TJES - 5025181-41.2023.8.08.0024

PROCESSO Nº 5025181-41.2023.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JULIANA ZORTEA PINHEIRO CUNHA, LENDEL LUIZ CARDOSO Advogado do(a) REQUERENTE: PRISCILA DA SILVA MELLO ROMA - ES16748 REQUERIDO: JOSE ANTONIO PEREIRA DO NASCIMENTO, T.

N.

IMOBILIARIA VENDA E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA Advogado do(a) REQUERIDO: ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA DE MELO - ES9322 INTIMAÇÃO - DJEN Certifico que nesta data remeti ao DJEN a presente intimação: Fica(m) a(s) parte(s) intimada(s), por seu(s) advogado(s), para, no prazo legal, cumprir(em) o novo regramento sobre o cálculo eletrônico das custas e despesas processuais e a emissão automática das guias para pagamento, constante no ATO NORMATIVO CONJUNTO Nº 011/2025, disponibilizado no Diário da Justiça do TJES do dia 28.03.2025, especialmente: "Art. 7º.

A Secretaria do Juízo, antes de arquivar os autos do processo definitivamente, em cumprimento ao artigo 14, da Lei 9.974/2013, deverá acessar o endereço eletrônico www.tjes.jus.br, no menu “serviços”, item “custas processuais”- PROCESSO ELETRÔNICO e emitir o Relatório de Situação das Custas, para verificação do integral recolhimento das custas judiciais e/ou despesas pela parte interessada.

Parágrafo único.

Havendo custas e/ou despesas sem o devido pagamento e, decorrido o prazo de 10 (dez) dias, a contar do trânsito em julgado (art. 17, II, da Lei Estadual nº 9.974/2013), a Secretaria dará ciência da inadimplência à Procuradoria Geral do Estado, através do registro no Cadastro de inadimplentes do Poder Judiciário – Cadin, independentemente de determinação do Juiz, e promoverá o arquivamento do processo." Vitória/ES, [data conforme assinatura eletrônica]

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 10ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980645 PROCESSO Nº 5025181-41.2023.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JULIANA ZORTEA PINHEIRO CUNHA, LENDEL LUIZ CARDOSO REQUERIDO: JOSE ANTONIO PEREIRA DO NASCIMENTO, T.

N.

IMOBILIARIA VENDA E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: PRISCILA DA SILVA MELLO ROMA - ES16748 Advogado do(a) REQUERENTE: PRISCILA DA SILVA MELLO ROMA - ES16748 Advogado do(a) REQUERIDO: ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA DE MELO - ES9322 Advogado do(a) REQUERIDO: ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA DE MELO - ES9322 S E N T E N Ç A JULIANA ZORTEA PINHEIRO CUNHA e LENDEL LUIZ CARDOSO, já qualificados nos autos, ajuizaram AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS em face de JOSÉ ANTÔNIO PEREIRA NASCIMENTO e T.N IMOBILIÁRIA VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, aduzindo os autores fazerem jus a indenização por danos morais e materiais.

Alegam as demandantes que em 05 de abril de 2023 entabularam contrato de locação de imóvel não residencial com as partes demandadas, localizado à rua Carlos Martins, n° 1180, loja 09, Ed.

Silver Center, Jardim Camburi - Vitória/ES.

Informam que ao firmarem o contrato comunicaram aos demandados que a locação se destinaria a abertura de uma confeitaria e cafeteria.

Aduzem que após o recebimento das chaves, fizeram a contratação de profissionais para dar início as adequações do imóvel para instalação da cafeteria e que encaminharam o detalhamento da obra para os demandados, oportunidade na qual, esses manifestaram ciência e aceite acerca das alterações.

Ocorre que após iniciarem as obras foram surpreendidos com problemas existentes no imóvel, bem como com a informação de que o imóvel locado não poderia funcionar como cozinha.

Informam que em razão de tais questões, contactaram a segunda demandada, momento em foram advertidos de que haveria uma reunião com o primeiro demandado para definirem alguma posição.

Sustentam os autores que em 18 de maio de 2023 a segunda demandada os indagou acerca de qual seria a proposta para a desocupação do imóvel e que não haveria a reparação de nenhum custo, designado uma visita ao imóvel para verificar como deveria ser devolvido.

Afiram que em razão do encerramento do contrato, foram obrigados a realizar diversas obras para que o imóvel retornasse para as mesmas condições de quando as chaves foram entregues.

Assim, requereram, em síntese: a) a citação das partes demandas, para responderem no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados; b) que seja designada audiência de conciliação; c) que seja julgada procedente a ação, com a condenação ao pagamento de danos materiais no importe de R$10.022,52 (dez mil, vinte e dois reais e cinquenta e dois centavos); d) que as partes demandadas sejam condenadas ao pagamento de danos morais, no importe de R$10.000,00 (dez mil reais).

Custas quitadas, ID n° 29466397.

Decisão de ID n° 29911471 que determinou a citação das partes demandas para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentarem contestação.

Intimação eletrônica ID n° 31051630 que determinou aos demandantes que apresentem o endereço atualizado do primeiro demandado, uma vez que o mesmo não foi encontrado no endereço informado nos autos.

Os demandantes se manifestaram nos autos (ID n° 31260300) e apresentaram endereço atualizado do primeiro demandado.

Devidamente citada, conforme aviso de recebimento de ID n° 31039119, as partes demandadas apresentaram contestação tempestiva, conforme ID n° 31520977.

Réplica à contestação ID n° 43347850.

Decisão de ID n° 46614141 que designou audiência de conciliação e informou que na ausência de proposta conciliatória, as partes deveriam se manifestar no ato da audiência especificando as provas que pretendem produzir.

Os demandantes manifestaram-se nos autos (ID n° 46756770), pleiteando a participação na audiência de forma virtual.

Despacho de ID n° 48160114 que manteve a audiência na forma presencial, rejeitando, portanto, o pleito de ID n° 46756770.

Termo de Audiência de Conciliação ID n° 49417295, na qual restou infrutífera a proposta de conciliação.

Em sequência foi proferida decisão que deferiu a prova requerida pelas partes, oportunidade na qual conferiu o prazo de 10 (dez) dias para apresentação do rol de testemunhas.

Para mais, designou audiência de instrução e julgamento, ficando as partes intimadas.

As partes demandadas peticionaram nos autos (ID n° 4965730), ocasião em que apresentaram o rol de testemunhas.

Em continuidade, os demandantes pronunciaram-se nos autos (ID n° 49738063) e apresentaram o rol de testemunhas.

Termo de Audiência de ID n° 52367304, na qual restou infrutífera a proposta de conciliação.

Em continuidade, foi colhido o depoimento das testemunhas arroladas pelas partes.

Foi proferida decisão que determinou a conclusão dos autos para sentença e que intimou as partes para leitura de sentença dia 14 de novembro de 2024, esclarecendo que o prazo para interposição de recurso contar-se-á no primeiro dia útil subsequente, ficando as partes devidamente intimadas.

Após, vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Passo a decidir.

F U N D A M E N T A Ç Ã O De antemão, destaco que em audiência de instrução e julgamento foi designada leitura de sentença no sistema PJe ou junto a 4ª Secretária Unificada Cível de Vitória para o dia 14 de novembro de 2024, consoante se vê o termo de audiência ID n° 52367304.

Prima facie, insta destacar a necessidade de promover o julgamento antecipado da presente lide, na forma do que dispõe o art. 355 do atual Diploma Processual Civil.

Em que pese o julgamento antecipado da lide, o ilustre professor HUMBERTO THEODORO JUNIOR em seu Curso de Direito Processual Civil, ensina que em todas as hipóteses arroladas no art. 355, o juiz, logo após o encerramento da fase postulatória, deverá verificar se já se encontra em condições de decidir sobre o mérito da causa, pois não se realiza a audiência por desnecessidade de outras provas, além daquelas que já se encontram nos autos (o juiz não deve, segundo o art. 370, promover diligências inúteis).

Deste modo, passo a análise do mérito.

Trata-se de AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS, ajuizada por JULIANA ZORTEA PINHEIRO CUNHA e LENDEL LUIZ CARDOSO em face de JOSÉ ANTÔNIO PEREIRA DO NASCIMENTO e T.N IMOBILIÁRIA VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, aduzem as partes que em 05 de abril de 2023 entabularam contrato de locação de imóvel não residencial com os demandados e que ao firmarem o contrato comunicaram aos demandados que a locação se destinaria a abertura de uma confeitaria e cafeteria.

Aduzem que após o recebimento das chaves, fizeram a contratação de profissionais para dar início as adequações do imóvel para instalação da cafeteria e que após iniciarem as obras foram surpreendidos com a informação de que o imóvel locado não poderia funcionar como cozinha.

Revelam, ainda, que a segunda demandada os indagou acerca de qual seria a proposta para a desocupação do imóvel e que não haveria a reparação de nenhum custo.

Por fim, afirmam que em razão do encerramento do contrato, foram obrigados a realizar diversas obras para que o imóvel retornasse para as mesmas condições de quando as chaves foram entregues.

Por outro lado, em contestação, aduzem os demandados, em sede de mérito, a culpa exclusiva dos autores e a inexistência de falha na prestação de serviços.

DA APLICAÇÃO DA LEI DE LOCAÇÕES Na situação em exame, verifica-se que os demandantes firmaram com os demandados contrato de locação relativo ao imóvel comercial localizado à rua Carlos Martins, n° 1180, loja 09, Ed.

Silver Center, Jardim Camburi - Vitória/ES.

Nesse sentido, vejamos o instrumento firmado entre as partes.

In verbis: LOCADOR (A): JOSÉ ANTÔNIO PEREIRA DO NASCIMENTO, brasileiro, casado, comerciante, portador da Carteira de Identidade nº 596.659 SSP ES e do CPF n. º *56.***.*76-53, neste ato representada por T.N.

IMOBILIÁRIA VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, inscrita no CNPJ n. º 09.***.***/0001-62, com endereço à Rua Sesostres Andrade, 20 Loja 05 - Jardim Camburi – Vitória/ ES.

LOCATÁRIO (A): JULIANA ZORTEA PINHEIRO CUNHA, brasileira, casada, empreendedora, portadora da Carteira de Identidade n.º 3091896 SPTC ES e do CPF n.º *41.***.*74-16 e seu esposo, LENDEL LUIZ CARDOSO, brasileiro, administrador, portador da Carteira de Identidade n.º 2349042 SPTC ES e do CPF n.º *23.***.*00-83, ambos residentes e domiciliados a Av.

Governador Eurico Rezende, n.º 460 – Ap. 702 – Jardim Camburi – Vitória/ES, CEP: 29092-030.

Vê-se que a simples leitura do contrato de locação firmado entre as partes elucida que a imobiliária não atuou em nome próprio, posto que figurou no contrato de locação como representante do proprietário, locador de imóvel, na condição de mandatária.

Nesse contexto, verifica-se que o vínculo jurídico estabelecido entre os locatários, JULIANA ZORTEA PINHEIRO CUNHA e Sr.

LENDEL LUIZ CARDOSO e a imobiliária T.N.

IMOBILIÁRIA VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA está fundamentado na Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) e, subsidiariamente, no Código Civil.

Deste modo, o fato de o contrato ter sido firmado por intermédio de administradora do bem não basta para caracterizar a relação entre as partes como de consumo, especialmente, porque a primeira demandada não tomou qualquer decisão em nome próprio.

Corrobora o entendimento tribunais pátrios: INAPLICABILIDADE DO CDC A CONTRATOS DE LOCAÇÃO.

SHOPPING E EXPOSITOR DE FEIRA.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

Está cristalizado na jurisprudência desta eg.

Corte Superior que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado a relações jurídicas estabelecidas com base em contratos de locação, para as quais há legislação específica, qual seja a Lei 8.245/91. 2.

No caso dos autos, foi constatada a relação regida pela Lei 8.245/91, portanto, o Codex consumerista torna-se inaplicável à espécie, o que afasta a responsabilidade solidária do shopping locador pelos danos causados a consumidor.3.

Agravo regimental a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1285546/RJ, Rel.

Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 27/03/2018) (grifos nossos) CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

INTERMEDIAÇÃO POR IMÓBILIÁRIA.

RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCATÁRIO E IMOBILIÁRIA.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

INAPLICABILIDADE.

LEI N. 8.245/91.

INCIDÊNCIA.

RELAÇÃO CIVIL.

CONFIGURAÇÃO.

PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

INEXISTÊNCIA. 1.

A incidência do Código de Defesa do Consumidor à determinado suporte fático requer, em regra, a configuração de vínculo jurídico entre consumidor e fornecedor, conforme conceitos previstos nos artigos 2º e 3º do código consumerista. 2.

Acerca do mandato, o artigo 653 do Código Civil dispõe que (O) pera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, não podendo o mandatário, na condição de representante do locador, agir em nome próprio, como substituto processual do proprietário do imóvel. 3.

A despeito de a relação entre locador e imobiliária perfazer nítida relação de consumo ( REsp 509.304/PR), o vínculo jurídico havido o entre a locatário e a imobiliária está calcado na Lei 8.245/1991 (Lei de Locações), e, subsidiariamente, no Código Civil. 4.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça e esta e.

Corte de Justiça tem assentado entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela Lei 8.245/1991.

Precedentes. 5.

No caso concreto, evidenciado que a imobiliária não atuou em nome próprio, uma vez que figurou no contrato de locação como representante do proprietário, locador de imóvel, na condição de mandatária, não merece reparo a sentença que afastou a responsabilidade da imobiliária pelos danos causados à locatária. 6.

O simples fato de a imobiliária ter intermediado o contrato de locação entabulado entre as partes não é suficiente para configurar a relação de consumo entre a locatária e a imobiliária, sobretudo porque a imobiliária não tomou qualquer decisão em nome próprio, e sim na condição de mandatária do proprietário do imóvel. 7.

Recurso de apelação conhecido e não provido.

Honorários majorados. (TJ-DF 07214597620228070001 1764726, Relator: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 05/10/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/10/2023) (grifos nossos) Nesta toada, a presente demanda deverá ser subsidiada pela Lei de Locações, bem como pelo Código Civil.

DA AUSÊNCIA DE QUEBRA DA BOA-FÉ E DOS LIMITES DA OBRIGAÇÃO DO LOCADOR A LUZ DA LEI DE LOCAÇÕES Infere-se na petição inicial que os locatários alegam a ocorrência de violação por parte das partes demandadas, aos princípios da lealdade, da boa-fé objetiva e do dever de informação.

Esse entendimento fundamenta-se no fato de que, no momento da celebração do contrato de locação do imóvel comercial, as partes demandadas tinham pleno conhecimento da finalidade do empreendimento.

No entanto, supostamente, omitiram informações essenciais acerca da impossibilidade de utilização do imóvel para a atividade empresarial acordada, uma vez que o imóvel não possuía a infraestrutura necessária, e capacidade adequada, bem como autorização do condomínio para a instalação e operação da atividade em questão.

Pois bem, o artigo 422 do Código Civil brasileiro estabelece que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé." Isso implica que as partes devem agir com honestidade e transparência em todas as fases da relação contratual, desde a negociação até a execução do contrato.

Ademais, torna-se importante ressaltar a incidência dos deveres anexos à boa-fé, os quais se referem às obrigações que as partes contratantes assumem além das principais responsabilidades contratuais, sendo o dever de informação, lealdade e probidade.

Nesse contexto, no que tange ao cumprimento da boa-fé contratual e dos deveres anexos, impõe-se ao locador a adoção de uma conduta colaborativa, a fim de fornecer ao locatário todos os documentos e informações necessários à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.

Por conseguinte, ao examinar o conjunto de provas (ID n°29427242/29429428), constato que os demandados adotaram uma postura colaborativa em relação aos locatários, uma vez que disponibilizaram todas as informações pertinentes acerca do imóvel.

Desta forma, não se pode alegar quebra do dever de boa-fé por parte dos demandados.

Na realidade, observo que os demandantes deixaram de cumprir a obrigação de diligenciar a análise do imóvel previamente para a instalação do empreendimento.

Explico.

Compreende-se que a destinação do imóvel para locação urbana pode ocorrer em diversas modalidades.

O uso residencial é regulado pelos artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991, da mesma lei.

Por fim, a destinação para uso comercial abrange a locação destinada à instalação de escritórios, comércio, indústria ou qualquer outra atividade que não se classifique como residencial, conforme disposto nos artigos 51 a 57 da Lei de Locações.

Outrossim, entende-se que a obrigação do locador consiste na entrega do imóvel em condições adequadas à sua destinação, conforme o propósito de uso, em conformidade com a modalidade de locação, conforme disposto no artigo 22, inciso I da Lei n° 8.245/1991.

Assim, no caso de locação para fins comerciais, a obrigação do locador restringe-se a garantir que o imóvel esteja adequado à finalidade comercial a que se destina.

Em contrapartida, cabe ao locatário realizar uma análise minuciosa das características que o imóvel deve apresentar para viabilizar a instalação do empreendimento.

Além disso, será de responsabilidade do locatário verificar se o imóvel e a documentação correspondente estão regularizados e aptos para a atividade pretendida, tal exigência decorre do fato de que o locatário possui o conhecimento necessário sobre a natureza da atividade a ser desenvolvida.

Nesse sentido, se manifestou o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no julgamento do Recurso Especial n° 1.317.731- SP.

Transcrevo: Compete, portanto, ao locatário a análise das características particulares que o bem deve apresentar para a instalação do empreendimento, bem como verificar se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pretendida, pois é o locatário que detém o essencial conhecimento a respeito da atividade que será desenvolvida.

Em outras palavras, é obrigação do locatário examinar previamente a aptidão do bem conforme o negócio a ser realizado, inclusive os documentos do imóvel para viabilizar a obtenção de licenças, que são imprescindíveis ao exercício de qualquer atividade comercial.

Assim, a determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.

Na hipótese de locação comercial, salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o imóvel às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio (grifos nossos).

Segue demais julgados: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

LOCAÇÃO COMERCIAL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

SÚMULA Nº 7/STJ.

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR.

ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/1991.

ENTREGA DO IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA.

ALCANCE DA NORMA.1.

Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário.2.

A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991). 3.

A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.4.

Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial.

Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio.5.

Os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade, exigíveis das partes na execução dos contratos, contudo, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.6.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp n. 1.317.731/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 11/5/2016.) LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.

INDENIZATÓRIA.

Sentença de parcial procedência dos pedidos.

Apelo de ambas as partes.

Locação de imóvel comercial para funcionamento de pizzaria.

Pretensão de responsabilizar a ré, locadora, pela não obtenção de alvará.

Locador que, todavia, deve garantir a higidez e compatibilidade do imóvel ao uso comercial e não as peculiaridades da atividade explorada pelo locatário.

Responsabilidade de anlisar as características particulares que o bem deve apresentar para a instalação do empreendimento que é do locatário, que também deve verificar se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pretendida, uma vez que é ele quem detém o essencial conhecimento a respeito da atividade que será desenvolvida.

Precedentes do C.

STJ e desta Câmara.

Contrato que previu que os locatários vistoriaram o imóvel, recebendo-o como se encontrava, além de se comprometer a realizar as obras necessárias para o funcionamento da atividade.

Alegação de recusa do Corpo de Bombeiros, no mais, não provada nos autos.

Locadora que, ademais, sequer foi comunicada por escrito dos fatos, consoante impunha a cláusula 12, do contrato.

Culpa da locadora pela rescisão antecipada não verificada.

Indenização indevida.

Devolução da caução indevida em sua integralidade, haja vista que o contrato previu a pena de multa pela rescisão antecipada.

Multa devida proporcionalmente.

Parcial procedência dos pedidos mantida, com sucumbência integral dos autores.

Sentença parcialmente reformada.

RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, NÃO PROVIDO O APELO DOS AUTORES. (TJ-SP - Apelação Cível: 1002138-98.2021.8.26.0126 Caraguatatuba, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 17/04/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2024) (grifos nossos) No presente caso, extrai-se da prova dos autos (ID n° 29427249/29429424/31520988) que os demandantes tiveram várias oportunidades de acessar o imóvel objeto da locação, no entanto, não diligenciaram em verificar se este possuía as características e adequações necessária para o incremento da atividade que pretendiam desenvolver.

Além disso, ao analisar o contrato celebrado entre as partes (ID n°29427206), verifico que os demandantes concordaram com as cláusulas contratuais, nas quais se estabelecia a responsabilidade do locatário em realizar as adequações necessárias para o funcionamento da atividade empresarial e anuíram com as cláusulas que afirmam que os locatários visitaram o imóvel e constataram que este se encontrava em perfeitas condições para uso.

In verbis: CLÁUSULA TERCEIRA – DESTINAÇÃO: O imóvel é locado para a finalidade e uso Comercial, exclusivos do contratante, sendo vedado ao LOCATÁRIO dar-lhe outra destinação sem prévia autorização escrita do LOCADOR (A) e sem as demais permissões/autorizações do poder público. § 4º - Fica ciente e expressamente de acordo a parte locatária, que é de exclusiva responsabilidade da mesma, toda e qualquer providência necessária para regularizar o funcionamento da atividade empresarial que será desenvolvida no imóvel.

Desta forma, encontra-se ciente e de acordo o locatário, que a obtenção de todas as licenças, alvarás, autorizações de funcionamento, habite-se ou qualquer outro documento exigido pela lei ou pela administração pública, para regular funcionamento do estabelecimento, serão exclusiva responsabilidade do mesmo.

Ainda será de responsabilidade exclusiva do inquilino, toda e qualquer despesa necessária para as referidas regularizações informadas anteriormente.

Caso o locatário não obtenha os documentos necessários para desenvolver sua atividade empresarial, ou mesmo, caso seja penalizado por qualquer situação decorrente de eventual irregularidade por ausência dos documentos e providências relatadas neste parágrafo, encontram-se isentos de qualquer espécie de responsabilidade a parte locadora, bem como, o corretor de imóveis administrador da locação CLÁUSULA QUINTA - CONSERVAÇÃO / MANUTENÇÃO: O LOCATÁRIO declara haver recebido o imóvel de acordo com o LAUDO DE VISTORIA que lhe foi apresentado e passa a fazer parte integrante deste contrato. § 3º - O LOCATÁRIO declara que visitou o imóvel, tendo constatado suas perfeitas condições de habitabilidade e uso, comprometendo-se a mantê-lo nestas condições e desta forma devolvê-lo ao LOCADOR após o término da locação ou sua rescisão. (grifos nossos) Diante de todo o exposto, concluo que houve a ocorrência da observância dos deveres da boa-fé, não havendo, portanto, fundamento para reparação civil.

DOS DANOS MATERIAIS Pleiteiam os demandantes a indenização por danos materiais no montante de R$10.022,52 (dez mil, vinte e dois reais e cinquenta e dois centavos), sob o argumento de que desembolsaram diversos valores em decorrência da locação celebrada, tais como o pagamento de taxas, bem como para as reformas para adequação do imóvel.

Quanto ao pleito de ressarcimento das taxas (energia e condomínio), entendo que a pretensão apresentada não merece prosperar.

Isso se deve ao fato de que, conforme se extrai do contrato celebrado entre as partes (ID n° 29427206), a responsabilidade pelo pagamento mensal das taxas relacionadas ao imóvel é dos demandantes.

Vejamos.

CLÁUSULA TERCEIRA – DESTINAÇÃO: O imóvel é locado para a finalidade e uso Comercial, exclusivos do contratante, sendo vedado ao LOCATÁRIO dar-lhe outra destinação sem prévia autorização escrita do LOCADOR (A) e sem as demais permissões/autorizações do poder público. § 2º - Comprometem-se os locatários, a apresentar mensalmente à administradora, os recibos de todo e qualquer pagamento efetuado pelos mesmos que sejam relacionados ao imóvel locado (água, luz, condomínio, etc...), e anualmente o comprovante da quitação do IPTU.

Em havendo falta destes recibos, fica o locatário responsável pela obtenção de declaração negativa destes débitos junto às pessoas para quem as despesas deveriam ter sido quitadas. § 4º - Fica ciente e expressamente de acordo a parte locatária, que é de exclusiva responsabilidade da mesma, toda e qualquer providência necessária para regularizar o funcionamento da atividade empresarial que será desenvolvida no imóvel.

Desta forma, encontra-se ciente e de acordo o locatário, que a obtenção de todas as licenças, alvarás, autorizações de funcionamento, habite-se ou qualquer outro documento exigido pela lei ou pela administração pública, para regular funcionamento do estabelecimento, serão exclusiva responsabilidade do mesmo.

Ainda será de responsabilidade exclusiva do inquilino, toda e qualquer despesa necessária para as referidas regularizações informadas anteriormente.

Caso o locatário não obtenha os documentos necessários para desenvolver sua atividade empresarial, ou mesmo, caso seja penalizado por qualquer situação decorrente de eventual irregularidade por ausência dos documentos e providências relatadas neste parágrafo, encontram-se isentos de qualquer espécie de responsabilidade a parte locadora, bem como, o corretor de imóveis administrador da locação. (grifos nossos) Corrobora a jurisprudência pátria: Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des.

Frederico Ricardo de Almeida Neves , 593, 2º andar, RECIFE - PE - CEP: 50010-230 - F:() PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 0028644-20.2018.8.17.3090 RELATOR: DESEMBARGADOR FREDERICO RICARDO DE ALMEIDA NEVES RELATOR SUBSTITUTO: DES.

JOÃO JOSÉ ROCHA TARGINO APELANTES: SANDRO JOSE CANDIDO APELADO: COMPANHIA DE TECIDOS PAULISTA E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO.

RESPONSABILIDADE PELOS VALORES LOCATIVOSE DEMAIS ENCARGOS.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

DESPEJO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

MAJORAÇÃO.

APELO DESPROVIDO.

DECISÃO UNÂNIME. 1.

A principal obrigação do locatário é pagar os alugueres e encargos ajustados.

O incumprimento da avença, sem a emenda da mora, é falta grave que justifica a rescisão da relação locatícia e o consequente decreto de despejo. 2.

No período em que perdura a locação objeto da lide é dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, tudo conforme artigo 23, incisos I, VIII, XI e XII da Lei 8.245/91. 3.

Com relação aos honorários advocatícios arbitrados, majora-se a verba honorária sucumbencial de 15% (quinze por cento) para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, art. 85, § 11, do CPC/2015, suspensa a sua exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. 4.

Apelo desprovido. (TJ-PE - AC: 00286442020188173090, Relator: FRANCISCO MANOEL TENORIO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 18/03/2023, Gabinete do Des.

Frederico Ricardo de Almeida Neves) (grifos nossos) PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES – JULGAMENTO CONJUNTO COM AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E DE ADMINISTRAÇÃO c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Preliminar acolhida – Erro material sanado – Contrato de administração – Desídia – Ausência de diligência habitual na execução do mandato - Reparação pelos danos causados ao locador/mandante – Contrato de locação - Inadimplemento incontroverso – Aluguéis e encargos de locação - Responsabilidade do locatário até a entrega das chaves na imobiliária – Responsabilidade da imobiliária do pagamento do aluguel remanescente até a entrega das chaves em juízo – Responsabilidade solidária entre os locatários e a imobiliária pela multa por infração contratual (ausência de garantia) - – Ação de consignação das chaves improcedente e parcialmente procedente a ação de rescisão do contrato de locação e de administração c/c indenização por danos materiais e morais – Recursos parcialmente acolhidos. (TJ-SP - APL: 10043402020148260344 SP 1004340-20.2014.8.26.0344, Relator: Melo Bueno, Data de Julgamento: 17/10/2018, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2018) (grifos nossos) Com referência ao pedido de indenização pelos valores despendidos na reforma do imóvel e na sua devolução, entendo que tal pleito não possui justificativa para prosperar.

Pois bem, observa-se que a Lei de Locações n° 8.245/1991, prevê no artigo 23, inciso III, que deverá o locatário restituir o imóvel no estado em recebeu.

In verbis: Art. 23.

O locatário é obrigado a: III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; Para mais, conforme disposto na Cláusula Quinta do contrato (ID n° 29427206), compete ao locatário, ora demandantes, a devolução do imóvel nas condições em que foi recebido, responsabilizando-se por quaisquer custos associados.

Igualmente, extrai-se que não haverá indenização por parte do locador em relação a quaisquer obras realizadas no imóvel, independentemente da justificativa apresentada: CLÁUSULA QUINTA - CONSERVAÇÃO / MANUTENÇÃO: O LOCATÁRIO declara haver recebido o imóvel de acordo com o LAUDO DE VISTORIA que lhe foi apresentado e passa a fazer parte integrante deste contrato. § 1º - O LOCATÁRIO se obriga a manter nas mais perfeitas condições de funcionamento as instalações elétricas e hidráulicas, correndo por sua conta as despesas que porventura sejam necessárias para esta finalidade, sem que o LOCADOR tenha obrigação de fazer qualquer reposição seja em espécie ou material. § 2º - O locatário, fica responsável por todos os prejuízos que tenham origem em quaisquer estragos ou na má conservação do bem, inclusive no tocante à entupimentos. § 3º - O LOCATÁRIO declara que visitou o imóvel, tendo constatado suas perfeitas condições de habitabilidade e uso, comprometendo-se a mantê-lo nestas condições e desta forma devolvê-lo ao LOCADOR após o término da locação ou sua rescisão. § 4º - Findo o prazo deste contrato ou quando da sua rescisão, será feita nova vistoria, no momento da entrega das chaves, a fim de verificar se imóvel encontra-se nas condições em que foi recebido pelo LOCATÁRIO. (grifos nossos) CLÁUSULA SÉTIMA - ALTERAÇÕES: CLÁUSULA SÉTIMA - ALTERAÇÕES: Não é lícito nem facultado ao LOCATÁRIO o direito de proceder alterações ou adaptações, obras e/ou benfeitorias, nem sublocar o imóvel para terceiros, senão com prévio e expresso consentimento do LOCADOR.

Fica expressamente acordado nesta oportunidade, que as obras realizadas no imóvel, em qualquer época, sob qualquer justificativa, não serão indenizadas pelo locador em favor do locatário, ou mesmo objeto de compensação ou abatimento em caso de eventual inadimplemento da parte locatária. § 1º - Qualquer obra e/ou benfeitoria realizada no imóvel sem consentimento expresso do locador, será imediatamente incorporada ao imóvel, sem direito do locatário a qualquer pagamento e/ou indenização referente à estas, nem tão pouco à retenção do imóvel, o que desde já declara o locador a renúncia expressa de qualquer pagamento, indenização ou eventual direito de retenção.

Neste sentido, destaca especialmente que não serão objeto de eventual indenização ou compensação, as obras que a locatária informou que realizará no início da locação, conforme projeto em anexo.

Resta definido que para a realização das obras, a única vantagem conferida em favor dos locatários será a carência constante da cláusula primeira deste contrato.

Nenhuma outra obra ou reparo a ser realizado no imóvel será objeto de abatimento em alugueres ou demais encargos da locação. (grifos nossos) Com efeito, constata-se que a devolução do imóvel deverá ocorrer nas condições em que foi recebido pelo locatário, sendo que as eventuais obras realizadas para tal finalidade são de responsabilidade da parte locatária.

Diante disso, os custos incididos para a devolução do bem são de responsabilidade dos locatários, não havendo fundamento para pleitear indenização por parte do locador.

Acerca disso, notemos o entendimento pátrio: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL.

ALUGUÉIS E ENCARGOS ACESSÓRIOS.

ENTREGA DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES DIVERSAS DO RECEBIMENTO.

CONSTATAÇÃO DE AVARIAS E NECESSIDADE DE REPAROS.

OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO.

PAGAMENTO DEVIDO.

RECURSO NÃO PROVIDO. - O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, e deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, I e III, da Lei 8.245/91)- Devolvido o imóvel locado em condições diversas do recebimento, incumbe ao locatário reembolsar ao locador os valores despendidos com a restauração do bem, comprovados mediante vistoria final e recibos fornecidos pelo prestador dos serviços.

A entrega do imóvel somente se aperfeiçoa após a realização dos reparos indicados na vistoria, quando cessa a responsabilidade do locatário. (TJ-MG - AC: 50019464920198130702, Relator: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 11/04/2023, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2023) (grifos nossos) CIVIL E ADMINISTRATIVO.

LOCAÇÃO.

INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA DO MARANHÃO (IFMA).

FIM DO CONTRATO.

ENTREGA DO IMÓVEL.

VISTORIA UNILATERAL.

DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO.

NECESSIDADE DE REPAROS.

JUSTA RECUSA DA LOCATÁRIA AO RECEBIMENTO DAS CHAVES.

PAGAMENTO DO PERÍODO. 1.

Em 17/06/2018, SEGURACAR CORRETORA DE SEGUROS LTDA. ajuizou a presente ação em face do INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA DO MARANHÃO (IFMA) com a finalidade de obter o recebimento do valor R$ 248.117,23, a título de aluguéis relativos ao período de janeiro/2018 a maio/2018, bem como dos aluguéis e encargos que vencerem até a conclusão completa da reforma do imóvel objeto da locação.

A reforma foi concluída em 2021, razão pela qual o pedido foi julgado procedente para condenar o IFMA no pagamento dos aluguéis, no período de janeiro/2018 a 21/01/2021, bem como o ressarcimento da quantia de R$ 15.462,00. 2.

Nos termos do art. 23, III, da Lei n. 8.425/1991, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 3.

Dispõe a cláusula 6.1 do contrato de locação que o recebimento e a entrega do imóvel deverão ser precedidos de laudo técnico indicando as condições físicas do imóvel, elaborado por profissional (is) habilitado (s), com o conhecimento das partes contratantes. 4.

Vê-se que a devolução do imóvel estava condicionada à prévia elaboração de laudo técnico indicando as condições físicas do bem, elaborado por profissional habilitado, com o conhecimento das partes contratantes.

Note-se que essa observação final (com o conhecimento das partes contratantes), atendendo ao princípio da boa-fé objetiva, enseja a conclusão de que o profissional indicado deveria contar com a anuência de ambas as partes ou, no mínimo, que ambas deveriam ter prévio conhecimento da realização de vistoria para que pudessem acompanhá-la.

Portanto, a solicitação de comparecimento da locadora para vistoria e devolução do imóvel no dia 09/01/2018, sem prévia elaboração de laudo técnico nas condições estipuladas, atentava contra as cláusulas contratuais, tornando legítima a recusa da locadora a se submeter a tal notificação da locatária.

A ré encaminhou laudo técnico posteriormente (final de janeiro de 2018), mas de forma unilateral e juntamente com as chaves do imóvel à locadora.

Novamente, esse procedimento violou as diretrizes contratuais, especialmente a cláusula 6.1, porquanto o laudo técnico deveria ser realizado por profissional habilitado, com o conhecimento de ambas as partes contratantes, segundo a interpretação explicitada acima.

Mas isso não ocorreu.

A locatária-ré agiu unilateralmente.

A locadora-autora se recusou.

E essa recusa foi legítima.

Não se pode olvidar que a postura da locadora-autora aparentemente se pautou pela boa-fé, conforme comunicados por ela enviados à locatária-ré.

Ao final, a vistoria foi efetivamente realizada nos termos do contrato apenas em 28/02/2018, quando, ao que tudo indica, o estado do imóvel não atendia às previsões contratuais atinentes à sua devolução.

Novamente, foi legítima a recusa da locadora em receber o imóvel. 5.

Se o IFMA considerava ilegítima a recusa da autora no recebimento do imóvel, deveria ter ajuizado ação de consignação, com a consequente transmissão da posse, de modo a se eximir da responsabilidade pelos alugueis, conservação e demais encargos contratuais.

Deveria, igualmente, continuar zelando pela segurança do bem até a entrega.

Como não cumpriu com essa obrigação prevista no contrato, o imóvel veio a ser objeto de invasão e vandalismo enquanto ainda estava sua responsabilidade, conforme demonstram as fotografias e a perícia.

Deve, pois, arcar com os pagamentos devidos a título de aluguéis e ressarcimento de danos. 6. [...]. 9.

Majorada a condenação do apelante em honorários advocatícios, de 10% para 12% do proveito econômico, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. (TRF-1 - AC: 10034932820184013700, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, Data de Julgamento: 08/08/2022, 6ª Turma, Data de Publicação: PJe 08/08/2022 PAG PJe 08/08/2022 PAG) (grifos nossos) Por derradeiro, no que diz respeito aos dispêndios relativos ao trabalho executado pela arquiteta, entendo que não assiste razão ao pleito de devolução do valor pago a mesma para criar o projeto, uma vez que, conforme exposto no item anterior, não há evidências ou indícios que demonstrem que a conduta dos demandados tenha contribuído para o prejuízo alegado.

Isto posto, DEIXO DE ACOLHER o pedido de condenação em danos materiais pleiteados pelos demandantes no importe de R$10.022,52 (dez mil, vinte e dois reais e cinquenta e dois centavos).

DANOS MORAIS Suscitam os autores que ocorreu uma expectativa frustrada pela conduta desleal dos demandados, uma vez que foram induzidos a erro ao celebrar um contrato de locação e investir em um empreendimento que não poderia ser instalado nas condições do imóvel, devido às restrições e regulamentos a ele aplicáveis. À vista disso, pleiteiam a indenização no importe de R$10.000,00 (dez mil reais).

Reconhece-se que o dano moral se constitui como aquele que atinge os direitos de personalidade, como honra, dignidade, intimidade e imagem.

Ocorre que, não há evidência ou indícios que os demandados tenham agido de forma a causar prejuízo na esfera moral dos demandantes.

Em verdade, embora os demandantes tenham vivenciado um aborrecimento e frustração, entendo que a circunstâncias vivida não acarretou abalo à honra que tenha atingido os bens da personalidade ou a ocorrência de sofrimento acima do comum, até porque cabia aos autores as diligencias juntos aos órgãos oficiais, condomínio, no sentido de verificar, preliminarmente, a possibilidade de alí ser instalada uma cafeteria com o uso de gás.

Nesse sentido, notemos o entendimento dos Tribunais: APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS - - AUSÊNCIA DE PROVA DO DANO - ÔNUS DO AUTOR - IMPROCEDÊNCIA. - Compete ao autor o ônus de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito.

Não restando comprovado a ocorrência do dano não há que se falar em indenização por danos morais.

Para que se possa falar em indenização por dano moral, é preciso que a pessoa seja atingida em sua honra, sua reputação, sua personalidade, seu sentimento de dignidade, se sujeitando a dor, humilhação, constrangimentos, isto é, tenha os seus sentimentos violados.

A dor moral, que decorre da ofensa aos direitos da personalidade, apesar de ser deveras subjetiva, deve ser diferenciada do mero aborrecimento, a qual todos estamos sujeitos e que pode acarretar, no máximo, a reparação por danos materiais, sob pena de ampliarmos excessivamente a abrangência do dano moral, a ponto de desmerecermos o instituto do valor e da atenção devidos.

No caso dos autos não restou comprovado que a apelada tenha agido de forma a causar qualquer dano a imagem do autor. (TJ-MG - AC: 10024123447526002 MG, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 01/09/2020, Data de Publicação: 03/09/2020) (grifos nossos) Neste condão, não vislumbro a ocorrência do abalo moral, senão o aborrecimento dos demandantes, razão pela qual entendo que improcede o pleito de indenização por danos morais.

Nada mais restando a decidir quanto ao fato trazido nesta ação, passo a conclusão.

D I S P O S I T I V O Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Improcede o pedido de condenação dos demandados por danos materiais e morais.

Por fim, condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, a luz do art. 85, §2º, do CPC, a ser devidamente atualizado com juros de mora e correção monetária a contar da publicação desta sentença, tendo como termo final o efetivo pagamento.

Publicado eletronicamente.

Advirto que as partes foram intimadas para Leitura de Sentença em audiência.

Vitória (ES), 01 de novembro de 2024.

MARCELO PIMENTEL Juiz de Direito