TJDFT - 0710880-07.2025.8.07.0020

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECIVAGCL 1º Juizado Especial Cível de Águas Claras Número do processo: 0710880-07.2025.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: DANIEL REGINO TOBIO PORTELA REQUERIDO: CONDOMINIO NACIONAL, W 40 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Trata-se de processo de conhecimento proposto por DANIEL REGINO TOBIO PORTELA em face de CONDOMINIO NACIONAL e W 40 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38, "caput", da Lei Federal nº 9.099, de 26 de setembro de 1995.

Decido.

O feito comporta julgamento antecipado, porquanto as provas trazidas aos autos são suficientes para o julgamento do mérito, sendo desnecessária a produção de outras provas (art.355, I, do CPC).

Antes de entrar no mérito, passo a analisar as preliminares levantadas pela parte ré.

Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo CONDOMÍNIO NACIONAL.

Verifica-se dos autos que a presente demanda versa sobre rescisão contratual de compra e venda de cota de multipropriedade, devolução de valores pagos e indenização por danos morais decorrentes de suposta falha na prestação de serviços e cláusulas abusivas.

O CONDOMÍNIO NACIONAL, conforme sua natureza jurídica de condomínio edilício (CNPJ 51.***.***/0001-76 – ID 243482777), não participou da relação de compra e venda da cota imobiliária, tampouco se beneficiou diretamente dos pagamentos realizados pelo autor.

Trata-se de ente com personalidade jurídica distinta da vendedora, não respondendo solidariamente pelas obrigações desta em relação aos adquirentes.

A responsabilidade pela comercialização, pelos valores recebidos e pelas obrigações contratuais assumidas é da incorporadora W 40 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, que efetivamente figurou como parte contratante e beneficiária dos pagamentos realizados pelo autor.

Assim, reconheço a ilegitimidade passiva do CONDOMÍNIO NACIONAL, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

A presente sentença prosseguirá em relação ao réu W 40 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Rejeito a preliminar de inépcia da inicial.

A petição inicial preenche adequadamente os requisitos do art. 319 do CPC, descrevendo de forma clara e coerente os fatos, os fundamentos jurídicos e os pedidos, possibilitando à parte ré o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, tanto que apresentou contestação pormenorizada.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito.

A relação estabelecida entre as partes é, a toda evidência, de consumo, consoante se extrai dos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/90, inferindo-se do contrato entabulado entre as partes que a parte ré é fornecedora de serviços, sendo a parte autora, seu destinatário final.

Nesse contexto, a demanda deve ser apreciada sob o prisma consumerista.

A questão controvertida é decidir se o contrato de multipropriedade e o termo de distrato firmado entre as partes possui abusividade a justificar a rescisão com restituição integral dos valores pagos e se há responsabilidade da ré por danos morais.

Analisando detidamente as provas dos autos, verifica-se que os fatos aduzidos pela parte autora relativas ao descumprimento contratual e ao vício de consentimento não restaram comprovados.

Insta consignar que a inversão do ônus da prova, nas relações consumeristas, não é automática.

Na hipótese, a parte autora, mesmo sendo vulnerável, não se mostrou hipossuficiente, possuindo condições de produzir o mínimo de prova para sustentar suas alegações.

Forte nessas razões, à míngua dos requisitos previstos no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, deixo de promover a inversão do ônus da prova em favor da parte requerente.

Ao mesmo tempo em que ninguém pode ser obrigado a permanecer em relação contratual que não seja mais de seu interesse, em caso de rescisão a pedido do adquirente, este deverá arcar com os encargos contratuais decorrentes da desistência, devendo ser afastados apenas os que se revelarem abusivos.

Verifica-se, assim, que o pedido de rescisão contratual pleiteada nos autos não pode se dar mediante a devolução integral do valor pago pela requerente, devendo a restituição ocorrer de acordo com a previsão contratual, podendo haver a revisão judicial, no caso de abusividade.

Nesse sentido, a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A possibilidade de rescisão de contratos por iniciativa do consumidor, em casos de impossibilidade de prosseguir com o pagamento dos valores acordados e, mesmo em mero caso de arrependimento, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consoante se pode observar do voto da Min.

Isabel Gallotti no REsp 1.740.911/DF.

No caso dos autos, verifica-se que o autor, após pagar 43 parcelas mensais no período de agosto de 2021 a fevereiro de 2025, manifestou interesse na rescisão contratual, tendo inclusive formalizado Termo de Distrato com a ré (ID 236689438).

Por outro lado, nos autos do REsp 1.723.519/SP, a Min.

Isabel Gallotti asseverou que rescisões imotivadas devem ser desestimuladas e que um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes deve ser fixado de modo a não incentivar pretensões desmedidas, mas também não permitir o enriquecimento sem causa do fornecedor.

Salientou, ainda, que "a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para o desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente", de modo a evitar que o desfazimento do contrato seja mais interessante que o seu cumprimento.

Por fim, asseverou que a retenção de no máximo 25% dos valores pagos, percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato e que "tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento".

Essa decisão é de 28.08.2019 e foi tomada pela Segunda Seção do STJ.

Além disso, o entendimento do STJ é de que o percentual máximo de 25% pode ser revisto em casos excepcionais, a depender das peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ.

NOVA ANÁLISE.

RESCIÇÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS.

PECULIARIDADES DO CASO.

REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS.

VERIFICAÇÃO.

SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

INCIDÊNCIA.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

CADA DESEMBOLSO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. (...) (AgInt no AREsp n. 2.672.525/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.) No caso concreto, verifica-se que a cláusula 8ª, §4º, do contrato (ID 236689437) prevê a possibilidade de retenção de 25% sobre os valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, percentual que está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não existindo elementos que motivem a redução do percentual fixado.

Contudo, observo que o Termo de Distrato apresentado pela ré contém cláusula que determina a devolução dos valores de forma parcelada em 42 prestações mensais (ID 236689438).

Tal disposição mostra-se abusiva e contrária aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor ônus adicional injustificado, prolongando indevidamente o prazo para restituição dos valores devidos.

A restituição dos valores devidos deve ser feita de forma integral e imediata, conforme Súmula 543 do STJ.

No que se refere à comissão de corretagem, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.599.511/SP, de relatoria do eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino e submetido ao rito dos recursos repetitivos, Tema 938, deliberou pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

Verifica-se dos autos que o valor de R$ 3.015,00 pago pelo autor refere-se à comissão de corretagem, com a informação do valor total da venda destacado do respectivo valor da comissão de corretagem, conforme consta no quadro geral do contrato, letra “C” (ID 236689437).

Ademais, o serviço de corretagem foi efetivamente prestado, culminando com a celebração do contrato.

Não há elementos que indiquem vício na informação ou abusividade na cobrança, sendo devida a retenção integral deste valor.

Quanto à cobrança de taxa de fruição de 0,5% prevista no contrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça encontra-se no sentido de sua legalidade.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES.

TAXA DE FRUIÇÃO.

CABIMENTO, NO CASO.

CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. (...) (AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE FRUIÇÃO.

CABIMENTO.

INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE.

SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.996.109/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 10/8/2022.) Note-se, ainda, que possível a cumulação da multa com a taxa de fruição, como ressaltado no julgamento do REsp 2024829, em 07.03.2023: (...) 7.

A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8.

A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9.

A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

Embora o autor alegue não ter usufruído efetivamente dos serviços, o fato é que teve à sua disposição a cota de multipropriedade durante todo o período em que manteve os pagamentos, sendo devida a indenização correspondente ao período de fruição, nos termos do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64, que estabelece o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

No que se refere aos danos morais pleiteados, entendo que não restaram configurados.

A situação narrada pelo autor caracteriza típico inadimplemento contratual, que, por si só, não enseja reparação por danos morais, salvo em circunstâncias excepcionais que não se verificam no caso concreto.

As circunstâncias relatadas pelo autor enquadram-se nos aborrecimentos e transtornos inerentes à vida moderna e às relações contratuais, não caracterizando ofensa aos direitos da personalidade apta a gerar dever de indenizar.

Ante o exposto, julgo EXTINTO o feito, sem resolução do mérito, em relação ao réu CONDOMÍNIO NACIONAL, por ilegitimidade passiva, com base no inciso VI do artigo 485 do CPC.

Por outro lado, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para DECLARAR nula a cláusula do Termo de Distrato que prevê a devolução parcelada dos valores, determinando que a restituição do valor previsto no referido termo seja feita de forma imediata, observadas as deduções nela estabelecidas.

RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, conforme disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput" da Lei Federal n° 9.099/95.

No que tange a eventual pedido de gratuidade de justiça, deixo de conhecê-lo, tendo em vista o disposto no artigo mencionado.

Logo, em caso de recurso inominado, deverá a parte interessada submeter referido pedido à e.

Turma Recursal, na forma do artigo 12, III, do Regimento Interno das Turmas Recursais do e.

TJDFT.

Havendo recurso, certifique-se a tempestividade, o recolhimento de eventuais custas e preparo, e, se o caso, intime-se a parte contrária para responder no prazo legal.

Após, com ou sem resposta ao recurso, subam os autos a uma das egrégias Turmas Recursais.

O juízo de admissibilidade ficará a cargo da instância recursal, nos termos do art. 1.010, § 3º, do CPC.

Passada em julgado, promova-se a baixa e arquivem-se.

Publique-se.

Intime-se. Águas Claras, DF. lrp Documento assinado eletronicamente pelo Juiz de Direito / Juiz de Direito Substituto abaixo identificado, na data da certificação digital.