TJDFT - 0702011-49.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0702011-49.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA DANTAS DE MEDEIROS REU: CONDOMINIO DA CHACARA 16-A DA COLONIA AGRICOLA AGUAS CLARAS SENTENÇA Trata-se de ação proposta por MARIA DANTAS DE MEDEIROS em face do CONDOMINIO DA CHACARA 16-A DA COLONIA AGRICOLA AGUAS CLARAS, buscando provimento jurisdicional de natureza declaratória e condenatória.

A requerente alega que adquiriu, em 2005, o lote 2 da referida chácara, localizado em área urbana e limítrofe à via pública, sem qualquer vinculação formal a condomínio ou associação.

Sustenta que jamais aderiu à associação de moradores existente e que, mesmo assim, vem sendo compelida a observar regras condominiais e a arcar com cobrança de taxas indevidas.

Relata que o imóvel foi edificado com a finalidade de abrigar lojas comerciais no térreo e kitnets no piso superior, mas foi impedida de utilizar o lote para fins comerciais pela associação, com base em convenção condominial à qual jamais anuiu.

Pugna pelo reconhecimento da nulidade da convenção condominial e pela declaração de inexistência de vínculo associativo, com consequente restituição dos valores pagos a título de taxa condominial, autorização para abertura de muro do lote para via pública e exploração comercial do imóvel, além de indenização por danos morais.

A autora mencionou a existência de constrangimentos à época da aquisição e por parte dos dirigentes.

Alegou que seu lote possui frente para a via pública principal e que outros lotes na mesma posição geográfica são comerciais.

Argumentou que condomínio e loteamento são distintos empreendimentos.

Foi proferida decisão indeferindo o pleito de gratuidade de justiça, em virtude do recolhimento das custas iniciais pela parte autora.

Na mesma decisão, foi determinada a emenda da inicial para que a autora instruísse os autos com cópia das peças processuais relevantes da ação nº 2011.07.1.004913-7.

Após a emenda, a petição inicial foi recebida.

O réu, devidamente citado, apresentou contestação.

Em sede preliminar, arguiu a inépcia do pedido de ressarcimento das taxas condominiais por ser genérico, sem discriminar valores e períodos.

Impugnou o valor da causa, alegando que deveria corresponder ao valor da pretensa restituição (R$ 18.637,28).

Arguiu a existência de coisa julgada, fundamentando-se na sentença transitada em julgado proferida na ação nº 2011.07.1.004913-7, que versou sobre a proibição de portão independente e exploração de atividade comercial no lote da autora.

Por fim, arguiu a decadência do direito de pleitear a nulidade da convenção de condomínio e a declaração de existência da associação, sustentando o decurso do prazo legal de 2 anos para a anulação de atos.

No mérito, requereu a total improcedência dos pedidos autorais, defendendo a validade do condomínio de fato e a inaplicabilidade das regras de associação, a prevalência da vontade da maioria, a inexistência de violação à isonomia e a legalidade da cobrança das taxas condominiais.

Houve réplica.

Posteriormente, a autora apresentou petição de especificação de provas, reiterando as provas documentais, pugnando pela expedição de ofício à TERRACAP para manifestação sobre a posse e ao Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis para manifestação sobre a existência de condomínio, e requerendo a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal.

A parte ré também requereu a produção de prova testemunhal. É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, verifico que as questões cruciais para o deslinde do feito são primordialmente de direito ou comprováveis pelos documentos já anexados aos autos.

A prova oral requerida não se mostra essencial para o julgamento da relação entre o autor e o réu nos termos em que postos em Juízo.

Assim, o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de prova oral.

O feito encontra-se formalmente regular, inexistindo vícios aparentes que impeçam o julgamento do mérito.

Contudo, as preliminares arguidas pela parte ré merecem análise detida, porquanto atacam pressupostos processuais e condições da ação.

Inicialmente, no que tange à preliminar de inépcia do pedido de ressarcimento das taxas condominiais, assiste razão à parte ré.

Embora a parte autora tenha indicado um valor total pretendido para ressarcimento, qual seja, R$ 18.637,28, a petição inicial, inclusive em sua emenda, não detalha de forma pormenorizada quais seriam as taxas específicas, seus valores individuais, ou o período exato a que se referem as cobranças que considera indevidas.

O Código de Processo Civil, em seu art. 330, § 1º, inciso II, considera inepta a petição inicial quando o pedido for indeterminado.

A pretensão de ressarcimento, para ser plenamente compreendida e permitir o exercício do contraditório pela parte adversa, exige a especificação dos valores cobrados e das datas a que correspondem, o que não foi feito.

A ausência dessa discriminação impede o réu de apresentar defesa precisa e dificulta a própria análise judicial sobre a pertinência e o montante do ressarcimento pleiteado.

Assim, impõe-se o reconhecimento da inépcia deste pedido específico.

Quanto à impugnação ao valor da causa, a parte ré alega que o valor atribuído (R$ 1.000,00 para fins fiscais) contraria o disposto no art. 292 do CPC, que estabelece que o valor da causa deve corresponder ao benefício econômico pretendido.

No caso em tela, a autora busca o ressarcimento de R$ 18.637,28 a título de taxas condominiais e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

A soma desses valores representa o mínimo benefício econômico direto pretendido com a demanda, que foi o inicialmente apresentado pela parte autora, antes da emenda substitutiva de ID 193709525.

O novo valor atribuído pela autora é manifestamente inferior à pretensão econômica expressamente formulada.

Portanto, a impugnação é procedente.

O valor da causa deve refletir a soma das quantias pleiteadas a título de ressarcimento de taxas e danos morais.

Adentrando na preliminar de coisa julgada, a parte ré sustenta que as questões relativas ao acesso independente ao lote da autora e à exploração de atividade comercial já foram definitivamente decididas na ação de obrigação de não fazer nº 2011.07.1.004913-7.

Compulsando os documentos juntados aos autos referentes ao processo anterior, verifica-se que a sentença proferida naquele feito, que transitou em julgado, julgou procedente o pedido do condomínio para determinar o fechamento definitivo do portão construído no muro externo do condomínio e declarou extinto o processo com resolução do mérito.

A fundamentação daquela decisão explicitou que o muro frontal constitui propriedade comum do condomínio e que a requerida deveria se submeter à posição da maioria.

Ademais, a ata de assembleia colacionada pela defesa demonstra que os condôminos, por unanimidade, negaram a retirada do lote 02 do condomínio e a abertura de um portão para a rua, pois a intenção era torná-lo um lote comercial, o que seria vedado pelo estatuto, sendo reforçado que todos compraram lotes sob a advertência de uso estritamente residencial.

Ficou decidido na demanda anterior a proibição de abertura de portão independente.

Dessa forma, os pedidos da autora relacionados ao direito de abrir o muro para a via pública e à exploração econômica dos imóveis que dependa desse acesso independente, na medida em que reeditam questões já decididas na ação anterior envolvendo as mesmas partes e a mesma situação fática (acesso e uso comercial do lote), encontram óbice na coisa julgada, nos termos do art. 337, VII, § 1º, 2º e 4º do CPC.

A exceção, contudo, se faz para o pedido de declaração de nulidade da convenção de condomínio e existência de associação, o direito a não participar desta, o ressarcimento das taxas e os danos morais, que não foram objeto direto ou reflexo da decisão na ação de obrigação de não fazer, que se limitou à questão do portão e, implicitamente, ao uso residencial à luz da convenção e vontade da maioria.

No que concerne à preliminar de decadência do direito de pleitear a nulidade da convenção de condomínio e a declaração de existência de associação, a parte ré argumenta que o direito à anulação de assembleia ou convenção decai em 2 anos a contar do ato, conforme art. 179 do Código Civil, e que a autora tinha ciência da natureza do empreendimento há 19 anos.

A parte ré colaciona jurisprudência do E.

TJDFT corroborando o prazo decadencial de 2 anos para pretensão anulatória de assembleia geral ordinária de condomínio, a contar da data da conclusão do ato.

Tendo a autora adquirido o lote há aproximadamente 19 anos e o empreendimento se constituído como condomínio de fato em 26/01/2003, conforme seu CNPJ, há muito transcorreu o prazo decadencial para questionar a validade de sua constituição formal ou das deliberações que a estabeleceram.

A alegação de nulidade da convenção, nesse contexto, está fulminada pela decadência.

Reconhecida a decadência do direito à declaração de nulidade da convenção de condomínio, o pedido consequente de declaração da existência da Associação de Moradores e o direito a não participar dela perdem o seu substrato principal no argumento de nulidade do condomínio.

Assim, acolho as preliminares de inépcia do pedido de ressarcimento de taxas condominiais, de impugnação ao valor da causa para sua retificação, de coisa julgada quanto aos pedidos relacionados ao direito de abertura de portão e exploração comercial dependente deste acesso, e de decadência quanto ao pedido de nulidade da convenção de condomínio e declaração de existência de associação.

Vale colacionar o entendimento jurisprudencial mencionado: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

PRETENSÃO ANULATÓRIA.

ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA.

CONDOMÍNIO IRREGULAR.

PRAZO DECADENCIAL.

ART. 179 DO CÓDIGO CIVIL.

DOIS ANOS.

DECADÊNCIA DO DIREITO DO AUTOR.

RATEIO DE DESPESAS COMUNS.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

COBRANÇA DEVIDA.

DANOS MORAIS INEXISTENTES.

SENTENÇA MANTIDA QUANTO AOS DEMAIS PEDIDOS. 1 - O direito da parte de pleitear a anulação de assembleia geral de condomínio decai em 2 (dois) anos a contar da data da conclusão do ato.

Logo, se a demanda foi proposta após o decurso do prazo, a decadência deve ser reconhecida, de ofício, pelo Magistrado, conforme estabelece o artigo 210 do Código Civil.

No caso, os vícios apontados na assembleia condominial não violam normas de ordem pública, porquanto dizem respeito tão somente aos interesses particulares, de forma que a ausência de observância das regras existentes para a convocação e deliberações somente às partes envolvidas interessará, cabendo aos interessados o pedido de anulação do ato, sob pena de convalescimento do ato, como de fato ocorreu.

Decadência pronunciada. 2 - A irregularidade da constituição do condomínio não configura óbice à cobrança dos condôminos do pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias. 3 - Não se identifica ilegalidade na cobrança de taxa condominial se restou comprovado que sua fixação se deu por decisão soberana tomada pela maioria dos associados em Assembleia Geral, pois a deliberação da assembleia vincula todos os condôminos. 4 - Atuando o condomínio em exercício regular de direito ao cobrar dívida existente, não há que se falar em compensação por danos morais.

Por decorrência lógica, afigura-se descabido cogitar de indenizar por danos morais, haja vista que, sendo legítima a cobrança narrada, essa não pode ser tida como violadora aos direitos de personalidade do Autor, condômino que reconhece estar inadimplente.

Apelação Cível desprovida. (TJ-DF 07070758520218070020 1424209, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 18/05/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 31/05/2022) Restam para análise de mérito os pedidos de reconhecimento do direito da autora a não participar da associação (na medida em que ainda poderia se argumentar que, não sendo um condomínio regular, seria uma associação e a filiação seria voluntária), o pedido de reconhecimento de violação aos princípios da igualdade e isonomia (em sua totalidade, não apenas vinculada ao acesso independente), e o pedido de indenização por danos morais.

A parte autora argumenta que o empreendimento seria uma associação e que a filiação é voluntária, conforme art. 5º, XX da Constituição.

A parte ré, por sua vez, defende que se trata de um condomínio de fato, legalmente constituído como pessoa jurídica em Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas, que cumpre as regras de um condomínio de direito, faltando-lhe apenas o registro no Cartório de Imóveis.

Alega que a convenção, mesmo sem registro, é eficaz entre os condôminos (Súmula 260 STJ), e que as deliberações assembleares são válidas.

Afirma que a vontade da maioria prevalece.

O E.

TJDFT e o C.

STJ têm reconhecido a validade da cobrança de taxas em condomínios de fato, ainda que irregulares, e a eficácia da convenção entre condôminos.

Diante do quadro fático descrito e da jurisprudência consolidada, o empreendimento, embora careça de registro imobiliário como condomínio, opera como um condomínio de fato e é considerado como tal pela maioria dos moradores e pela ré.

A obrigação de contribuir com as despesas comuns decorre da propriedade do lote inserido nessa estrutura e da fruição (efetiva ou potencial) dos serviços prestados, independentemente de filiação formal a uma associação.

Assim, o pedido de declaração de não participação na associação e a descaracterização do condomínio em associação não prosperam no mérito, pois as fontes indicam que a estrutura opera como um condomínio de fato com obrigações vinculadas à propriedade, distintas da voluntariedade associativa pura.

Em relação à alegada violação aos princípios da igualdade e isonomia, a autora argumenta que outros lotes na mesma situação geográfica são comerciais e que há empreendimentos comerciais na Chácara 16-A.

A parte ré contrapõe que as licenças apresentadas pela autora para outros empreendimentos permitem atividades sem recepção de pessoas, o que é diferente da pretensão da autora de abrir o lote ao público, e que a comparação com lotes fora do condomínio réu é irrelevante.

De fato, a prova documental apresentada pela autora indica que algumas licenças são concedidas sob a condição de "sem recepção de pessoas".

A pretensão da autora, ao buscar abrir o muro para a via pública para exploração econômica, sugere um uso que envolveria circulação e recepção de pessoas, o que é justamente o que o condomínio visa evitar para manter a segurança e o caráter, majoritariamente, residencial.

As atas de assembleia também indicam que a atividade comercial no lote da autora foi rejeitada pela maioria.

A regra do condomínio de fato, conforme seu estatuto/convenção, seria o uso residencial.

Embora possa haver lotes comerciais no Setor Habitacional Bernardo Sayão em geral, a organização interna do condomínio da Chácara 16-A é regida por suas próprias regras, aprovadas pela maioria, as quais, segundo a ré e a ata de assembleia, preveem o uso exclusivamente residencial para as unidades.

A atuação do condomínio em coibir o uso comercial que implique recepção de público, quando essa atividade não é permitida por suas regras internas e, especialmente, quando a própria assembleia rejeitou tal uso para o lote específico da autora, não configura violação de isonomia, mas sim aplicação das normas internas que regem a convivência no local.

A isonomia seria violada se houvesse permissão para outros condôminos do Chácara 16-A realizarem atividades comerciais com recepção de público, em lotes comparáveis, sem que a autora tivesse a mesma possibilidade.

A distinção feita pela defesa quanto ao tipo de atividade comercial ("sem recepção de pessoas") e a relevância das regras internas do condomínio de fato afastam a alegada violação de isonomia.

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, a autora alega constrangimentos e a deterioração de seu empreendimento.

No entanto, a pretensão indenizatória está intrinsecamente ligada aos demais pedidos, especialmente à proibição de acesso independente e uso comercial do lote e à cobrança das taxas condominiais.

Tendo sido reconhecida a coisa julgada quanto à proibição de acesso independente/uso comercial e a decadência quanto à nulidade da convenção, e não tendo sido comprovada a ilicitude na atuação do condomínio ao aplicar suas regras internas e cobrar taxas (considerando a natureza de condomínio de fato e a obrigação de contribuir para despesas comuns), a cobrança de taxas ou a aplicação das regras internas pelo condomínio constituem exercício regular de direito.

Não havendo ato ilícito por parte do réu, não há que se falar em dever de indenizar por danos morais.

As provas requeridas pela autora, embora relevantes para elucidar aspectos fáticos e a situação registral/possessória do imóvel e do empreendimento, não teriam o condão de alterar o desfecho da lide diante do reconhecimento das preliminares de coisa julgada e decadência, e da análise de mérito dos pedidos remanescentes à luz da jurisprudência consolidada sobre condomínios de fato e a aplicação de suas regras e convenções.

A legitimidade da posse da autora perante a TERRACAP, a existência de condomínio registrado no Cartório de Imóveis e a prova testemunhal não afastam a coisa julgada sobre o acesso e uso comercial, a decadência para anular a convenção ou a validade do condomínio de fato para fins de cobrança de taxas e aplicação de regras internas não anuladas a tempo e modo.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos artigos 330, § 1º, inciso II, 337, inciso VII e § 4º, e 487, inciso II, todos do Código de Processo Civil, bem como no artigo 179 do Código Civil e na Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, JULGO: 1.

EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso I, do CPC, em relação ao pedido de ressarcimento das taxas condominiais em virtude do reconhecimento da inépcia da petição inicial neste particular; 2.

EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do CPC, em relação ao pedido de reconhecimento da nulidade da convenção de Condomínio e a consequente declaração de existência da Associação de Moradores em virtude do reconhecimento da decadência do direito; 3.

EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso V, do CPC, em relação aos pedidos de reconhecimento do direito da autora a proceder à obra para abrir o muro para a via pública e de reconhecimento do direito da autora de proceder à exploração econômica dos imóveis em seu lote, em virtude do reconhecimento da coisa julgada material formada na ação nº 2011.07.1.004913-7; 4.

IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados na petição inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais, ante a sucumbência, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Depois de passar em julgado esta sentença, certifique-se e, oportunamente, arquivem-se os autos mediante as anotações pertinentes, no aguardo de eventual provocação executória.

Publique-se e Intime-se.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0702011-49.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA DANTAS DE MEDEIROS REU: CONDOMINIO DA CHACARA 16-A DA COLONIA AGRICOLA AGUAS CLARAS CERTIDÃO A parte autora veio em RÉPLICA em ID 208671492.

Ato contínuo, ficam as partes intimadas a, fundamentadamente, dizerem acerca das provas que pretendem produzir, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão.

GUARÁ, DF, Terça-feira, 27 de Agosto de 2024 ARIALDO TENORIO DOS ANJOS.

Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0702011-49.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA DANTAS DE MEDEIROS REU: CONDOMINIO DA CHACARA 16-A DA COLONIA AGRICOLA AGUAS CLARAS CERTIDÃO Certifico que a parte ré apresentou contestação em ID 205762846 tempestiva.

Procedi à conferência de seus dados e cadastrei o nome de seu advogado junto ao sistema, estando tudo em ordem.

Fica a parte autora intimada a apresentar réplica à contestação, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

GUARÁ, DF, Terça-feira, 30 de Julho de 2024.

ARIALDO TENORIO DOS ANJOS.

Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVBSB 2ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0702011-49.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA DANTAS DE MEDEIROS REU: CONDOMINIO DA CHACARA 16-A DA COLONIA AGRICOLA AGUAS CLARAS DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Cuida-se de processo de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por meio do qual a parte almeja provimento jurisdicional declaratório e condenatório.

O sistema indica possível prevenção com o feito de nº 0705467-02.2023.8.07.0014, que teve tramitação perante a Vara Cível do Guará, e o feito de nº 0709536-77.2023.8.07.0014, que teve tramitação perante o Juizado Especial Cível do Guará.

Desta feita, em consulta aos mencionados autos, constato que todos os feitos revelam identidade de partes, causa de pedir e pedidos.

O primeiro feito distribuído (data 23/6/23) foi o de nº 0705467-02.2023.8.07.0014 e à Vara Cível do Guará.

A parte, todavia, requereu desistência e foi proferida sentença de indeferimento da inicial e extinção do feito sem resolução do mérito.

Em seguida, a parte reiterou os pedidos no bojo dos autos de nº 0709536-77.2023.8.07.0014, que teve tramitação perante o Juizado Especial Cível do Guará (distribuição de 13/10/23), que foi extinto em razão de incompatibilidade da pretensão deduzida para com rito sumaríssimo, conforme sentença datada de 16/10/23.

Nessa presente oportunidade, a parte renova as pretensões volvidas nas iniciais pretéritas.

Anoto que, inobstante a menção de foro de eleição na exordial, a competência firma-se pela prevenção (art. 43 do CPC), sob pena de violação ao princípio do Juiz natural.

No caso, como o primeiro feito foi distribuído ao Juízo da Vara Cível do Guará (autos de nº 0705467-02.2023.8.07.0014), tornou-se o Juízo prevento, na forma do art. 59 do CPC.

Nesse cenário, diante de anterior distribuição de feito, extinto sem resolução do mérito, com posterior reiteração do pedido, deve o presente feito ser distribuído por dependência, na forma do art. 286, II, do CPC.

Assim, REDISTRIBUA-SE os autos ao Juízo da Vara Cível do Guará.

I.

VÍVIAN LINS CARDOSO Juíza de Direito Substituta *Documento datado e assinado eletronicamente*