TJDFT - 0704441-04.2025.8.07.0012

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFAMOSSB 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de São Sebastião Número do processo: 0704441-04.2025.8.07.0012 Classe judicial: DESPEJO (92) AUTOR: LAZARO LUIZ BRANDAO REQUERIDO: GILVAN ROSENDO DE SOUSA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA

Vistos. 1.

Cuida-se de nominada Ação de Despejo, com pedido liminar de desocupação imediata do imóvel, movida por Lazaro Luiz Brandão em desfavor de Gilvan Rosendo de Sousa e Alvenita Pereira Lacerda, sob o procedimento disciplinado na Lei nº 8.245/1991.

Aduz, em apertada síntese, ter adquirido, em 16/05/2025, por meio de escritura pública, o bem imóvel situado no “Bairro São José, Quadra 01, Lote 04, São Sebastião-DF”, além de outro imóvel situado na mesma quadra.

Alega que os referidos imóveis já se encontravam locados, por intermédio de contratos firmados pelos antigos proprietários.

Narra que “o contrato de locação foi formalizado em 01 de agosto de 2021, com prazo de término em 31 de julho de 2023, e sua vigência já se encontra expirado, sem que tenha havido renovação do instrumento contratual” (ID 240238588, pág. 1).

Afirma que o objeto da locação é uma loja comercial, denominada “Loja 01-A, Lote 04, Quadra 01, Quiosque 2-A, Bairro São José, São Sebastião-DF”, com área aproximada de 6m², destinada ao funcionamento de chaveiro e assemelhados, com valor de aluguel mensal estabelecido contratualmente em R$ 800,00 (oitocentos reais).

Assevera que não obteve êxito na tentativa de desocupação do imóvel de forma consensual e que notificou extrajudicialmente o requerido.

Informa que tem a intenção de utilizar o imóvel para fins pessoais e sustenta a desnecessidade de depósito de caução para a obtenção da liminar de desocupação imediata do bem.

Pugna, em sede liminar, pela desocupação do imóvel, independentemente da prestação de caução e, ao final, a procedência da ação, assegurando-se o seu direito de posse sobre o imóvel objeto do litígio.

Feita breve síntese da exordial, passo às considerações a seguir. 2.

De início, cumpre observar que os direitos de posse incidentes sobre o bem imóvel objeto do litígio (ao que parece) foram cedidos ao ora requerente em 16/05/2025, conforme indicado na cópia da “Escritura Pública de Cessão de Posse” colacionada aos autos em ID 240240645 (págs. 1/4).

Neste ínterim, é cediço que o contrato de locação tem natureza pessoal, não real, mas com a alienação dos direitos do bem imóvel o locador primitivo é sucedido pelo adquirente, assumindo sua posição contratual.

Assim dispõe o caput do artigo 8º da Lei nº 8.245/91: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Na hipótese em tela, observa-se que o contrato de locação fora celebrado por escrito em 01/08/2021 e, ao que se extrai dos autos, o locatário permaneceu no imóvel sem oposição do proprietário e a locação passou a ter vigência por prazo indeterminado quando do fim do contrato (a partir do dia 31 de julho de 2023 – vide cláusula 7ª – ID 240240647, pág. 1).

Neste cenário, o art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, autoriza o locador, a qualquer tempo, rescindir o contrato por denúncia vazia.

Não obstante, deve ser obedecida a exigência disposta no art. 57, do referido diploma normativo, que assim dispõe: “Art. 57.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.

Com efeito, a prévia notificação do locatário é requisito necessário para que se autorize a rescisão do contrato e a determinação de desocupação do imóvel nas ações de despejo fundadas em contrato de locação não residencial por prazo indeterminado.

Na hipótese em tela, pretende a parte autora demonstrar a necessária notificação do locatário por intermédio de arquivo supostamente encaminhado ao ora demandado através do aplicativo de mensagens “WhatsApp” (vide ID 240240649 e ID 240240650), sem, contudo, apresentar qualquer elemento que comprove que o número utilizado pertence efetivamente ao locatário.

Tal circunstância fragiliza, sobremaneira, a eficácia da notificação, na medida em que inviabiliza o controle da autenticidade, impede a verificação da identidade do destinatário e compromete a própria integridade da manifestação de vontade do locador.

Com efeito, a denúncia da locação não pode ser presumida, posto que o aviso notificatório só pode ser reputado eficaz se levado ao efetivo conhecimento do destinatário. É verdade que a legislação vigente não exige forma específica para o exercício do direito potestativo de denúncia do contrato de locação comercial por prazo indeterminado.

Contudo, exige-se, para sua eficácia jurídica, que a comunicação chegue ao efetivo conhecimento do locatário.

De fato, a notificação extrajudicial, ainda que possa ocorrer por meios eletrônicos, deve conter elementos mínimos de confiabilidade, autenticidade e confirmação de recebimento, de modo a resguardar a segurança jurídica da manifestação de vontade do denunciante e a possibilidade de reação do notificado.

Desta forma, deve a parte autora suprir a omissão verificada, juntando prova inequívoca da regular notificação da parte ré, com a indicação clara da data de ciência da parte locatária e do conteúdo integral da comunicação realizada, nos exatos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/1991, viabilizando o regular processamento do feito e, inclusive, a apreciação da liminar postulada. 3.

Ademais, ao contrário da inserção do "assunto" ("despejo para uso próprio") atribuído à presente ação, o fundamento adequado para o pedido de despejo é o art. 57 da Lei nº 8.245/91, já que não cabe despejo para "uso próprio" em locação não residencial, o que demanda o devido esclarecimento/retificação da pretensão almejada pelo autor.

Com efeito, a retomada do imóvel para uso próprio se destina apenas às locações residenciais, conforme previsto no art. 47, inciso III, da Lei nº 8.245/91. 4.

Persistindo interesse fundamentado no prosseguimento do feito, considerando que a ação de despejo está fundada em denúncia vazia, inexistindo cobrança de aluguéis ou encargos da locação, cumpre à parte autora limitar o polo passivo à pessoa do locatário (1º corréu).

Com efeito, considerando que a fiadora (2ª corré) não exerce a posse direta ou indireta sobre o imóvel, a relação controvertida nestes autos envolve somente o locador e o locatário, nada dizendo respeito à figura do(a) fiador(a), responsável apenas por garantir o pagamento dos alugueres e dos demais encargos gerados pelo imóvel, razão pela qual deve ser excluída do polo passivo do feito. 5.

Por outro lado, não obstante as alegações ventiladas na causa de pedir, o pedido de desocupação liminar do imóvel não se mostra, por ora, juridicamente viável, ante o descumprimento de requisito objetivo previsto no ordenamento jurídico.

Com efeito, o art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, é cristalino ao condicionar a concessão da liminar de desocupação, nas hipóteses fundadas exclusivamente no término do prazo contratual da locação não residencial, à prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, salvo exceções não invocadas na hipótese.

Por oportuno, transcrevo o dispositivo legal supracitado: “Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (...)." (grifo e negrito meus).

No caso em tela, verifico que o autor não efetuou o depósito da caução legalmente exigida, tampouco apresentou qualquer justificativa juridicamente idônea para sua dispensa, limitando-se a afirmar genericamente a desnecessidade da medida, sem respaldo legal.

Tal omissão, portanto, obsta o deferimento da medida liminar de desocupação, ao menos até que se comprove o cumprimento da exigência legal.

Desta feita, não atendido o requisito legal da caução, mostra-se inviável o deferimento da medida liminar de desocupação pretendida, até que tal vício seja sanado, devendo a parte autora manifestar-se expressamente nos autos quanto à sua efetiva prestação, sob pena de indeferimento do pedido liminar.

De toda sorte, o contexto fático que permeia o presente litígio — notadamente a aquisição do bem imóvel pelo autor no curso de locação já em vigor — impõe prudência e reforça a necessidade de atuação jurisdicional pautada pela segurança jurídica e pela boa-fé objetiva.

Isso porque não foi o ora requerente quem firmou originariamente o contrato de locação com o primeiro corréu, circunstância que demanda especial cautela na análise da higidez da notificação de denúncia da locação e da boa-fé contratual entre as partes.

O ingresso superveniente do autor na relação jurídica locatícia, ainda que por sub-rogação nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, não elide o dever de observar a continuidade possessória e a estabilidade do contrato firmado anteriormente, nem autoriza, de forma automática e incondicionada, o deferimento de liminar para desocupação forçada, especialmente sem que se demonstre, de modo inequívoco, o conhecimento e a ciência efetiva do(s) locatário(s) acerca da nova titularidade e da denúncia regular do contrato.

Assim, recomenda-se a rejeição do pleito liminar, ao menos neste momento processual, por ausência dos requisitos legais cumulativos exigidos e diante da ausência de elementos seguros que justifiquem a medida excepcional vindicada, o que fica, desde já, advertida a parte autora. 6.

De outro norte, em atenção ao disposto no art. 319, inciso II (qualificação das partes) do CPC/2015, impende ao requerente declinar o seu endereço eletrônico (acaso existente), além de informar o estado civil, o endereço eletrônico (acaso existente e conhecido) e o CEP do domicílio do demandado (este facilmente obtido no sítio virtual da EBCT).

Ainda neste tocante, promova a parte autora a juntada aos autos de cópia de seus documentos de identificação pessoal (RG e CPF), em absoluto prestígio à segurança jurídica. 7.

Ademais, por se tratar de imóvel irregular e em prestígio à segurança jurídica, o requerente deverá colacionar, além do contrato de "Cessão de Direitos", também o Termo de Permissão de Uso do órgão público concedente da posse (ex.: TERRACAP, IDHAB), além das anteriores procurações/substabelecimentos (se for o caso), a fim de demonstrar a cadeia possessória do imóvel (e a posse atual do bem pelo requerente).

O requerente também deverá colacionar o comprovante de IPTU para corroborar que é a "legítimo" possuidor do imóvel "sub judice". 8.

Outrossim, incumbe à parte autora emendar a petição inicial para solicitar no pedido mediato a decretação da rescisão do contrato de locação. 9.

Traga a cópia do depósito bancário do preço estipulado para a aquisição dos direitos e obrigações do imóvel em favor dos vendedores, notadamente para se verificar a veracidade do negócio jurídico. 10.

Por derradeiro, o requerente deverá efetuar o recolhimento das custas processuais iniciais, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição, nos termos do art. 290 do NCPC. 11.

Ressalte-se que, por ser afeta ao pedido, o qual deve ser certo e determinado (CPC, arts. 322 e 324), bem como em razão das diversas alterações a serem feitas pelo autor, a emenda deve vir na forma de nova petição inicial.

Prazo para emenda (desistência, se o caso): 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da petição inicial.

Intime-se.

São Sebastião/DF, 23 de junho de 2025.

WANDER LAGE ANDRADE JUNIOR Juiz de Direito