida, o que contraria a decisão de ID 112804429.

A ré, por sua vez, insistiu na produção de prova testemunhal e depoimento pessoal da autora, conforme IDs 158687379 e 159739993.

A parte autora reiterou sua pretensão de julgamento antecipado da lide.

A parte ré requereu especificamente o depoimento pessoal da autora e a oitiva de testemunhas, além da consideração de documentos supervenientes (IDs 158687379 e 159739993). É o relatório.

DECIDO.

A controvérsia posta nos autos é, em essência, de natureza jurídica, tendo em vista que não há divergência entre as partes quanto à celebração do contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide.

Razão pela qual indefiro a dilação probatória requerida pela ré.

Inicialmente, afasto a alegação de descumprimento da tutela de urgência anteriormente deferida.

Observa-se que a ação foi ajuizada exclusivamente em face de V6 Empreendimentos Imobiliários Ltda., enquanto os atos apontados como ofensivos à ordem judicial – notadamente as cobranças e a negativação do nome da autora – foram praticados por terceiro estranho à relação processual, qual seja, a Caixa Econômica Federal.

Conforme dispõe o artigo 506 do Código de Processo Civil, a eficácia das decisões judiciais limita-se às partes que integram a demanda, sendo vedada a sua extensão a terceiros, em respeito ao princípio do efeito inter partes.

Assim, inexiste violação da tutela deferida, pois não se pode imputar à ré a responsabilidade por conduta atribuída a ente alheio à lide.

Passo à análise das preliminares suscitadas pela ré.

Alega-se, inicialmente, a incompetência absoluta da Justiça Estadual, sob o argumento de que o imóvel adquirido está sujeito a contrato de financiamento habitacional com cláusula de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, o que atrairia a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, inciso I, da Constituição da República.

No entanto, tal alegação não merece prosperar.

A Caixa Econômica Federal não integra o polo passivo da presente ação, e em análise preliminar da controvérsia, não se pode excluir relação jurídica contratual firmada entre a autora e a incorporadora ré, consubstanciada no compromisso de compra e venda acostado aos autos (ID 112143958), sem intervenção direta da instituição financeira.

A mera existência de vínculo contratual entre a autora e a Caixa, ainda que registrado, não é suficiente, por si só, para deslocar a competência para a Justiça Federal, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto ao pedido de revogação da tutela de urgência anteriormente concedida, entendo que tal pleito confunde-se com o mérito da demanda e será analisado em conjunto com o julgamento da causa, por ocasião da apreciação final do pedido.

No mérito, a pretensão da parte autora consiste na rescisão do contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide, cumulada com a restituição integral dos valores pagos, sob o argumento de desistência motivada por dificuldades financeiras, mudança de domicílio do cônjuge militar e insegurança na região do empreendimento.

Sustenta, ainda, que não houve a efetiva entrega das chaves e que as cobranças posteriores ao contrato seriam ilegítimas, inclusive porque condicionadas à entrega da unidade.

Com efeito, com a assinatura do financiamento bancário pelo adquirente, a relação jurídica existente entre as partes passa a ser regulada pela legislação aplicável à alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997), tendo em vista que o adquirente contraiu um “empréstimo” com a instituição financeira concedente do crédito imobiliário, com o próprio bem em garantia pelo pagamento.

Nesta toada, a maior parte dos valores postulados nesta demanda, referentes ao financiamento bancário obtido com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, foram quitados mediante adesão ao mútuo, passando a Caixa a ser credora dos referidos valores.

Portanto, o compromisso de compra e venda foi regularmente aperfeiçoado, não sendo possível cogitar a rescisão de negócio jurídico cuja a realização envolveu a participação de terceiro — a Caixa Econômica Federal — que não integra a presente relação processual.

Com efeito, a autora celebrou contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária junto à CEF, visando à quitação da maior parte do preço do imóvel, operação esta que já se encontra devidamente registrada no cartório de imóveis competente.

Assim, conforme os documentos acostados aos autos, especialmente o contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal (ID 119760970), bem como o registro de matrícula do imóvel (ID 119760971), restou comprovado que o negócio jurídico foi aperfeiçoado, com a celebração do pacto adjeto de alienação fiduciária e a efetiva formalização da transferência do bem, com o devido registro no cartório de imóveis competente.

Diante desse cenário, aplica-se ao caso a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095, que possui caráter vinculante, nos termos do art. 927, III, do CPC, segundo a qual: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Com a assinatura do contrato de financiamento e a respectiva consolidação da alienação fiduciária, o vínculo entre as partes autora e ré – incorporadora – cindiu-se, passando a obrigação principal a ser regida pela relação fiduciária entre a autora e a instituição financeira, a Caixa Econômica Federal, que sequer figura no polo passivo da demanda.

Nesse ponto, ressalta-se que eventual pretensão de desfazimento do negócio deve observar o rito previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, que não comporta distrato unilateral por simples desistência do promitente comprador. É certo que a autora alegou não ter recebido as chaves do imóvel, fato este que, contudo, foi impugnado pela ré com documentos que indicam a ciência da parte autora quanto à disponibilização da unidade, não sendo produzida prova em sentido contrário, tampouco demonstrado obstáculo imputável à incorporadora.

Além disso, eventual inércia da autora em se imitir na posse do imóvel não configura inadimplemento da ré que justifique a resolução contratual pretendida.

O desconforto oriundo de mudanças no planejamento pessoal e financeiro, ainda que legítimos, não configuram por si só motivo para inadimplemento do contrato.

Note-se que a autora celebrou o contrato de forma voluntária e teve acesso às informações acerca das taxas, tarifas e encargos que incidiriam, e, mesmo ciente de tais condições, anuiu com a contratação.

Diante da impossibilidade de resilição, por força da consolidação contratual, onde a autora celebrou com a CEF contrato de financiamento, com cláusula de alienação fiduciária, sob à égide da Lei 9.514/97.

Isso posto, julgo improcedentesos pedidos formulados na inicial, com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Revogo a tutela antecipada deferida.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, observada a gratuidade de justiça deferida.

ID 199401250 - comprove-se a notificação à autora na forma do art. 112, CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa.

Rio de Janeiro, 25de junho de 2025.

Luciana da Cunha Martins Oliveira Juíza Titular