TJPB - 0837995-17.2023.8.15.0001

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE CAMPINA GRANDE Juízo do(a) Vara de Feitos Especiais de Campina Grande R VICE-PREFEITO ANTÔNIO DE CARVALHO SOUSA, S/N, ESTAÇÃO VELHA, CAMPINA GRANDE - PB - CEP: 58155-000 Tel.: ( ) ; e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 v.1.00 SENTENÇA Nº do Processo: 0837995-17.2023.8.15.0001 Classe Processual: DÚVIDA (100) Assuntos: [Inscrição na Matrícula de Registro Torrens] REQUERENTE: ALLYSON ROBERTO ALVES CAVALCANTI INTERESSADO: JUÍZO DA VARA DE FEITOS ESPECIAIS DA COMARCA DE CAMPINA GRANDE Vistos, etc.

O Delegatário Interino do Único Ofício de Protesto de Títulos e de Registro de Imóveis de Campina Grande (PB), suscitou a presente dúvida, a pedido do interessado, referente um pedido de retificação administrativa de área, referente ao imóvel objeto de matrícula 150.755, tendo como proprietária a empresa Alimassa Indústria de Massa LTDA.

Em apertada síntese, informa o Delegatário que na qualificação registral o referido título obteve nota devolutiva negativa ao registro, em razão de pendências documentais e uma delas um aumento exponencial de área em aproximadamente 106,42% (cento e seis inteiros e quarenta e dois centésimos), o que não restou caracterizada como uma simples correção de erro na área do imóvel, mas sim um implemento de área não registrada ao imóvel.

Destaca, ainda, que em face da ausência de assinaturas dos confinantes na planta, constou no requerimento para as intimações, dos quais necessitavam de complementação a ser realizada pela parte; bem como ausente ainda Anotação de responsabilidade técnica – ART.

Aponta que, o célere maior do procedimento é que ao se deparar com a planta e memorial descritivo, verificou-se que não se tratava de um simples erro para corrigir a área, mas sim haveria um incremento de grande proporção de área ao imóvel, que originalmente conforme certidão da Transcrição nº 66.709(em anexo cópia da certidão registral), possui a seguinte medida: 7,00 metros de frente, por 22,00 metros de fundos, que totaliza uma área de 154,00 m².

Com a retificação requerida o imóvel passaria a ter as seguintes dimensões: 12,25 metros de frente e fundos por 25,95 de ambos os lados, totalizando 317,89 m², ou seja, foi adicionado 163,89m² ao imóvel, dobrando as suas dimensões.

Concluiu o Delegatário que a retificação ora pretendida, modificou as medidas e alterou as divisas reais do imóvel, o que caracteriza retificação extramuros, sendo inviável a pretensão perseguida, uma vez que somente a retificação intra muros nos limites do título causal é legítima. É o que basta relatar.

Decido.

De fato assiste razão Oficial Registrador, uma vez que a parte interessada se valeu do procedimento de retificação como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, o que não encontra amparo no ordenamento vigente, além de outras irregularidades, conforme detalhado a seguir.

De início, a partir da ausência de assinaturas dos confinantes na planta, percebe-se a primeira irregularidade na pretensão perseguida. É que na esfera administrativa nenhum ato que invada a esfera jurídica de terceiro poderá ser praticado, não podendo a mera alegação de correção de erros de fato no assento trazer prejuízos a terceiro (art. 212 e 213 da LRP). É exigido uma atuação cautelosa e prudente do oficial a fim de evitar que sob a capa de uma inocente inexatidão se dissimule a mudança de propriedade, alteração da localização do imóvel, acréscimo indevido de área e etc.

Deveras, com a retificação requerida o imóvel passaria a ter as seguintes dimensões: 12,25 metros de frente e fundos por 25,95 de ambos os lados, totalizando 317,89 m², ou seja, um adicional de 163,89m² ao imóvel, dobrando as suas dimensões, gerando efetiva aquisição irregular, uma vez que a alteração pretendida pela requerente extrapola os limites do seu imóvel, pois o acréscimo importa extramuros, e mostra que parte da área ocupada pelo requerente não pode ser regularizada por meio de retificação de área, dado que se encontra fora dos limites do registro que pertence ao requerente (matrícula nº 150.755 deste 1º RI).

A retificação no caso de inserção ou alteração de medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área deverá ser feita a requerimento do interessado, instruído com planta e memorial descritivo assinados pelo requerente, pelos confrontantes e por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU ou de TRT no Conselho Federal de Técnicos Industriais.

As assinaturas são identificadas com nome e a indicação da qualidade de quem lançou (proprietário, possuidor de imóvel contíguo ou requerente de retificação).

Desde que preenchidos os requisitos acima elencados, não há limites de aumento ou redução da mensuração de área para retificação, bastando que se realize intra muros, ou seja, sem que importe pretensão de acréscimo de área não titularizada.

Subsistindo fundadas razões de que a retificação possa implicar de área, usucapião, ou alguma forma de aquisição de propriedade pública ou particular, como é o caso dos presentes autos, o procedimento administrativo deve ser suspenso, facultando-se às partes o emprego da via judicial específica.

Assim caminha a doutrina pátria: A retificação intramuros, a única que, tratando-se de modificações na descrição das divisas ou na área, a lei admite, é aquela que respeita as divisas enunciadas no registro, embora dê a elas descrição técnica inconfundível (.).

Se a pretensão do interessado ultrapassa as divisas verdadeiras, o que há não é pedido de retificação do registro, mas tentativa de aquisição de domínio por forma não prevista na lei. É conveniente dizer, nesse passo, que posse sem domínio não tem nenhuma expressão no processo de retificação de registro. (ORLANDI, Narciso.

Retificação do registro de imóveis.

São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 151) Portanto, o oficial atuou de forma cautelosa e prudente, uma vez que não pode haver retificação quando o interessado pretende acrescentar ao imóvel área que ele não tem. Área não tituladas ao lado de área tituladas não podem nestas ser incluídas através de retificações de registro.

Ignorar o adequado enquadramento jurídico da questão contraria o art. 1245 do Código Civil, por desvirtuar a retificação de registro como forma de aquisição de domínio.

O domínio de eventual excesso se prova exclusivamente pelo título e seu respectivo registro, não através de manifestação de confrontantes.

Nesse sentindo, também há jurisprudência pacífica: “Na retificação de área, a lei não prevê o aumento de divisas da mesma, mas sim o aumento de área dentro dos limites já existentes.

Assim, ultrapassa os limites do procedimento retificatório o pedido que resulta de incorporação de área limítrofe, contígua, surgida de fato novo” ( RT 736:328).

Vale dizer: observando-se que o aumento de área se subsume aos limites e confrontações contidos no título aquisitivo que origem deu ao registro, a postulação é viável.

Por conseguinte, não há erro e não pode haver retificação quando o interessado pretende acrescentar ao imóvel área que não possui. É com tais considerações, e por tudo mais que dos autos consta, que por sentença JULGO PROCEDENTE a dúvida, recomendando ao registrador suscitante que mantenha o indeferimento retificação perseguida, até que satisfeitas as exigências requeridas.

Ressalte-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso.

Sem custas e honorários.

P.R.I LEONARDO SOUSA DE PAIVA OLIVEIRA Juiz(a) de Direito