TJDFT - 0740515-90.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vigésima Segunda Vara Cível de Brasília Número do processo: 0740515-90.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EDUARDO MOLAN GABAN REU: JL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Cuida-se de ação de cobrança, movida por EDUARDO MOLAN GABAN em desfavor de JL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, partes qualificadas nos autos.

Em suma, descreve o autor ter firmado, com a requerida, contrato de locação de imóvel não residencial, com vigência prevista de 10/01/2023 e 09/01/2026, tendo, por ocasião da celebração da avença, ofertado caução no importe de R$ 26.464,20 (vinte e seis mil, quatrocentos e sessenta e quatro reais e vinte centavos).

Prossegue descrevendo que, no curso da vigência contratual, a locatária teria manifestado interesse pela resolução imotivada do negócio, tendo assim o contrato restado exaurido em 21/03/2025.

Assevera que, diante de tal quadro, se faria devida a restituição da caução ofertada, que, em valores atualizados, alcançaria o importe de R$ 32.822,48 (trinta e dois mil, oitocentos e vinte e dois reais e quarenta e oito centavos), tendo a contraparte se limitado a restituir o valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

Nesse contexto, pugnou pela condenação da requerida à restituição do saldo remanescente, acrescido de multa contratual, totalizando R$ 15.839,16 (quinze mil, oitocentos e trinta e nove reais e dezesseis centavos).

Instruiu a inicial com os documentos de ID 244849143 a ID 244852607.

Citada, a requerida apresentou tempestiva contestação (ID 249616837), na qual, em sede preliminar, pugnou pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que, no contexto negocial em questão, figuraria como mera administradora do contrato de locação, que teria por locador terceiro.

Quanto ao mérito, discorreu acerca dos fatos alinhavados pelo demandante, refutando a existência de obrigação pendente cuja exigibilidade compareça oponível em seu desfavor.

Os autos vieram conclusos. É o relatório.

Decido.

O feito está devidamente instruído e maduro para julgamento, nos termos do artigo 355, I, do CPC, eis que a controvérsia instaurada se apresenta estritamente de direito, achando-se o aspecto fático do litígio suficientemente aclarado.

No que tange ao questionamento preliminar, cabe afastar a ilegitimidade passiva, ventilada pela ré.

Isso porque, eventual juízo específico acerca da exigibilidade, em face da requerida, das obrigações ora vindicadas pelo demandante, no contexto do vínculo contratual subjacente, é aspecto sabidamente reservado para o desate meritório, ou seja, para a aferição de procedência ou improcedência da pretensão.

A preliminar agitada diz, em verdade, com o próprio cerne da resistência apresentada, encontrando espaço adequado de debate na fundamentação de um juízo de acolhimento (ou não) da pretensão deduzida.

Assim, presente, em status assertionis, a pertinência subjetiva quanto às partes que figuram na relação processual em apreço, a evidenciar a legitimidade passiva da demandada, rejeito a preliminar arguida.

Não há questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação, estando presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, razão pela qual avanço ao exame de mérito da pretensão deduzida.

Detidamente examinada a pretensão, tenho que não comporta acolhida.

Conforme pontuado, ampara-se a pretensão autoral em vínculo negocial, consubstanciado no contrato de locação de imóvel acostado em ID 244852598, cujo exaurimento se faz demonstrado pelo termo de rescisão de ID 244852600.

A existência de tal liame jurídico, bem como de seu desfazimento por iniciativa do locador, constitui fato incontroverso, posto que não veio a ser questionado pela demandada.

Contudo, do exame do referido contrato, infere-se que enlaçaria, como sujeitos negociais, o requerente, na posição de locatário, bem como ISABELA ALMEIDA BRITTO GARCIA, na condição de locadora, tendo a pessoa jurídica ora requerida sido, de forma expressa, designada como administradora do negócio.

Nesse contexto, inexiste vínculo contratual apto a erigir, para a pessoa jurídica ré, no contexto do negócio que fundamenta a pretensão, a exigibilidade das obrigações hauridas do contrato, para além daquelas inseridas nos estritos limites da administração dos interesses dos sujeitos negociais.

Por certo, a caução locatícia, cuja insuficiente restituição constitui o fato antecedente à presente demanda, teria, no contrato em questão, o escopo de assegurar as obrigações pecuniárias instituídas em favor da locadora (ISABELA ALMEIDA BRITTO GARCIA), cuidando-se, pois, de garantia contratual prestada àquela, a quem, nesse contexto, compareceria exigível a restituição ao fim do contrato, nos expressos termos de sua cláusula nº 14.1 (ID 244852598 – págs. 7/8), atribuindo-se à pessoa jurídica requerida, na condição de administradora do contrato, o restrito dever de acautelar a quantia.

O liame jurídico instituído, de forma estrita (princípio da força relativa dos contratos), entre tais pessoas (autor e ISABELA ALMEIDA BRITTO GARCIA), não teria o condão de vincular - ou espraiar seus efeitos – a pessoa jurídica demandada, posto que não teria tomado parte, como sujeito negocial, na referida avença. À luz do princípio da relatividade dos efeitos contratuais, regente do ajuste privado em questão, que emana da própria liberdade de contratar, expressamente resguardada pelo art. 421 do Código Civil, ressalvadas pontuais exceções legalmente previstas, tais como a assunção de dívida, a estipulação em favor de terceiro e a promessa de fato de terceiro, os efeitos da relação contratual encontram restrita incidência sobre os sujeitos negociais, não se projetando, pois, sobre terceiros estranhos ao liame assim instituído (Res inter alios acta, allis nec prodest nec nocet).

A solidariedade (ativa ou passiva), como se sabe, não se sujeita a presunção, advindo, invariavelmente, de disposição legal ou da manifestação de vontade das partes (Código Civil, art. 265).

Nesse diapasão, ainda que a requerida tenha tomado parte na sucessão negocial, é certo que o fez como mera intermediadora/administradora do contrato, não respondendo, portanto, pelo adimplemento das obrigações por ele instituídas, oponíveis, com exclusividade, ao locador e ao locatário, o que abrange, por certo, a obrigação de restituir a caução locatícia por ocasião do exaurimento do vínculo negocial.

Cuida-se de conclusão que se alcança à luz do disposto no art. 663 do Código Civil, eis que a atuação da pessoa jurídica, no que se refere à retenção da caução, veio a se operar na condição de mandatária e em interesse do mandante, o que afasta, por conseguinte, a sua responsabilidade pela repercussão da avença.

Assim, tendo sido admitida, apenas em status assertionis, a legitimidade ad causam da parte demandada, se conclui pela manifesta improcedência da pretensão deduzida, eis que, não figura, no contrato do qual emanaria o crédito cuja satisfação ora se vindica, como sujeito negocial.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado, dando por extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência, arcará o autor com o pagamento das custas processuais, além dos honorários advocatícios que, com espeque no art. 85, § 2º, do CPC, arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Sentença datada e registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

Transitada em julgado, e, observadas as cautelas de praxe, dê-se baixa e arquivem-se. *documento datado e assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a).