TJDFT - 0701216-46.2024.8.07.0000

NÚMERO DO PROCESSO: 0701216-46.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) REQUERENTE: HP PARTICIPACOES E INCORPORACOES LTDA, LOGICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PLANO ENGENHARIA LTDA, MURILO DE OLIVEIRA MACHADO, PLAYPAY MEIOS DE PAGAMENTO E ADMINISTRADORA DE CARTAO DE CREDITO LTDA, CHRISTIANO FAVILLA ELIAS, DANIEL DIAS GONCALVES, ANA CAROLINA LEAO OSORIO POTI REQUERIDO: SPE CGWR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O 1.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por HP Participações e Incorporações Ltda., Lógica Empreendimentos Imobiliários Ltda., Plano Engenharia Ltda., Murilo de Oliveira Machado, Playpay Meios de Pagamento e Administradora de Cartão de Crédito Ltda., Christiano Favilla Elias, Daniel Dias Gonçalves e Ana Carolina Leão Osorio Poti contra decisão proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível de Brasília (ID 183665655 do processo n. 0700553-94.2024.8.07.0001) que, nos autos da tutela cautelar em caráter antecedente ajuizada contra SPE CGWR Empreendimentos Imobiliários Ltda., indeferiu o pedido liminar que almejava impedir a alienação pela incorporadora ré de metade dos lotes remanescentes loteamento Parque Vivá Essencial.

Em suas razões recursais (ID 54960741), narram os agravantes que a pessoa jurídica ré é incorporadora do loteamento Parque Vivá Essencial, composto de 327 (trezentos e vinte e sete) unidades autônomas, das quais 240 (duzentos e quarenta) já foram alienadas e remanescem 87 (oitenta e sete).

Mencionam que, juntos, são proprietários de 168 (cento e sessenta e oito) unidades vendidas.

Sustentam que a ré possui obrigação legal e contratual de realizar toda a infraestrutura do loteamento em que se propôs.

Apontam que o prazo de conclusão era dezembro de 2022, o que não ocorreu, e que as obras estão paralisadas desde fevereiro de 2023, isto é, há quase 1 (um) ano, conforme confissão da sócia da incorporadora e ata notarial em anexo.

Salientam que pretendem promover a destituição da incorporadora, nos termos do art. 43, VI, da Lei n. 4.591/64.

Para tanto, declaram que ajuizaram ação de notificação judicial, autuada sob o n. 0700511-45.2024.8.07.0001, concedendo derradeiro prazo de 30 (trinta) dias para retomada das obras.

Argumentam que, até o transcurso do prazo legal acima mencionado e finalização do procedimento de destituição da incorporadora, há o risco de a ré alienar os lotes, esvaziando o seu patrimônio que garante recursos para o cumprimento das obrigações de infraestrutura do empreendimento.

Destacam que, em que pese o loteamento estar vinculado ao regime de afetação descrito no art. 31-A da Lei n. 4.591/64, o que obrigaria a incorporadora a utilizar-se dos recursos obtidos com o empreendimento à consecução de suas obrigações relativas à própria incorporação, há indicativo de desvio do patrimônio, haja vista a incorporadora já ter arrecadado com as vendas dos lotes R$47.489.465,78 (quarenta e sete milhões quatrocentos e oitenta e nove mil quatrocentos e sessenta e cinco reais e setenta e oito centavos) e orçamento inicial das obras serem de R$6.007.971,53 (seis milhões sete mil novecentos e setenta e um reais e cinquenta e três centavos), contudo a sócia de incorporadora ter comunicado aos adquirentes que a paralização das obras foi motivada por crise financeira.

Ainda, expõem indícios de encerramento irregular das atividades da incorporadora, pois não exerce as atividades no endereço indicado nos cadastros dos órgãos oficiais.

Arguem, por fim, que uma das pessoas jurídicas sócias da incorporadora, CGSG Participações Empresariais Eireli, ingressou com ação de recuperação judicial, em razão de dívidas no montante de R$38.846.427,40 (trinta e oito milhões oitocentos e quarenta e seis mil quatrocentos e seis mil quatrocentos e vinte e sete reais e quarenta centavos).

Ressaltam que, embora o pedido superveniente de desistência da ação, tal fato revela o risco de o produto da venda das unidades remanescentes ser usado indevidamente ao pagamento de credores da sócia endividada.

Ao final, requerem a antecipação dos efeitos da tutela recursal a fim de determinar que a incorporadora ré se abstenha de realizar a venda de 44 (quarenta e quatro) unidades habitacionais do loteamento Parque Vivá Essencial, correspondentes a 50% (cinquenta por cento) das unidades remanescentes.

No mérito, pugnam pela confirmação do pedido liminar.

Preparo recolhido (ID 54960744). É o relato do necessário.

Decido. 2.

O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo.

Especificamente em relação à tutela de urgência, o art. 300 do CPC não autoriza sua concessão sem que se façam minimamente presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Em complementação, o art. 301 do CPC determina que a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito.

Ainda, o art. 303 do CPC possibilita o requerimento de tutela cautelar de forma antecedente à propositura da ação principal, caso em que a petição indicará a lide e seu fundamento, a exposição sumária do direito que se objetiva assegurar e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na hipótese, os autores/agravantes HP Participações e Incorporações Ltda., Lógica Empreendimentos Imobiliários Ltda., Plano Engenharia Ltda., Murilo de Oliveira Machado, Playpay Meios de Pagamento e Administradora de Cartão de Crédito Ltda., Christiano Favilla Elias, Daniel Dias Gonçalves e Ana Carolina Leão Osorio Poti são adquirentes de lotes do Parque Vivá Essencial, do qual a ré/agravada SPE CGWR Empreendimentos Imobiliários Ltda. é incorporadora.

Os documentos juntados com a petição inicial, especialmente a ata notarial de ID 183140688 e o comunicado de ID 183140685, indicam que obras de infraestrutura do loteamento estão paralisadas. É cediço que o art. 43, VI, da Lei n. 4.591/64[1] autoriza a destituição do incorporador por decisão da maioria absoluta dos votos dos adquirentes, quando, sem justa causa devidamente comprovada, houver paralização das obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retardamento excessivo seu do andamento.

Para tanto, é necessário, inicialmente, a notificação judicial do incorporador para que, no prazo mínimo de 30 (trinta) dias, reinicie ou torne a dar o andamento normal às obras.

Nesse contexto, os autores/agravantes, que representam cerca de 70% (setenta por cento) dos adquirentes dos lotes do imóvel em comento, ajuizaram, em 8/1/2024, ação de notificação judicial, autuada sob o n. 0700511-45.2024.8.07.0001, contra a incorporadora ré/agravada, concedendo derradeiro prazo de 30 (trinta) dias para retomada das obras e iniciando o procedimento de destituição.

Para além, na mesma data, requererem na origem, em ação própria, de forma antecedente, tutela cautelar para impedir que a incorporadora realize a venda 44 (quarenta e quatro) unidades habitacionais do loteamento Parque Vivá Essencial, o que correspondente a 50% (cinquenta por cento) das unidades remanescentes, a fim de garantir patrimônio para a finalização do empreendimento após a destituição da incorporadora.

Contudo, da análise inicial dos autos, não se revela, de plano, neste momento processual, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, no tocante à pretensão liminar cautelar.

Isso porque o impulsionamento do procedimento de destituição da incorporadora, por si só, não oferece riscos aos adquirentes no tocante à manutenção de patrimônio para conclusão das obras estruturais do loteamento Parque Vivá Essencial.

Ressalte-se que, nos termos do art. 31-A da Lei n. 4.591/64[2], a presente incorporação foi submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, foram apartados do patrimônio da incorporadora e constituem patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Assim, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da incorporadora ou de outros patrimônios de afetação por ela constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

Dessa forma, os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação, inclusive os decorrentes da alienação de lotes do empreendimento, devem ser utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

Destaque-se, ainda, a responsabilidade legal da incorporadora pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação (art. 31-A, § 3º, da Lei n. 4.591/64). É relevante mencionar a impossibilidade de se concluir, desde já, sem o aprofundamento do mérito da lide e a dilação probatória, a existência de desvio pela incorporadora do patrimônio afetado.

No ponto, o fato a incorporadora ter alienado parte dos lotes e imputar a paralização das obras do empreendimento a uma suposta crise financeira, deve ser melhor analisado após a efetivação do contraditório, oportunizando à parte contrária a defesa com elucidação da questão, sem se presumir o alegado desvio de patrimônio.

Frise-se, por pertinente, que a comissão de representantes dos adquirentes, formada nos termos do art. 50 da Lei n. 4.591/64[3], possui atribuição para acompanhar e fiscalizar o patrimônio de afetação, à luz do disposto no art. 31-C da mesma norma[4].

Assim, eventual desvio de patrimônio poderia ser constatado pela comissão de representantes dos adquirentes, o que, a princípio, não ocorreu no caso.

Ainda, tampouco oferece risco direto aos autores/agravantes a existência de dívidas vencidas pertencentes à pessoa jurídica sócia da incorporadora.

Com efeito, o patrimônio afetado pela incorporação está protegido, inclusive da hipotética falência do incorporador, consoante enunciado do art. 31-F da Lei n. 4.591/64[5].

De qualquer forma, é oportuno ressaltar que os documentos dos autos não sugerem que a incorporadora possui intenção de alienar, de forma iminente, os lotes remanescentes do empreendimento imobiliário.

Pelo contrário, segundo ata notarial de ID 183140688, não só as obras do loteamento foram paralisadas, como também o próprio stand de vendas no local encontra-se em estado de abandono.

Ainda, o documento de ID 183140682 revela queda brusca no ritmo das vendas em 2023, bem como que a última alienação ocorreu em setembro do referido ano, sem existir indícios de conduta inclinada à alienação de novos lotes pela incorporadora.

Tais fatos indicam, ao menos nesse juízo de cognição sumária, a ausência do requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, no que se refere à tutela cautelar vindicada, que visa a garantir patrimônio para o término do empreendimento imobiliário denominado Parque Vivá Essencial, após a destituição da incorporadora, por meio da coibição de venda de 44 (quarenta e quatro) unidades habitacionais do loteamento.

Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e.

Colegiado. 3.

Ante o exposto, indefiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Publique-se.

Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC.

Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC.

Após, retornem conclusos.

Brasília, 18 de janeiro de 2024.

Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora [1] Art. 43.

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: (...) VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.

Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO). [2] Art. 31-A.

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. § 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. § 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias e de suas pertenças aos respectivos adquirentes. § 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º. § 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35. § 6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. [3] Art. 50.

Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei. [4] Art. 31-C.

A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. [5] Art. 31-F.

Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.