TJDFT - 0710221-55.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0710221-55.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LORENA FERRER CAVALCANTI RANDAL POMPEU REQUERIDO: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA II EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada LORENA FÉRRER CAVALCANTI em desfavor do SPE ALPHAVILLE BRASÍLIA ETAPA II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

Alega a autora, em síntese, que adquiriu o Lote n. 14, da Quadra “S”, com área total de 459,52m², no loteamento “Alphaville Residencial 2 e 3”, localizado na Cidade Ocidental/Goiás, mediante contrato de promessa de compra e venda celebrado com a ré.

Narra ter honrado pontualmente com suas obrigações, mas aponta diversos problemas de ordem financeira e de comunicação que teriam tornado o contrato excessivamente oneroso e inviável de ser mantido.

Afirma que tais fatos configuram descumprimento contratual imputável à requerida, o que lhe assegura o direito à rescisão com a restituição integral dos valores pagos.

Tece arrazoado jurídico e, ao final, deduz pedido de tutela de urgência “para sustar a eficácia do contrato de compra e venda e a consequente obrigação de pagar as parcelas – inclusive a parcela anual com vencimento para o dia 15 de junho de 2025 – determinando que a Ré seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome da Autora, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome da Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de fixação de astreintes, em valor suficiente a desestimular a Requerida de eventual intento de resistir ou não cumprir a ordem”.

No mérito, requer: (a) a confirmação da tutela; (b) a decretação da rescisão do contrato, com a condenação da requerida à restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, desde o desembolso, e (c) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O pedido de tutela de urgência foi indeferido na decisão de ID 227739713.

A requerida foi citada e ofertou contestação no ID 237837603 onde sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de danos morais indenizáveis e a impossibilidade de rescisão contratual, nos termos pleiteados pela autora, uma vez que o contrato foi firmado com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei n. 9.514/97.

Subsidiariamente, requereu a fixação de taxa de fruição, a retenção de 50% (cinquenta por cento) ou 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Por fim, pugna pela improcedência dos pedidos.

A autora apresentou réplica no ID 240641011.

Não houve dilação probatória.

Os autos vieram conclusos para a prolação de sentença. É o breve relatório.

DECIDO.

Por não haver a necessidade de produção de outras provas e pelo feito já se encontrar maduro, passo ao seu julgamento (art. 355, I, CPC).

Não existem questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito.

Dessa forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação.

Adentro à análise do mérito.

A autora pretende a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, com a restituição dos valores pagos e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

As partes estão vinculadas pela escritura pública de compra e venda de ID 227489563, a qual tem como objeto o imóvel descrito por Lote n. 14, da Quadra “S”, com a área de 459.52m², situado na Cidade Ocidental/Goiás, no loteamento denominado “Alphaville Residencial 2 e 3”.

A escritura foi registrada na certidão de matrícula do imóvel (ID 237837604) e descreve, de forma detalhada, o preço do negócio e a forma de pagamento, vejamos: F - PRECO E FORMA DE PAGAMENTO: - F.1. - O Preço total de aquisição do imóvel é de RS 512.538,62 (quinhentos e doze mil e quinhentos e trinta e oito reais e sessenta e nove centavos), a ser pago da seguinte maneira (i), Parcela de sinal (parcela única): R$ 2.734,23 (dois mil e setecentos e trinta e quatro reais e vinte e três centavos) pago à VENDEDORA através do cheque n° 851.389, Banco 001, Agência 8615, cuja quitação de referida quantia está condicionada à regular e efetiva compensação bancária de referido cheque; (II) Parcela Única: 01 (uma) única parcela no valor atual de R$ 2.734,23 (dois mil e setecentos e trinta e quatro reais e vinte e três centavos) pago neste ato a VENDEDORA através do cheque n° 851.390, Banco 001, Agência 8615, cuja quitação de referida quantia está condicionada à regular e efetiva compensação bancária de referido cheque; (III) Parcela Unica: 01 (uma) única parcela no valor atual de R$ 2.734,23 (dois mil e setecentos e trinta e quatro reais e vinte e três centavos) pago neste ato à VENDENDORA através do cheque n° 851.391, Banco 001, Agência 8615, cuja quitação de referida quantia está condicionada à regular e efetiva compensação bancária de referido cheque; (IV) Parcelas Mensais: 24 (vinte e quatro) parcelas Mensais no valor atual de R$ 599,00 (quinhentos e noventa e nove reais) cada, vencendo a primeira no dia 10/10/2016, e as demais a cada dia 10 dos meses seguintes: (V) Parcelas Mensais: 216 (duzentos e dezesseis) parcelas mensais e sucessivas no valor atual de R$ 1.435,00 (um mil e quatrocentos e trinta e cinco reais) cada, vencendo a primeira no dia 10/10/2018, e as demais a cada dia 10 dos meses seguintes; (vi) Parcelas Anuais: 20 (vinte) parcelas anuais no valor atual de R$ 9.000,00 (nove mil reais) cada, vencendo a primeira no dia 10/06/2017, e as demais a cada dia e mês dos anos seguintes; - F.3. - Atualização monetária das parcelas: As parcelas do preço estarão sujeitas a atualização monetária pelo IPCA/IBGE, utilizando-se como base o índice divulgado nos dois meses anteriores ao mês de assinatura desta Escritura.

O disposto neste item e na [Cláusula Quinta] desta Escritura não se aplica no caso de pagamento à vista ou em até 12 (doze) parcelas, em um prazo de até 01 (um) ano. - F.4. - Forma de pagamento: Preferencialmente através de boleto bancário. - F.5. - Encargos moratórios: O atraso no pagamento de qualquer obrigação pecuniária prevista neste instrumento acarretará a imposição de multa moratória de 2% (dois por cento) do valor devido, atualizado pelo IPCA/IBGE, apurado na forma da [Cláusula Quinta], acrescido de juros de mora "pro rata die", à razão de 0,034% ao dia, limitados a 1% (um por cento) ao mês, além dos honorários advocatícios, na hipótese de atuação de advogado em composição extrajudicial ou procedimento judicial. - F.6. - Preço para Público Leilão: O valor de avaliação do(s) imóvel(eis) aqui objetivado(S), para hipótese de Público Leilão previsto na Lei n° 9.514, de 20.11.97 é o de R$ 512.538,69 (quinhentos e doze mil e quinhentos e trinta e oito reais e sessenta e nove centavos). - F.6.1 - Preço Médio de Área Construída para fins da Alienação Fiduciária (caso exista área construída à época do inadimplemento):R$ 1.115,37 (um mil e cento e quinze reais e trinta e sete centavos).

A autora alega a onerosidade excessiva, a não observância dos termos iniciais da oferta e a falha do dever de informação por parte da requerida.

Da análise dos autos, todavia, verifico que não há provas capazes de demonstrar que os termos da escritura pública não foram devidamente cumpridos e/ou de que as partes negociaram termos contratuais diversos daqueles ali previstos, com impacto financeiro prejudicial à compradora.

Não há nenhum elemento indicativo de que as partes tenham acordado um desconto de pontualidade e/ou de que esse desconto tenha deixado de ser aplicado.

Os boletos apresentados pela autora não fazem prova nesse sentido.

A mera dificuldade na comunicação ou na compreensão dos extratos, sem a demonstração de erro ou ilegalidade nos cálculos conforme as condições avençadas na escritura, não configura inadimplemento da requerida, a justificar a rescisão contratual pretendida.

Frisa-se que o contrato prevê a atualização monetária das parcelas pelo IPCA/IBGE, o que explica a alteração do valor nominal das parcelas ao longo do tempo e a evolução do saldo devedor.

Além disso, houve previsão expressa da contratação de seguro por morte ou invalidez permanente, custeada pela compradora, conforme se vê da cláusula G.1, o que afasta a alegação de falha no dever de informação.

Em sua contestação, a requerida sustenta que o caso dos autos deve ser solucionado à luz da Lei n. 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de bens imóveis, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, com base no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.891.498/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos.

Naquela ocasião, houve a formação da seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (Tema 1.095).

Embora a autora tente imputar à requerida a culpa pela rescisão do contrato, a fim de afastar a incidência da Lei n. 9.514/97, não foi verificado, no caso concreto, qualquer descumprimento por parte da vendedora, nos termos acima descritos.

Os problemas financeiros alegados pela requerente, não foram comprovadamente causados por uma falha contratual da ré.

Pelo contrário, a documentação nos autos (especialmente a escritura pública de ID 227489563) demonstra que os mecanismos de cobrança e correção monetária foram previamente estabelecidos e aceitos pelas partes.

Na verdade, a própria autora, em sede de especificação de provas, afirma que não possui mais “condições financeiras” e “tampouco interesse” em permanecer vinculada ao contrato.

Nesses casos, a jurisprudência tem entendido que a “desistência” do comprador em manter o vínculo contratual equipara-se ao inadimplemento do devedor fiduciante para fins da aplicação da Lei n.º 9.514/97.

Sobre o tema, confira-se trecho do voto do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP: Nesse contexto, diante da especialidade da lei que rege a alienação fiduciária de bens imóveis e à míngua de previsão legal ou contratual dispondo acerca da possibilidade de desistência por parte do devedor fiduciante, esta, a desistência, deve ser equiparada à inadimplência, com todas as consequências legais dela advindas.

Eventual perda do valor integral das prestações pagas, seja na hipótese de alienação do imóvel em leilão, com o respectivo pagamento da dívida e das demais despesas, seja na hipótese de dação em pagamento, resultam das formas de liquidação do contrato legalmente previstas, e não da existência de cláusula que preveja a perda total das prestações pagas em benefício do credor, a afastar a nulidade de que trata o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Desse modo, não há como decretar a rescisão do contrato, nos moldes postulados pela autora, porquanto não demonstrado o descumprimento da avença pela ré e/ou qualquer situação extraordinária.

Em consequência, a Lei n. 9.514/97, por ser legislação específica e mais recente, prevalece sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor no que tange à forma de resolução do contrato garantido por alienação fiduciária, especialmente quando o motivo da rescisão é o inadimplemento ou a desistência do comprador, e não a culpa da vendedora.

Essa é a orientação predominante no STJ e no TJDFT conforme se vê, por exemplo, dos seguintes arestos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.

INADIMPLEMENTO ANTECIPADO.

INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97.

AFASTAMENTO DO CDC.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2.

Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3.

Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4.

Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.

INADIMPLEMENTO ANTECIPADO.

LEI Nº 9.514/1997.

INCIDÊNCIA.

PRECEDENTES. 1.

A manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 2.

Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.076.009/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL E PROCESSO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/1997.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

INADIMPLEMENTO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

NÃO CABIMENTO.

CDC.

INAPLICABILIDADE.

TEMA Nº 1.095 DO C.

STJ SOB A SISTEMÁTICA DE RECURSO REPETITIVO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1.

O pacto firmado entre as partes se deu por instrumento público com cláusula de alienação fiduciária, ficando evidente que o contrato de promessa de compra e venda se exauriu, pois substituído pelo pacto definitivo, derivando daí uma distinta relação jurídica, que deve analisada sobre outro enfoque. 1.2.

Com a celebração da escritura pública, altera-se o seu principal regramento que, por força do princípio da especialidade, passa a ser a Lei 9.514/1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. 2.

A Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento do Resp nº 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, definiu que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não se submete ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia (Tema 1.095), inclusive porque o aperfeiçoamento e a eficácia da constituição de direito real de garantia incidente sobre coisa imóvel demanda formal especial e averbação no álbum imobiliário. 3.

A resilição unilateral de contrato de compra e venda de unidade imobiliária garantida fiduciariamente deve seguir o procedimento dos artigos 26 e 27, da Lei 9.517/97, conforme jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça. 4.

Recurso conhecido e não provido." (Acórdão 1828646, 07231328620228070007, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 6/3/2024, publicado no DJE: 19/3/2024.) CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

SUBMISSÃO.

LEI 9.514/1997.

RESP 1.891.498/SP (TEMA 1095).

RESCISÃO UNILATERAL.

ONEROSIDADE EXCESSIVA.

NÃO COMPROVAÇÃO.

RETORNO.

STATUS QUO ANTE.

PARCELAS.

RESTITUIÇÃO.

DEVEDOR FIDUCIANTE.

IMÓVEL.

DEVOLUÇÃO.

CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

Aplicam-se os mecanismos da Lei nº 9.514/97 aos contratos de compra e venda de imóvel, com garantia de alienação fiduciária, registrados em cartório, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do REsp 1.891.498/SP (Tema 1095). 2.

Nos termos do art. 26, caput, e art. 27, caput, da Lei 9.514/1997, caso o devedor fiduciante pretenda rescindir o contrato de compra e venda, este deve se submeter aos efeitos do seu inadimplemento, em especial a consolidação do domínio e a consequente alienação do bem pelo credor fiduciário. 3.

Em que pese a possibilidade de o devedor fiduciante buscar a rescisão unilateral do contrato de compra e venda do imóvel, esta deve ocorrer com base Lei nº 9.514/97, de forma que não é possível a pretensão de retorno ao status quo ante, com a simples restituição dos valores desembolsados e a devolução do imóvel ao credor fiduciário, sobretudo quando não restar demonstrada qualquer ilegalidade ou abusividade nas cláusulas do contrato capaz de caracterizar eventual onerosidade excessiva. 4.

Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1815470, 0732404-19.2022.8.07.0003, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/02/2024, publicado no DJe: 27/02/2024.) A impossibilidade de manter a avença por razões financeiras próprias da compradora configura a quebra antecipada do contrato e atrai a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, que preveem o procedimento específico para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário em caso de mora do devedor.

Nesse sentido, inclusive, a cláusula 9.2 da escritura pública dispôs expressamente que “ao contratar a alienação fiduciária em garantia do pagamento do saldo devedor do lote objeto do presente instrumento, as partes declaram ciência sobre as disposições contidas no art. 26 da Lei 9.514/97, bem como aos procedimentos dispostos no art. 27 da Lei n. 9.514/97 (...)”.

Improcede, portanto, o pedido de decretação de rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos.

A autora pretende, ainda, a responsabilização civil da parte ré, ao argumento de que suportou transtornos e frustrações decorrentes dos problemas financeiros e da suposta falha na prestação de serviços da vendedora, a justificar a reparação moral.

Contudo, para que haja o dever de indenizar por danos morais, é imprescindível a presença de seus elementos, quais sejam, um ato ilícito que tenha causado dano à esfera dos direitos da personalidade e o nexo de causalidade entre eles.

Conforme acima fundamentado, não restou configurado no caso dos autos o descumprimento contratual imputável à ré, capaz de justificar a rescisão, nos termos pleiteados pela autora.

Ainda que assim não fosse, o mero descumprimento contratual, por si só, sem a demonstração de efetiva lesão aos direitos da personalidade, não enseja a condenação por danos morais, conforme pacífico entendimento jurisprudencial.

Portanto, não havendo ato ilícito imputável à requerida, não há que se falar em dano moral, porquanto ausente um dos elementos da responsabilidade civil.

Por todas essas razões, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

DO DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados.

Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Arcará a autora com as custas processuais e com o pagamento de honorários advocatícios em favor da requerida, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, in fine, do Código de Processo Civil.

O valor deverá ser atualizado monetariamente, a partir da propositura da ação, ou seja, 26.02.2025 (art. 85, § 2º, do CPC), e acrescido de juros de mora, a partir do trânsito em julgado (art. 85, § 16º, do CPC).

A partir da vigência da Lei n. 14.905/24, deverão incidir os encargos de juros de mora (taxa SELIC deduzida pelo índice do IPCA) e de correção monetária (IPCA).

Após o trânsito em julgado e o efetivo cumprimento, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se e intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0710221-55.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LORENA FERRER CAVALCANTI RANDAL POMPEU REQUERIDO: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA II EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Às partes para que possam especificar as provas que pretendam produzir em eventual e futura dilação probatória, definindo os motivos da produção de novas provas, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de preclusão.

Intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito