TJDFT - 0710591-68.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3ª Vara Cível de Brasília Praça Municipal Lote 1 Bloco B, 9º Andar, Ala B, Sala 912, Zona Cívico-Administrativa, BRASÍLIA - DF - CEP: 70094-900 Telefone: (61) 31037434 Horário de atendimento: 12:00 às 19:00 Processo n°: 0710591-68.2024.8.07.0001 Ação: OPOSIÇÃO (236) Requerente: UZIEL PEREIRA GUIMARAES Requerido: CALEBE PACHECO FERREIRA e outros CERTIDÃO Certifico e dou fé que as partes RÉS juntaram recurso de APELAÇÃO.

Outrossim, a parte AUTORA não apresentou recurso de apelação, no prazo da sentença.

Nos termos da Instrução 001/2016 baixada pelo e.

TJDFT, intime-se a parte apelada a apresentar CONTRARRAZÕES ao recurso de Apelação interposto, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do Art. 1010, §1º, do CPC.

Apresentadas as contrarrazões ou transcorrido o prazo, certifique-se as datas em que houve ciência das intimações pelas partes quanto à sentença, eventual embargos de declaração e contrarrazões a fim de possibilitar a aferição da tempestividade dos recursos pela instância revisora.

Após, remetam-se os autos ao e.

TJDFT.

BRASÍLIA, DF, 27 de agosto de 2024 17:23:06.

FERNANDA DE ARAUJO FOLHA Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0710591-68.2024.8.07.0001 Classe judicial: OPOSIÇÃO (236) OPOENTE: UZIEL PEREIRA GUIMARAES OPOSTO: CALEBE PACHECO FERREIRA, DAVID MALAFAIA DE ARAUJO SENTENÇA CONJUNTA I.

RELATÓRIO Processo n. 0749364-22.2023.8.07.0001 Trata-se de ação de rescisão de contrato, ajuizada por CALEBE PACHECO FERREIRA em desfavor de DAVID MALAFAIA DE ARAUJO, partes qualificadas nos autos.

Narra a inicial que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de 400m² de lote localizado no Jardim Botânico, quinhão 9, Mansões Ipê, gleba 10, Fazenda Taboquinha, registrado no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal; que o contrato foi firmado em 23/04/2012, mediante pagamento de entrada de R$ 5.1.37,00, dação em pagamento de um veículo pelo valor de R$ 30.863,00 e 32 parcelas no valor de R$ 2.000,00, com último vencimento em 20/02/2015; que, na época, o réu se comprometeu a instalar no local toda a infraestrutura básica necessária para moradia, como iluminação pública, calçamento e outras benfeitorias, mas que isso não constou do contrato; que, quitado o preço, o autor passou a exigir as melhorias prometidas; que, em razão dessas cobranças, o réu, em 08/06/2015, criou grupo de whatsapp para direcionar as obras e informar o andamento das providências; que o réu instalou um portão, mas não repassou o controle remoto ao autor, restringindo-lhe o acesso ao imóvel; que, no grupo de whatsapp, o réu acabou informando que não seriam realizadas as benfeitorias prometidas; que, assim, houve compromisso verbal não cumprido pelo réu de instalar a infraestrutura básica no condomínio, compromisso este que vinculou a parte; que o autor notificou o réu acerca do descumprimento contratual na data de 12/01/2018; e que, tendo sido descumprido o contrato, assiste ao autor o direito de rescindir o contrato, com devolução dos valores pagos.

Discorre sobre o direito aplicável à espécie.

Ao final, requer (i) a declaração da rescisão do contrato, com retorno das partes ao estado anterior das coisas; (ii) a devolução dos valores pagos, de forma atualizada; e (iii) que o autor seja mantido na posse do imóvel, sem restrições, até a quitação do valor devido.

Atribui à causa o valor de R$ 100.000,00.

Efetua pedido de gratuidade de justiça.

Junta documentos, dentre os quais contrato (id 180150493), recibo (id.

Num. 180150494 - Pág. 1-2), recibo quanto à tradição do veículo (id 180150494 - Pág. 3), ATPV do veículo (id 180150494 - Pág. 4), notificação extrajudicial (id 180152247) e ata notarial com conversas via whatsapp (id 180152248).

Decisão de id 180158279 determinou a citação do réu.

O réu foi citado (id 183676837) e apresentou a contestação de id 186431768.

Suscita preliminares de impugnação do valor da causa (indica como correto o valor de R$ 468.967,51) e de ilegitimidade passiva, bem como prejudicial de prescrição decenal.

Sustenta que não há, no contrato, qualquer estipulação de que o réu deverá investir na estrutura do local; que o autor tampouco comprovou a alegada promessa verbal; que o autor afirma que o grupo de whatsapp foi formado com 4 integrantes: DAVID (réu), DAVID AGUIAR (1º filho do réu), GUSTAVO AGUIAR (2º filho do réu) e CALEBE (autor); que ele também afirma que o grupo foi criado para tratar sobre as benfeitorias que seriam realizadas no lote; que, a título comprobatório, juntou ata notarial contendo as conversas via whatsapp entabuladas nesse grupo, mas que a ata notarial apenas comprova que as supostas promessas de melhorias no imóvel não passaram de alegações e conjecturas do autor; que o réu não criou esse grupo, e sim seu filho DAVID; que não há provas de que o réu tenha falado nesse grupo; que, após a compra do imóvel, o autor passou a exigir melhorias como iluminação pública, calçamento, asfalto, manutenção periódica de ruas e outros, ou seja, serviços que são atribuições do poder público; que é irrefutável que o autor se arrependeu da compra da área rural localizada no Jardim Botânico; que o autor nunca morou no local e adquiriu o imóvel como investimento; que as alegações do autor não são plausíveis; que se passaram mais de 11 anos desde que o contrato foi firmado; que, nesse tempo, o autor sequer construiu muro ou colocou cercas na área adquirida; que o réu não descumpriu o contrato; que o contrato foi firmado de forma hígida; que, no contrato, o autor também se obrigou a realizar construções e benfeitorias em seu lote, mas que nada fez em todo o período transcorrido; que não é verdade que o autor não teria acesso a seu lote, pois este é de frente para a rua; que o autor tenta ludibriar o réu para rescindir o contrato firmado em 2012, unicamente em razão de seu arrependimento; que impugna os áudios gravados de forma clandestina e os demais documentos juntados aos autos; que não houve a notificação extrajudicial; que, no vídeo juntado, que supostamente comprovaria a entrega da notificação, a correspondência é entregue em endereço desconhecido e para pessoa desconhecida, de modo que não deve ser tida como efetuada; que o autor deve ser condenado ao pagamento de multa por litigância de má-fé; e que os pedidos iniciais devem ser julgados improcedentes.

Efetua pedido de gratuidade de justiça.

Junta documentos.

Réplica no id 181690116, com impugnação ao pedido de gratuidade formulado pelo réu.

Decisão de id 189604031 determinou que o réu comprovasse sua hipossuficiência econômica.

Petição do réu no id 193291596, com documentos.

Decisão de id 193517661 deferiu ao réu a gratuidade de justiça.

Em especificação de provas, o autor se manifestou no id 196209241, juntando documentos e requerendo o aproveitamento das provas produzidas no processo apenso, ao passo que o réu se manifestou no id 196354218, requerendo a suspensão do processo até o trânsito em julgado do processo apenso ou, em caso de entendimento diverso, a dilação do prazo para apresentação de documentos adicionais.

Manifestação do autor no id 197861607, discordando dos requerimentos apresentados pelo réu.

Decisão de id 198063181 determinou que se aguardasse para julgamento conjunto com o processo apenso.

Processo n. 0710591-68.2024.8.07.0001 Trata-se de ação de oposição, ajuizada por UZIEL PEREIRA GUIMARAES em desfavor de CALEBE PACHECO FERREIRA (1º oposto) e DAVID MALAFAIA DE ARAUJO (2º oposto), partes qualificadas nos autos.

Narra a inicial que o 1º oposto ajuizou a ação conexa, requerendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em condomínio, bem como que o 2º oposto constou como réu na demanda conexa; que somente após o ajuizamento da ação conexa e a publicidade dos atos processuais é que tomou conhecimento acerca da existência do contrato firmado entre o 1º oposto e o 2º oposto; que o opoente e o 2º oposto são proprietários do imóvel objeto da negociação realizada pelos opostos; que o 2º oposto realizou a venda da fração de 400 m² do lote objeto da ação associada sem o conhecimento do opoente; que o 2º oposto não poderia fazer o parcelamento do imóvel de propriedade comum com o opoente sem autorização do órgão público competente e sem conhecimento e autorização do opoente; que o contrato deve ser reconhecido como nulo; que a área adquirida, de 400m², é inferior ao módulo rural mínimo (2ha); e que o 1º oposto não pode ser mantido na posse do imóvel sem restrições, até a quitação do valor devido, uma vez que o contrato celebrado é nulo de pleno direito.

Discorre sobre o direito aplicável à espécie.

Ao final, requer o reconhecimento da nulidade do contrato de promessa de compra e venda da fração de 400m² do imóvel objeto dos autos, pelos motivos já mencionados, bem como o reconhecimento da copropriedade do opoente sobre o referido imóvel para que seja mantido em sua posse.

Atribui à causa o valor de R$ 100.000,00.

Junta documentos.

Despacho de id 192301295 determinou a citação dos opostos por meio de seus respectivos advogados habilitados nos autos do processo apenso.

Certidão de id 192358623 atestou o cadastramento dos advogados das partes e a publicação da decisão anterior em nome dos advogados cadastrados, para fins de citação dos opostos.

O 1º oposto apresentou a contestação de id 195436926.

Sustenta que o opoente apresentou certidão de ônus atualizada do imóvel em que consta sua copropriedade, mas que tal documento difere daquele apresentado ao autor no momento da promessa de compra e venda; que as matrículas constantes dos documentos também são distintas; que a questão merece ser mais bem explicada, uma vez que no documento contemporâneo ao negócio jurídico entabulado pelos opostos parece ter havido a omissão proposital do nome do opoente; que se trata de documento público, com fé pública, de modo que a eventual adulteração do documento se mostraria especialmente grave; que o documento estava na posse de CALEBE, mas que seu conteúdo não foi contestado por DAVID, que não informou a copropriedade do imóvel no processo apenso; que o opoente requer o reconhecimento da nulidade do contrato firmado sem seu conhecimento e autorização, mas que isso não interfere no direito do contestante em requerer a rescisão do contrato, mas, ao contrário, robustece seu pedido, visto que confirma que o 1º oposto foi mesmo ludibriado; que a nulidade apontada não interfere no pedido de rescisão do contrato; que, em relação ao 2º oposto, o contrato não é nulo, mas rescindível, em razão da falta de autorização do coproprietário, requisito que poderia ser convalidado pelo opoente, o que não seria o caso, tendo em vista a apresentação da oposição; que o fato de imóvel estar pro indiviso esvazia o argumento de que não seria possível que o 1º oposto fosse mantido na posse do imóvel até a quitação do valor devido, uma vez que a posse é direito pessoal e, portanto, transferível na parte que couber ao 2º oposto; que a posse é questão de fato, não comprovada pelo opoente, de modo que nada impede a manutenção do 1º oposto na posse do imóvel; que o imóvel está pro indiviso, em copropriedade, sem notícia de ação demarcatória e/ou de extinção de condomínio com o objetivo de delimitar o direito real de cada condômino, de modo que não há responsabilidade do 1º oposto sobre o fato narrado nos autos, já que não deu causa à ação.

Ao final, requer a improcedência dos pedidos quanto ao 1º oposto ou, em caso de entendimento diverso, sua não condenação nos ônus da sucumbência.

O 2º oposto deixou de apresentar contestação no prazo legal (id 195580758).

Réplica no id 198093202.

Em especificação de provas, o opoente se manifestou no id 199507106, informando seu desinteresse na produção de novas provas, ao passo que o 1º oposto se manifestou no id 200498604, requerendo o depoimento pessoal do opoente, e o 2º oposto deixou de se manifestar (id 201619554).

Decisão conjunta de id 201661882 determinou a conclusão dos autos para julgamento.

Os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento conjunto dos processos, com fundamento no art. 55, § 1º, do CPC.

Do julgamento antecipado das lides Os processos têm julgamento antecipado, uma vez que as questões neles suscitadas são prevalentemente de direito, o que atrai o disposto no art. 355, inciso I, do CPC.

Nesse caso, o julgamento do processo no estado em que se encontra é medida que se impõe, não se fazendo necessária a dilação probatória. - Processo n. 0749364-22.2023.8.07.0001 Da impugnação ao valor da causa O réu impugnou o valor atribuído à causa, visto que o autor indicou como valor da causa o valor de aquisição do bem, mas que, no pedido de restituição dos valores pagos, teria requerido a restituição do valor atualizado do contrato, o qual equivaleria ao montante de R$ 468.967,51 (id 186431768 - Pág. 42).

Assim, e considerando que o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido, requer a retificação do valor da causa.

Em réplica, o autor se limita a afirmar não haver previsão legal para a fixação do valor da causa com base no valor atualizado do pedido, exceto nas ações de cobrança de dívida, e que, nas ações de rescisão de ato jurídico, o art. 292, II, do CPC estabeleceria que o valor da causa seria o valor do ato (id 181690116 - Pág. 3).

Pois bem.

Na análise dos argumentos apresentados pelas partes, entendo que assiste razão ao réu.

Isso porque o art. 292, caput e inciso VI, do CPC, estabelece que “o valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será: (...) VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles”.

No caso, o autor apresentou pedidos de rescisão do contrato e requereu a restituição dos valores pagos, de forma atualizada.

Assim, e sendo certo que o primeiro pedido não possui conteúdo econômico imediatamente aferível, não há dúvidas de que o valor da causa deve corresponder ao valor do segundo pedido, considerado não em seu valor histórico, mas em seu valor atualizado, já que essa é a pretensão do autor.

Destaco que, conforme § 3º do art. 292 do CPC, “o juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes”.

Diante disso, ACOLHO a impugnação para determinar a correção do valor da causa para R$ 468.967,51.

Da preliminar de ilegitimidade passiva O réu alega ser parte ilegítima para constar no polo passivo do processo, tendo em vista que jamais teria prometido qualquer benfeitoria na área rural e que não teria dado causa ao suposto prejuízo sofrido pelo autor.

Sem razão, uma vez que as condições da ação são aferíveis, em abstrato, pelo mero exame da inicial e do cabimento, em tese, do provimento jurisdicional pretendido (teoria da asserção).

Assim, sendo analisadas as alegações das partes do processo e as provas juntadas aos autos, a solução da lide é matéria de mérito.

Por essa razão, rejeito a preliminar.

Da prejudicial de prescrição decenal O réu também sustenta a prejudicial de mérito referente à prescrição da pretensão (prazo decenal), uma vez que o contrato teria sido firmado no ano de 2012 e que a ação somente teria sido ajuizada após o transcurso de 11 anos, 7 meses e 7 dias (id 186431768 - Pág. 35).

Em réplica, o autor se insurge contra a alegação, por entender que o termo inicial de fluência do prazo prescricional não seria a data do contrato, em 24/04/2012, e sim a data de sua quitação, em 20/02/2015 (id 181690116 - Pág. 4).

Com razão o autor.

A cláusula 7ª do contrato trouxe previsão de que o preço seria pago de forma parcelada, até 02/2015 (id 180150493 - Pág. 2).

Além disso, o recibo de id 180150494 - Pág. 2 também traz a informação da data de vencimento da última parcela como sendo 20/02/2015.

Ora, segundo a teoria da actio nata, o termo inicial de fluência do prazo prescricional seria a data em que a parte teria tomado ciência inequívoca acerca do fato danoso.

Conforme narrativa constante da inicial, após a quitação, em 20/02/2015, o autor teria passado a cobrar do réu o cumprimento do compromisso verbal de realização das benfeitorias que teriam sido prometidas, mas que, em 03/12/2017, teria recebido a notícia de que as benfeitorias prometidas não seriam realizadas (id 180149011 - Pág. 4-5).

Assim, e segundo a teoria supra mencionada, o interesse na rescisão do contrato e na devolução dos valores pagos somente teria nascido com o suposto anúncio de que o compromisso verbal não seria cumprido, o que não ocorreu na data do contrato e tampouco na da quitação, e sim da data em que se afirmou que as benfeitorias não seriam realizadas, ou seja, em 03/12/2017.

Diante disso, não há o que se falar em prescrição, razão pela qual rejeito a prejudicial. - Processo 0710591-68.2024.8.07.0001 Da revelia do 2º oposto O 2º oposto, embora citado (id 192358623), deixou de apresentar contestação no prazo legal (id 195580758), razão pela qual DECRETO SUA REVELIA.

Consoante art. 344 do CPC, “se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor”.

Ainda, e conforme art. 345, caput e inciso I, do CPC, “a revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se: I – havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação”.

No caso dos autos, não se aplica o disposto no art. 345, inciso I, do CPC.

Isso porque a defesa apresentada pelo 1º oposto não se aplica ao 2º oposto.

Assim, e sendo o caso de interesses divergentes dos opostos, aplica-se em desfavor do 2º oposto a presunção de veracidade quanto à matéria fática alegada na inicial.

Da correção de ofício do valor da causa Considerando que o opoente atribuiu à causa o mesmo valor atribuído no processo apenso, e tendo em vista a retificação do valor da causa acima determinada, é o caso de se proceder à correção do valor da causa também neste processo.

Assim, determino, de ofício, a correção do valor da causa para R$ 468.967,51.

Não havendo outras questões preliminares a serem apreciadas, passo à análise do mérito.

DO MÉRITO Considerando a conexão existente entre os processos, procedo à análise conjunta dos fatos ocorridos e das provas produzidas em ambos os autos, conhecendo em primeiro lugar do pedido formulado na "oposição, tendo em vista a relação de prejudicialidade com relação à demanda principal, a demandar sua apreciação em primeiro lugar.

Dos pontos controvertidos Fixo, como pontos controvertidos das demandas: - Processo n. 0710591-68.2024.8.07.0001 (Oposição) (i) a validade ou não do contrato firmado pelos opostos, de promessa de compra e venda de fração do imóvel, sem conhecimento ou aprovação do coproprietário e sem a autorização do órgão público competente; e - Processo n. 0749364-22.2023.8.07.0001 (ii) se o réu assumiu o compromisso verbal de, após a quitação do preço, realizar a instalação no local de toda a infraestrutura básica necessária para moradia, com iluminação pública e calçamento, dentre outras benfeitorias; e, em caso positivo, (iii) se houve ou não o descumprimento do contrato pelo réu, a ensejar a rescisão do contrato firmado pelas partes.

Da oposição Conforme art. 682 do CPC, “quem pretender, no todo ou em parte, a coisa ou o direito sobre que controvertem autor e réu poderá, até ser proferida a sentença, oferecer oposição contra ambos”.

No caso em análise, o opoente não pretende obter a fração do imóvel vendida pelo 2º oposto ao 1º oposto (ou o direito sobre ela), e sim o reconhecimento da nulidade do negócio jurídico firmado pelos opostos, de modo que é inegável que sua pretensão é diversa (mas não oposta) daquela do 1º oposto na ação principal (em que este requer a rescisão do contrato) e oposta à do 2º oposto naquela ação (em que este pretende a manutenção do negócio jurídico entabulado pelas partes).

Assim, é nítida a ausência de interesse contrário ao do 1º oposto, já que este pretende o desfazimento do negócio e a restituição dos valores pagos, o que pode ser alcançado não apenas mediante a rescisão do contrato, como também mediante o reconhecimento de sua nulidade.

Na contestação nestes autos, o 1º oposto sustentou a validade do negócio jurídico, provavelmente em razão de seu interesse em manter a posse do imóvel até o recebimento completo da restituição pretendida, o que demonstra a existência dos interesses divergentes.

Dessa forma, não seria o caso de ajuizamento de oposição, e sim de ação de declaração da nulidade do contrato de promessa de compra e venda, a ser proposta em desfavor de ambos os contratantes e a ser julgada conjuntamente com a ação principal.

Isso porque há uma relação de prejudicialidade entre as ações, a justificar o julgamento conjunto e o conhecimento da “oposição” em primeiro lugar, em razão de a alegação da nulidade ser questão prejudicial ao acolhimento do pedido de rescisão do contrato.

Ressalto que, embora o caso não se enquadre na definição contida no art. 682 do CPC, não há óbices ao conhecimento da “oposição”, tendo em vista a evidente conexão entre os feitos e em atenção ao princípio da fungibilidade, conforme precedente do STJ.

Da validade do contrato de promessa de compra e venda Conforme documento de id 190708329 da ação de oposição, foi firmado pelos opostos DAVID MALAFAIA (2º oposto, promitente vendedor) e CALEBE (1º oposto, promitente comprador), na data de 23/04/2012, contrato de promessa de compra e venda de lote de 400 m², localizado no local denominado São Jorge, quinhão 9, Mansões Ipê, gleba 10, Fazenda Taboquinha, Jardim Botânico, Brasília/DF, conforme cláusula 1ª do contrato, que trata de seu objeto.

Na cláusula 1ª, consta, ainda, que o imóvel era de propriedade do vendedor, tendo sido adquirido de Waldir de Castro Miranda, consoante registrado no Cartório do 1º Ofício de Notas no dia 22/04/1985 (id 190708329 - Pág. 1).

A certidão da matrícula do imóvel foi juntada no id 180152250 - Pág. 1 do processo 0749364-22/2023, constando, na descrição do imóvel, que se refere ao quinhão 9 da Fazenda Taboquinha.

Na averbação Av. 4/28963 (id 180152250 - Pág. 2), consta a venda de uma gleba de terras, com área de 02ha.01a.28ca, de Waldir de Castro Miranda e sua esposa Maria Hilda Craveiro Bezerra Miranda a DAVID MALAFAIA DE ARAÚJO, tudo conforme consta da matrícula 31.078 e seu respectivo registro R.1.

Contudo, consta grande espaço em branco ao lado do nome do 2º oposto, DAVID, o que já indica que o documento apresentado pelo vendedor e 2º oposto DAVID ao comprador e 1º oposto CALEBE se tratava de cópia adulterada em relação ao documento original, visto que omitia o nome do coproprietário e ora opoente, o que resta evidente quando da análise do documento juntado pelo opoente no id 190708324 destes autos.

Com efeito, no documento de id 190708324 - Pág. 1, consta, na matrícula individualizada de n. 31078, referente a gleba de terras que passou a ser denominada de gleba 10, com área de 02ha.01a.28ca., desmembrada de área maior no quinhão n. 9 na Fazenda Taboquinha, que a área foi vendida por WALDIR e sua esposa MARIA HILDA a DAVID MALAFAIA DE ARAUJO (2º oposto) e UZIEL PEREIRA GUIMARÃES (opoente), na proporção de 50% do imóvel para cada um dos adquirentes.

O documento ainda traz a informação de que o título levado a registro no R.1/31078 foi a escritura de compra e venda de 22/04/1985, lavrada à fl. 63 do livro n. 1279 do 1º Ofício de Notas local, justamente o documento juntado no id 190708325 - Pág. 2-3 destes autos, o qual, conforme processo associado, foi apresentado pelo promitente vendedor ao promitente comprador.

O réu dos autos associados, na contestação lá apresentada, não impugnou o documento juntado como sendo divergente daquele apresentado.

Ainda, referida parte, ora 2º oposto, se quedou revel nestes autos, do que se presume a veracidade de todo o alegado, inclusive levando à inevitável conclusão de que a divergência do teor do documento apresentado pelo 2º oposto e o documento real evidencia a má-fé da parte quando da celebração do negócio jurídico.

Em razão da venda, pelo 2º opoente, de fração do imóvel comum, o opoente pretende que seja reconhecida a nulidade do negócio jurídico firmado por dois motivos: (i) a falta de autorização da autoridade pública competente, tendo em vista que, com a venda de fração do imóvel e o consequente parcelamento do solo, a fração de 400m² e a fração que remanesceria ao 2º opoente teriam tamanho inferior ao módulo rural mínimo de 2 hectares (ou 20.000m²); e (ii) não teria havido a ciência e anuência do coproprietário para a venda.

No que se refere ao primeiro fundamento invocado, tenho que não assiste razão ao opoente.

Explico.

Quando da aquisição da gleba 10, os coproprietários adquiriram o imóvel na proporção de 50% cada um.

Assim, e considerando a área total da gleba de 02ha.01a.28ca., o opoente e o 2º oposto passaram a ser proprietários de 10.050,5m² cada um, porém sem a delimitação das respectivas áreas.

Com a venda de 400m² pelo 2º oposto, e caso o negócio fosse válido, o condomínio com 2 coproprietários passaria a ser um condomínio com 3 coproprietários, tendo o 1º oposto área com 400m², o 2º oposto com 9.650,5m² e o opoente com 10.050,5m².

O opoente alega, com razão, que a área vendida ao 1º oposto e a que remanesceu ao 2º oposto estariam em tamanho inferior ao módulo rural mínimo.

Contudo, tal fato apenas inviabiliza o registro do contrato, mas não a venda em si da fração, tendo em vista que o imóvel não foi dividido e que a área total possui tamanho superior ao módulo rural mínimo.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

REGISTROS PÚBLICOS.

DÚVIDA REGISTRÁRIA.

NEGÓCIO JURÍDICO.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL RURAL.

MÓDULO RURAL.

FRAÇÃO IDEAL.

CONDOMÍNIO INDIVISO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

A presente hipótese consiste em deliberar a respeito da possibilidade de registro da escritura pública de compra e venda de imóvel rural, ainda que as adquirentes passem a ser proprietárias de fração ideal correspondente a área inferior ao módulo rural mínimo exigido no Distrito Federal. 2.

A dúvida em questão consiste em procedimento de natureza administrativa instaurado pelo titular do respectivo Cartório do Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, com o intuito de que o Juízo de Registros Públicos examine a licitude de exigências ou óbices formulados em relação ao título apresentado para o devido registro imobiliário. 3.

No caso o bem imóvel foi vendido a duas pessoas sem divisão da respectiva fração que seria atribuída a cada uma das adquirentes. 3.1.

Com efeito a área total do imóvel rural em questão é de 2,66,50 ha, superior ao módulo rural mínimo de dois hectares vigente no Distrito Federal. 3.2.

A aquisição conjunta do bem aludido pelas compradoras, no entanto, importaria na atribuição da fração ideal, a cada uma, de 1,33,25 hectares da propriedade do imóvel rural em questão, em virtude da presunção estabelecida no art. 1315, parágrafo único, do Código Civil. 4.

No entanto, não é vedada, em regra, a aquisição de bem imóvel por duas ou mais pessoas. 4.1.

O referido estado de indivisão tem por consequência a formação de condomínio voluntário entre as adquirentes, de acordo com o art. 1314, e seguintes, do Código Civil. 5.

O art. 171, inc.

VII, do Provimento da Corregedoria aplicado aos Serviços Notariais e de Registro do Distrito Federal veda apenas a registro de título relativo a propriedade rural com área inferior ao módulo rural, o que não é o caso em exame nos autos, uma vez que a área total do imóvel rural objeto da escritura pública em questão obedece ao módulo rural mínimo respectivo. 5.1.

Essa vedação, aliás, tem por objetivo coibir o fracionamento de imóvel rural para finalidade urbana, mas na presente hipótese não há sequer indícios de parcelamento irregular do imóvel rural em questão.

Nada obsta, aliás, que no futuro sejam indeferidas eventuais iniciativas de parcelamento do referido imóvel. 6.

Apelação conhecida e provida. (Acórdão 1403694, 07127634320218070015, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 23/2/2022, publicado no PJe: 23/3/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) No que se refere ao segundo fundamento, referente à ausência de ciência e concordância do coproprietário, o opoente tem razão.

Embora o 2º opoente tenha, em tese, vendido parte de seu próprio quinhão, sem adentrar na parte pertencente ao opoente, o imóvel é pro indiviso (sem divisão física entre as áreas de cada coproprietário), de modo que cada proprietário pode usufruir da totalidade do imóvel.

Por essa razão, faz-se indispensável a ciência e anuência do coproprietário para a validade da venda.

A esse respeito, confira-se: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO PELO VARÃO, COMO PROMITENTE VENDEDOR, QUANDO OS CÔNJUGES ESTAVAM SEPARADOS JUDICIALMENTE.

AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA.

INCIDÊNCIA DAS REGRAS QUE REGEM O CONDOMÍNIO COMUM.

ALIENAÇÃO DA COISA COMUM, COM TRANSMISSÃO DE POSSE.

NECESSIDADE DE CONSENSO DOS CONDÔMINOS (CC/1916, ARTS. 623, III, 628 E 633; CC/2002, ART. 1.314).

REGISTRO IMOBILIÁRIO DO NEGÓCIO.

NULIDADE.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

O compromisso de compra e venda de imóvel foi firmado pelo varão, como promitente vendedor, quando os cônjuges já estavam separados judicialmente, pendente, porém, a partilha de bens do casal. 2.

Nessa situação, os bens passam a ser regulados segundo as regras do condomínio.

Não pode o condômino alienar uma parte específica do bem, ainda que divisível, sem a concordância dos demais coproprietários (CC/1916, art. 641; CC/2002, art. 1.321).

Na hipótese de alienação da coisa comum sem o consentimento dos demais condôminos, a venda é ineficaz em relação a eles, somente subsistindo se, em eventual ação divisória entre os condôminos, o quinhão acabar por ser deferido ao alienante. 3.

Na hipótese de alienação da coisa comum sem o consentimento dos demais condôminos, não é possível ao alienante dar a posse, uso ou gozo da propriedade comum a estranho adquirente (terceiro) sem o consentimento dos demais condôminos (CC/1916, arts. 623, 628 e 633; CC/2002, art. 1.314). 4.

Eventualmente, no caso de posterior realização de partilha amigável entre os condôminos, ou de partilha judicial, relativa a litígio entre os condôminos, aquele anterior negócio (compromisso) poderia vir a ser confirmado em maior alcance. 5.

No presente caso, tem-se inviável pretensão de um terceiro, o promitente adquirente, de obrigar que a partilha entre condôminos se realize de determinada forma, diversa daquela almejada por um dos cônjuges, justamente aquele relativamente a quem não tem o adquirente relação jurídica contratual firmada. 6.

Não há como subsistir o compromisso de compra e venda, firmado sem outorga uxória, senão em seus efeitos meramente obrigacionais, ou seja, com validade exclusivamente entre as partes dele signatárias, não afetando os direitos do consorte (condômino). 7.

Impõe-se a declaração de nulidade de registro imobiliário que padece de irregularidade por ausência de outorga uxória ou de consenso entre os condôminos, quanto à alienação prometida a terceiro, com o devido cancelamento. 8.

Recurso especial provido em parte. (REsp n. 1.125.616/BA, Rel.

Ministro Antônio Carlos Ferreira, Rel. para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/06/2015, DJe de 03/08/2015.) Destaco que, a despeito de o precedente se referir à situação específica de venda de parte de bem indiviso sem a outorga uxória de ex-cônjuge – com separação judicial, mas sem realização da partilha –, o precedente é aplicável ao caso em análise, notadamente diante do que consta no item “2”, em que se afirma a aplicabilidade ao caso das regras do condomínio.

Ademais, bem se sabe que, na hipótese de imóvel pro indiviso, o coproprietário tinha prioridade na compra da fração, conforme art. 504 do Código Civil, o que também não foi observado no caso em análise.

A falta de consenso com o coproprietário de imóvel indiviso inviabiliza a manutenção do negócio jurídico.

No que se refere ao tempo transcorrido, o fato de que o contrato não foi levado a registro e que não foi feita nenhuma alteração na área, como construções ou cercas, impediu a ciência do coproprietário quanto ao negócio efetuado há tanto tempo.

Embora o 1º oposto tenha firmado o negócio de boa-fé, era perceptível ao homem médio que a cópia da certidão da matrícula do imóvel não correspondia ao original, mas estava adulterada.

De toda forma, sendo o caso de nulidade do contrato, é devido o retorno das partes ao status quo ante, do que se falará mais adiante, o que evitará o prejuízo da parte.

Diante do exposto, deve ser acolhido o pedido formulado pelo opoente, de declaração da nulidade do contrato de promessa de compra e venda firmado pelos opostos. É inviável o acolhimento da pretensão do 1º oposto, de não condenação nos ônus da sucumbência, já que, em sua contestação, apresentou insurgência à pretensão do opoente, o que caracteriza sua sucumbência.

Diante disso, o ônus da sucumbência recairá sobre ambos os opostos.

Dos pedidos formulados na ação principal - Da rescisão do contrato Diante do acolhimento do pedido de reconhecimento da nulidade do contrato, fica prejudicada a análise do pedido de rescisão do contrato, devendo o processo ser extinto quanto a ele por perda superveniente do interesse de agir. - Da restituição de valores Reconhecida a nulidade do contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes, as partes devem retornar ao status quo ante, com restituição pelo réu ao autor dos valores por este pagos em razão do contrato.

Verifico que, no negócio firmado, foi acordado que o preço de R$ 100.000,00 (cláusula 7ª) seria pago mediante entrada de R$ 5.137,00, um automóvel pelo preço de R$ 30.863,00 e 32 parcelas de R$ 2.000,00.

No caso, não é possível a restituição do veículo, tendo em vista sua significativa depreciação após mais de 11 anos, razão pela qual deverá ser considerado o valor pelo qual o veículo foi dado (R$ 30.863,00).

A quitação do preço foi comprovada documentalmente e não impugnada pelo réu, de modo que restou incontroversa.

Os valores a serem restituídos ao autor deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês desde a data da citação. - Da manutenção do autor na posse do imóvel Por fim, o autor pretende ser mantido na posse do imóvel até a quitação da obrigação do réu de restituir a ele os valores pagos.

Não obstante, diante do reconhecimento da nulidade do contrato em razão da ausência de concordância do coproprietário, é inviável a manutenção do autor no imóvel, até porque o negócio nulo não pode surtir qualquer efeito, inclusive o efeito pretendido pelo autor, de manutenção da posse como garantia do pagamento.

Ocorre que não há como se impor ao opoente na ação associada a aceitação da manutenção do autor na posse da área por tempo indeterminado, tendo em vista se tratar de imóvel pro indiviso, em que cada um dos condôminos pode usufruir da totalidade da área, não sendo o opoente obrigado a aceitar conviver com pessoa estranha sem que a isso tenha anuído.

Diante disso, o pedido não pode ser acolhido. - Da condenação nos ônus da sucumbência Apesar de o autor ter sucumbido em parte quanto aos pedidos formulados, sua sucumbência se deu em parte menor.

Além disso, tenho que o réu deu causa ao processo pelos seguintes motivos: (i) deixou de cientificar o coproprietário acerca de sua intenção de venda da fração do imóvel, dando-lhe preferência na compra ou requerendo sua autorização para a venda da fração do imóvel; (ii) agiu de má-fé ao deixar de informar o autor acerca da existência de coproprietário e ao não fornecer documento idôneo quando da realização do pacto, e sim documento adulterado.

Por essa razão, e em atenção ao princípio da causalidade, o réu deverá suportar a integralidade dos ônus da sucumbência, observada a gratuidade de justiça a ele deferida.

III.

DISPOSITIVO - Processo n. 0710591-68.2024.8.07.0001 Forte nessas razões, resolvo o mérito da demanda, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na “oposição” para DECLARAR a nulidade do contrato de promessa de compra e venda firmado por DAVID MALAFAIA DE ARAUJO e CALEBE PACHECO FERREIRA na data de 23/04/2012, referente a fração de 400 m² do imóvel situado no local denominado São Jorge, quinhão 9, Mansões Ipê, gleba 10, Fazenda Taboquinha, Jardim Botânico, Brasília/DF, com consequente retorno dos contratantes ao status quo ante.

Condeno os opostos CALEBE e DAVID a arcarem, em igual proporção e de forma não solidária, com o pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.

A despeito da falta de pedido de gratuidade por parte de DAVID, que se quedou revel, estendo a ele os benefícios da gratuidade de justiça concedidos no processo associado, ficando sobrestada a exigibilidade das verbas por ele devidas. - Processo 0749364-22.2023.8.07.0001 Ainda, extingo o processo sem resolução de mérito quanto ao pedido de rescisão do contrato, em razão da falta de interesse de agir, o que faço com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC; e JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado na inicial para CONDENAR o réu a restituir os valores pagos pelo autor em razão do contrato nulo, no valor histórico de R$ 100.000,00, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada vencimento e acrescido de juros de 1% ao mês desde a data da citação.

Resolvo o mérito da demanda, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC.

Em atenção ao princípio da causalidade, condeno o réu a arcar integralmente com o pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, cuja exigibilidade fica sobrestada em razão de a parte ser beneficiária da gratuidade de justiça.

Anote-se a correção do valor da causa, em ambos os processos, para R$ 468.967,51, a gratuidade de justiça ora deferida a DAVID na “oposição”, bem como a revelia deste no mesmo processo.

Transitada em julgado, e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.

Sentença registrada nesta data.

Publique-se.

Intimem-se. *Assinado digitalmente pelo magistrado

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0710591-68.2024.8.07.0001 Classe judicial: OPOSIÇÃO (236) OPOENTE: UZIEL PEREIRA GUIMARAES OPOSTO: CALEBE PACHECO FERREIRA, DAVID MALAFAIA DE ARAUJO DESPACHO Trata-se de ação de OPOSIÇÃO movida por UZIEL PEREIRA GUIMARÃES em face de CALEBE PACHECO FERREIRA e DAVID MALAFAIA DE ARAÚJO, alegando o opoente ser proprietário do imóvel negociado entre opostos e que engendrou a propositura da ação nº 0749364-22.2023.8.07.0001 em que estes litigam.

A demanda que gerou a distribuição por dependência ainda não foi sentenciada.

A petição inicial da oposição, por sua vez, atende aos requisitos do art. 319 do CPC e as custas foram recolhidas (ID 190708320), tendo à causa da oposição sido atribuído o mesmo valor da originária, que, a seu turno, corresponde ao valor da negociação do imóvel.

Ante o exposto, citem-se os opostos, por seus respectivos advogados habilitados nos autos do processo nº 0749364-22.2023.8.07.0001, para contestarem o pedido do opoente nestes autos no prazo comum de 15 dias (CPC, art. 683).

Intime-se.

Cumpra-se.

Brasília – DF, 05 de abril de 2024.

Shara Pereira de Pontes Maia Juíza de Direito Substituta