TJPB - 0836583-36.2021.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 7ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0836583-36.2021.8.15.2001 [Compra e Venda] AUTOR: ANA CRISTINA DE OLIVEIRA REU: META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, ELVIO RIBEIRO DE MENDONCA, BRUNO QUINTANS DE MENDONCA, SOLIDA IMOVEIS LTDA - EPP, MORGANA ELIZABETE DE MELO BATTIPAGLIA, LUIZ CAETANO BATTIPAGLIA SENTENÇA Vistos etc. 1.

RELATÓRIO ANA CRISTINA DE OLIVEIRA, pessoa física inscrita no CPF: 291.766.418 - 56, ajuizou ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e pedido liminar em face de META EMPREENDIMENTOS LTDA, pessoa jurídica inscrita no CNPJ: 10.***.***/0001-28, BRUNO QUINTAS DE MENDONÇA, pessoa física inscrita no CPF: 000.814.554 – 70, SÓLIDA IMOBILIÁRIA LTDA – EPP, pessoa jurídica inscrita no CNPJ: 01.000.29/0001-24, MORGANA ELEZABETE DE MELO BATTIPAGLIA, pessoa física inscrita no CPF: 196.476.704 – 00, e LUIZ CAETANO BATTIPAGLIA, pessoa física inscrita no CPF: 899.628.938 – 87, todos devidamente qualificados.

Na petição inicial, a autora narra que contratou a aquisição de uma unidade imobiliária com os réus, formalizando diversos contratos e realizando pagamentos associados.

Relata que a unidade não foi entregue conforme estipulado, ocasionando descumprimento contratual por parte dos requeridos.

Pelos fatos apresentados, requereu, em sede de tutela provisória, que o promovido META EMPREENDIMENTOS LTDA, através de seu representante legal, regularize perante o Cartório de Registro de Imóveis competente o que dispõe na matrícula do imóvel.

No mérito, pugnou pela ratificação da tutela ou, caso não acolhida, pela conversão do feito em perdas e danos.

Por fim, que a promovida seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Atribuiu à causa o valor de R$ 534.250,90 (quinhentos e trinta e quatro mil, duzentos e cinquenta reais e noventa centavos).

Juntou documentos (IDs 49106809 a 49106847).

As custas iniciais foram recolhidas (Id 50255951).

A promovida Morgana, por sua vez, apresentou sua contestação (ID 61378404), suscitando preliminarmente sua ilegitimidade passiva, conexão processual e ausência do recolhimento das custas processuais.

No mérito, argumentou que o atraso na entrega do imóvel não é de sua responsabilidade, atribuindo-o a outros réus ou a fatores externos.

Sustenta que o caso não justifica indenização por danos morais, pois não houve violação de direitos pessoais da autora.

Defende que cumpriu o que lhe competia e que não é responsável pelo inadimplemento apontado.

Ao final, requereu a total improcedência da ação e juntou documentos aos autos (Ids 61378405 a 61378422).

A ré SÓLIDA IMÓVEIS LTDA apresentou sua defesa (ID 61388454), suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva.

No mérito, ressaltou que não houve descaso no atendimento aos clientes.

Alega que o imóvel em questão constava como disponível na tabela fornecida pela Meta Empreendimentos Ltda, primeira ré no processo, e que, portanto, a Sólida Imóveis apenas intermediou a transação com base nas informações fornecidas.

A empresa afirma que agiu dentro da legalidade, limitando-se ao papel de intermediadora e sem qualquer responsabilidade direta sobre a execução ou entrega do imóvel.

Por fim, requereu a total improcedência da ação.

Intimadas as partes para especificarem novas provas, as rés requereram a produção de prova testemunhal.

Foi dispensada a produção de provas (Id 93779862).

Dada por superada a instrução processual, vieram-me os conclusos para julgamento. É o relatório.

Decido. 2.

FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo se encontra isento de qualquer vício ou nulidade, uma vez que toda a instrução obedeceu aos ditames legais.

Logo, o feito comporta julgamento antecipado, ante o desinteresse na produção de novas provas, como estabelece o art. 355, II, do CPC. 2.1 PRELIMINARES Da impugnação a ausência do pagamento das custas Através de simples consulta ao sistema de guia de custas, observa-se que foi dado inteiro cumprimento ao pagamento das custas iniciais.

Logo, não acolho essa preliminar.

Da revelia Verifica-se que a Meta Empreendimentos LTDA e Bruno Quintans foram devidamente citados, conforme consta nos devidos ARs 60519117 e 60395478, respectivamente.

Todavia, não constituíram procurador, bem como não apresentaram suas defesas.

Dessa forma, decreto a revelia perante esses.

Da ilegitimidade passiva De início, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva de Sólida Imobiliária Ltda. – EPP, Morgana Elizabete de Melo Battipaglia e Luiz Caetano Battipaglia, pois não possuem vínculo jurídico com o contrato celebrado entre a autora e a Meta Empreendimentos Ltda.

A Sólida Imobiliária atuou apenas como intermediária, sem responsabilidade pelas obrigações contratuais, enquanto Morgana e Luiz Caetano são terceiros adquirentes com contrato próprio e registrado, mas sem relação com o negócio objeto da demanda.

Outrossim, declaro a ilegitimidade passiva de Elvio Ribeiro de Mendonça e Bruno Quintas de Mendonça, pois ambos são apenas sócios da Meta Empreendimentos Ltda., empresa que firmou o contrato de promessa de compra e venda com a autora.

Na qualidade de sócios, eles não respondem pessoalmente pelas obrigações da pessoa jurídica, conforme disposto no art. 1.024 do Código Civil, salvo em situações excepcionais de desconsideração da personalidade jurídica, o que não é o caso presente.

Não há fundamento para atribuir a eles responsabilidade direta pelos compromissos contratuais da empresa.

Assim, determino a exclusão dos referidos demandados do polo passivo, por falta de legitimidade.

Feitas as considerações, passo a analisar o mérito. 2.2 MÉRITO A presente lide busca a regularização do imóvel objeto da ação perante o Cartório de Registro de Imóveis, haja vista constar na certidão de inteiro teor de promessa de compra e venda a terceiro.

Ademais, em caso de não ser possível a regularização, pugna pela conversão do feito em perdas e danos, devolvendo-se o equivalente monetário, devidamente corrigido.

Por fim, requer a condenação da parte ré a indenização por danos morais.

Da obrigação de fazer O sistema registral imobiliário brasileiro adota o princípio da prioridade e da eficácia do registro para conferir segurança jurídica às transações de imóveis, conforme disposto nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

O art. 1.227 do CC estabelece que: Art. 1.227.

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos ( arts. 1.245 a 1.247 ), salvo os casos expressos neste Código.

Dessa forma, o direito à aquisição de propriedade ou posse, via promessa de compra e venda, depende do registro para sua eficácia e proteção contra terceiros.

No presente caso, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda entre Meta Empreendimentos Ltda. e Morgana Elizabete de Melo Battipaglia foi registrado previamente no Cartório de Registro de Imóveis (ID 48650675), conferindo à adquirente (Morgana) um direito real de aquisição, conforme art. 1.417 do Código Civil.

Esse registro estabelece uma presunção de veracidade e eficácia contra terceiros, incluindo a autora, que firmou contrato de promessa de compra e venda posteriormente.

Assim, ao registrar a promessa de venda, Morgana adquiriu o direito à propriedade, o que obsta qualquer pretensão posterior que venha a concorrer com o direito real já constituído.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE - NATUREZA PETITÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LOTE - IMÓVEL VENDIDO PARA O AUTOR EM 1980 E PARA O RÉU EM 2002 - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE DOMÍNIO DO BEM - MANUTENÇÃO DA POSSE DO RÉU - SENTENÇA MANTIDA - A propriedade de bens imóveis não é adquirida mediante a simples celebração de um contrato de compra e venda, vez que tal negócio jurídico cria apenas uma relação jurídica de natureza obrigacional entre os contratantes, gerando mera expectativa de aquisição da propriedade - Embora esteja nos autos o contrato de compra e venda firmado entre as partes, ausente o seu competente registro em cartório junto à matricula do imóvel não dispõe o adquirente de ação petitória, posto que não possui ainda domínio do bem. (TJ-MG - AC: 10079120713502001 MG, Relator: Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 12/04/2018, Data de Publicação: 20/04/2018) (GN) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO E DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C REIVINDICATÓRIA – VALOR DA CAUSA – REFLEXO DO PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO COM A AÇÃO – SOMA DO VALOR APROXIMADO DE CADA UM DOS IMÓVEIS REIVINDICADOS – PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA DEDUZIDA COM ESTEIO EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – HIPÓTESE EXCEPCIONAL ADMISSIVEL DESDE QUE O CONTRATO TENHA SIDO CELEBRADO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL, CONTENHA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE, TENHA SIDO AVERBADO À MARGEM DA MATRÍCULA DO IMÓVEL E O PREÇO ESTEJA INTEGRALMENTE ADIMPLIDO – PRESSUPOSTOS NÃO PREENCHIDOS – AUSÊNCIA PROVA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO – NULIDADE DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE “FRAUDE” DO ATO JURÍDICO POR INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO DISCIPLINADO PELA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – ARTS. 32 E 49 DA LEI Nº 6.766/79 C/C ART. 166, VI, DO CÓDIGO CIVIL – INOCORRÊNCIA – COMPROVADA A PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DOS COMPROMITENTES COMPRADORES INADIMPLENTES, COM EXPRESSA ADVERTÊNCIA DE QUE O CONTRATO RESTARIA DESFEITO CASO A DÍVIDA NÃO FOSSE QUITADA, ANTES DA RESCISÃO DO CONTRATO E CONSEQUENTE CANCELAMENTO DA AVERBAÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DA SEGUNDA RÉ PROVIDO. 1.

O valor da causa deve ser aquilatado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado ( CPC, art. 292, caput), e, em se tratando de demanda que versa sobre a propriedade de imóveis, deve corresponder ao valor dos bens reivindicados na lide. 2.

Por ser matéria de ordem pública, o valor da causa pode ser retificado de ofício pelo juiz, desde que verificado que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido na lide ( CPC, art. 292, § 3º). 3.

O registro do compromisso de compra e venda à margam da matrícula do imóvel garante ao compromissário comprador direito real de aquisição sobre o bem ( CC, arts. 1.225, VII, e 1.417), porém, isoladamente, não é título passível de outorgar o direito real de propriedade, tendo em vista que a transferência de propriedade de bem imóvel só se aperfeiçoa com o registro de título translativo no Registro de Imóveis competente ( CC, art. 1.245). 4.

Embora a ação reivindicatória seja, por excelência, a via jurídica disponível ao proprietário para reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha ( CC, art. 1.228), excepcionalmente, admite-se a legitimidade do compromitente comprador para intentar a ação petitória, mesmo não sendo o proprietário registral, desde que o pedido esteja fundo em direito decorrente do compromisso de venda e compra com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, que tenha sido averbado à margem da matrícula do imóvel e, ao tempo da distribuição, tenha ocorrido o integral pagamento do preço contratual. 5. É válido o cancelamento da averbação do registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel quando precedido de notificação do compromitente comprador inadimplente, com expressa advertência de que o contrato restaria desfeito caso a dívida não fosse quitada, de acordo com o procedimento previsto na Lei nº 6.766/79, e, liberada a compromitente vendedora dos laços contratuais, então definitivamente desatados pelo descaso aquiescente dos compromitentes compradores, nenhum impedimento legal ou convencional impede a venda dos lotes a novo interessado, tampouco o registro da escritura pública validamente outorgada para concretizar a transação. (TJ-MT 10076778520178110002 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 03/11/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2020) (GN) Dessa forma, o registro de imóveis é dotado de publicidade e tem como função precípua garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias, sendo que terceiros devem respeitar o direito real de quem possui um título registrado.

Nesse contexto, o registro do contrato de promessa de compra e venda em favor de Morgana Elizabete não pode ser invalidado ou ignorado pelo simples fato de a autora ter celebrado posteriormente outro contrato com o mesmo objeto.

A autora deveria ter consultado a matrícula do imóvel antes de celebrar o contrato, visto que o próprio sistema registral confere a segurança e publicidade necessárias para que os contratantes saibam da situação do bem.

No que concerne à argumentação da autora de que o sócio Bruno Quintans teria celebrado o contrato sem poderes de representação, tal alegação não é suficiente para invalidar o registro já realizado.

Isso porque o contrato com Morgana Elizabete de Melo Battipaglia foi devidamente registrado e não há prova de que ela ou seu cônjuge estivessem cientes de qualquer irregularidade nos poderes de representação, se é que houve alguma.

A presunção de boa-fé no ato registral garante a Morgana e seu cônjuge o direito real à aquisição do bem, conforme o registro válido e eficaz.

Ante o exposto, a improcedência do pedido de obrigação de fazer se justifica pela existência do registro de promessa de compra e venda em favor de Morgana Elizabete, o qual constitui direito real de aquisição, oponível contra terceiros, e confere segurança e publicidade jurídica ao negócio registrado.

Da devolução de valores e danos morais A parte autora pugna pela devolução do equivalente monetário, no caso de não ser possível a condenação da obrigação de fazer.

O Código Civil, em seu art. 499, estabelece que, "quando o devedor não puder cumprir a prestação específica, será ele obrigado a satisfazer o equivalente monetário".

Tal dispositivo garante que, diante da impossibilidade material ou jurídica de cumprimento de uma obrigação específica, a prestação pode ser convertida em perdas e danos.

No caso em tela, considerando a duplicidade de venda do imóvel e a prioridade do registro em favor de terceiro (Morgana Elizabete), a efetiva transferência da posse e propriedade do bem tornou-se juridicamente inviável.

Dessa forma, impõe-se o direito da autora à devolução do equivalente monetário como forma de indenizá-la, restituindo-lhe o montante que desembolsou pela promessa de compra e venda, devidamente corrigido.

Nessa linha: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

PRESCRIÇÃO AFASTADA.

PRIMITIVO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO.

IMÓVEL ALIENADO EM DUPLICIDADE.

INDENIZAÇÃO DEVIDA.

I - Nas ações em que se discute a venda dúplice de imóvel, inicia-se a prescrição com a ciência do ato ilícito, isto é, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda for registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sobretudo porque o ato confere publicidade ao negócio jurídico.

II - Comprovado o ilícito, o dano e o nexo causal, é devida a indenização pelos danos materiais evidenciados, com a devolução do valor despendido pelo autor, valendo ressaltar, no pertinente ao dever de reparação dos danos morais, que a alienação de imóvel em duplicidade extrapola meros aborrecimentos provenientes do inadimplemento contratual.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 01432490520158090051, Relator: NORIVAL DE CASTRO SANTOMÉ, Data de Julgamento: 05/03/2018, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/03/2018) Dessa forma, diante da impossibilidade de cumprimento da obrigação específica de entrega do imóvel em razão do registro prioritário do contrato de promessa de compra e venda em favor de Morgana Elizabete, impõe-se o acolhimento do pedido de devolução do equivalente monetário pago pela autora, que deverão ser devidamente demonstrados e calculados no cumprimento da sentença.

Ademais, diante dos constrangimentos e do abalo psicológico experimentado pela autora, que viu frustrada sua legítima expectativa de aquisição e posse de um bem imóvel, resta plenamente caracterizado o direito à indenização por danos morais.

A conduta da ré violou o princípio da boa-fé objetiva e causou sofrimento que excede o mero aborrecimento, justificando a reparação pretendida pela autora, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

Para a fixação do valor da indenização, é essencial observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, além das peculiaridades do caso concreto.

O valor deve ser suficiente para compensar o dano sofrido, sem configurar enriquecimento indevido da vítima.

Em situações análogas, o STJ tem fixado valores de indenização que refletem a extensão do dano moral e a capacidade econômica das partes envolvidas, tendo em vista, especialmente, a função compensatória e punitiva da indenização.

Nesse viés, arbitro o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelos danos morais sofridos. 3.

DISPOSITIVO Ante o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva e EXTINGO O FEITO, sem resolução de mérito (art. 485, inc.

VI, do CPC), para os réus SÓLIDA IMOBILIÁRIA LTDA – EPP, ELVIO RIBEIRO DE MENDONÇA, BRUNO QUINTAS DE MENDONÇA, MORGANA ELIZABETE DE MELO BATTIPAGLIA e LUIZ CAETANO BATTIPAGLIA.

Ademais, JULGO PROCEDENTE em partes os pedidos autorais, resolvendo a lide com análise de mérito (art. 487, inc.

I, do CPC), para os efeitos de: 3.1 CONDENAR a ré META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME à devolução do equivalente monetário pago pela autora, que deverão ser demonstradas/calculadas no cumprimento de sentença, a serem devidamente corrigida pelo INPC, a contar da data de cada desembolso, e acrescida de juros moratórios de 1% a.m., estes a contar da citação; 3.2.

CONDENAR a promovida META EMPREENDIMENTOS LTDA - ME ao pagamento do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais sofridos, corrigidos pelo INPC a contar da publicação desta sentença, acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Atento ao princípio da causalidade e a sucumbência mínima, condeno a demandada ao pagamento das custas finais e de honorários advocatícios de sucumbência, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa devidamente corrigido, conforme artigo 85, § 2º, do CPC.

Proceda com a exclusão dos promovidos supracitados.

Intime-se a META EMPREENDIMENTOS LTDA, através de carta, ante a ausência de procurador constituído.

P.

R.

I.

Cumpra-se.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos de imediato, sem prejuízo de posterior desarquivamento em caso de requerimento de cumprimento de sentença.

JOÃO PESSOA, 5 de novembro de 2024.

Juiz(a) de Direito