TJDFT - 0728146-04.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa.

Ana Maria Ferreira Número do processo: 0728146-04.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL ATRIUM - AGUAS CLARAS - TAGUATINGA - DF AGRAVADO: MICAEL DAHER JARDIM D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de efeito suspensivo, interposto por EDIFICIO RESIDENCIAL ATRIUM, ora réu/agravante, em face de decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Águas Claras, em ação anulatória proposta em seu desfavor de MICAEL DAHER JARDIM, ora autor/agravado, nos seguintes termos (ID. 192307521 da origem): “Trata-se de ação proposta sob o rito comum, com pedido de tutela provisória antecipada de urgência.

A parte autora sustenta a nulidade de atos praticados no Cumprimento de Sentença nº 0705757-33.2022.8.07.0020, autos associados, em que ocorreu a arrematação da vaga de garagem nº 18 do Lote nº 16 da Rua 19 Sul (matrícula nº 283.096 do 3º Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal), na segunda hasta, realizada em 25/03/2024.

O autor alega que o mesmo bem tinha sido por ele arrematado nos autos do Processo 0001724-53, da 3ª Vara do Trabalho de Brasília, conforme auto de arrematação do dia 25/06/2021 (id. 190347596).

Menciona que o bem foi adquirido livre de ônus, porém, não foi possível registrar a propriedade do bem, em razão das dívidas de condomínio preexistentes, as quais alega não terem sido informadas previamente.

As tutelas provisórias (de urgência e de evidência) vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena.

São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo.

No caso dos autos a cognição sobre os pedidos e os fundamentos da demanda precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência.

Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Como regra, as obrigações condominiais, por se tratar de dívida propter rem, são transmissíveis ao adquirente do bem imóvel, como expressamente previsto no Art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Todavia, no caso concreto, constou das regras do edital da alienação do imóvel que o arrematante não seria responsável pelas dívidas de condomínio preexistentes ao leilão (id. 190347596).

Diante dessa ressalva, está demonstrada a plausibilidade do direito do autor.

Desse modo, a fim de evitar maiores prejuízos a todas as partes envolvidas e por cautela, reputo necessário suspender o Cumprimento de Sentença nº 0705757-33.2022.8.07.0020, para que se esclareça melhor a situação que levou ao duplo leilão do mesmo bem imóvel e estabelecer a quem cabem os direitos de aquisição do bem imóvel.

Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para determinar a suspensão do Cumprimento de Sentença nº 0705757-33.2022.8.07.0020.” Na origem, informa o agravado que arrematou a vaga de garagem nº 18 do Lote nº 16 da Rua 19 Sul (matrícula nº 283.096 do 3º Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal) nos autos do Processo 0001724-53, da 3ª Vara do Trabalho de Brasília; mas que não conseguiu registrar a propriedade do bem em razão de dívidas condominiais pré-existentes que não lhe foram informadas.

Ademais, informa nos autos de origem a existência de um cumprimento de sentença movido pelo condomínio requerido, ora agravante, no qual os débitos condominiais são executados, e a vaga de garagem foi novamente levada a hasta pública.

Nesse contexto, ajuizou a demanda de origem, no qual formulou pedido de antecipação de tutela, a fim de obstar o prosseguimento do cumprimento de sentença citado.

Sobreveio a decisão agravada.

Em suas razões recursais, o condomínio agravante alega que os débitos condominiais constituem uma obrigação propter rem, devendo ser assumidos pelo arrematante do imóvel, ora agravado.

Dessa forma, interpõe o presente recurso, com pedido de efeito suspensivo, no qual requer a reforma da decisão que concedeu a tutela antecipada na origem, a fim de que seja dado prosseguimento ao cumprimento de sentença n° 0705757-33.2022.8.07.0020, com a devida quitação do débito condominial existente.

Preparo no ID. 61318304. É o relatório.

DECIDO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento.

Passo à análise do pedido de efeito suspensivo.

Conforme disposto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.” Em complemento, estatui o parágrafo único do art. 995 que “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Analisando detidamente os autos, entendo que não estão presentes os requisitos necessários para o deferimento do efeito suspensivo objetivado.

De início, importante ressaltar que a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel.

Ademais, o art. 1.345, CC, prevê expressamente que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça tem relativizado tal entendimento, considerando que o adquirente do bem por meio de hasta pública não será responsabilizado pelos débitos condominiais pré-existentes, nos casos em que não constou do edital correspondente a informação da existência de tais despesas.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CREDOR.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA.

INSUFICIÊNCIA DO VALOR ARRECADADO.

PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL PARA INCLUSÃO DOS ARREMATANTES NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DESCABIMENTO NO CASO.

EDITAL QUE EXPRESSAMENTE ISENTAVA O ARREMATANTE DE EVENTUAIS DÉBITOS DE NATUREZA TRIBUTÁRIA (IPTU) E "PROPTER REM" (CONDOMÍNIO).

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Ação de cobrança de dívida condominial em fase de cumprimento de sentença.

Promovida a arrematação do imóvel, e diante da insuficiência do valor arrecadado para fazer frente ao valor total do débito condominial, busca o Condomínio exequente a substituição processual, a fim de incluir os arrematantes no polo passivo do procedimento executivo. 2.

Portanto, não obstante a dívida de condomínio seja obrigação propter rem, constando do edital da praça realizada na execução promovida pelo próprio condomínio previsão expressa isentando o arrematante da responsabilidade por dívidas condominiais anteriores ao ato de arrematação, não é possível exigir desse adquirente de boa-fé o pagamento da respectiva verba. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.042.622/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.) (destaquei) (...) 5.

Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial. (...) (REsp n. 1.523.696/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2019, DJe de 1/3/2019.) (grifou-se) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO JUDICIAL.

DÍVIDAS CONDOMINIAIS PRETÉRITAS.

OMISSÃO NO EDITAL DE PRAÇA.

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

Não obstante a natureza propter rem das dívidas condominiais, se não constar do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, não é possível responsabilizar o arrematante 2.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.582.933/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/6/2016, DJe de 20/6/2016.) No caso, afere-se do auto de arrematação juntado pelo agravado nos autos de origem (ID. 190347596) que o edital de Leilão, além de não informar a existência de débitos condominiais, isentou o arrematante de quaisquer ônus, conforme segue: IMÓVEL - VAGA DE GARAGEM - RUA 19 SUL, ÁGUAS CLARAS - Vaga de Garagem nº 18, lote 16, Rua 19 Sul, Águas Claras-DF, com área privativa de 12 m2, área comum de divisão não proporcional de 2.63 m2, totalizando 14.63 m2 e fração ideal do terreno de 0,000620.(avaliação R$ 26.664,00) Depositário: José Fagundes Maia (executado e proprietário) Envio de lances eletrônicos: www.paulotolentino.com.br.

Nos termos do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, art. 908, §1º do CPC, art. 1.430 CCB e artigo 78 da Consolidação dos Provimentos da Corregedoria-Geral da Justiça do Trabalho, o(a) arrematante receberá o bem livre de quaisquer ônus tributários, inclusive débitos de IPTU e IPVA, bem como não responderá por eventuais débitos, tais como água, luz, taxa(s) condominial(is), multas e outros, acaso existente(s), inscritos ou não na dívida pública, geradas até a data da arrematação, de forma que esses encargos não serão transferidos aos arrematantes, em razão da forma originária de aquisição da propriedade que exsurge da arrematação (artigos 1.245 do Código Civil e 167, I, item 26, da Lei 6.015/73).

Também não será transferido ao arrematante eventual ônus relativo à hipoteca sobre o bem imóvel, conforme art. 1.499, VI, do Código Civil.

As despesas de transferência do bem penhorado, que não se enquadrem nas previsões antecedentes, tais como custo de registro no Cartório de Registro de Imóveis, transferência junto a órgão de trânsito, entre outras, correrão por conta do arrematante.(Processo 0001724-53.2019.5.10.0104) Executado: Maia Supermercado Perto Ltda e Outros (2) (destaquei) Diante disso, verifica-se, ao menos em uma análise incipiente, a ausência de responsabilidade do arrematante, ora agravado, pelos débitos condominiais pré-existentes, o que confere a probabilidade do direito alegado na origem.

Nesse sentido, segue entendimento proferido por este Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA.

EDITAL DO LEILÃO.

PREVISÃO DE POSSIBILIDADE DE TAXAS INADIMPLIDAS.

DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO.

ARREMANTANTES.

RESPONSABILIDADE.

CONFIGURAÇÃO.

ART.1.345 DO CC.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

No ordenamento jurídico brasileiro, a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. 2.

O art. 1.345 do CC prevê que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 3.

A jurisprudência do c.

STJ e deste eg.

Tribunal afasta a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação do bem em hasta pública quando o edital é omisso a respeito da existência de taxas condominiais inadimplidas. 4.

No caso concreto, os arrematantes são corresponsáveis pelo pagamento das despesas condominiais, pois constou do edital a ressalva de que os imóveis objeto do leilão poderiam ter taxas condominiais inadimplidas. 5.

Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1837022, 07187938420228070007, Relator(a): Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 2/4/2024, publicado no DJE: 8/4/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL OBJETO DE ARREMATAÇÃO.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

DÍVIDA ANTERIOR AO ATO.

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO EDITAL DE PRAÇA.

RECURSO DESPOVIDO. 1.

As verbas condominiais são de natureza propter rem, constituindo obrigações do condômino previstas no art. 1.336, I, do Código Civil e decorrem da propriedade do imóvel, seguindo o bem e sendo transmitidas ao adquirente no caso de alienação, conforme art. 1.345 do mesmo Diploma Legal. 2.

Apesar da natureza propter rem (CC, art. 1.345), derivada do direito real de propriedade, constando do edital de praça estipulação isentando o arrematante da obrigação de pagamento das despesas condominiais vencidas e anteriores à arrematação, afasta-se sua responsabilidade por tais ônus, em homenagem à segurança jurídica e à legítima confiança depositada pelos interessados na alienação promovida pelo Estado.Precedentes. 3.

Apelação desprovida.” (Acórdão 1619805, 07024891420218070017, Relator: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 21/9/2022, publicado no DJE: 5/10/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifou-se) Ademais, o perigo de dano no caso é latente, haja vista que o prosseguimento do cumprimento de sentença de n° 0705757-33.2022.8.07.0020, e a consequente realização de nova hasta pública do bem objeto da demanda, pode tumultuar ainda mais o feito, com potencial de lesar eventuais adquirentes de boa fé.

Dessa forma, presentes os requisitos para a concessão da liminar na origem, afasta-se a probabilidade do direito no presente recurso.

Por fim, cumpre ressaltar que a suspensão do cumprimento de sentença não gerará danos ao condomínio agravante, uma vez que após o deslinde do feito, averiguada todas as situações de direito envolvidas no caso, o agravante poderá retomar a cobrança dos débitos pendentes em face do real devedor, sem qualquer prejuízo do crédito a ser recebido.

Ante exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo à decisão recorrida.

Comunique-se ao d.

Juízo a quo.

Intime-se a parte agravante acerca do teor desta decisão; e a parte agravada para apresentar contrarrazões.

BRASÍLIA, DF, 24 de julho de 2024 16:49:57.

Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora

Número do processo: 0728146-04.2024.8.07.0000 Número do processo na origem: 0722553-43.2024.8.07.0016 AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL ATRIUM - AGUAS CLARAS - TAGUATINGA - DF AGRAVADO: MICAEL DAHER JARDIM DESPACHO Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo EDIFÍCIO RESIDENCIAL ATRIUM - AGUAS CLARAS - TAGUATINGA - DF, ora requerido/agravante, em face de Decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Águas Claras, nos autos da ação de conhecimento n° 0722553-43.2024.8.07.0016 ajuizada por MICAEL DAHER JARDIM, ora autor/agravado.

Da análise dos autos, afere-se que o respectivo decisum (ID n° 192307521), foi disponibilizado no DJE em 12/04/2024.

Assim, em atenção ao princípio da vedação à decisão surpresa; tendo em vista que nos termos do art. 224, §§ 2º e 3º, do CPC, considera-se a data de publicação o primeiro dia útil seguinte ao da disponibilização do ato no Diário de Justiça eletrônico (15/04/2024), iniciando-se a contagem do prazo recursal no primeiro dia útil seguinte à publicação (15/04/2024), intime-se a parte agravante a fim de que esclareça acerca da tempestividade recursal.

Prazo: 5 (cinco) dias.

Após, retornem os autos conclusos.

Intimem-se.

Brasília, 10 de julho de 2024.

Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora