TJCE - 0269413-37.2024.8.06.0001

  Despacho 0269413-37.2024.8.06.0001 AUTOR: MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA REU: MLAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA                   Vistos, etc.             Intime-se a parte adversa, para no prazo de 15 (quinze) dias, querendo, apresentar contrarrazões nos termos do art. 1.010, §1º do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, nos termos do §3º do art. 1.010 do CPC.                  Expedientes necessários.   Fortaleza/CE, 12 de maio de 2025.   Francisca Francy Maria da Costa Farias Juíza de Direito  

    Sentença 0269413-37.2024.8.06.0001 AUTOR: MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA REU: MLAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA RELATÓRIO.

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES ajuizado por MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA em face de M.LAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, qualificados nos autos.

Na inicial (id. 120640275), a parte autora narra que, firmou com a Requerida, em 11 de fevereiro de 2023, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária para Entrega Futura de nº 035.002.0206, tendo por objeto a aquisição da unidade 206 da Torre Bossa, do M.

Lar Jacarey, situado na Rua Amâncio Valente, nº 830, Cambeba, Fortaleza/CE.

Relata que durante a vigência do contrato, honrou o pagamento de várias parcelas mensais e financeiras, totalizando a quantia de R$ 61.876,08 (sessenta e um mil, oitocentos e setenta e seis reais e oito centavos), contudo, ao chegar o momento entabulado para financiar o imóvel junto à instituição financeira, não obteve aprovação do crédito.

Explana que após diversas tentativas de conseguir crédito por outros meios, não obteve sucesso, o que, infelizmente, impossibilitou a continuidade do negócio.

Diante disso, buscou resolver o contrato, requerendo a devolução dos valores pagos, momento em que foi surpreendida pela empresa Requerida, que se negou a restituir qualquer valor pago, e ainda informou que será cobrado o pagamento das parcelas em atraso, acrescido de multa e juros.

Portanto, requer liminarmente a suspensão das cobranças futuras, bem como que o seu nome não seja inserido nos Órgãos de Proteção ao Crédito.

Em sede de mérito, pugna que seja decretado a rescisão do contrato, bem como que seja declarado a ilegalidade da cobrança de parcelas não pagas com acréscimo de multas e juros após a comunicação da desistência.

Com a inicial, vieram os seguintes documentos: Procuração, Documentos Pessoais, Declaração de Hipossuficiência, Extrato, Contrato e Planilha Financeira.

Decisão Interlocutória (id. 120631620), deferindo a gratuidade judiciária, indeferindo a tutela pleiteada e determinando a citação da parte ré.

Devidamente citado, o promovido apresentou contestação (id. 131635682), impugnando preliminarmente a gratuidade judiciária deferida.

Em sede de mérito, alega que a rescisão contratual decorreu exclusivamente por culpa da promovente, que confessou sua incapacidade de cumprir as obrigações contratuais, notadamente o pagamento das parcelas pactuadas no contrato de promessa de compra e venda.

Tal circunstância evidencia a ausência de controvérsia tanto em relação à inadimplência quanto à rescisão do referido contrato, que fora rescindido desde 24/10/2024, conforme notificação enviada à Promovente.

Relata que a parte autora manteve-se adimplente até o vencimento da parcela intermediária em 15/10/2023.

Entretanto, a promovente tornou-se inadimplente em relação à parcela de financiamento vencida em 30/05/2023 e à prestação intermediária vencida em 15/11/2023.

Diante dessa situação, realizou diversas tentativas de contato telefônico com o objetivo de informar a requerente sobre os débitos em aberto e cobrar sua quitação.

Todavia, tais esforços, que se estenderam por mais de um ano, revelaram-se infrutíferos.

Assevera que a promovente tinha pleno conhecimento de que adquiriu um bem imóvel, cuja obra está submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Por essa razão, os patamares de rescisão utilizados pela Promovida estão em consonância com a Lei nº 13.783/2018 (Lei de Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64 para regulamentar a resolução de contratos por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária.

Relata que deve ser observado o contrato em relação a rescisão por culpa da promovente, não sendo cabível a devolução de 90% dos valores pagos.

Por fim, requer o acolhimento da preliminar e que a ação seja julgada improcedente.

Com a contestação, vieram os seguintes documentos: Atos Constitutivos, Procuração, Contrato de Promessa de Compra e Venda, Matrícula do Imóvel, Notificações Extrajudiciais e a Notificação acerca da Rescisão Contratual.

Réplica apresentada (id. 132884833), a parte autora rebate a contestação, bem como reitera os termos iniciais e pugna pela indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Despacho (id. 132905202), oportunizando as partes se manifestarem sobre as provas que pretendem produzir.

A promovente pugnou pelo julgamento da lide. (id. 133521988) A parte ré se manifestou (id. 133565158), informando que não tem interesse em produzir outras provas, pugnando pelo julgamento antecipado da lide.

Despacho (id. 133664351), informando a conclusão para julgamento oportuno. É o que importa relatar.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

Por versar o presente feito sobre matéria de direito e considerá-lo amplamente instruído, passo para o Julgamento Antecipado com fulcro no art. 355, I do CPC, respeitando-se nesse sentido, a escorreita aplicação do 'princípio do contraditório'.

In casu, a matéria prescinde de maiores dilação probatórias, tendo em vista que a matéria é essencialmente de direito.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA CONCEDIDA A PARTE AUTORA.

A parte promovida em sua contestação, impugnou à concessão dos benefícios da gratuidade judicial deferido em favor da requerente, no entanto, inexiste nos autos documentos que permitam afastar a presunção de veracidade da "Declaração de Hipossuficiência" da autora, na esteira do art. 99, do CPC, bem como, elementos probatórios que permitam a conclusão de que está em condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família.

Ademais, verifica-se que a autora juntou a Carteira de Trabalho, consoante id 132884833, demonstrando que foi demitida do emprego, corroborando com a tese de que não tem condições de arcar com as despesas processuais.

MÉRITO.

O cerne da controvérsia instalada reside em analisar o percentual devido sobre a restituição dos valores pagos e o pleito indenizatório, haja vista que conforme foi exposto na contestação, o contrato entre as partes já fora rescindido.

Cumpre dizer, inicialmente, que ao caso em análise se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois a requerida opera como fornecedora de produtos ou serviços e as partes promoventes como consumidores, usuária de seus produtos e serviços, conforme preconizam os artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (CDC).

A contratação firmada entre as partes restou incontroversa nos autos, pois foi alegado por ambas as partes, bem como encontra-se nos autos (id. 120640277) o contrato firmado entre os litigantes.

Compulsando os autos, verifica-se que a rescisão contratual não se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor.

Isso porque, conforme restou incontroverso nos autos, a parte autora não conseguiu a aprovação do financiamento, o que culminou na rescisão contratual.

Assim sendo, caracteriza-se verdadeira desistência da promovente em razão da sua incapacidade financeira de adimplir o contrato livremente entabulado, devendo a restituição dos valores pagos ser feita de forma parcial com correção monetária e juros de mora.

Aplica-se ao caso o previsto no art. 67-A, caput, da Lei 4.591/1964, com redação dada pela Lei 13.786, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, portanto, antes da celebração da avença em análise.

O STJ já firmou entendimento na Súmula n. 543 que a rescisão de contrato em tais circunstâncias gera o dever de devolver parte dos valores pagos: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (destaquei) O contrato firmado, em seu item 6.1 b), estabelece que para o caso de rescisão por ato do comprador, prevê que pena convencional de 50% do valor pago pelo comprador.

Com efeito, a pretendida retenção de 50% (cinquenta por cento) do total dos valores pagos, configura abusividade e onerosidade excessiva na relação contratual, proporcionando vantagem exagerada à vendedora/demandada em detrimento da consumidora ora autora, mormente porque a promovente sequer adquiriu concretamente o imóvel, violando-se o art. 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

Nesse sentido: APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas - Contrato de Promessa de Compra e Venda - Alegação de que não possuem mais condições financeiras para manter o contrato - Sentença de procedência para declarar rescindido o contrato e determinar a ré a devolução de 80% dos valores pagos - Inconformismo da ré, suscitando preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação e, alegando, no mérito, o direito a retenção de 50% do valor pago, conforme previsto no contrato e legalmente autorizado pelo artigo 67-A da Lei 13.786/2018 e que a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação -Preliminar rejeitada - Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018 - Caso, porém, em que a retenção na forma prevista na avença, 50% do valor do contrato atualizado, importaria flagrante abusividade - Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosa - Artigo 51, IV, do CDC -Percentual de retenção fixado em 20% do valor pago pelos autores que se mostra adequado - Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10626802920228260100 São Paulo, Data de Julgamento: 11/04/2023, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2023) (destaquei) A aplicação pura e simples da referida cláusula representaria, sem dúvida alguma, desvantagem exagerada ao adquirente, apesar de ter sido ela a causadora da rescisão, restando evidente sua abusividade a ensejar sua nulidade com fulcro no art. 51, IV do CDC.

Esse tipo de cláusula contratual, prevendo percentual de retenção superior a 25% dos valores pagos pelo comprador do imóvel, sempre foi considerada abusiva, pelo que foi editada a Lei 13.786/18, que alterou a Lei 4.591/64, passando a disciplinar as regras da rescisão contratual, prevendo em seu art. 67-A o seguinte: "Art. 67-A .

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.… § 2º.

Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Assim sendo, e considerando as particularidades da causa, reputo adequada a retenção de 20% dos valores pagos pela adquirente, pois inexiste prova de dano maior suportado pela ré.

Assim, esse percentual englobará as perdas e danos sofridas, bem como despesas administrativas decorrentes do negócio, quais sejam, despesas de elaboração de contratos, publicidade, taxas e impostos.  Caberá, portanto, a restituição pela ré a parte autora, 80% dos valores pagos, devidamente corrigidos a contar do desembolso e com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da presente decisão, porquanto inexiste mora anterior por parte da vendedora (STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 1387058/SP, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2019, DJe 02/04/2019).

DANOS MORAIS.

Quanto aos danos patrimoniais e morais, a Lei nº 8.078/90 estabelece: Art. 6º.

São direitos básicos do consumidor: […] VI a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

Para configuração do dever de reparar é necessário a demonstração do ato voluntário ou por negligência ou imprudência da parte, do prejuízo causado e do nexo de causalidade entre o ato e o dano.

Na hipótese dos autos, tem-se que diante da inexistência de inadimplemento contratual por parte da demandada, não merece amparo quaisquer dos pedidos de indenização formulados, à míngua de configuração dos pressupostos da responsabilidade civil, notadamente, a culpa do agente, a ação ou omissão, a relação de causalidade e o dano.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGANDO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para DETERMINAR que a promovida restitua 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela autora na forma simples, quantia essa que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado (REsp 1740911/DF, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/08/2019, DJe 22/08/2019, julgado em sede de recursos repetitivos).  Indefiro os danos morais.

Considerando a sucumbência recíproca, as custas serão rateadas igualmente entre as partes.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários em favor dos advogados da promovida, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor pleiteado a título de danos morais, bem como, condeno a promovida ao pagamento de honorários em favor dos advogados da requerente, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.   Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas.

Fortaleza/CE, 2025-04-08 Gerardo Majelo Facundo Júnior Juiz de Direito