TJDFT - 0724508-60.2024.8.07.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO CIVIL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXAS CONDOMINIAIS.

BEM IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CREDOR FIDUCIÁRIO.

INCLUSÃO NO POLO PASSIVO.

IMPOSSIBILIDADE.

NÃO IMPLEMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

DECISÃO MANTIDA. 1.

A taxa de condomínio tem natureza sui generis, pois não depende de adesão da parte, bastando que este opte por morar em uma unidade condominial e são transmitidas com o bem e de forma automática ao adquirente, independentemente de sua vontade ou ciência, pois estão ligadas diretamente ao bem. 1.1. É pacífico, ainda, o entendimento jurisprudencial no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, aquelas que passam a existir em razão da detenção, posse ou propriedade da coisa. 2.

O caso dos autos envolve a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 2.1.

Decorre da própria lei que instituiu a alienação fiduciária - Lei nº 9.514/1997, que após a consolidação da propriedade, o credor fiduciário deve proceder ao leilão público para alienação do imóvel em que constarão, além do valor da dívida do contrato de financiamento, os encargos do imóvel, que inclui as contribuições condominiais. 2.2.

Na hipótese, já foi deferida anteriormente, nos autos de origem, a penhora dos direitos aquisitivos do bem, que também garante o pagamento após a realização do leilão e quitação da dívida com o credor fiduciário. 3.

Recurso conhecido e não provido.

Decisão mantida.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Rômulo Mendes Gabinete do Des.

Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0724508-60.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 5 ETAPA - QD 3 CJ 1 LT 1 AGRAVADO: ROMEU DALMORA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RESIDENCIAL PARANOÁ PARQUE – 5 ETAPA – QD 3 CJ 1 LT 1 em face de decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0704790-24.2022.8.07.0008, indeferiu a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da demanda.

Sustenta que o Superior Tribunal de Justiça tem declarado a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial em razão do caráter propter rem do débito, bastando a participação do referido credor na lide.

Aponta que o Código Civil também indica que o adquirente do imóvel responde pelos débitos condominiais do alienante.

Defende a impossibilidade de as normas da alienação fiduciária afastem os direitos de terceiros, inclusive porque a dívida conserva a sua natureza propter rem, que está vinculada diretamente sobre a coisa.

Tece outras considerações sobre a tese recursal, bem como sobre a presença dos requisitos necessários a concessão da tutela de urgência, e colaciona julgados.

Formula pedido de conhecimento e concessão da antecipação da tutela recursal.

No mérito, pugna pelo provimento do agravo, com a reforma da decisão agravada com a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da demanda e prosseguimento da execução.

Preparo recolhido nos IDs 60341643 e 60341647. É o relatório.

DECIDO.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, recebido o Agravo de Instrumento poderá o Relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão.

Diz a norma: Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Dessa forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão da antecipação da tutela devem estar presentes três requisitos: (i) o periculum in mora, (ii) o fumus boni iuris e (iii) a reversibilidade do provimento.

Transcreve-se a decisão agravada (ID 197519630 dos autos de origem): O exequente requer a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, ao fundamento de que houve a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária (CEF).

Decido. É certo que os direitos aquisitivos derivados da aquisição do imóvel alienado fiduciariamente (art. 835, XII, do CPC) tenham desaparecido com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, ante o inadimplemento do devedor fiduciante ora executado (REsp 1.835.431-SP, Rel.

Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 19/3/2024, DJe 21/3/2024.).

No entanto, descabe a inclusão da CEF no polo passivo, devendo a execução prosseguir neste juízo somente para satisfação do crédito vencido até a consolidação da propriedade em favor da CEF.

Isso porque, se aplica, por analogia, o disposto no art. 109 do CPC, conjugado com o que prevê o art. 43 do mesmo diploma normativo. "Art. 109 do CPC: A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes". "Art. 43 do CPC: Determina-se a competência no momento do registro ou da distribuição da petição inicial, sendo irrelevantes as modificações do estado de fato ou de direito ocorridas posteriormente, salvo quando suprimirem órgão judiciário ou alterarem a competência absoluta".

No caso, o fato de o imóvel ser agora de titularidade exclusiva da CEF, somente tem o condão de interromper a execução, perante este juízo, das despesas vencidas após a transmissão da propriedade plena, devendo o feito aqui prosseguir para satisfação do crédito originado das dívidas anteriores à consolidação da propriedade antes resolúvel.

Em outras palavras, deverá o condomínio, no caso de inadimplemento de despesas condominiais, buscar perante o juízo competente a satisfação de crédito em face do atual titular do bem, a CEF.

Rejeito, assim, o pedido retro, ficando o exequente desde já intimado a promover o andamento do feito na forma que entender cabível no direito.

Prazo: 15 (quinze) dias.

De acordo com o disposto no inciso I do art. 1.336 do Código Civil, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações, salvo disposição em contrário na convenção." A taxa de condomínio tem natureza sui generis, pois não depende de adesão da parte, bastando que este opte por morar em uma unidade condominial e são transmitidas com o bem e de forma automática ao adquirente, independentemente de sua vontade ou ciência, pois estão ligadas diretamente ao bem. É pacífico, ainda, o entendimento jurisprudencial no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, aquelas que passam a existir em razão da detenção, posse ou propriedade da coisa.

Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem.

Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital.

Incidência da Súmula 83 do STJ.

Precedentes. 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.498.445/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024.) (destacado) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSUAL CIVIL.

PENHORA. "DIREITOS AQUISITIVOS" RELACIONADOS A BEM IMÓVEL.

PROGRAMA HABITACIONAL.

PAGAMENTO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS.

POSSIBILIDADE.

RECURSO PROVIDO. (...) 3.

A obrigação decorrente das relações do condômino com o condomínio é classificada como propter rem, ou seja, origina-se da coisa e a persegue.

Por essa razão o próprio bem garante sua satisfação.

Diante da impossibilidade da penhora do próprio bem, pois não é de propriedade da devedora, admite-se a expropriação dos "direitos aquisitivos" decorrentes. 4.

Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1857575, 07069671420248070000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 2/5/2024, publicado no DJE: 20/5/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destacado) De modo a pacificar ainda mais o entendimento sobre a legitimidade para responder pelas dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, em especial quando envolve compromisso de compra e venda não levado a registro, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese ao analisar o REsp 1.345.3331/RS, em sede de recurso repetitivo, sob o tema 886: PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) Entretanto, o caso dos autos envolve a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Ao tratar da propriedade fiduciária, o Código Civil dispõe expressamente que a responsabilidade do credor fiduciário que se torna proprietário pleno do bem somente tem início com a imissão na posse direta do bem.

Vejamos: Art. 1.368-B.

A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.

O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.(destacado) No mesmo sentido dispõe a Lei nº 9.514/1997: Art. 27. § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Dessa forma, descabida a inclusão do credor fiduciário no feito que envolve a cobrança de débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade.

Nesse sentido também tem se manifestado a jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO.

TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXAS CONDOMINAIS.

CREDOR FIDUCIÁRIO.

RESPONSABILIDADE.

ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE.

SÚMULA 83 DO STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.

Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2.

A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 3.

O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.

A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4.

Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.) (destacado) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE NA POSSE. 1.

Há orientação jurisprudencial no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem. 2.

Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.876.086/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 9/6/2022.) (destacado) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

DESPESAS CONDOMINAIS.

IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

INCLUSÃO NO POLO PASSIVO C/C DECLÍNIO DE COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL.

INSUBSISTÊNCIA.

RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA DO BEM PELO CREDOR FIDUCIÁRIO.

DECISÃO MANTIDA. 1.

Conforme a jurisprudência do colendo STJ e desta egrégia Corte de Justiça, a dívida condominial, ainda que possua caráter propter rem, não pode alcançar o próprio imóvel antes de efetivamente consolidada a propriedade plena ao credor fiduciário c/c imissão na posse. 1.1.

O artigo 27, § 8º da Lei n. 9.514/97 c/c artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, em observância à natureza peculiar da propriedade fiduciária, estabelecem que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. 2.

Na hipótese, a Caixa Econômica Federal - CEF, na qualidade de credora fiduciária e terceira interessada, não responde pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à consolidação plena da propriedade, despesas essas precedentes ao período da imissão na posse, não havendo que se falar em inclusão da aludida empresa pública no polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais proposta pelo condomínio contra os condôminos devedores fiduciantes e consequente declínio da competência para a Justiça Federal. 3.

Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1828769, 07469228620238070000, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 6/3/2024, publicado no DJE: 20/3/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Acrescente-se que o próprio credor fiduciário informou no ID 188778187 que ainda não havia se imitido na posse do imóvel.

Outrossim, decorre da própria lei que instituiu a alienação fiduciária - Lei nº 9.514/1997, que após a consolidação da propriedade, o credor fiduciário deve proceder ao leilão público para alienação do imóvel em que constarão, além do valor da dívida do contrato de financiamento, os encargos do imóvel, que inclui as contribuições condominiais.

Transcreve-se: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: (...) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.

Com efeito, já foi deferida anteriormente, nos autos de origem, a penhora dos direitos aquisitivos do bem (ID 187524969), que também garante o pagamento após a realização do leilão e quitação da dívida com o credor fiduciário.

Dessa forma, em um juízo de cognição sumária, e sem prejuízo de posterior análise quando do julgamento do mérito recursal, tenho como inviável a concessão da antecipação da tutela recursal ao presente agravo de instrumento, por não restar demonstrada a probabilidade do direito.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o pedido de concessão da antecipação da tutela recursal.

Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as respectivas informações.

Intime-se a parte agravada para manifestar-se no prazo legal.

Brasília, DF, 18 de junho de 2024 15:56:26.

ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador