TJDFT - 0713156-62.2025.8.07.0003

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3JECIVCEI 3º Juizado Especial Cível de Ceilândia Número do processo: 0713156-62.2025.8.07.0003 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: DILMO ROBERTO TAVARES DE QUEIROZ REQUERIDO: WALLISSON RIBEIRO FURTADO, SARAH CARVALHO DA SILVA, ANTONIO FERNANDES DE CARVALHO, NEIDE FERREIRA CARVALHO SENTENÇA Narra o autor, em síntese, que em 01/07/2024 alugou ao primeiro requerido (WALLISSON) e à segunda (SARAH) requerida, mediante contrato escrito e afiançado pelo terceiro (ANTÔNIO) e quarta (NEIDE) réus, o imóvel localizado na QNO 19 CONJUNTO 32 LOTE 19 CASA 01 – CEILÂNDIA/DF, pelo valor de R$ 737,00 (setecentos e trinta e sete reais), com vencimento todo dia 10 (dez) de cada mês e vigência de 30 (trinta) meses.

Afirma que a obrigação principal dos demandados era o pagamento pontual do aluguel, além das despesas relativas às contas de energia, água, bem como zelar pelas perfeitas condições do imóvel.

Discorre terem o primeiro (WALLISSON) e à segunda (SARAH) requeridos desocupado antecipadamente o bem, deixando de adimplir com as contas de água dos meses de março/2025 e abril/2025, no valor de R$ 265,00 (duzentos e sessenta e cinco reais), bem como de realizar a respectiva pintura e reparos de serralheria no imóvel, o que gerou um custo total de R$ 1.185,00 (mil cento e oitenta e cinco reais).

Acrescenta ser aplicável ao caso a multa rescisória, correspondente a 3 (três) aluguéis (R$ 2.211,00), prevista na Cláusula Segunda da avença.

Requer, desse modo, sejam os réus condenados a lhe pagar a importância total de R$ 3.661,00 (três mil seiscentos e sessenta e um reais).

Antes mesmo de determinada a citação dos réus, foi requerido ao autor que apresentasse as faturas de água dos meses de março e abril de 2025 ditas inadimplidas pelas partes rés, esclarecendo se havia mais de uma residência no imóvel e em que proporção era realizado o rateio entre elas, bem como para informar a data precisa em que os locatários desocuparam o imóvel (ID 234284812).

Em resposta (ID 234284812), o autor esclareceu que o rateio da água era dividido entre 4 (quatro) unidades, sendo 25% (vinte e cinco por cento) para cada delas, e que o imóvel objeto da locação foi desocupado em 11/04/2025.

Em sua defesa conjunta (ID 240344704), os demandados afirmam que foi o próprio autor quem deu causa à desocupação antecipada do imóvel, visto que determinou que eles se retirassem do local em 10/04/2025, após o atraso do aluguel do mês de março/2025, sendo que a Cláusula Décima Primeira do próprio pacto firmado exigia o atraso de 2 (dois) meses consecutivos de aluguel como motivo de rescisão.

Ressaltam que a pintura do imóvel sequer era nova, de modo que exorbitante o valor exigido a esse título.

Insurgem-se contra os reparos de serralheria indicados, visto que não foram pormenorizados e sequer atestada sua necessidade.

Negam, por fim, que tenham deixados contas pendentes.

Pugnam, assim, pela improcedência dos pedidos deduzidos na peça de ingresso e formulam, ao final, pedido contraposto no sentido de que seja o requerente condenado a lhes pagar a multa rescisória, visto ter sido ele o responsável pela rescisão antecipada do contrato, além de indenizar-lhes a título de danos morais.

O feito foi convertido em diligência (ID 242749055) para que o autor esclarecesse se a causa da rescisão do pacto foi a desocupação antecipada do imóvel, informando se reconhecia ter solicitado que o primeiro (WALLISSON) e a segunda (SARAH) demandados se retirassem do local em 10/04/2025, em decorrência do atraso do aluguel do mês de março/2025.

Em caso afirmativo, deveria informar se cumpriu a exigência de aviso prévio de 30 (trinta) dias, prevista na Cláusula Décima Primeira do contrato, apresentando o respectivo comprovante.

Ficou incumbido, também, de detalhar a destinação dada aos materiais que adquiriu, bem como aos serviços de mão de obra supostamente contratados, esclarecendo a pertinência de cada reparo, além de manifestar-se expressamente sobre o pedido contraposto formulado pelos requeridos, que pleiteiam sua condenação ao pagamento de multa rescisória, sob o argumento de que ele foi o responsável pela rescisão antecipada do contrato, bem como à indenização por danos morais.

Em contrapartida, os réus foram instados a apresentarem documentos que comprovassem terem buscado solucionar junto ao requerente o impasse relativo ao atraso no pagamento do aluguel referente ao mês de março/2025, incluindo a alegada determinação de desocupação do imóvel, indicando o meio pelo qual foi realizada e juntando os respectivos comprovantes, bem como justificar por que, em 10/04/2025, data prevista para o pagamento do aluguel do mês de abril/2025, efetuaram apenas o pagamento parcial no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) (ID 240344707), quando deveriam, no mínimo, ter regularizado o aluguel de março/2025, no montante de R$ 737,00 (setecentos e trinta e sete reais).

Em manifestação de ID 243797386, o autor informou que a rescisão contratual e consequente desocupação antecipada do imóvel ocorreu por atraso no pagamento do aluguel referente ao mês de março/2025.

Afirmou que solicitou aos primeiro (WALLISSON) e segundo (SARAH) réus que deixassem o imóvel em 10/04/2025, e que tal comunicação foi realizada diretamente.

Reconheceu que, na data prevista para pagamento do aluguel de abril/2025 (10/04/2025), os réus efetuaram apenas o pagamento parcial de R$ 500,00 (quinhentos reais), deixando de quitar a totalidade do débito de março/2025, no valor de R$ 737,00 (setecentos e trinta e sete reais), o que, segundo sustenta, configuraria a hipótese de rescisão antecipada por inadimplemento, conforme a Cláusula Décima Primeira do contrato.

Por fim, sobre o pedido contraposto formulado pelos réus, defendeu que não há fundamento para a condenação ao pagamento de multa rescisória ou indenização por danos morais, uma vez que a rescisão se deu por inadimplemento contratual dos locatários.

Em resposta conjunta (ID 244802996), os réus afirmaram que os documentos apresentados pelo locador carecem de credibilidade por ausência de informações técnicas, falta de identificação dos interlocutores, omissão de datas e duplicidade, o que inviabilizaria o contraditório.

Sustentam que, pelo contrato, o pagamento do aluguel é antecipado (“pagar para morar”), de modo que o aluguel de fevereiro, pago conforme ID 240344707, garantia a ocupação até 10 de março de 2025, inexistindo atraso até essa data.

Admitiram um atraso pontual entre março e abril, mas sustentam que, na ocasião, o autor já havia exigido a entrega das chaves, sem aviso prévio escrito e antes de completar dois meses de inadimplência, em afronta à cláusula contratual e à legislação aplicável.

Alegaram que nunca tiveram intenção de desocupar o imóvel, pois o contrato era de longa duração e havia cláusula penal.

Afirmam que buscavam solução para a dificuldade financeira momentânea, inclusive com tentativa de composição pelos fiadores, a qual não teria sido aceita pelo autor.

Apontam que áudios e mensagens indicam que o locador exigiu a saída imediata, mesmo após receber pagamento parcial de R$ 500,00 (quinhentos reais) em 10/04/2025 (ID 240344707), ou seja, que não houve correspondência formal notificando o despejo, e que o autor teria agido de forma mercenária, explorando a situação de fragilidade econômica dos locatários e a segurança proporcionada pelos fiadores.

Impugnam os documentos apresentados pelo autor, apontando repetição de arquivos já constantes nos autos, prints sem data e sem identificação dos interlocutores, além de mensagens de cobrança que não comprovariam intenção dos locatários de devolver o imóvel.

Sustentam que a entrega das chaves foi resultado de pressão excessiva do locador, não de vontade espontânea.

Reiteram que buscaram resolver o atraso, mas que a retomada do imóvel decorreu de exigência direta do locador, inclusive junto ao fiador, com ameaças veladas de execução sobre o bem dado em garantia.

Reafirmam que a cláusula décima primeira do contrato não poderia ser invocada, pois havia apenas um mês de aluguel em aberto.

Concluem que a retomada do imóvel foi arbitrária, sem observância das formalidades contratuais e legais, causando grave impacto à vida dos locatários, que, como trabalhadores assalariados e hipossuficientes, foram obrigados a realizar mudança emergencial sem destino certo.

Alegam violação à dignidade e pedem o reconhecimento da conduta ilícita do autor. É o relato do necessário, porquanto dispensado o relatório, na forma do art. 38, caput, da Lei 9.099/95.

DECIDO.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser apreciada à luz dos preceitos legais contidos no Código Civil (CC/2002) e na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), por se tratar de locação de imóvel residencial, nos termos do contrato de ID 233951089.

Delimitados tais marcos, da análise das alegações formuladas pelas partes em confronto com as provas documentais produzidas, tem-se por incontroverso nos autos, ante o reconhecimento manifestado pelas partes requeridas (art. 374, inc.

II, do CPC/2015) que, em 01/07/2024, o autor alugou ao primeiro (WALLISSON) e à segunda (SARAH), requeridos, com fiança prestada pelo terceiro (ANTONIO) e pela quarta ré (NEIDE), o imóvel situado na QNO 19, Conjunto 32, Lote 19, Casa 01 – Ceilândia/DF, pelo valor mensal de R$ 737,00 (setecentos e trinta e sete reais), com vencimento todo dia 10 (dez) e prazo de 30 (trinta) meses.

Resta igualmente inconteste, também em virtude de confissão dos réus (art. 374, inc.

II, do CPC/2015), que eles atrasaram o pagamento do aluguel do mês de março/2025, bem como que, por isso, no dia do vencimento do aluguel de abril/2025 (10/04/2025), o autor exigiu-lhes que desocupassem o bem, mesmo tendo eles realizado, nesse mesmo dia, um pagamento parcial no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), cuja efetiva saída ocorreu no dia subsequente (11/04/2025).

A questão posta cinge-se, portanto, em definir se a rescisão antecipada do contrato decorreu de iniciativa válida do autor, diante do atraso no pagamento do aluguel de março/2025 por parte dos locatários, bem como se são devidos os valores referentes à pintura, reparos e contas de consumo indicados pelo locador, além de avaliar a aplicabilidade da multa rescisória prevista na avença.

Deve-se assinalar que o caso dos autos envolve relação locatícia, baseada em contrato que tem por escopo propiciar a alguém o uso e gozo temporários de um bem em troca de retribuição pecuniária.

Trata-se de um contrato sinalagmático, consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de duração (GOMES, Orlando.

Contratos. 21. ed.

Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 275).

Nessa modalidade contratual, locador e locatário têm direitos e deveres a serem exigidos e cumpridos para a extinção natural das obrigações.

As sanções para a parte que descumpre obrigação derivada de contrato de locação são diversas, cada qual relacionada à causa efetiva do descumprimento.

Delimitados tais marcos, verifica-se do contrato de locação firmado entre as partes (ID 233951089), mais precisamente das Cláusulas II e XI, que há previsão de rescisão do contrato e aplicação de multa equivalente a 3 (três) meses de aluguel em caso de atraso no pagamento de 2 (dois) meses consecutivos de aluguel, condicionada, contudo, à realização de aviso prévio de 30 (trinta) dias, por escrito, para a desocupação.

Por sua vez, a Cláusula III do pacto estabelece que o aluguel mensal é devido até o dia 10 de cada mês, com desconto por pontualidade, configurando modalidade de pagamento antecipado (“pagar para morar”).

Nesse contexto, tem-se que o pagamento de 1 (um) mês cobre o período de ocupação que se inicia após a data de vencimento.

Assim, forçoso reconhecer que o pagamento integral do aluguel de fevereiro/2025, regularmente realizado pelos réus, garantia a eles a ocupação do imóvel até 10/03/2025, ao passo que o de março/2025 teria o condão de lhes assegurar permanecer no bem até 10/04/2025.

Ocorre que o locador (autor) exigiu a desocupação exatamente no dia 10/04/2025, ou seja, um dia antes da maturação do gatilho objetivo previsto na Cláusula XI — que condiciona a resolução por inadimplemento ao atraso de dois meses consecutivos de aluguel — e de forma imediata, ou seja, sem comprovar ter realizado o aviso prévio de 30 (trinta) dias para desocupação, por escrito, conforme exigido nesse mesmo dispositivo, fatores esses que, por si sós, já desnaturam a invocação da penalidade rescisória por “culpa” exclusiva dos locatários.

Não se pode olvidar, ainda, que os requeridos realizaram, nesse mesmo dia 10/04/2025, o pagamento parcial da quantia de R$ 500,00 (quinhentos reais) (ID 240344707), a qual se prestava a adimplir, ainda que não em sua totalidade, o aluguel já vencido em 10/03/2025, condição que já afastaria a condição resolutiva em que se alicerça o requerente.

Logo, a providência mais acertada a ser adotada pelo demandante seria, em verdade, não a de exigir a desocupação do bem, mas aplicar os encargos de atraso previstos na Cláusula III do contrato, a saber, a retirada do desconto de pontualidade, associada à incidência de correção monetária, juros e multa de 10% (dez por cento), mantendo a cobrança residual e exigindo o pagamento do aluguel de abril/2025.

Ou, alternativamente, notificar os requeridos formalmente e promover, antes da exigência de desocupação imediata, a formalização do aviso prévio, com concessão de prazo de 30 (trinta) dias para saída dos réus do imóvel.

Nesse contexto, forçoso reconhecer como arbitrária e precipitada a providência adotada pelo autor, posto que sem observância das condições consignadas nas cláusulas contratuais que ele mesmo impôs no pacto, razão pela qual não há como se atribuir exclusivamente aos requeridos a responsabilidade pela rescisão antecipada da avença e, portanto, afastada a aplicação da multa rescisória pretendida em detrimento deles.

De ressaltar, em virtude do delineado, que faria jus o requerente ao valor remanescente do aluguel do mês de março/2025, acrescidos dos encargos mencionados, contudo, não formulou pedido nesse sentido.

Por sua vez, no tocante aos débitos de água, o autor afirmou inadimplemento relativo aos meses de março e abril de 2025, no total de R$ 265,00 (duzentos e sessenta e cinco reais), contudo colacionou apenas uma fatura referente a março/2025, com vencimento em 27/04/2025, no valor global de R$ 419,12 (quatrocentos e dezenove reais e doze centavos).

Considerando, pois, que não impugnaram os réus esse documento (art. 341 do CPC/2015), tampouco questionaram seu inadimplemento, e que o próprio demandante informa que o rateio da água era dividido entre 4 (quatro) unidades, sendo 25% (vinte e cinco por cento) para cada delas (ID 234284812), reputa-se devida a condenação dos demandados ao pagamento correspondente a aludida proporção do valor global (R$ 419,12) da única fatura juntada (março/2025), o que perfaz a importância de R$ 104,78 (cento e quatro reais e setenta e oito centavos) (25% de R$ 419,12).

Em relação à pintura, a Cláusula I do contrato dispõe que o imóvel foi entregue com pintura usada, em bom estado de conservação, e que deveria ser devolvido nas mesmas condições, com reparos e pintura se necessários.

No entanto, o autor não comprovou que o estado da pintura ao final da locação era inferior ao estado inicial, tampouco apresentou vistorias de entrada ou saída que permitissem aferir deteriorações além do desgaste natural pelo uso (Lei 8.245/91, art. 23, III).

Quanto aos reparos de serralheria, inexiste nos autos orçamento pormenorizado ou prova técnica que demonstre a necessidade e efetiva realização dos serviços cobrados.

Isso porque, especificamente intimado a pormenorizar a destinação dos materiais que afirma ter adquirido e a indicar, com documentos, os serviços de mão de obra supostamente contratados — explicando a pertinência de cada reparo —, o autor não atendeu ao comando judicial, limitando-se a repetir as mesmas fotografias da inicial, acompanhadas de comprovantes de transferências PIX cuja correlação com os reparos não se evidencia; tal deficiência probatória pesa ainda mais quando se considera o exíguo período de permanência dos réus no imóvel, de 01/07/2024 a 10/04/2025 (aproximadamente 9 meses e 9 dias), circunstância que, em regra, não se coaduna com a realização de reformas extraordinárias.

Nessas condições, o autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (art. 373, I, CPC), o que impõe a rejeição dos pedidos de reembolso por tais reparos.

Superada a discussão principal, em que pese constatada a medida injustificada de desocupação imediata adotada pelo demandante, não se pode olvidar que os locatários (réus) também não cumpriram fielmente com as obrigações assumidas na avença, deixando de adimplir o aluguel com vencimento em 10/03/2025 (regime pagar para morar, Cláusula III, referente ao período 10/03→10/04), bem como de regularizar oportunamente tal situação, efetuando apenas pagamento parcial do que efetivamente deviam.

Por isso, não se revela razoável que pretendam exigir, em sede de pedido contraposto, a condenação do locados ao pagamento correspondente à reversão da multa rescisória, se também, de certa forma, deram causa à ruptura do pacto, pois a culpa concorrente afasta a subsunção típica da penalidade contratual (CC, arts. 408 e 413) e recomenda, no caso concreto, o não acolhimento de incidência tanto da multa perseguida pelo autor quanto daquela pleiteada pelos réus.

Em última análise, no tocante ao pleito de reparação por danos morais também por eles formulados na defesa, os demandados não lograram êxito em demonstrar, a teor do que dispõe o art. 373, I, do CPC/2015, os pressupostos específicos da responsabilidade extrapatrimonial vindicada, quais sejam: conduta ilícita apta a violar direitos da personalidade, dano moral efetivo (e não mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual) e nexo causal qualificado. É certo que se reconheceu irregularidade procedimental na exigência de desocupação em 10/04/2025 — antes da maturação da cláusula de dois meses consecutivos de atraso e sem comprovação de aviso prévio escrito de 30 dias —, porém tal circunstância, por si, não traduz ofensa a honra, imagem, intimidade ou dignidade dos locatários.

Não há prova de exposição vexatória, ameaça, constrangimento ilegal, esbulho, violação de domicílio, retenção indevida de bens, negativação indevida ou divulgação ofensiva.

A jurisprudência é firme no sentido de que o inadimplemento contratual e os dissabores inerentes à ruptura locatícia, desacompanhados de atos abusivos concretos, não ensejam compensação moral.

Ausentes, pois, prova do dano e do nexo causal qualificado, impõe-se a improcedência do pedido contraposto de indenização por danos morais.

Forte nesses fundamentos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pleitos formulados na inicial apenas para CONDENAR os réus a PAGAREM ao autor a quantia de R$ 104,78 (cento e quatro reais e setenta e oito centavos), referente a cota parte do consumo de água do mês de março/2025, a ser corrigida monetariamente pelos índices oficiais TJDFT (INPC até 31/08/2024 e IPCA a partir de 01/09/2024 – Lei 14.905 de 28 de junho de 2024) e acrescida de juros de mora de 1% ao mês OU pela Taxa legal se a partir de 30/08/2024 (Lei 14.905 de 28 de junho de 2024), desde o vencimento da fatura (27/04/2025).

Quanto aos pedidos contrapostos deduzidos pelas partes requeridas, JULGO-OS IMPROCEDENTES.

Em consequência, RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, a teor do art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil de 2015.

Sem custas e sem honorários (art. 55, caput, da Lei 9.099/95).

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, se não houver manifestação da parte credora quanto à deflagração da fase do cumprimento de sentença, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo.