TJCE - 0269413-37.2024.8.06.0001

    APELAÇÃO CÍVEL  nº  0269413-37.2024.8.06.0001 APELANTE: MLAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA APELADO: MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA Interposição de Recurso(s) aos Tribunais Superiores (STJ/STF) Relator: Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará TERMO DE INTIMAÇÃO       Tendo em vista a interposição de Recurso(s) endereçado(s) ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) e/ou Supremo Tribunal Federal (STF), a Diretoria de Execução de Expedientes - Tribunais Superiores abre vista à(s) parte(s) recorrida(s) para, querendo, apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), em cumprimento ao disposto na legislação processual vigente e Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará.

Fortaleza, 3 de setembro de 2025       Diretoria de Execução de Expedientes - Tribunais Superiores  Assinado por Certificação Digital                                 ________________________________   Código de Processo Civil.

Art. 1.028, §2º; Art. 1.030; Art. 1042, §3º.   Regimento Interno do TJCE.

Art. 267, §1º; Art. 299.                             

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Processo: 0269413-37.2024.8.06.0001 APELANTE: MLAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA APELADO: MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018.

IMÓVEL SUBMETIDO A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RETENÇÃO DE 50% E DESCONTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PROVIMENTO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a devolução de 80% dos valores pagos, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros moratórios, com rateio de custas e fixação de honorários por sucumbência recíproca.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se, em contrato celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e envolvendo empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; e (ii) saber se é legítima a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O contrato foi celebrado em 11.02.2023, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, sendo inaplicável a Súmula 543/STJ.

A lei autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos quando o imóvel estiver sujeito ao regime de patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, §5º. 4.

Demonstrada a culpa exclusiva da compradora pela rescisão contratual e comprovada a submissão do imóvel ao regime de patrimônio de afetação, legítima a cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos. 5.

A jurisprudência do STJ (Tema 938) admite a validade da cláusula que impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja prévia informação sobre o valor e sua destinação, o que foi observado no contrato em análise.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Apelação cível conhecida e provida.

Sentença reformada.

Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente. 2. É legítima a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão."   Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421-A; Lei nº 13.786/2018, arts. 67-A, §5º e §6º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2055691, Rel.

Min.

Raul Araújo, DJe 03.04.2023; STJ, AgInt no REsp 2023713/SP, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, DJe 30.11.2022; STJ, REsp 1599511/SP, Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938).

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em  conhecer o Recurso de Apelação para a ele dar provimento, nos termos do voto do eminente Relator.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator    R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso apelatório interposto pela empresa MLAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., em face da sentença prolatada pelo juiz da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelos autores MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA na ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas, que restou assim decidida (id 24448729): "[…] Ante o exposto, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGANDO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para DETERMINAR que a promovida restitua 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela autora na forma simples, quantia essa que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado (REsp 1740911/DF, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/08/2019, DJe 22/08/2019, julgado em sede de recursos repetitivos).

Indefiro os danos morais.

Considerando a sucumbência recíproca, as custas serão rateadas igualmente entre as partes.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários em favor dos advogados da promovida, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor pleiteado a título de danos morais, bem como, condeno a promovida ao pagamento de honorários em favor dos advogados da requerente, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se." Irresignada com a decisão monocrática, a empresa vendedora interpôs o recurso apelatório de id 24448731, no qual defende, em suma, a necessidade de retenção de 50% (cinquenta por cento) prevista na cláusula 6.1, 'b' do contrato, por culpa exclusiva da promitente compradora, tendo como parâmetro a Lei nº 13.786/2018, bem como porque a incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos da Av-11 da matrícula nº 19.713 do CRI da 1ª Zona de Fortaleza, devendo-se ainda reter o percentual da comissão de corretagem.

Ao final, requer a reforma da sentença em todos os seus termos, dando provimento ao recurso, a fim de majorar o percentual de retenção de 20% para 50%, conforme previsto na cláusula do contrato, bem como a retenção da taxa de corretagem.

Contrarrazões no id 24448738.

Considerando que a questão não envolve matéria elencada no art. 178 do CPC, registro que prescinde manifestação do Ministério Público no presente pleito. É o relatório.

V O T O Presentes os pressupostos que autorizam a admissibilidade do recurso apelatório, conheço do recurso e passo à sua análise.

A presente controvérsia cinge-se à análise de três questões centrais: (i) aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso; (ii) a excepcionalidade prevista em lei para retenção de 50% do valor pago em caso de desistência pelo adquirente; e (iii) a possibilidade de retenção dos valores a título de comissão de corretagem.

No que concerne aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso, assiste razão à parte recorrente, uma vez que o contrato foi firmado em 11/02/2023, data posterior à vigência da Lei 13.786/2018.

Sabe-se que o Superior Tribunal de Justiça, no ano de 2015, como objetivo de pacificar o entendimento sobre a restituição de valores pagos, relativos a contrato de compra e venda de imóvel, editou a Súmula nº 543, nos seguintes termos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Tem-se, então, que nos termos da referida Súmula, na hipótese de inadimplemento da incorporadora o consumidor teria direito a recuperar tudo o que pagou, mas somente uma parte, no caso de ser ele quem deu causa à resolução, tendo a jurisprudência pacificado o entendimento de que essa parte giraria em torno de 10% a 25% dos valores pagos.

De um jeito ou de outro, o reembolso das quantias deveria ser imediato.

Assim, em sede de liminar, geralmente se deferia o pleito de retenção de 25%, em razão da ausência de prejuízo para quaisquer das partes.

Contudo, em 28/12/2018 foi publicada a Lei n. 13.786/2018, conhecida como a Lei dos Distratos, que alterou as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979, estabeleceu, entre outras disposições, regras para a restituição da quantia paga no caso de resolução de contrato de compra e venda.

Confira-se: Art. 67- A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (…) §5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratamos arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. §6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. §7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. §8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. §9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. (grifo nosso).

Vê-se pois que, para os contratos celebrados após a vigência da Lei 13.786/2019, a Súmula 543 do STJ, encontra-se parcialmente prejudicada, uma vez que será aplicada para os casos em que a culpa é exclusiva do vendedor, havendo restituição integral e imediata.

Contudo, na hipótese de resolução contratual por culpa exclusiva do comprador, impõe-se a observância das disposições da Lei nº 13.786/2018, que estabelece critérios específicos quanto à retenção de valores pagos.

Referido diploma legal autoriza a retenção de até 25% da quantia paga, nos casos de imóveis não submetidos ao regime de patrimônio de afetação, e até 50% quando se tratar de empreendimento sob referido regime.

Além disso, a norma prevê prazos distintos para a restituição dos valores remanescentes, a depender da situação concreta: até 180 dias contados do distrato, ou, alternativamente, 30 dias contados da revenda do imóvel ou da expedição do "habite-se", o que ocorrer primeiro.

Assim, o anterior posicionamento adotado pela jurisprudência de que, em sede de liminar, a restituição da quantia paga deveria ser imediata e no percentual de 75%, posto que se a culpa fosse do comprador, a vendedora/incorporadora teria direito de retenção de no máximo 25%, inexistindo prejuízo para quaisquer das partes, não mais pode ser adotada, indistintamente.

No caso em tela, o contrato de compra e venda entabulado entre as partes foi celebrado em 11/02/2023, conforme anteriormente consignado, estando, por conseguinte, submetido à vigência da Lei nº 13.786/2018.

Tal circunstância afasta a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, sobretudo diante da inexistência de controvérsia quanto ao fato de que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da promitente compradora, que não obteve a aprovação do financiamento.

Ademais, restou devidamente comprovado nos autos que o imóvel objeto do contrato encontra-se vinculado a regime de patrimônio de afetação, conforme se depreende da certidão de matrícula acostada no ID 24448704, bem como da cláusula 10.1 do instrumento contratual (ID 24448701 - p. 08), que expressamente faz referência a tal regime jurídico, constando, ainda da cláusula 6.1, 'b' do pacto a retenção do percentual de 50% da quantia paga pela promitente compradora (ID 24448701 - p. 06).

Nessa hipótese, aplica-se o disposto na Lei nº 13.786/2018, que, em caso de resolução contratual por inadimplemento do adquirente, autoriza o vendedor a reter até 50% dos valores pagos (cláusula 6.1, 'b' do contrato), além de permitir a dedução da comissão de corretagem e demais encargos legalmente previstos, fixando, ainda, prazos específicos para a restituição das quantias remanescentes, conforme estipulado contratualmente e nos termos do art. 67-A do referido diploma legal.

Diante disso, não se vislumbra qualquer ilegalidade na cláusula contratual que estipula os critérios de devolução dos valores pagos, porquanto em conformidade com os limites legais e em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), motivo pelo qual não há que se falar em nulidade da avença.

Corroborando este entendimento, importante colacionarmos arestos do STJ e deste TJCE em casos semelhantes, in verbis: CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES.

CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. […].

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. (…). 2.

A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos. 3. (…).5.

Agravo interno não provido. (STJ - REsp: 2055691, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: 03/04/2023) ***** CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. […].CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. […].. 1.(…).2.

A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67- A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos. (…). (STJ - AgInt no REsp: 2023713 SP 2022/0273073-4, Relator: MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2022) RECURSO ESPECIAL Nº 2027929 - SP (2022/0296753-4) (…).

Como bem destacado no acórdão recorrido, o art. 67-A da Lei 13.786/2018 determina que, em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente, a restituição dos valores pagos será realizada com a dedução cumulativa de: I a integralidade da comissão de corretagem; e II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Destaco que para a retenção do percentual de 50% dos valores pagos, previsto no parágrafo quinto do citado artigo, é necessário que a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-F da Lei 13.786/2018.

Vejamos. § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo- se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (STJ - REsp: 2027929 SP 2022/0296753-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 21/12/2022). ***** RECURSOS DE APELAÇÃO.

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.

RETENÇÃO DE 50% DO TOTAL ADIMPLIDO.

AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

LEI 13.786/18.

COMISSÃO DE CORRETAGEM COM PREVISÃO CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

I.

Caso em exame 1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação rescisória movida pela Aquarela Incorporações Spe LTDA e Samy Clever Policarpo e Nayane Maria De Amorim Lima, rescindindo contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinando a devolução parcial do valor pago, com retenção de 10%.

II.

Questão em discussão 2.

A presente controvérsia cinge-se à análise de três questões centrais: (i) aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso; (ii) a excepcionalidade prevista em lei para retenção de 50% do valor pago em caso de desistência pelo adquirente; e (iii) a possibilidade de retenção dos valores a título de comissão de corretagem.

III.

Razões de decidir 3.

Verificado que o instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de empreendimento imobiliário foi firmado entre as partes quando já estava em vigor a Lei 13.786/18 e restando demonstrado que a incorporadora está subordinada ao regime de patrimônio de afetação, não há falar em ilegalidade na retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, por se tratar de percentual autorizado pela legislação específica. 4.

O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, firmou entendimento no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão e em que a rescisão se deu por culpa do promitente comprador. 5.

No caso em apreço, do exame do instrumento contratual pactuado entre as partes, especificamente no item 4.2 da avença (fls. 128), se verifica discriminado qual valor seria pago a título de comissão de corretagem, de modo que se evidencia esclarecido ao adquirente a quantia paga a esse título.

IV.

Dispositivo e tese 6.

Apelação cível conhecida e provida.

Sentença modificada. (TJCE - Apelação Cível - 0257841-55.2022.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  04/12/2024, data da publicação:  04/12/2024) ***** DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018.

IMÓVEL SOB O REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 50%.

RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDOS CONFORME ESTABELECIDO NO CONTRATO E NO ART. 67-A, §5º DA LEI 13.786/2018. ÍNDICE DE CORREÇÃO INCIDENTE CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL.

RECURSOS CONHECIDOS PARA DAR PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA PARTE PROMOVENTE/APELANTE.

RECURSO INTERPOSTO PELA PROMOVIDA/APELANTE NÃO PROVIDO. 1.

Cinge-se a demanda em saber se deve alterado as condições para ressarcimento decorrente da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, além de averiguar a necessidade de alteração do índice de correção monetária incidente sobre os referidos valores. 2.

No que tange à discussão sobre as condições para ressarcimento dos valores pagos pela parte promovente/apelante, em relação ao prazo fixado na Lei nº 13.786/2018, cumpre destacar a incidência do artigo 67-A, §5º.

Tem-se, portanto, válido que ao caso, incide o prazo de 30 dias descrito no referido dispositivo legal, pois os contratos sujeitos ao regime de patrimônio de afetação, possuem prazo diferenciado, nos termos a seguir descritos: ¿Art. 67-A. § 5º.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga." 3.

Assim, acolhe-se a tese recursal apresentada pela parte promovente/apelante, a fim de determinar o prazo disposto no artigo 67-A, §5º da Lei nº 13.786/2018, para restituição dos valores devidos. 4.

Por fim, com relação ao recurso interposto pela parte promovida/apelante, no caso dos autos, à restituição deverá incidir o índice de correção monetária contratualmente previsto, ou seja, o IGPM-DI/FGV, conforme cláusula quarta, item 4.2 (fl.138).

Tese recursal rejeitada. 5.

Recursos conhecidos para dar parcial provimento ao interposto por Fátima Braga da Rocha e negar provimento ao interposto por Aquarela Incorporações SPE Ltda. (TJCE - Apelação Cível - 0279510-04.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  08/02/2023, data da publicação:  09/02/2023) ***** EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

O JUÍZO A QUO DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DO NUMERÁRIO PAGO NOS TERMOS DA LEI 13.786/2018.

IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR.

NÃO ACOLHIMENTO.

AUSÊNCIA DE PROVA CABAL DE CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.

NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO.

IMÓVEL SOB O REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 50% NOS TERMOS DA LEI 13.786/2018.

DECISÃO ESCORREITA.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Davi Portácio dos Santos, insurgindo-se contra decisão prolatada pelo Juízo a quo que determinou a devolução dos valores pagos pelo autor, referente ao contrato de compra e venda do imóvel sub oculis, de acordo com a Lei nº 13.786/2018, tanto em relação aos valores, que inclui o limite de 50% (cinquenta por cento) dos pagamentos efetuados, como a dedução de multa e de comissão de corretagem, dentre outras parcelas legalmente previstas, assim como o prazo de 30 (trinta) dias após o HABITE-SE. 2 - Em que pese esta relatoria ter, em sede de liminar, deferido a retenção por parte da agravada de apensas 25% da quantia paga pelo imóvel, após melhor análise aos documentos constantes dos autos, verifico que merece ser revogada minha decisão, mantendo-se a liminar proferida pelo magistrado a quo às fls. 120 dos autos originais. 3 - In casu, restou constatado que o contrato de compra e venda foi celebrado entre as partes em 22/10/2019, conforme se verifica das fls. 55 e 56 dos autos originais, portanto sob a vigência da Lei 13.786/2018, havendo prova de que o imóvel adquirido pelo autor é devidamente registrado como patrimônio de afetação, inclusive referida informação consta expressamente da cláusula 08 do contrato (fl. 100).

Assim, caso seja constatada a culpa do comprador, a empresa vendedora terá direito a reter 50% dos valores pagos, deduzir comissão de corretagem, dentre outras parcelas legalmente previstas e prazo para pagamento, conforme estabelecido no contrato e no Art.. 67-A da Lei 13.786/2015.

Portanto, prudente a decisão do magistrado de piso, que determinou a devolução dos valores nos termos da Lei dos Distratos, até que seja apurado quem deu causa ao desfazimento do negócio. 4- Recurso conhecido e improvido. (TJCE - Agravo de Instrumento - 0000864-64.2021.8.06.0000, Rel.

Desembargador(a) MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  31/05/2022, data da publicação:  31/05/2022) Assim, demonstrando-se válida a retenção no percentual autorizado pela legislação específica, mister a reforma da sentença neste ponto.

No que diz respeito à comissão de corretagem, a questão foi tese do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), julgado sob o rito dos recursos repetitivos.

No precedente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

No mesmo sentido, é a jurisprudência desta Corte de Justiça.

Confira-se: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA DE IMÓVEL.

MORA NA ENTREGA DE DOCUMENTOS AO AGENTE FINANCEIRO.

IMPROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA DA AUTORA. inversão do ônus da prova (arts. 6º e 14, CDC). a PARTE DEMANDADA se desincumbido do encargo de rechaçar as alegações autorais, comprovando fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da requerente (art. 373, II, do CPC).

MORA DA AUTORA COMPROVADA.

RESTITUIÇÃO DA VERBA DE CORRETAGEM.

RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DA VERBA DE CORRETAGEM TRANSFERIDA PARA O COMPRADOR POR PREVISÃO CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE.

TEMA 938 DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA CONFIRMADA. 1.

Cinge-se a controvérsia quanto ao descumprimento pela promovida de cláusula (4.3) do compromisso de venda de unidade residencial (fls. 22/49) firmado com a autora, ou seja, a empresa ré não teria repassado em tempo oportuno contrato e demais documentos necessários ao agente financeiro responsável pelo financiamento, o que acarretou a perda pela autora da chance de obter financiamento com condições facilitadas. 2.

De início, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que existe aqui uma relação de consumo entre as partes, de modo a ensejar a possibilidade de responsabilização da apelada na restituição postulada pela autora, uma vez que integrantes da cadeia de consumo, ex vi do artigo 7.º, parágrafo único, do CDC. 3.

No tocante ao mérito, no presente caso, a parte autora apresentou documentação comprobatória da relação contratual (fls. 22/49) e da obrigação da promovida de entregar o contrato assinado ao agente financeiro.

Por sua vez, a ré comprovou que o financiamento imobiliário não foi liberado por culpa exclusiva da autora que deixou de comparecer ao setor de crédito imobiliário da instituição financeira, apesar de ter sido notificada extrajudicialmente (fls. 108/109) para que adotasse as providências no sentido de regularizar sua situação, sob pena de caracterização de mora e resolução do negócio. 4.

Portanto, a promovida logrou bom êxito em demonstrar a existência de fato extintivo ou impeditivo do direito da autora, como exige o art. 373, inciso II, do CPC, por seu turno, cabia à promovente impugnar, de modo específico, a prova documental produzida pela demandada, bem como requerer a produção das provas cabíveis, em tempo oportuno, para comprovar os vícios alegados, omissão essa que autorizou o julgamento antecipado da lide e, consequente, improcedência da ação. 5.

No tocante ao pedido de restituição de verba de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema n° 938 do STJ), reconheceu a possibilidade de cláusula contratual transferir essa obrigação para o comprador, como na hipótese em tablado, pois ficou constatado o cumprimento do o dever de informação prévia à adquirente quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que já no contrato de compromisso de venda e compra constou cláusula de expressa ciência de sua cobrança e respectivo valor (quadro resumo, item 6 fls. 76), bem como recibo de pagamento entre a autora e a corretora (fls. 55). 6.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida. (TJCE - Apelação Cível - 0541811-18.2012.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  10/07/2024, data da publicação:  10/07/2024) ***** APELAÇÃO.

CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

APLICAÇÃO DA LEI N.º 9.514/97.

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

NÃO SUBORDINAÇÃO.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES.

NÃO COMPROVADA.

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, NÃO DEMONSTRADO.

RESILIÇÃO UNILATERAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

FIXAÇÃO NO PATAMAR DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

PRECEDENTES STJ.

RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

NÃO ESPECIFICADA NO CONTRATO.

INDEVIDA RETENÇÃO A ESTE TÍTULO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1..Trata-se de apelação interposta pelos autores contra sentença que, nos autos de ação de conhecimento, julgou improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial.

O Juiz sentenciante considerou a mora dos autores admitida na inicial e aplicou os procedimentos previstos nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e cuja tese foi firmada no Tema 1095 do STJ, segundo a qual a restituição de eventual valor ao autor somente será feita após a alienação do imóvel em leilão e na hipótese de haver saldo credor, uma vez que a consolidação da propriedade extingue a dívida e possibilita o acerto de contas. 2.

Primeiramente, registre-se que de acordo com o teor do art. 26 da Lei dos loteamentos (Lei nº 6766/79), os compromissos de compra e venda de lotes podem ser firmados por escritura pública ou instrumento particular de compra e venda, como no presente caso. 3.

Ademais, conquanto tenham as partes assinado contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, não subordina-se à disciplina normativa da Lei n.º 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de coisa imóvel. É que a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A par dessa natureza, para que haja a constituição da garantia, necessário o registro do contrato no respectivo registro imobiliário, consoante exige a regra albergada no artigo 23 da Lei nº 9.514/97. 4.

Com efeito, conquanto hajam as partes convencionado promessa de compra e venda de imóvel não edificado em loteamento, com cláusula de alienação fiduciária, na verdade encerra a avença simples contrato de compra e venda a prazo de imóvel, tendo em vista que não fora promovido o registro do contrato no respectivo registro imobiliário. 5.

O contrato entabulado enlaçara em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária e pessoas físicas destinatárias finais do imóvel negociado, emoldurando-se, pois, na dicção dos artigos 2º e 3º do CDC. 6.

Ademais, as provas coligidas aos autos não comprovam qualquer inadimplência dos autores, conforme extrato de pagamento acostado às fls. 176/179.

De outra banda, também não restou comprovado nos autos qualquer inadimplência da construtora quanto ao ventilado atraso na entrega do empreendimento. 7.

Nesse compasso, qualificada a relação de consumo entre as partes e se afigurando legítima a rescisão contratual por ato de vontade das partes, resta a ser aferida a consequência que o desfazimento do contrato ensejara.

No presente caso, é inexorável que deverão os apelantes responder pelas despesas que a apelada suportara no negócio e que se revelaram inúteis, já que o contrato fora rescindido por sua culpa. 8.

A Segunda Seção do c.

STJ, ¿no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato¿ (AgInt no REsp 1.930.685/SP, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 05/10/2021, DJe 19/10/2021). 9.

O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1599511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 10.

No presente caso, verifica-se que o contrato firmado pelas partes não especificou os valores adimplidos a título de comissão de corretagem, de forma que não é possível a retenção de quantia sob esse título, porquanto devem ser prestigiados os princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor, assegurando o direito básico de informação para que não existam dúvidas sobre o produto ou serviço contratado (fls. 20/29).

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer da apelação e DAR PARCIAL provimento, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, data da assinatura digital EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator (Apelação Cível - 0054255-49.2020.8.06.0167, Rel.

Desembargador(a) PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  23/10/2024, data da publicação:  23/10/2024) No caso em apreço, do exame do instrumento contratual pactuado entre as partes, especificamente no item 3.1 da avença (id 24448701 - pg. 04), se verifica discriminado qual valor seria pago a título de comissão de corretagem, de modo que se evidencia esclarecido ao adquirente a quantia paga a esse título.

Desta feita, na esteira do entendimento da Corte Cidadã e desta Corte de Justiça, é regular a retenção de valores efetivamente pagos sob a denominação de comissão de corretagem, pois ficou constatado o cumprimento do dever de informação prévia à adquirente quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que já no contrato de compromisso de venda e compra constou cláusula de expressa ciência de sua cobrança e respectivo valor, não merecendo reforma a sentença objurgada também neste ponto.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto e a ele DOU PROVIMENTO para reformar a sentença recorrida, no sentido de alterar o percentual de retenção dos valores pagos para 50%, fixando como termo inicial para aplicação do juros moratórios a data do trânsito em julgado, bem como para determinar a retenção da integralidade do valor da comissão de corretagem pelos fundamentos delineados.

Diante do novo deslinde da controvérsia inverto o ônus de sucumbência, condenando a parte apelada ao pagamento de honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, no entanto, suspendo o respectivo pagamento tendo em mira que a parte autora é beneficiária da gratuidade judiciária (id 24448089), o que faço com espeque no art. 98, §3º do CPC. É como voto.

Fortaleza, data da assinatura eletrônica.

Des.

Marcos William Leite de Oliveira  Relator   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 3ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 23/07/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0269413-37.2024.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: Não informado