TJDFT - 0702963-94.2024.8.07.9000

Vistos etc.

Trata-se de Reclamação proposta por "SPE Resort do Lago Caldas Novas Ltda" em face de acórdão da eg. 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal.

Sustenta a Reclamante que o acórdão reclamado deixou de aplicar a Lei13.786/18, quanto à possibilidade de retenção integral da comissão de corretagem, termo inicial dos juros de mora, retenção de 25% dos valores pagos, isto em ação que rescindiu contrato firmado em regime de multipropriedade, o que acabou por violar jurisprudência consolidada do STJ.

Pede que seja "[...] Reformado o acórdão da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Do Distrito Federal, por ser contrário as decisões dessa Excelsa Corte Superior, garantindo assim que haja o reconhecimento da aplicação da retenção de 25% sobre os valores pagos, em conformidade ao entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça.[...]".

Transcrevo a sentença proferida nos autos 0722378-25.2023.8.07.0003 que tramitaram no 1º Juizado Especial Cível de Ceilândia: “Trata-se de ação sob o rito dos Juizados Especiais Cíveis entre as partes em epígrafe.

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei 9099/95.

DECIDO.

O pedido comporta julgamento antecipado, pois os documentos juntados aos autos são suficientes à solução da lide (artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil).

Preliminarmente a parte ré alega que este juízo não é competente para apreciar o pedido, tendo em vista que o contrato firmado com as partes autoras possui cláusula de eleição de foro em Caldas Novas/GO.

Inicialmente, verifica-se que este juízo é competente para apreciar o pedido formulado pelas partes autoras, na medida em que versa sobre reparação de eventuais danos materiais, o que atrai a incidência do disposto no artigo 3.º, inciso I da Lei 9099/95.

Ademais, a relação jurídica discutida se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, ensejando a subsunção do caso ao disposto no artigo 101, inciso I da norma em tela, cuja regra afasta quaisquer previsões contratuais que indiquem como competentes foros que prejudiquem ou inviabilizem o direito de ação daqueles que se submetem ao seu regime.

Rejeito a preliminar suscitada.

Não há outras questões processuais a serem apreciadas e estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, razões pelas quais passo a analisar o mérito.

A pretensão das partes autoras cinge-se à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a parte ré, com a aplicação de penalidades em face desta, o que implica num total de R$ 20370,96.

Pleiteiam também o pagamento de lucros cessantes, no importe de R$ 22000,00.

O Código de Defesa do Consumidor e a Lei 4591/64 são aplicáveis à relação jurídica entabulada entre as partes.

As partes autoras narram que, no dia 21/10/2017, celebraram um contrato de promessa de compra e venda de uma cota no regime de multipropriedade no empreendimento "RESORT DO LAGO", situado em Caldas Novas/GO (instrumento 40047719, relativo à fração ideal da unidade imobiliária 212-F1, Bloco E), a qual deveria já deveria ter sido entregue, o que não ocorreu.

A parte ré não se opõe ao término da relação jurídica; entretanto, aduz que são devidos os valores atinentes à corretagem (cuja pretensão de recebimento se encontra prescrita) e à cláusula penal e à taxa de fruição.

Salienta que a pandemia da Covid-19 causou atrasos e problemas na conclusão da obra e que não há possibilidade de pagamento de lucros cessantes, diante da ocorrência de fato de terceiro (edição de normas infralegais que proibiram ou reduziram a possibilidade de acesso de usuários ao empreendimento).

Ao analisar os autos, percebe-se que não há registro de entrega das chaves da unidade imobiliária 212-F1, Bloco E do empreendimento "RESORT DO LAGO", pois as partes autoras alegam que tal formalidade não ocorreu, em decorrência do atraso na obra, ao passo que a parte ré não produziu prova em sentido contrário (registro em cartório ou instrumento de entrega da unidade, assinado pelos promitentes compradores, por exemplo).

O contrato (id. 165875734), prevê que o prazo de entrega da unidade é de 36 meses após a assinatura (21/10/2017 - id. 165875735, página 1), com tolerância de 180 dias de atraso (cláusula 7.ª - id. 165875734, página 10), cujo lapso temporal será contado em dias corridos e não úteis (nesse sentido: REsp 1727939/DF).

Assim, o termo final para o adimplemento da avença pela parte ré é o dia 20/4/2021, o qual não foi cumprido.

Importante destacar que a alegação de caso fortuito em decorrência dos efeitos da pandemia da Covid-19 não deve prosperar, pois os hipotéticos prejuízos e atrasos descritos pela parte ré na sua peça de defesa não foram minimamente demonstrados.

Ademais, é cediço que a construção civil foi uma das atividades econômicas menos atingidas em razão da pandemia, sobretudo por envolver a utilização de mão de obra de especialização usualmente individual, a qual pode ser facilmente direcionada a realizar tarefas singulares com distância entre os diversos colaboradores, todos num mesmo local.

Isso posto, diante do inadimplemento da avença pela contratada, esta deverá ser declarada rescindida, sem a incidência de qualquer tipo de penalidade ou repasse de custos, como taxa de fruição ou corretagem, em face dos consumidores contratantes.

A integralidade do montante despendido até a presente data no tocante à avença (R$ 10068,32 - id. 165875735, páginas 1-2) deverá ser restituída em parcela única, nos termos do Enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, sendo descabida a discussão quanto à prescrição da comissão de corretagem, na medida em que não há instrumento de contrato específico que prevê a entrega deste tipo de prestação no caso em análise (aplicação dos parâmetros indicados na tese fixada no julgamento do tema 938 pelo Superior Tribunal de Justiça).

Devida,

por outro lado, a inversão da cláusula penal, prevista na alínea "d" da cláusula 6.ª, item I do instrumento (id. 165875734, página 8), como forma de garantir o equilíbrio contratual.

Nesse sentido a tese fixada no tema 971 do Superior Tribunal de Justiça: ‘No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial’.

O numerário a ser pago sob esta rubrica perfaz um total de R$ 2013,66 e diz respeito a 20% do montante pago.

Em relação aos lucros cessantes, estes correspondem ao montante que os contratantes deixaram de ganhar por conta da impossibilidade de fruição do bem, em decorrência do atraso na entrega de imóvel, conforme indicado no artigo 402 do Código Civil.

O prejuízo dos promitentes compradores, neste caso, é presumido. (Nesse contexto, confira-se: AgRg no REsp 1202506/RJ).

O numerário indicado pelas partes autoras (R$ 250,00 a diária), o qual não foi objeto de impugnação específica pelas partes rés, é compatível com a documentação apresentada por aquelas (id. 165875744).

Assim, considerando a posse direta do bem por 28 dias ao ano e um atraso de 3 anos na entrega, obtém-se o valor de R$ 21000,00 a ser indenizado.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para (1) declarar rescindindo o negócio jurídico de compra e venda firmado entre os litigantes (id. 165875734, páginas 1-36), por culpa exclusiva da promitente vendedora e condenar a parte ré a pagar às partes autoras: (2) a quantia de R$ 10068,32 (dez mil e sessenta e oito reais e trinta e dois centavos), em decorrência da ruptura da avença.

Esse montante deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde cada pagamento, bem como acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, diante da mora preexistente; (3) a quantia de R$ 2013,66 (dois mil e treze reais e sessenta e seis centavos), a título de cláusula penal.

O numerário deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a extinção do contrato e acrescido de juros de mora de 1% ao a partir da citação; (4) a quantia de R$ 21000,00 (vinte e um mil reais), a título de lucros cessantes.

O montante deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde o efetivo prejuízo (considera- se o período de 28 dias de cada ano após a data limite de entrega do empreendimento), proporcionalmente ao valor de cada lapso temporal de 28 dias por ano, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por conseguinte, RESOLVO O MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Sem custas e sem honorários de advogado a teor do disposto no artigo 55 da Lei 9099/95.

Em caso de recurso, a parte deverá estar, obrigatoriamente, representada por advogado e a real impossibilidade de arcar com as despesas processuais, para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, deve ser comprovada, mediante a juntada de contracheque, extratos bancários e outros documentos, sob pena de deserção.

A simples declaração de pobreza não é suficiente.

A parte recorrente, acaso não demonstre sua condição de hipossuficiência, poderá, no prazo de 48 horas após a juntada do recurso, recolher as custas processuais e o preparo (artigo 42, § 1.º da Lei 9099/95).

Em caso de cumprimento espontâneo do julgado pela parte devedora, expeça-se alvará de levantamento, em favor da parte credora.

Após o trânsito em julgado, caberá à parte vencedora requerer o cumprimento da obrigação.

Não havendo requerimento os autos serão arquivados.

Vindo aos autos o pedido de cumprimento de sentença, promova a Secretaria as anotações devidas e intime-se o executado para promover o pagamento voluntário, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência da multa de dez por cento, prevista no § 1.º do artigo 523 do Código de Processo Civil.

Na mesma oportunidade este deverá ser cientificado que, transcorrido o prazo para pagamento voluntário, independente de nova intimação e penhora, poderá apresentar, nos próprios autos, sua impugnação (artigo 525 do Código de Processo Civil).

Não sendo realizado o pagamento voluntário, fica, desde já, deferida a realização das medidas constritivas cabíveis para a garantia do crédito.

Oportunamente, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se.

Registro eletrônico.

Intime-se”.

Apresentado recurso, a 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal houve por bem assim apreciá-lo: "ACÓRDÃO - JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

RECURSO INOMINADO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.

CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018.

INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO.

TEMA 971 DO STJ.

PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL DESCUMPRIDO.

ILEGALIDADE.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR.

TEMA 938 DO STJ.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002.

DISTINGUISHING. 1.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. 2. É fato incontroverso e que, portanto, independe de prova (art. 374, inciso III, do CPC), que houve atraso na entrega da obra, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, fato que culminou no pedido de rescisão contratual por parte dos Autores. 3.

Na forma do Tema 971 do STJ, em contrato de adesão entre comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 4.

Impossibilidade de retenção dos valores pagos, ainda que de forma parcial, pela Recorrente, tendo em vista que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso na entrega da obra (culpa do promitente-vendedor); inteligência da Súmula 543 do STJ. 5.

Para que haja a transferência da responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem para o adquirente faz-se necessária a existência de cláusula contratual com a previsão expressa do preço total da aquisição da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão de corretagem, sob pena de ilegalidade da cobrança; exegese extraída do Tema 938, item 2, do STJ. 6.

Nos termos do Tema 1002 do STJ, para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, faz-se necessária a comprovação de que o promitente comprador deu causa à rescisão, hipótese que não se adequa ao caso em análise, já que decorrente de atraso na entrega da obra. 7.

Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.

Sentença mantida em todos os seus termos.

Recorrente condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei nº 9.099/1995).

A ementa servirá como acórdão, conforme art. 46 da Lei nº 9.099/1995." A "Reclamação" é cabível nos seguintes casos: CPC.

Art. 988.

Caberá reclamação da parte interessada ou do Ministério Público para: I - preservar a competência do tribunal; II - garantir a autoridade das decisões do tribunal; III - garantir a observância de decisão do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; III - garantir a observância de enunciado de súmula vinculante e de decisão do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; (Redação dada pela Lei nº 13.256, de 2016) (Vigência) IV - garantir a observância de acórdão proferido em julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas ou de incidente de assunção de competência; (Redação dada pela Lei nº 13.256, de 2016) (Vigência)”.

Na espécie, tanto a sentença quanto o acórdão foram claros que, diante da culpa integral da inexecução do contrato pela ora Reclamante, não haveria incidência dos precedentes qualificados emitidos pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543,STJ; Tema 938,STJ; Tema 971,STJ; Tema 1002,STJ). É que o fundamento do pedido de rescisão foi o atraso na entrega da obra, como dito no acórdão e na sentença.

A sentença explicitou: "[...] O contrato (id. 165875734), prevê que o prazo de entrega da unidade é de 36 meses após a assinatura (21/10/2017 - id. 165875735, página 1), com tolerância de 180 dias de atraso (cláusula 7.ª - id. 165875734, página 10), cujo lapso temporal será contado em dias corridos e não úteis (nesse sentido: REsp 1727939/DF).

Assim, o termo final para o adimplemento da avença pela parte ré é o dia 20/4/2021, o qual não foi cumprido.

Importante destacar que a alegação de caso fortuito em decorrência dos efeitos da pandemia da Covid-19 não deve prosperar, pois os hipotéticos prejuízos e atrasos descritos pela parte ré na sua peça de defesa não foram minimamente demonstrados.[...]".

E o acórdão: "[...] É fato incontroverso e que, portanto, independe de prova (art. 374, inciso III, do CPC), que houve atraso na entrega da obra, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, fato que culminou no pedido de rescisão contratual por parte dos Autores.[...]".

Portanto, dando-se a rescisão por culpa exclusiva da vendedora que não entregou a obra conforme contratado, o acórdão afastou qualquer possibilidade de retenção de parte das parcelas pois a orientação do Superior Tribunal de Justiça refere-se à desistência ou rescisão amigável, não os casos de culpa exclusiva da vendedora.

Nesse sentido foi o acórdão reclamado: "[...] Impossibilidade de retenção dos valores pagos, ainda que de forma parcial, pela Recorrente, tendo em vista que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso na entrega da obra (culpa do promitente-vendedor); inteligência da Súmula 543 do STJ. [...]".

Por conseguinte, em nenhuma passagem do acórdão houve recusa de cumprir a orientação do Superior Tribunal de Justiça, e o que a Reclamante está pretendendo é um reexame de provas e de entendimento, o que não é cabível na via da reclamação constitucional.

Ante o exposto, evidenciando-se desde logo que não foi houve a violação ao entendimento sumulado ou constante de Tema do STJ impõe-se rejeitar liminarmente a reclamação, o que faço com apoio no art.198, I, RITJDFT.

Custas "ex-lege", observada a gratuidade de justiça.

P.R.I.

Brasília, 16 de dezembro de 2024.

Des.

GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator