TJES - 5029142-49.2022.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5029142-49.2022.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: AILTON GOMES DOS SANTOS, ALESSANDRA APARECIDA DA SILVA SANTOS REQUERIDO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SPE RESIDENCIAL SERRA SEDE LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: LORRANY DE OLIVEIRA RIBEIRO - ES20049, ROMILDO DE PAULA MENDONÇA - ES33435 Advogados do(a) REQUERIDO: LETICIA PEREIRA VAZ DA SILVA - ES18978, MARCELO MAIA VIANA NUNES - ES14627 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível, fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) para apresentar contrarrazões ao recurso de embargos de declaração.

SERRA-ES, 13 de agosto de 2025.

DIRETOR(A) DE SECRETARIA

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5029142-49.2022.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: AILTON GOMES DOS SANTOS, ALESSANDRA APARECIDA DA SILVA SANTOS REQUERIDO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SPE RESIDENCIAL SERRA SEDE LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: LORRANY DE OLIVEIRA RIBEIRO - ES20049, ROMILDO DE PAULA MENDONÇA - ES33435 Advogado do(a) REQUERIDO: LETICIA PEREIRA VAZ DA SILVA - ES18978 SENTENÇA RELATÓRIO.

Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por Ailton Gomes dos Santos e Alessandra Aparecida da Silva Santos em face de Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda. e SPE Residencial Serra Sede Ltda., todos devidamente qualificados nos autos.

Os autores alegam que adquiriram, em agosto de 2020, o lote nº 05 da quadra 04 do empreendimento Residencial Serra Sede, pelo valor total de R$ 139.082,84.

Por dificuldades financeiras e diante do aumento significativo das parcelas, pagaram R$ 16.840,00, mas não puderam mais adimplir as obrigações contratuais em decorrência da dificuldade financeira.

Afirmam ter comunicado às requeridas a intenção de rescindir o contrato, sem, no entanto, obter resposta satisfatória.

Sustentam que as rés passaram a exigir o pagamento integral das prestações vencidas e negaram qualquer restituição dos valores já pagos.

Apontam cláusulas abusivas no contrato, em especial as que preveem a perda total dos valores pagos pelo consumidor inadimplente.

Pedem a nulidade de tais cláusulas, a restituição de 90% do valor pago, bem como indenização por danos morais.

As requeridas foram regularmente citadas e apresentaram contestação, defendendo a validade das cláusulas contratuais e alegando que a inadimplência dos autores foi a única causa da rescisão, afastando qualquer abuso de sua parte.

Impugnam os pedidos de devolução dos valores e de indenização.

Vieram os autos conclusos para sentença. É O BREVE RELATÓRIO.

DECIDO O QUE SEGUE.

FUNDAMENTO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, por ser desnecessária a produção de outras provas além das já constantes dos autos.

As questões controvertidas são predominantemente de direito, e as provas documentais apresentadas são suficientes para o deslinde da causa.

Desta forma, DEFIRO o pedido de julgamento antecipado da lide constante na petição de ID 63542973.

PRELIMINAR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A primeira ré sustenta sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que apenas a SPE Residencial Serra Sede Ltda. figura como vendedora no contrato, sendo a Cristal apenas sua sócia, razão pela qual não teria responsabilidade direta pelas obrigações contratuais assumidas.

Contudo, a preliminar não merece acolhimento.

Na atual sistemática de proteção ao consumidor, especialmente no que tange às incorporações imobiliárias e empreendimentos do setor, verifica-se a tendência jurisprudencial de reconhecer a responsabilidade solidária entre empresas que compõem o mesmo grupo econômico.

Isso porque, na prática comercial moderna, tornou-se comum a criação de sociedades de propósito específico (SPEs) para cada empreendimento imobiliário, sem que isso deva significar a fragmentação da responsabilidade do grupo empresarial como um todo.

Conforme se extrai dos documentos acostados aos autos, especialmente do contrato de compra e venda, a Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda. atua como sócia controladora e administradora do empreendimento, exercendo efetivo controle sobre as atividades da SPE Residencial Serra Sede Ltda.

Esta configuração empresarial atrai a incidência do art. 28, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece: "As sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste código." No caso concreto, a solidariedade decorre da evidente formação de grupo econômico entre as empresas para o desenvolvimento do empreendimento imobiliário, sendo indiscutível o controle exercido pela Cristal Empreendimentos sobre a ré SPE Residencial Serra Sede Ltda.

Os próprios documentos apresentados com a contestação, como contrato social e atos constitutivos, demonstram o vínculo societário e administrativo entre as requeridas.

Assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da primeira ré.

MÉRITO.

No mérito, ao analisar as provas apresentadas e a pretensão dos autores, entendo pelo acolhimento parcial dos pedidos pelos seguintes motivos.

RESCISÃO CONTRATUAL E VALORES A SEREM RESTITUÍDOS.

Quanto à rescisão contratual, esta é incontroversa entre as partes, discordando apenas quanto aos valores a serem retidos e forma de devolução.

A ré reconhece expressamente o direito dos autores de rescindirem o contrato, porém, ao apresentar a contestação, confunde o que está expresso na cláusula penal e os argumentos da defesa.

Ao contrário do que expressa nos seus fundamentos, a cláusula penal nº 8.1, letra "b" do contrato, informa a retenção de “10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato” e não 10% do valor pago, assim, há que se atentar sobre a possível nulidade da cláusula em decorrência da sua abusividade.

Assim, a questão controvertida central diz respeito à validade das cláusulas que estabelecem a perda total ou substancial dos valores pagos pelo consumidor em caso de inadimplemento e consequente rescisão contratual.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que é abusiva a retenção integral das parcelas pagas em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa do comprador.

Tal entendimento baseia-se no princípio do equilíbrio contratual e na vedação ao enriquecimento sem causa, pilares do sistema jurídico brasileiro.

A jurisprudência do STJ, em casos similares, tem admitido a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias específicas do caso concreto.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ADQUIRENTE .

DESISTÊNCIA.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE.

REVISÃO .

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1 .

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3 .

A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4.

A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5 .

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022) No caso em análise, deve-se observar que o contrato prevê retenção de 10% do valor atualizado do contrato, assim sendo, a multa prevista na alínea b da cláusula 8.1 é abusiva na medida em que não prevê a retenção de 10% sobre o montante efetivamente pago pelos Requerentes.

Na espécie, então, considerando os parâmetros estabelecidos pela Corte Superior, reputo como razoável a fixação do percentual de retenção no patamar de 25% sobre aquilo que efetivamente foi pago pela autora, e não 10% como pleiteado na exordial.

Além da cláusula penal, cumpre analisar outros valores cuja retenção é pleiteada pelas rés: a) Comissão de Corretagem (5%): É válida a retenção deste valor, pois representa serviço efetivamente prestado e cujo custo não pode ser transferido integralmente à construtora.

O STJ, no julgamento do Tema 938 de recursos repetitivos, reconheceu a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada.

Sua retenção, em caso de rescisão, encontra respaldo no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que o serviço foi efetivamente prestado e contribuiu para a concretização inicial do negócio. b) Taxa de Fruição (0,75% ao mês): A taxa de fruição também encontra respaldo na jurisprudência, representando compensação pelo tempo de disponibilidade do imóvel. c) Valores de IPTU em aberto: Os débitos de IPTU são de responsabilidade do proprietário/possuidor do imóvel no período, sendo legítimo seu abatimento dos valores a restituir.

Trata-se de tributo propter rem, que adere ao imóvel e acompanha sua propriedade ou posse.

A responsabilidade tributária, neste caso, decorre da situação jurídica de proprietário ou possuidor durante o fato gerador, conforme preceitua o art. 32 do Código Tributário Nacional.

Assim, vejo que o contrato prevê a retenção de percentual sobre a quantia paga a título de corretagem (cláusula 8.1, alínea a), o que não pode ser admitido, pois, na esteira do entendimento do C.

STJ, essa tarifa deve ser abrangida pelo percentual retido na hipótese de rescisão por culpa do comprador.

Nesse sentido, colaciono o julgado: DIREITO CONSUMIDOR.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

VÍNCULO CONTRATUAL.

EXTINÇÃO.

CULPA.

COMPRADOR.

PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABRANGÊNCIA. 1.

Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2.

Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019.

Julgamento: CPC/15. 3.

O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Precedente. 5.

Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.

Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7.

Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020).

Outrossim, não há que se falar em retenção de percentual a título de fruição do imóvel, pois essas cobranças são inadmissíveis em se tratando de lote de terreno não edificado, conforme posicionamento mais recente do C.

STJ.

Sobre o assunto, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR.

INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO).

LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO.

AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

DESEMBOLSO.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" ( AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3.

O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC.

COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO EM LOTEAMENTO.

DESFAZIMENTO CONTRATUAL DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE.

TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO.

AUSÊNCIA DE PROVEITO COM A CESSÃO DE SEU USO.

DESCABIMENTO.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.

A Terceira Turma desta Corte firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição. 3.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1941068 SP 2021/0164125-3, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2021) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA COMPRA E VENDA IMÓVEL.

CULPA DO COMPRADOR.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

DESCABIMENTO.

ARRAS.

RETENÇÃO.

CUMULAÇÃO MULTA.

IMPOSSIBILIDADE.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO. - A jurisprudência é uníssona no sentido de ser incabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, haja vista a ausência de uso e gozo de imóvel sem benfeitoria - Não é cabível a retenção cumulada do valor das arras e do percentual estipulado a título de multa - No caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, os juros de mora do valor a ser restituído são devidos a partir do trânsito em julgado. (TJ-MG - AC: 03851916920128130231, Relator: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 31/08/2023, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/09/2023) Nessa linha de entendimento, considerando que sobre o terreno objeto do contrato não havia nenhuma edificação, é indevida a cobrança de taxa de fruição.

Quanto ao pedido de retenção de débito de IPTU em aberto durante o período em que perdurou o contrato até a sua rescisão, entendo não ser viável a análise do pedido da parte Ré, por se tratar de um tributo propter rem, que adere ao imóvel, e ao possível interesse do município, o que se faz necessário propor ação autônoma com o devido processo legal e contraditório.

Portanto, após todos argumentos apresentados, o montante a ser ressarcido aos Requerentes deve ser, tão somente, o valor pago no decorrer do contrato pelos promitentes com o abatimento de 25% (vinte e cinco por cento), ou seja, R$12.630,00 (doze mil, seiscentos e trinta reais), devendo a restituição se operar imediatamente e em parcela única, eis que já passados mais de dois anos da pretensão do término efetivo do contrato, nos termos da Súmula 543 do STJ.

DANOS MORAIS.

O pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento.

Os autores fundamentam o pleito na suposta recusa de negociação e ausência de resposta das requeridas.

Contudo, não há nos autos prova robusta destes fatos que configure abalo moral indenizável.

Para a caracterização do dano moral indenizável, é necessário que o fato ultrapasse o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, atingindo efetivamente os direitos da personalidade do indivíduo, como sua honra, imagem, integridade psíquica ou moral.

Conforme lecionam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho: "O dano moral consiste na lesão de direitos cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro.

Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade)." (Novo Curso de Direito Civil, vol. 3, 17ª ed., p. 130) O mero descumprimento contratual, sem maiores repercussões que ultrapassem o campo patrimonial, não enseja reparação por danos morais.

Este é o entendimento consolidado na jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

SÚMULA 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade.

Precedentes. 2.

A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais.

A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022) Os aborrecimentos narrados pelos autores, embora compreensíveis, não ultrapassam a esfera dos dissabores normais da vida em sociedade e das relações contratuais.

Não há prova nos autos de que tenham sofrido humilhação, constrangimento ou abalo psicológico extraordinário que justifique a compensação pretendida.

Além disso, cumpre reiterar que a responsabilidade solidária das requeridas decorre do disposto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, sendo inequívoco que integram o mesmo grupo econômico, conforme fundamentação exposta quando da análise da preliminar de ilegitimidade passiva.

Deste modo, REJEITO o pedido de indenização por danos morais.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) DECLARAR a nulidade da cláusula nº 08 do contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes. b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$12.630,00 (doze mil, seiscentos e trinta reais), com correção monetária e juros de mora pela SELIC a contar a partir da presente data, devendo a restituição se operar em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, na forma do art. 487, inc.

I do CPC.

Considerando a sucumbência recíproca, CONDENO a parte autora e ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais da demandante, os quais fixo no percentual equivalente a 10% (dez por cento) do valor da causa atualizado, na forma do art. 85, §§ 1° e 2°, do CPC, competindo a Requerida arcar com 60% (sessenta por cento) do referido valor e a Requerente com os 40% (quarenta por cento) restantes.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada esta em julgado, cumpram-se o atos voltados a cobrança de eventuais custas remanescentes, comunicando a SEFAZ/ES em caso de não pagamento.

Ultimadas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas cautelas.

SERRA-ES, 8 de abril de 2025.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz(a) de Direito