TJDFT - 0738538-05.2021.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0738538-05.2021.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO MITSUYOSHI TRIGUEIRO TSUJIMUTO *38.***.*35-36 REPRESENTANTE LEGAL: LEONARDO MITSUYOSHI TRIGUEIRO TSUJIMUTO REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO DAKOTA SENTENÇA Trata-se de ação de indenização de danos materiais, morais e lucros cessantes ajuizada por LEONARDO MITSUYOSHI TRIGUEIRO TSUJIMUTO em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DAKOTA, partes qualificadas na inicial.

A parte autora alega que no dia 06 de fevereiro de 2017 adquiriu o estabelecimento comercial denominado Júlio Souto Pera Simões Eireli, com nome fantasia “Prime Studio Brasília”, localizado no Condomínio Dakota Shopping, bloco CLSW 301, bloco C, lojas 19, 25 e 31, sendo que a transação abrangeu toda a estrutura acústica das salas, equipamentos e o ponto comercial.

Narra que a partir de 07 de dezembro de 2019 as salas comerciais 25 e 31 começaram a apresentar sinais de infiltração, aparecendo diversas poças de água no chão e em volta dos aparelhos musicais, o que levou à interrupção das atividades comerciais, sendo que, no dia 10 de dezembro de 2019, a sala 25 encontrava-se inteiramente alagada.

Relata que buscou o síndico e a administração do requerido para solucionar a situação, razão pela qual foram elaborados dois laudos técnicos por profissionais indicados pelo próprio condomínio e por imobiliária que administrava o imóvel, tendo ambos os laudos concluído que as infiltrações decorreram de inconformidades técnicas construtivas e ausência de manutenção periódica.

Segue aduzindo que solicitou três orçamentos para o reparo dos danos ocorridos nas salas e marcou reuniões com o síndico da ré, mas este passou a evitá-lo, de modo que não foi possível manter a locação das referidas salas, devolvendo-as à imobiliária em julho de 2020, sendo que o condomínio só veio a dar início às obras na área externa que resolveriam o problema da infiltração em outubro de 2020, isto é, dez meses depois do início da infiltração.

Com base em tais fatos, requer a condenação do requerido no pagamento de a) indenização por danos materiais no importe de R$ 54.843,00, b) indenização pelos lucros cessantes na quantia de R$ 15.000,00 e c) indenização pelos danos morais no valor de R$ 15.000,00.

A representação processual do autor está regular (ID 107367427).

Gratuidade de justiça concedida em ID 112245625.

O requerido ofereceu contestação em ID 122800219, suscitando a preliminar de ilegitimidade ativa, uma vez que o autor não comprovou a aquisição das salas comerciais.

No mérito, aduz que o dano descrito na inicial foi reparado em outubro de 2020, o que impossibilitaria perícia para aferir a causa das infiltrações.

Sustenta que o parecer técnico elaborado por profissional contratado pelo condomínio foi realizado em momento posterior à saída do autor do imóvel, de modo que não pode servir de base para o pedido de indenização formulado pelo demandante.

Quanto ao laudo elaborado por determinação da imobiliária, alega que é genérico e embora aponte a possibilidade de ter havido falha na impermeabilização das fundações, não conclui expressamente que esta foi a causa nem aponta a responsabilidade pelos danos.

Alega que os vídeos apresentados pelo autor não fazem prova quanto a quem deu causa às infiltrações.

Assevera, ainda, que não foram apresentados os documentos comprobatórios dos danos materiais alegados e que o valor de R$ 54.843,00 é excessivo, uma vez que os orçamentos apresentados pelo autor se referem à construção de um novo estúdio, indo muito além do reparo dos danos, devendo ser levada em consideração a depreciação de dez anos de utilização do bem.

Sustenta que o autor também não comprovou os lucros cessantes alegados e que estes não podem ser presumidos e que, caso venham a ser arbitrados, deve ser considerado o valor líquido da receita e não a receita bruta da empresa, além de se ponderar o período de férias em que normalmente há a suspensão das atividades e a posterior suspensão de todas as atividades do gênero em função da pandemia.

Por fim, argumenta que não há que se falar em dano moral no caso, uma vez que este não se confunde com o mero dissabor do quotidiano.

A representação processual do requerido está regular (ID 120957475).

Réplica em ID 125569293.

Decisão saneadora proferida em ID 127808076, definindo os pontos controvertidos, distribuindo o ônus probatório pela regra geral e consignando que, diante da impossibilidade de realização de perícia, uma vez que os danos já foram reparados, a única prova admitida para elucidar as referidas questões é a documental.

Na mesma ocasião, restou verificado que, em relação à preliminar de ilegitimidade ativa, não ficou claro da leitura da inicial a que título o autor vem pleitear as indenizações por danos materiais e morais, haja vista que, embora tenha afirmado inicialmente que celebrou contrato de compra e venda para a aquisição do estúdio, inclusive do ponto comercial, não fez juntar o referido contrato e, posteriormente, indicou que ocupava as referidas salas na condição de locatário.

Assim, foi determinada a intimação do requerente para acostar aos autos o contrato de compra e venda mencionado na inicial ou, se for o caso, o contrato de locação e o documento comprobatório da data em que este se encerrou.

Com a juntada da documentação pelo autor (ID 130356984), o réu peticionou em ID 131871777 asseverando que a documentação anexada pelo demandante não se presta a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, não podendo ser utilizada como comprovação dos fatos narrados sobretudo para demonstrar sua legitimidade para pleitear as indenizações constantes na exordial.

Decisão de ID 146991703 que converteu o julgamento em diligência para permitir a complementação da prova e analisar as preliminares suscitadas pelo requerido.

Quanto à preliminar de ilegitimidade ativa, restou consignado que, em relação ao pedido de indenização pelas benfeitorias que tornavam o local um estúdio de música, a preliminar será analisada em sentença; já em relação ao pedido de indenização por lucros cessantes e por dano moral, pelo obstáculo ao exercício da atividade empresarial, a preliminar de ilegitimidade ativa fora rejeitada.

No que se refere aos contratos juntados pelo autor, foi decidido que os documentos devem ser admitidos e mantidos no processo.

Foram fixadas como questões de fato relevantes para o julgamento, para fins probatórios: 1) qual era o tipo de revestimento para isolamento acústico que existia na sala antes do dano decorrente da infiltração e se tais benfeitorias, que tornavam a sala um estúdio de música (revestimentos das paredes, do teto etc.), eram removíveis e reaproveitáveis em outro imóvel - ônus da prova do autor; 2) se o material que o autor orçou é equivalente ao que existia no estúdio antes dos danos decorrentes da infiltração e se está correto o valor pleiteado, ou se deve ocorrer depreciação em razão do tempo de uso do material que havia no estúdio e, em caso positivo, qual seria o valor adequado para a indenização – ônus da prova do autor; 3) qual era o contrato de locação vigente até 29/07/2020, data da entrega das chaves, e o que esse contrato dispunha a respeito das benfeitorias realizadas pelo inquilino – ônus da prova do autor; 4) se houve contrato de sublocação, verbal ou escrito, da sala onde funcionava o estúdio, celebrado entre JULIO SOUTO PERA SIMÕES – EIRELI, Júlio Souto Pêra Simões ou Juliana Rabelo (esposa de Júlio) e o autor – ônus da prova do autor.

Por fim, a decisão ainda determinou a intimação das para especificarem as provas que ainda pretendem produzir.

A parte ré quedou inerte, na forma do certificado no ID 149694948.

O demandante, lado outro, realizou a juntada dos documentos de IDs 149451279 a 149451283, materializados em orçamentos e contratos imobiliários.

Intimado para se manifestar a respeito de tal documentação, o réu se manteve silente, consoante certidão de ID 152300985.

Após, os autos seguiram conclusos para julgamento. É o relatório.

DECIDO.

Compulsando os autos, verifica-se que a presente ação foi ajuizada tendo como causa de pedir os danos que o autor alegou haver sofrido em seu ponto comercial e que tais danos teriam sido causados por responsabilidade do condomínio, o que teria lhe gerado prejuízos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e, ainda, extrapatrimoniais.

Por considerar ser mais adequado ao deslinde da presente controvérsia, hei por bem analisar cada um dos pedidos formulados pelo autor de forma separada.

Em relação aos danos emergentes, o requerente assevera, em sua exordial, que: “os documentos anexos indicam o valor dos danos materiais suportados pelo Requerente, que realizou 03 (três) orçamentos, tanto na época dos fatos, bem como a atualização dos mesmos para a presente época, tendo em vista a preclusão do orçamento, em razão deste não ter, ainda, conseguido condições financeiras para realizar a reparação.

Por todo o explanado, em observância ao menor valor, deve ser o Requerido condenado ao pagamento da quantia de R$54.843,00 (cinquenta e quatro mil oitocentos e quarenta e três reais), à título de danos materiais”.

Da análise de tal assertiva, não fica exatamente delineado a que título o autor está pleiteando a indenização pelo alegado dano material sofrido.

No entanto, do exame do orçamento cujo valor se pleiteia, acostado em ID 107415876, consta que o serviço seria o de “isolamento e condicionamento acústico do estúdio de gravação.

Para tanto fizemos um estudo para termos uma isolação de paredes que atendam as necessidades de um estúdio de gravação bem como material de absorção para que o tempo de reverberação estejam dentro da norma em vigor”.

Antes de prosseguir, é preciso esclarecer que o próprio autor afirma que não executou tal serviço, de modo que o alegado dano emergente diz respeito ao valor que teria sido gasto caso fosse realizada, no estúdio de música, uma obra de isolamento e condicionamento acústico.

Realizada esta breve análise, passo ao exame da (i)legitimidade do requerente para pleitear o direito invocado.

Compulsando os autos, verifica-se que o autor logrou êxito em comprovar, por meio do contrato de compra e venda de ID 130356988, haver adquirido, conforme cláusula primeira, “o estabelecimento comercial denominado JULIO SOUTO PERA SIMÕES - EIRELI, nome fantasia PRIME STUDIO BRASÍLIA”.

Ainda da análise do instrumento contratual, verifica-se que o parágrafo único da cláusula primeira define que “a presente transação compreende somente o estabelecimento comercial e equipamentos com CNPJ indicado no caput desta cláusula, descrito no inventário em anexo a este contrato (documento 01), não estando incluídos os imóveis nos quais se encontra instalado o estabelecimento”.

Vê-se, assim, que o autor não adquiriu a propriedade do imóvel narrado em sua exordial, mas a propriedade do estabelecimento comercial, de seus equipamentos e inclusive do CNPJ da pessoa jurídica.

E tal diferenciação é relevante para dirimir acerca de sua legitimidade para pleitear as indenizações pelos danos alegadamente sofridos.

Conforme salientado alhures, os danos emergentes requeridos nesta demanda correspondem àquilo que teria sido despendido pelo autor acaso tivesse realizado a obra de reparo e/ou reconstrução do estúdio de música, sendo certo que o orçamento por ele indicado discriminou os seguintes serviços (ID 107415876): “Nas paredes e laje instalar um composto acústico projetado especialmente para o caso em questão com acabamento final em gesso acartonado com isolação calculada em 45db com espessura final de 10cm.(m²) Nas quatro paredes instalar o painel de madeira ripada acústica instalada sobre tarugos com enchimento de lã de vidro, fabricação implante de acústica industria e comércio ltda (m²) Placa acustica sonex illtec plano com 50mm de espessura branca, a ser instalada na laje.(m²)” Trata-se, como se observa, de intervenções que seriam realizadas na estrutura do imóvel, pois dizem respeito a obras que modificariam as paredes e lajes do estabelecimento.

Com efeito, o que se busca neste instante processual é saber se a indenização material ora analisada é parte integrante da estrutura do imóvel e, portanto, quem poderia pleitear a reparação é o proprietário desse imóvel; ou,

por outro lado, se configura uma benfeitoria, passível de remoção, cuja reparação poderia ser pleiteada pelo autor, que, como dito, é o proprietário do ponto comercial.

Em decisão saneadora de ID 146991703, restou consignado que, para avaliar se há direito à indenização por danos emergentes, é preciso esclarecer se os revestimentos que tornavam a sala um estúdio musical eram passíveis de ser removidos do imóvel e reaproveitados em outro, porque, se tais revestimentos não eram reaproveitáveis, se incorporariam ao imóvel, de modo que eventual direito de indenização só poderia ser pleiteado pelo proprietário.

Ainda por ocasião da decisão, foi sinalizado que estaria obscuro, neste processo, qual tipo de material existia no estúdio e se ele era passível de ser removido e reaproveitável em outro imóvel, revelando-se necessário esclarecer se as benfeitorias relativas ao isolamento acústico se incorporariam ao imóvel ou não, motivo pelo qual foi fixado como questão de fato relevante para o julgamento “1) qual era o tipo de revestimento para isolamento acústico que existia na sala antes do dano decorrente da infiltração e se tais benfeitorias, que tornavam a sala um estúdio de música (revestimentos das paredes, do teto etc.), eram removíveis e reaproveitáveis em outro imóvel”, com a expressa fixação de que o ônus de tal prova é do autor.

Conforme relatório, foi oportunizado às partes produzirem provas, sendo que o autor peticionou em ID 149451277 e realizou a juntada dos documentos de IDs 149451279 a 149451283, materializados em orçamentos e contratos imobiliários.

Da análise da documentação juntada pelo autor, verifica-se que o demandante colacionou dois orçamentos atualizados, sendo que, naquele acostado ao ID 149451281, há apenas atualização de valores daquele primeiro orçamento juntado quando da apresentação da exordial (ID 107415876).

Já no outro orçamento (ID 149451279), há a relação de materiais, quantidades e respectivos valores acaso fosse realizada a instalação acústica em “estúdio musical para gravação profissional de área de 40 m²”.

Existem, ainda, perguntas que aparentemente foram formuladas pelo autor, com as respectivas respostas da empresa que realizou o orçamento.

Veja-se: “1 - Especificar se algum dos materiais que existiam no estúdio antes (drywall, estrutura metálica, pedras, lã de rocha, lã de vidro, MDF, compensado e tecido) seriam removíveis e/ou reutilizáveis naquelas condições? Resposta alguns dos materiais não sofrem degradação pela presença da umidade “água” Metal, pedras, lã de rocha outros sim como o drywall, MDF, compensado. 2 - Valor total para reparar o estúdio para ficar do mesmo jeito de antes, com materiais iguais ou similares? Resposta a proposta tenta passa o valor hoje de mercado para metragem de estúdio profissional padrão para a área total e não fazer métrica para uma restauração que não é mais possível. 3 - Seria possível apenas reparar um estúdio naquele estado? Resposta se fosse tomada a decisão imediata de repara sim seria perfeitamente possível mas como a infiltração foi avançando não um reparo sairia mais dispendioso que uma nova construção.” Como dito, fora oportunizado que o autor comprovasse qual era o tipo de revestimento para isolamento acústico que existia na sala antes do dano decorrente da infiltração, mas compreendo não haver se desincumbido de tal ônus.

Não obstante afirme que “os orçamentos referem-se a materiais similares ou iguais aos que integravam a estrutura do estúdio”, não há qualquer prova nesse sentido, sobretudo porquanto não restou demonstrado quais eram os revestimentos acústicos do imóvel.

Os orçamentos colacionados pelo autor, inclusive, militam em sentido contrário à sua pretensão, tendo em vista que os materiais neles descritos diferem entre si – a título de exemplo, um deles menciona lã de pet enquanto outro lista lã de vidro –, reforçando que tal documentação é insuficiente a demonstrar que tais materiais correspondem ao que existia no imóvel.

Também recaiu sobre o demandante o ônus de provar se os revestimentos que existiam no estúdio eram removíveis e reaproveitáveis em outro imóvel.

Embora o autor alegue, na petição retromencionada, que “os materiais de isolamento acústico do estúdio poderiam perfeitamente serem removidos e reaproveitados em outro espaço, se não fossem, os danos causados pela infiltração que inviabilizaram o reparo da estrutura e a sua reutilização”, compreendo que tal assertiva não fora corroborada por nenhuma prova produzida nestes autos.

Sem adentrar à questão da fragilidade da prova produzida pelo autor, constata-se que a primeira resposta elaborada pela empresa poderia, em tese, comprovar o fato constitutivo do direito autoral.

No entanto, apenas atesta que existem materiais que se deterioram com a presença de água e outros não, sem fazer qualquer menção quanto à (im)possibilidade de retirar os materiais – que não estivessem deteriorados – de um local e instalá-los em um outro, caracterizando-se, portanto, como reaproveitáveis.

Com efeito, tem-se que a informação trazida aos autos pelo autor se mostra insuficiente para concluir que ele se desincumbiu de seu ônus probatório, expressamente fixado quanto à prova do material do revestimento do estúdio e, ainda, se ele seria removível.

Partindo de tais premissas, reafirmo que o dano emergente pretendido pelo autor se trata do gasto que ele teria acaso tivesse realizado a obra de reparo e/ou reconstrução do estúdio de música, consubstanciando-se em intervenções que seriam realizadas na estrutura do imóvel, pois dizem respeito a obras que modificariam as paredes e lajes do estabelecimento.

Do conjunto probatório, não se pode presumir que esses materiais poderiam ser retirados do imóvel e reutilizados em outro local.

Como dito, o autor não conseguiu demonstrar que, acaso fossem efetivamente realizadas tais reformas, não se incorporariam ao imóvel, do que se conclui que não representariam um bem nem sequer benfeitoria que se reverteria em proveito ou em propriedade do autor.

Também não corrobora a pretensão autoral os contratos colacionados aos autos, porquanto aquele de compra e venda do ponto comercial, no parágrafo único da cláusula primeira, define que “a presente transação compreende somente o estabelecimento comercial e equipamentos com CNPJ indicado no caput desta cláusula, descrito no inventário em anexo a este contrato (documento 01), não estando incluídos os imóveis nos quais se encontra instalado o estabelecimento”.

Com efeito, o que se vislumbra é que o requerente, quanto ao pedido de danos emergentes, não é titular do direito vindicado, porquanto quem, de fato, sofreu prejuízos em decorrência dos danos alegados na estrutura do imóvel foi o proprietário deste bem, o que, conforme outrora destacado, não é o caso do requerente.

Basta pensar que, acaso o demandante pretendesse deixar o imóvel, por qualquer outro motivo, até mesmo pelo fim da vigência da locação, não levaria consigo o produto da obra que porventura houvesse sido realizada, até mesmo em virtude de o demandante não haver conseguido demonstrar ser possível realizar o reaproveitamento ou reutilização a partir da retirada de composto ou de placa acústica instalados nas paredes ou lajes, nem tampouco o painel de madeira ou enchimentos de lã de vidro, sobretudo se considerarmos que consta no orçamento que foi “projetado especialmente para o caso em questão”.

Como reforço argumentativo, merece ser rememorado que o próprio autor afirmou que não mais se encontra no imóvel, havendo se retirado em julho de 2020, isto é, antes mesmo dos reparos realizados pelo condomínio réu (em outubro de 2020), podendo-se concluir que eventual procedência do pedido de reparação dos danos sofridos no imóvel sequer seriam aproveitados pelo autor, reforçando a fundamentação outrora despendida no sentido de que ele não é titular do pedido de indenização ora analisado.

Hipótese diversa seria se o requerente houvesse realizado o reparo no imóvel às suas expensas para poder permanecer no imóvel e exercer suas atividades e, por meio desta demanda, pretendesse ser ressarcido do valor que gastou, o que não é o caso dos autos, tendo em vista que, como já dito, tal serviço não chegou a ser realizado, tratando-se de simulação do quanto seria gasto acaso a obra houvesse sido executada, de modo que o prejuízo em decorrência dos danos no imóvel, repisa-se, foi do proprietário desse bem imóvel e não de quem detinha o ponto comercial.

Ante o exposto, julgo extinto o feito sem julgamento do mérito por verificar ausência de legitimidade do requerente para figurar no polo ativo da presente demanda para pleitear indenização pelos danos emergentes alegadamente sofridos.

Em prosseguimento, quanto aos lucros cessantes e ao dano moral, a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo réu já fora rejeitada (decisão de ID 146991703), motivo pelo qual passo ao julgamento do mérito em relação a tais pedidos.

Em relação aos danos, o que se extrai dos autos é que estes são incontroversos.

O autor muito bem os elucidou, por meio da juntada de fotos e vídeos, demonstrando que efetivamente houve infiltração em seu estabelecimento comercial, sendo que o réu não impugnou tal narrativa.

A controvérsia que ora se estabelece diz respeito à responsabilidade pela sua ocorrência, sendo que a versão dos fatos do demandante aponta a culpa do condomínio e,

por outro lado, a tese defensiva é no sentido de que os laudos acostados pelo autor não são suficientemente capazes de apontar qual foi a causa das infiltrações.

Como prova produzida nestes autos a respeito da controvérsia, vislumbra-se, tão somente, aqueles documentos colacionados pelo autor quando da propositura da presente demanda, quais sejam, dois laudos técnicos, o primeiro encomendado pela imobiliária e datado de janeiro de 2020 (ID 107368450) e, o segundo, solicitado pelo próprio réu e realizado por profissional da engenharia civil em 23 e 24 julho de 2020 (ID 107368449).

Quanto ao primeiro parecer técnico, sua conclusão foi no sentido de que as infiltrações verificadas no imóvel “são provenientes da fundação da edificação, seja por falta ou ausência de impermeabilizações, conforme NBR 15.575 e NBR 9.574, e/ou algum vício ou falha construtiva no local”.

O segundo documento mencionado, que se consubstancia no laudo técnico de inspeção predial, cuja realização fora encomendada a partir de pedido do próprio condomínio réu, concluiu que “na particularidade da sala em questão, podemos afirmar que a causa da infiltração é decorrente por falta de impermeabilização e manutenção”, informação que fora complementada, em outro trecho do laudo, com a conclusão de que “pode-se afirmar que a infiltração da sala tem três motivos: Ação das chuvas; Fissura existente nas caixas de areia; Falta de impermeabilização na fundação, alvenaria e nas caixas de areia”.

Por compreender oportuno e bastante elucidativo para o deslinde da quaestio juris ora debatida, colaciono breve trecho do que restou apontado pelo parecer em comento: “Observam-se nas faces internas das paredes externas manifestações patológicas de formação de manchas de umidade com desenvolvimento de bolor, argamassa do revestimento descolada internamente da alvenaria, em placas compactas ou por desagregação completa, a superfície do revestimento apresenta fissuras de conformação variada, revestimento em processo de descolamento por carbonatação insuficiente, no período da cura.

O bolor tem sua manifestação em superfície com menos incidência de sol.

Algumas patologias de revestimento podem ter como causa a carbonatação insuficiente, que para a argamassa é importante, pois determina uma boa cura.

A carbonatação insuficiente pode ser em função do engrossamento da camada de emboço e reboco, que por norma é admitido 2cm e 2mm, respectivamente.

Outro fator determinante pode ter sido resultado de uma argamassa rica em cimento, pouco porosa, que dificultasse a penetração do anidrido carbônico no período de cura do revestimento.

A pintura precoce também pode determinar carbonatação insuficiente.” Sucede, contudo, que o “inventário em anexo a este contrato (documento 01)” mencionado na supracitada cláusula não fora colacionado nestes autos, não sendo possível aferir quais foram efetivamente os equipamentos adquiridos pelo autor, nem mesmo podendo fazer uma interpretação extensiva para dizer que ali estariam incluídos todos os revestimentos acústicos atrelados à estrutura do imóvel.

Ainda que se pudesse ter como válido o contrato de locação (ID 130359753) – apresentado sem assinatura de quaisquer das partes –, este dispõe, na cláusula oitava, parágrafos um e dois, que as benfeitorias realizadas pelo locatário passam a ser parte integrante do imóvel locado, sendo que as removíveis poderiam ser desfeitas às expensas do locatário, o que, como dito à exaustão, não se mostra o aplicável ao caso dos autos.

Tecidas tais considerações, o que se vislumbra é que, embora os laudos técnicos se consubstanciem em provas colacionadas pelo autor, penso deva ser a elas atribuída considerável valoração, porquanto foram solicitadas pela imobiliária e pelo condomínio, sendo que ambas formam conjunto probatório em sentido unânime, havendo sido concluído, em resumo, a ocorrência de inconformidades técnicas construtivas, a falta de desempenho nos sistemas verificados, assim como a ausência de manutenção periódica.

Não se deve olvidar que consta informação, neste segundo parecer, que a inspeção foi realizada na presença do síndico e da supervisora do condomínio, ganhando ainda mais relevo as conclusões ali obtidas, por haver contado com a participação e supervisão de representantes do réu, suprindo inclusive a formação do contraditório, também pela via extrajudicial.

Com efeito, conclui-se pela prática de ato ilícito perpetrado pelo réu, ainda que em sua forma culposa, notadamente pela negligência na edificação e manutenção do condomínio, sendo certo que o fato de o requerido haver impugnado tais documentos por meras alegações não é atitude processual suficientemente hábil a demonstrar quaisquer das hipóteses previstas no art. 373, inciso II, do CPC.

Passando à análise dos lucros cessantes, tem-se que a pretensão autoral consubstancia-se na responsabilização do réu pelos valores que deixou de auferir naquele período que não exerceu suas atividades profissionais no estúdio de música, tendo em vista haver restado impossibilitado o funcionamento do ponto comercial pelo estado em que se encontrava após a ocorrência das infiltrações e alagamentos.

Segundo a tese defensiva, o autor não teria demonstrado que efetivamente deixou de realizar algum contrato de aluguel por músicos que supostamente utilizavam as salas.

Como fato impeditivo do direito do demandante, também sustentou que os lucros cessantes devem considerar o valor líquido da receita e não a receita bruta da empresa, além de se ponderar o período de férias em que normalmente há a suspensão das atividades e a posterior suspensão de todas as atividades do gênero em função da pandemia.

Após compulsar detidamente os presentes autos, firmo compreensão no sentido de que não assiste razão à parte autora quanto ao pleito de indenização por lucros cessantes. É cediço que essa espécie de indenização representa o que razoavelmente se deixou de lucrar sem a livre disposição do imóvel.

Todavia, na espécie, o autor cuidou de juntar tão somente a receita bruta dos meses anteriores e posteriores à ocorrência dos fatos.

No entanto, como é sabido, os lucros cessantes se distinguem da receita bruta, sendo necessário, para sua aferição, a dedução dos custos operacionais, sendo que, como já dito, verifica-se a ausência de demonstração de quaisquer despesas pela parte autora.

Considerando, assim, que, para ser acolhida esta espécie de indenização, é necessário aferir o lucro, o que não pode se confundir com faturamento, que corresponde à receita bruta, somente apurável após a dedução das despesas operacionais regulares, o que não fora demonstrado pelo autor, conclui-se não haver logrado êxito em comprovar os fatos constitutivos do seu direito, de modo que tal pedido deve ser julgado improcedente.

Em continuidade, alega o autor que os danos causados o fizeram sofrer prejuízos de ordem extrapatrimonial, asseverando que “o desespero de ver que está impedido de laborar, de que seu investimento foi destruído por um dano além de sua alçada e que após diversas tentativas infrutíferas de negociação com os representantes do condomínio – e mesmo após o laudo técnico confeccionado por engenheiro indicado pelos mesmos - protelarem e se esquivarem de cumprir com sua obrigação, tem atentado contra a paz e saúde do demandante, refletindo-se o prejuízo não apenas financeiro, mas na administração de sua vida pessoal”.

No que toca ao dano moral, cumpre frisar que decorre de uma violação de direitos da personalidade, atingindo, em última análise, a dignidade da vítima.

Pode ser definido como a privação ou lesão de direito da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal estar, o dissabor ou a vicissitude do cotidiano.

No caso dos autos, compreendo que o fato narrado efetivamente ultrapassou a esfera do mero dissabor, porquanto os danos causados ao estabelecimento impediu o autor de exercer sua atividade profissional, notadamente porquanto alega que esta se revelava como sua única fonte de renda, sendo certo que tal fato é capaz de ofender sua integridade psíquica, ao tentar trabalhar e não conseguir por fatos alheios a sua vontade, o que pode, de fato, haver lhe gerado desordem financeira, o que é capaz de causar relevantes transtornos à moral do homem médio.

Ademais, merece ser ressaltado que o requerente, em decorrência dos danos causados, teve que devolver o imóvel em momento consideravelmente anterior ao que havia sido inicialmente previsto, passando a estabelecer seu ponto comercial em outra localidade, o que também aponta para a ocorrência de um abalo significativo na dignidade do autor, e uma frustração que superou o mero dissabor.

Quanto ao valor da reparação do dano moral, há de ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando-se em conta gravidade da conduta do ofensor, além de outras circunstâncias do caso concreto.

O próprio autor afirmou que ficou impedido de exercer suas atividades profissionais por quatro meses, não havendo incluído, nesse período, aqueles meses que a paralisação de suas atividades ocorrera em função da pandemia.

Assim, compreendo que a indenização pleiteada pelo autor, a partir dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, pode ser arbitrada em três mil reais mensais, totalizando, a condenação do réu, em doze mil reais.

Há que se ter em conta, no presente caso, a gravidade da conduta do requerido, que não se prontificou em realizar os reparos em prazo razoável, mesmo após ciência do parecer técnico que ele mesmo encomendara e que já apontava sua responsabilidade.

Também deve ser considerada, na quantificação do dano, que tal atitude do réu poderia até mesmo ser enquadrada como desídia, gerando grave repercussão na esfera moral do autor, que, como dito, teve inclusive que devolver o imóvel à imobiliária por não poder dele usufruir para sua atividade profissional.

Considerando esses aspectos e atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, arbitro em R$ 12.000,00 o valor da indenização pelo dano moral experimentado pela parte autora.

O valor do dano moral deverá ser corrigido a partir da data do arbitramento, em homenagem à Súmula 362, do STJ, e acrescido de juros de mora desde o evento danoso, nos termos da Súmula nº 54, também do STJ.

No caso, considerando que o evento danoso foi a data apontada pelo autor – e não controvertida pelo réu – como início da verificação da infiltração, será considerada como termo inicial dos juros de mora o dia 07/12/2019.

Anoto, por oportuno, que o fato de fixar o valor da reparação pelo dano moral em montante inferior ao que foi pedido não configura a sucumbência parcial da parte autora quanto a este pedido.

Ante o exposto, acolho parcialmente a preliminar suscitada pelo réu e julgo EXTINTO O FEITO sem julgamento de mérito, por ausência de legitimidade do autor para figurar no polo ativo quanto ao pedido de indenização pelos danos emergentes, na forma do art. 485, VI, do CPC.

Ademais, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para condenar a parte ré a indenizar o autor pelos danos morais sofridos, no valor de R$ 12.000,00, corrigido monetariamente desde a data do arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso (07/12/2019).

Considerando a sucumbência recíproca, e tendo em vista que o autor decaiu de dois dos três pedidos formulados, condeno-o a arcar com 2/3 das despesas do processo e o réu a arcar com 1/3 restante.

Declaro resolvido o mérito do processo, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Quanto aos honorários de sucumbência, condeno o requerido a pagar a verba honorária em benefício do autor, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, conforme critérios do artigo 85, §2º, do CPC.

Caberá ao autor pagar 10% sobre o proveito econômico obstado, consubstanciado naquilo que o réu deixou de pagar, isto é: dano material de R$ 54.843,00; e lucros cessantes de R$ 15.000,00; totalizando a quantia de R$ 69.843,00.

Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pelo autor, a teor do art. 98, §3º, do CPC/15.

Após o trânsito em julgado, e não havendo outros requerimentos, arquivem-se os presentes autos.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Publique-se.

Intimem-se. (datado e assinado digitalmente) 8