TJCE - 0225846-53.2024.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO   PROCESSO: 0225846-53.2024.8.06.0001 - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO APELANTE/EMBARGANTE: EDILSON MARTINS RODRIGUES NETO APELADO/EMBARGANTE: MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORAC?ES SPE LTDA, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA   EMENTA: PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO.

NÃO OCORRÊNCIA.

PRETENSÃO DE REVISITAR TEMAS ENFRENTADOS NO ACÓRDÃO.

ACÓRDÃO MANTIDO.     I.

Caso em exame     1.

Embargos de declaração de ambas as partes em face de acórdão que deu parcialmente provimento à apelação, nos autos de ação ordinária envolvendo atraso em compra e venda de imóvel.     II.

Questão em discussão     2.

A questão em discussão levantada pela embargante apelada consiste em questionar a prova do pagamento de encargo contratual (TAXA SATI).

A questão controvertida apontada pelo embargante apelante consiste em suposta omissão na apreciação da abusividade/nulidade de cláusula contratual.     III.

Razões de decidir     3.

Com relação aos embargos opostos pela apelada, trata-se de discussão probatória e já enfrentada no acórdão, ausente omissão ou obscuridade.

Embargos de declaração do apelante que não apontam omissão.

Pretensão de revisitar a discussão acerca da abusividade das cláusulas referente ao prazo de entrega do imóvel, tema devidamente enfrentadas no acórdão em sentido divergente do que pretende o recorrente.

Nos termos da súmula 18 deste Tribunal, são indevidos embargos de declaração que têm por única finalidade o reexame da controvérsia jurídica já apreciada.        IV.

Dispositivo e tese     4.

Recursos conhecidos e desprovidos.    ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer dos recursos, porém para negar provimento a ambos.   Fortaleza, data da assinatura digital.   EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator.    ACÓRDÃO   Cuida-se de embargos de declaração opostos por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e por EDILSON MARTINS RODRIGUES NETO, em face de acórdão que julgou parcialmente providos os pedidos formulados na apelação interposta pelo segundo apelante.  O acórdão foi proferido nos seguintes termos, localizado no ID 23289172:  Conforme relatado, cuida-se de lide a envolver um contrato de compra e venda de imóvel.

Segundo alega o recorrente, em agosto de 2011 foi celebrado contrato com a demandada para aquisição de um apartamento no valor de R$ 82.703.00 reais, negócio esse que, segundo sustentado pelo recorrente, contém clausulas abusivas.

Inicialmente, imperioso constatar que o demandado oferece e presta serviços no mercado de consumo, ao passo que o demandante é adquirente desses serviços como destinatário final, subsumindo-se as partes, à luz da teoria finalista e do disposto, respectivamente, nos arts. 3º e 2º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), aos conceitos jurídicos de fornecedor e consumidor.  

Por outro lado, a facilitação da defesa do consumidor em juízo e até mesmo a possibilidade de inversão do ônus da prova não implica impossibilidade de franquear ao fornecedor de serviços a possibilidade de demonstrar que tem razão.

No caso concreto, a narrativa autoral não se mostra verossímil, confundindo-se ora atraso na entrega do imóvel, ora simples declaração de nulidade de cláusula contratual.

Passo à análise pontual das alegações expostas nas razões:   (…)  A) DO ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

DA ABUSIVIDADE DE CLÁULAS DE PRAZO E PRORROGAÇÃO.   Inicialmente, cumpre asseverar que nas razões recursais o apelante informa as cláusulas do contrato que prevê o prazo de 25 meses para entrega do imóvel, a contar do registro do contrato de financiamento e que prevê ainda a possibilidade de prorrogação em até 180 meses.

Após informar a existência das duas cláusulas, e nada mais argumentar, o recorrente alega que com as cláusulas há uma notória vantagem para a construtora e tece considerações acerca de um ventilado atraso na entrega do bem, mas sem identificá-lo.   Conforme fundamentado na origem, não há abusividade nas referidas cláusulas, que foram validamente celebradas.

Ademais, não se depreende da argumentação do recorrente qualquer atraso na entrega do imóve  (...)  DISPOSITIVO.   Isso posto, conheço do recurso de apelação para dar-lhe parcial provimento, declarando a abusividade da cobrança de serviço conhecido como taxa SATI, condenando o recorrido à repetição do indébito, de forma dobrada, nos termos do art. 42 do CDC, com correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil.      Inconformados, em face do provimento parcial do recurso ambas as partes opõe embargos de declaração, sob alegação e omissão ou erro material.  A embargante MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORAÇÕES SPE LTDA sustenta que há erro no julgado, porquanto o provimento parcial do recurso, condenando a embargante apelada à restituição da taxa SATI, está equivocado, pois não houve prova do pagamento.  O embargante EDILSON MARTINS RODRIGUES NET, por sua vez, sustenta que há uma omissão tanto na sentença de primeiro grau quanto no acórdão, acerca da nulidade da cláusula 5ª do Contrato firmado entre as partes.

Reafirma que referida cláusula é manifestamente abusiva.

Fundamenta que a relação entre as partes é de consumo, portanto seria irrelevante a perquirição de dolo ou culpa para a solução da lide, pois a responsabilidade da fornecedora é objetiva.  Embora intimadas, ambas as partes deixaram transcorrer o prazo para manifestação sem apresentação de suas respectivas contrarrazões.  É o breve relatório.  VOTO.  DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE.  Os recursos são tempestivos e preenchem os demais requisitos de admissibilidade. É inexigível o preparo na espécie.  QUESTÕES PRELIMINARES.  Em cotejo das razões e contrarrazões de ambos os recorrentes, não se vislumbram questões preliminares ou prejudiciais dissociadas do objeto principal do recurso, porquanto passo à análise do mérito.  DO MÉRITO.     Conforme leciona Cassio Scarpinella Bueno, "Os embargos de declaração são recurso de fundamentação vinculada.

Seu cabimento, destarte, relaciona-se com a alegação de ao menos uma das hipóteses indicadas nos três incisos do art. 1.022: (i) esclarecimento de obscuridade ou eliminação de contradição; (ii) supressão de omissão de ponto ou questão sobre a qual o magistrado deveria ter se pronunciado, de ofício ou a requerimento; (iii) correção de erro material.". (Curso de Direito Processual Civil: Procedimento Comum, Processo nos Tribunais - 13 ed. - São Paulo: SaraivaJur, 2024, p. 626).  Com efeito, não se prestam os embargos à rediscussão do mérito da decisão.

Ademais, de acordo com lição do eminente Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o professor Humberto Dalla, "Pelo art. 1.022, II, a omissão a ser suprida diz respeito a ponto ou questão sobre qual o juiz deveria ter se pronunciado, de ofício ou a requerimento da parte.

Contudo, de acordo com a jurisprudência predominante no STJ, não cabem embargos de declaração contra decisão que se omite penas quanto a argumento incapaz de informar a conclusão adotada." (Manual de direito processual civil contemporâneo.

São Paulo: Saraiva, 2025, p.975).  Conforme relatado, litigam as partes sobre relação contratual de compra e venda, acerca da qual o promovente ingressou em juízo para a revisão das cláusulas contratuais.

Segundo alegou o apelante, em agosto de 2011 foi celebrado contrato com a demandada para aquisição de um apartamento no valor de R$ 82.703.00 reais, negócio esse que, segundo sustentado pelo recorrente, contém clausulas abusivas.  Nesse cenário, o promovente ingressou com ação revisional do contrato, mas teve seus pedidos julgados improcedentes na origem.

Por essa razão, interpôs apelação perante esta Corte, pretendendo a reforma da decisão.

Com o provimento parcial do recurso, ambas as partes opuseram embargos de declaração.

Passo à análise dos embargos.  DO RECURSO DA - MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORAÇÕES SPE LTDA  Nas suas razões de embargo, a recorrente apelada contesta a sua condenação ao ressarcimento de R$ 700,00 reais pagos em razão da taxa SATI.

Sustenta que não é possível a condenação ao pagamento, porque o embargante apelante, supostamente, sequer teria pedido a ressarcimento da taxa e porque não há provas do pagamento.

Verifica-se, de plano, que não merece acolhida a insurgência.

Com efeito, o promovente contestou o pagamento da referida taxa já na inicial e, com o pedido negado em sentença, houve recurso de apelação insurgindo-se contra o que fora decidido na origem.

Cito trecho localizado no ID 19360175 (pg. 07)  "A despesa mencionada fora paga pelo Requerente no importe de R$ 700,00 (setecentos reais) em 10 (dez) parcelas iguais e no montante de R$ 70,00 (setenta reais) cada, conforme faz prova o extrato financeiro retirado junto ao próprio site/aplicativo da Requerida, com descrição das parcelas como "SERV.

ASSESSORIA NO REGISTRO PREF/CAT"."     Nesse cenário, o acórdão enfrentou o tema que lhe foi proposto e de forma expressa sobre ele se pronunciou, com julgamento de parcial provimento.

Assim, a insurgência da embargante quanto à prova do pagamento consiste em questão de mérito.

De omissão, contradição ou obscuridade ou mesmo de erro material por suposta ausência de requerimento, não se trata.  No entanto, para evitar qualquer incompreensão acerca do julgado, ressalta-se que o acórdão impugnado - em seus termos - não condena em quantia determinada, mas declara abusiva a cobrança de serviço SATI, determinando o ressarcimento de sua cobrança, mas que deverá ser demonstrado e apurado na forma ali determinada, ou seja, de forma dobrada, em procedimento de liquidação.  DOS EMBARGOS DE EDILSON MARTINS RODRIGUES NETO  Em suas razões de embargos, o apelante afirma que a suposta omissão ocorreu tanto no acórdão, nesta segunda instância, quando na sentença de primeiro grau.

Cito trecho dos embargos (ID 23426750, pg. 02):    "A primeira omissão é quanto acerca do julgamento do recurso de apelação que pediu a reforma da decisão do juízo de piso quanto ao pedido de reconhecimento de nulidade da clausula 5º do referido contrato de promessa de compra e venda, não analisada na sentença de 1º grau bem como na sentença de 2º grau."     A princípio, tratar-se-ia de proposta de supressão de instância.

No entanto, verifica-se que não houve omissão nos julgados.

Com efeito, o que pleiteia o embargante é a declaração de abusividade de cláusula contratual, tema enfrentado no acórdão e rejeitado.

Ao mesmo tempo que alega omissão, o embargante sustenta, de certa forma em contradicão, que o julgado contraria decisão judicial que lhe seria favorável.

Verificando-se o acórdão impugnado, vê-se clara manifestação sobre o ponto que se pretende revisitar.

Cito trecho do acórdão (ID 23289172):    Inicialmente, cumpre asseverar que nas razões recursais o apelante informa as cláusulas do contrato que prevê o prazo de 25 meses para entrega do imóvel, a contar do registro do contrato de financiamento e que prevê ainda a possibilidade de prorrogação em até 180 meses.

Após informar a existência das duas cláusulas, e nada mais argumentar, o recorrente alega que com as cláusulas há uma notória vantagem para a construtora e tece considerações acerca de um ventilado atraso na entrega do bem, mas sem identificá-lo.   Conforme fundamentado na origem, não há abusividade nas referidas cláusulas, que foram validamente celebradas     Assim, o que apresenta o embargante é mero inconformismo com o julgado, seja aquele de primeiro grau ou o acórdão agora recorrido, sem que se apresentem as hipóteses do art. 1.022 do CPC.

O embargante, ademais, traz discussão relacionada à dispensa de aferição de dolo ou de culpa para a caracterização da responsabilidade civil da demandada, que seria objetiva, por tratar-se de relação de consumo.

No entanto, tampouco foi negada a relação de consumo entre as partes.

Assim, verifica-se que há argumentação direcionada à suposta omissão quanto à cláusula do contrato, quando, na verdade, tanto a sentença quanto o acórdão negaram o pedido de declaração de abusividade.  Assim, o que se tem é a tentativa de modificação dos julgados por via inadequada.

Os julgadores, conforme jurisprudência dominante e a mais acima citada compreensão doutrinária indicam, não estão obrigados a rebaterem, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes, devendo apenas enfrentar a demanda, observadas as questões que se mostrem relevantes.

Nesse sentido:     EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. 1.

Os embargos de declaração objetivam sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão e/ou erro material no julgado ( CPC, art . 1022), sendo inadmissível a oposição para rediscutir questões tratadas e devidamente fundamentadas na decisão embargada, mormente porque não são cabíveis para provocar novo julgamento da lide. 2.

O órgão julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes na defesa da tese que apresentaram, devendo apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução 3.

Embargos de declaração rejeitados .     (STJ - EDcl no AgInt no REsp: 1877995 DF 2020/0133761-9, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022)     Assim, não sendo o caso de lacuna sanável por meio dos embargos ou de qualquer necessidade de integração, tampouco comportam efeitos infringentes no recurso.

Nos termos da súmula 18 deste egrégio Tribunal,  "são indevidos embargos de declaração que têm por única finalidade o reexame da controvérsia jurídica já apreciada.".  DISPOSITIVO.    Isso posto, conheço dos embargos para negar-lhes provimento, mantido o acórdão em sua integralidade.    É como voto.

Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema.    Des.

PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO                                              Relator   

21ª Vara Cível da Comarca de FortalezaRua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes n.º 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0574, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] PROCESSO: 0225846-53.2024.8.06.0001CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda]REQUERENTE(S): EDILSON MARTINS RODRIGUES NETOREQUERIDO(A)(S): MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORACOES SPE LTDA. e outros Vistos, Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por EDILSON MARTINS RODRIGUES NETO em face de MRV ENGENHARIA E MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORAÇÕES SPE LTDA, todos qualificados.

Narra a parte autora, em síntese, que, em 05 de agosto de 2011, adquiriu por meio de um contrato de promessa de compra e venda a unidade 304 do bloco 01, ainda em construção, no empreendimento Parque Gran Felicitá Condomínio Clube, tendo se comprometido a arcar como valor do imóvel na quantia de R$ 82.703,00 (oitenta e dois mil, setecentos e três reais).

Aduz que o contrato firmado entre as partes, previa um prazo de entrega de vinte e cinco meses contados do registro do contrato de financiamento, conforme item 5 do quadro resumo acrescido de um prazo de tolerância de 180 dias, conforme cláusula 5 do contrato.  Explana que durante todo esse período, teve que arcar com o ônus integral pela falta de comprometimento das empresas com relação ao cumprimento contratual ora pactuado, subsistindo de sua renda para arcar com todos os encargos contratuais.

Informa que, na adesão à compra do bem, a Requerida impôs e condicionou ao Requerente, a assinatura de um termo aditivo ao contrato, para que o Autor procedesse como pagamento de uma despesa de serviço de assessoria, mais conhecida como "SATI".  Além da disposição desses valores de serviço de assessoria de registro de cartório, o autor, beneficiado pelo programa minha casa minha vida, do Governo Federal, fora obrigada a arcar com ITBI e integralmente com os emolumentos de cartórios.

Asseverou o promovente fazer jus a indenização pelos danos que teria sofrido com a demora da entrega do imóvel.  Requereu a condenação das requeridas ao pagamento de multa de mora, ao ressarcimento de taxa de evolução de obra, durante o período de atraso, à declaração de nulidade de disposição contratual que obriga o requerente ao pagamento de despesa de serviço de assessoria (SATI), bem como pugnou pela restituição de quantia pagas indevidamente a título de serviços de assessoria  (SATI) e ITBI.

Além disso, requereu indenização por danos morais.  Anexou os documentos ao ID nº 118409190/118409191.

Contestação ao ID nº 118405971,  Arguiram, preliminarmente, falta de interesse de agir, a ilegitimidade passiva e incompetência territorial.No mérito, informaram que não houve atraso.

Suscitaram, ainda, a legalidade da cobrança de taxa de registro de cartório e do ITBI, previstos em contrato.

Por fim, pugnaram pela improcedência da demanda.  Réplica ao ID nº 118409181.

Decisão Interlocutória de ID nº 135605421, rejeitando as preliminares e anunciando o julgamento antecipado de mérito É o relatório.

Decido.

Registro, inicialmente, que, de acordo com o art. 370 do Código de Processo Civil,  cabe ao Juiz determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

Nesse sentido, o entendimento pacificado dos Tribunais pátrios: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS.

IMÓVEL DENTRO DOS PERÍMETROS DA ASSOCIAÇÃO.

PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO.

INAPLICABILIDADE DO RESP. 1.280.871 (TEMA N. 882).

TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA.

CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

O juiz condutor do processo pode indeferir as provas inúteis e julgar antecipadamente a lide, sem que configure cerceamento de defesa, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. 2.

As associações ostentam natureza de condomínio e ostentam legitimidade para cobrar taxas instituídas em assembleia ou previstas em estatuto ou convenção para custeio das despesas comuns. 3.

Os possuidores de imóveis integrantes de condomínio, regular ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas ou usufruto de benfeitorias. 4.

O Recurso Especial n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, que fixou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", não é aplicável à composse decorrente dos parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. 5.

No caso, não foi comprovada que a situação financeira do réu piorou, por isso, a gratuidade de justiça deve ser mantida. 6.

Apelação conhecida e parcialmente provida.

Preliminar rejeitada.

Impugnação à justiça gratuita afastada.

Unânime. (TJDFT, Acórdão 1302555, 07103432120198070020, Relator: FÁTIMA RAFAEL,  3ª Turma Cível, data de julgamento: 18/11/2020, publicado no DJE: 2/12/2020.

Pág.:  Sem Página Cadastrada.)." No caso em tela, entendo suficientes para o julgamento da demandada as provas produzidas nos autos, não havendo, assim, a necessidade de produção de outras provas, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, estando em condições de receber o julgamento antecipado, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Inicialmente, cumpre salientar que a relação estabelecida entre as partes caracteriza-se como uma relação de consumo, na qual o autor figura como consumidor e a parte ré como fornecedora de serviços, nos termos do art. 2º e do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).

No âmbito das relações consumeristas, demanda em questão, a responsabilidade civil é objetiva, independente da comprovação de dolo ou culpa do fornecedor.  Assim, basta a comprovação da ação, do nexo de causalidade e do dano para que se reconheça o dever do fornecedor de reparar o dano causado, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.  Frise-se, estabelecida a relação consumerista, cabível a inversão do ônus da prova, o que por si só, não ilide a autora da prova constitutiva do seu direito.  Compulsando os autos, verifico que não houve atraso na entrega do imóvel, haja vista que o contrato de promessa de compra e venda (ID nº 118405972) dispõe que o prazo para entrega seriam vinte e cinco meses, contados do registro do contrato de financiamento à construção firmado entre a Ré e o agente financeiro, cuja contratação ocorreu em 28 de agosto de 2015 (ID nº 118409175).  Assim, entendo que o prazo final seria o dia 28 de setembro de 2017, podendo o prazo ser prorrogado por até 180 (cento e oitenta dias) por razões de imprevistos, não havendo abusividade em tal cláusula, pois está em consonância com o previsto no art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e com entendimento jurisprudencial pacificado.

Senão vejamos: "APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

RELAÇÃO CONSUMERISTA.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

ABUSIVIDADE DE PREVISÃO DE PRORROGAÇÃO INDEFINIDA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS .

CIRCUNSTÂNCIAS DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR QUE NÃO EXCLUEM A RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA.

LUCROS CESSANTES.

PRESUMIDOS DEVIDO O ATRASO NA ENTREGA.

INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE.

CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE ANTE AS PECULIARIDADES DO CASO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

Cuido de recurso de apelação manejado por Porto Freire Engenharia e Incorporação LTDA contra sentença de improcedência (pp. 116/122) prolatada nos autos da Ação de Obrigação de fazer c/c pedido de preceito cominatório e indenização, ajuizada por Ronaldo de Aragão Rodrigues e Lília Pereira da Ponte Aragão ora apelados.

Do cotejo dos autos, extrai-se que as partes firmaram, em 1 de agosto de 2014 "Termo de Cessão de Direitos e Obrigações Contratuais", tendo como objeto apartamento nº 205/A, do Condomínio Montblanc Residence, localizado na Av: Adenantera, nº 311 - Cidade 2000, com preço fixado em R$ 367.087,49 (Trezentos e sessenta e sete mil e oitenta e sete reais e quarenta e nove centavos), fruto de "Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Regime de Construção a Preço Fechado".

O prazo de entrega do empreendimento estava previsto para agosto de 2014, admitida prorrogação com previsão de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Da análise dos autos restou incontroverso que, até o ajuizamento da ação, o imóvel em questão ainda não tinha sido entregue, extrapolando o prazo de tolerância contratualmente previsto, que fora descumprido, tendo a parte requerida alegado que o atraso decorreu de caso fortuito e fortuito civil.

Não se admite prorrogações sucessivas ou indefinidas do prazo, em caso de força maior ou outros motivos que obstem o andamento normal das obras e a entrega do imóvel, de modo a eximir a responsabilidade da promissária vendedora pelo atraso na entrega da obra.

Entendo que uma vez demonstrado o atraso na entrega da obra, impõe-se o dever de indenização ao comprador pelos lucros cessantes, independentemente da destinação que daria ao imóvel, uma vez que ficou privado de fruir do bem, na forma do artigo 402 do Código Civil, que reza: "Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar." Nesse cenário, o Superior Tribunal de Justiça, através da Segunda Seção, no julgamento dos EREsp nº 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 09.05.2018, firmou o entendimento no sentido de que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação." No que toca à alegação de não observância pelo r.juízo ad quo das circunstâncias que supostamente deram causa ao atraso na entrega do bem, quais sejam, caso fortuito ou força maior, mão de obra escassa, chuvas etc., não entendo que esse ponto da irresignação mereça provimento, pois é consabido que os empreendedores do ramo da construção civil e em especial das incorporações de unidades autônomas imobiliárias devem assumir o risco da natureza e também do porte do negócio.

Ademais, o prazo de 180 é estipulado justamente para enfrentar referidos contratempos no andamento da obra.

Quanto à inversão da multa contratual, prevista tão somente em caso de inadimplência do consumidor, trata-se de matéria pacificada no STJ que através do Tema Repetitivo de nº 971 concretizou o seguinte entendimento: ¿No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."Quanto à possibilidade de cumulação de lucros cessantes e multa contratual a Corte Superior também firmou a orientação, no Tema 970, de que"a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes¿¿.

Entretanto, a mesma Corte, em julgado posterior, esclareceu também que a vedação à cumulação não é absoluta, proibindo-se apenas que a soma da cláusula penal moratória com os lucros cessantes supere o valor equivalente ao locativo do imóvel, o que não se constata no caso dos autos.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida.

Fortaleza, data e hora do sistema.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0189395-73.2017.8.06.0001, Rel.

Desembargador (a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1a Câmara Direito Privado, data do julgamento: 28/02/2024, data da publicação: 28/02/2024)" Nesse sentido, o prazo fatal para a entrega do imóvel seria, no máximo, até o dia 28 de março de 2018.  Na espécie, foi juntado aos autos o comprovante de recebimento das chaves do imóvel, constando, no ato da assinatura, a data de 14 de janeiro de 2016 (ID nº 118409180).  Portanto, tem-se que a entrega do imóvel foi realizada dentro do prazo contratualmente previsto, obedecendo os parâmetros legais, sendo improcedente o pedidos de aplicação de cláusula penal, ante a comprovação de entrega do imóvel dentro do prazo previsto no contrato.

No tocante à cobrança da taxa de evolução da obra,sabe-se que está relacionada ao tempo da obra, constituindo um encargo legítimo no período da construção, mas descabido durante o atraso na entrega da obra, na esteira do posicionamento do STJ, devendo haver sua restituição por parte das promovidas.

Confira-se:  "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDADE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

JUROS DE OBRA.

COBRANÇA NO PERÍODO DA MORA.

IMPOSSIBILIDADE.

JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ.

REVISÃO DO JULGADO.

INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N.º 5 E 7/STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2.

O Tribunal de Justiça de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato, concluiu pela culpa da vendedora pelo atraso na entrega da obra, motivo pelo qual rejeitou o pedido de ressarcimento dos juros de obra exigidos do adquirente.

Dessa forma, é inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice dos Enunciado n.º 5 e 7/STJ. 3.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1923835/SP, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021)."  A propósito, a matéria foi decidida em sede de Recurso Especial Repetitivo, no Tema 996, pelo que se transcreve a fixação da Tese Jurídica:  "RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR.

ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.

PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

CRÉDITO ASSOCIATIVO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2.

Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)"  In casu, considerando que não houve atraso na entrega do imóvel, entendo como devida a cobrança a título de taxa de evolução de obra.

Ademais, alega o autor que são indevidas as cobranças a título de ITBI e emolumentos cartórios.

Evidencia que por ser beneficiado pelo programa minha casa minha vida, do Governo Federal, e respaldada pela legislação municipal de FORTALEZA/CE Nº 9817/2011 E LEI Nº 6.015/1973, DENTRO DO TÍTULO VII, DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS, ARTIGO 306, faz jus a isenção de tais tributos/taxas.  Requereu assim a restituição dos valores cobrados a título de  ITBI e de Registro de Cartório.

Anoto que a ré, promitente vendedora, tem legitimidade para restituir as referidas parcelas desde que tenha havido falha no dever de informação acerca da isenção de tais tributos/taxas no âmbito municipal/cartorário.  Acerca dessa temática, alegam as rés que a cobrança de tais valores ao autor ocorreu apenas como forma de reembolso à parte requerida, as quais adimpliram, previamente, os valores questionados.  Pontuo que as despesas de transferência e registro do imóvel, conforme exposição contratual (ID nº 118409178) , é do promitente comprador, nos termos da cláusula 4.4 (Pág 04-ID nº 118409178).

Saliento que não há ilegalidade na disposição contratual que estabelece a responsabilidade do adquirente pelo pagamento do Imposto de Transmissão e da taxa de registro.  Contudo, observo que a parte autora não comprovou ser beneficiária do programa Minha Casa, Minha vida.  Acrescente-se ainda que há previsão legal municipal acerca da isenção do pagamento de ITBI, quando a escrituração e o registro forem realizados em cartórios de Fortaleza, conforme Lei nº 9817 DE 14/10/2011.

Contudo, a isenção do ITBI é concedida de acordo com a capacidade financeira do beneficiário do programa, vejamos: "Art. 2º O estímulo fiscal a que se refere esta Lei constituir-se-á, isolados ou cumulativamente, de:  III - isenção do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis por Ato Inter Vivos (ITBI) para os imóveis adquiridos através do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), quando a escrituração e o registro forem realizados em cartórios desta capital; " "Art. 3ºAs isenções do ITBI e IPTU serão concedidas de acordo com a capacidade financeira do beneficiário do programa, desde que não possua outro imóvel residencial no Município de Fortaleza, atendido, em qualquer caso, o limite de renda mensal familiar estabelecido no art. 1º, § 1º, desta Lei.  § 1º O benefício de Isenção do ITBI está condicionado à confirmação, por parte da Fundação de Desenvolvimento Habitacional de Fortaleza (HABITAFOR) ou outra entidade que venha substituí-la, do efetivo enquadramento do contribuinte/adquirente como beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida." "Art. 1º Fica criado, no âmbito do Município de Fortaleza, o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), instituído pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009. § 1º O projeto a que se refere o caput deste artigo tem por objetivo conceder incentivos fiscais aos empreendimentos financiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), para criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades habitacionais pelas famílias com renda mensal de até 3 (três) salários mínimos." "Art. 6ºOs benefícios fiscais de que trata o art. 2º desta Lei serão requeridos ao: I - Secretário de Finanças do Município, na hipótese dos incisos I, III e IV;" Nessa toada, vislumbro que não há ilegalidade na previsão contratual que estabelece a responsabilidade do comprador pelo pagamento do ITBI, bem como não restou comprovado o cumprimento dos requisitos, pelo autor, para a concessão do benefício concedido pelo município de Fortaleza ou o requerimento do benefício junto ao secretário de finanças, de rigor a improcedência do pedido quanto à restituição do ITBI.  No tocante ao pagamento de emolumento cartorário, há legislação que ampare o desconto em 50%, nos termos do art. 43 da Lei 12.424/2011, para os atos relacionados aos demais empreendimentos do PMCMV. " Art. 43.

Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:  II - 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV. " Contudo, entendo que esse pedido não deve prosperar, haja vista que, conforme o documento de ID nº 118405969, o referido desconto restou aplicado, de acordo com as disposições legais.

Afirma o autor que pagou, indevidamente, taxa SATI no valor de R$ 700,00, em 10 parcelas iguais , intituladas como "SERV.

ASSESSORIA NO REGISTRO PREF/CAT".

Requereu a nulidade da cobrança da referida taxa e a restituição dos valores.

As promovidas, no entanto, impugnaram a alegação do autora=, arguindo que a taxa SATI (considerada abusiva) não é prática realizada pela promovida MRV.

Informou que, na verdade, a taxa aludida pelo demandante diz respeito à taxa de registro do imóvel em cartório.  Acerca desse pedido, considerando que a parte autora não provou o pagamento da referida taxa, tampouco existe disposição contratual firmada entre as partes com previsão  desta, julgo improcedente o pedido.   No que diz respeito aos danos morais, considerando que não houve atraso na entrega do imóvel,bem como a parte autora não comprovou que a parte requerida cometeu ato ilícito, indefiro o pedido de indenização por danos morais.

Diante do exposto, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral.  Condeno o requerente ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em conformidade com o art. 85, do CPC.

Contudo, fica a exigibilidade do pagamento suspensa face a gratuidade da justiça concedida (art. 98, § 3º, CPC).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Fortaleza-CE, 24 de fevereiro de 2025.LUCIMEIRE GODEIRO COSTA Juiz(a) de Direito

21ª Vara Cível da Comarca de FortalezaRua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes n.º 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0574, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] PROCESSO: 0225846-53.2024.8.06.0001CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda]REQUERENTE(S): EDILSON MARTINS RODRIGUES NETOREQUERIDO(A)(S): MRV MRL GRAN FELICITA INCORPORACOES SPE LTDA. e outros Vistos, em autoinsepeção.  Na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil, passo ao saneamento do feito.

Verifica-se a impossibilidade de conciliação, a despeito da(s) tentativa(s) realizada(s) nesse sentido, inobstante o que, esta poderá ocorrer a qualquer tempo, bastando tão somente as partes se manifestarem acerca da realização do ato conciliatório, sendo, ainda, oportunizada em eventual audiência de instrução (CPC, arts. 139, V. e 359).

Oportuno frisar que, havendo a autocomposição antes da instrução processual, serão as partes beneficiadas com o abatimento de 40% (quarenta por cento) das despesas processuais iniciais, enquanto que, em fase posterior, o abatimento será de 20% (vinte por cento), nos termos do artigo 3º, caput e §1º da Lei Estadual nº 16.132, de 01/11/2016, ficando dispensadas do pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, se a transação ocorrer antes da sentença, consoante o disposto no §3º do art. 90 do CPC.

Das preliminares da contestação  Incompetência territorial A competência é relativa, devendo o consumidor escolher qual foro melhor lhe assiste, e no caso em baila o autor protocolou a ação no foro de Fortaleza/CE, uma vez que reside nessa Capital.

Neste sentido, APELAÇÃO.

SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE PARA CONDENAR A REQUERIDA A ENTREGAR A UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DA AÇÃO AOS REQUERENTES, NO PRAZO MÁXIMO DE 30 (TRINTA DIAS), BEM COMO PAGAR AOS AUTORES DA DEMANDA UMA INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS/LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTE À MULTA DE 0,5% DO PREÇO VIGENTE DA UNIDADE VENDIDA, POR MÊS DE ATRASO DA ENTREGA, APURADA ENTRE O ENCERRAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA (28.11.2015) ATÉ A ENTREGA DEFINITIVA DO BEM; AINDA, ALTERAR A CLÁUSULA 3.4, ALÍNEA B, DO CONTRATO ENTABULADO, PARA QUE SEJA APLICADA A CORREÇÃO MONETÁRIA CONSOANTE O ÍNDICE NACIONAL DE PREÇO AO CONSUMIDOR ¿ INPC E, POR FIM, CONDENAR AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA CADA AUTOR.

NO CASO, ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SUPERIOR À TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS.

PRELIMINAR: INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL.

REJEIÇÃO.

EXTREMA DESVANTAGEM PARA O CONSUMIDOR.

NÃO CONFIGURADOS O CASO FORTUITO E A FORÇA MAIOR.

CLÁUSULA PENAL.

INACUMULATIVIDADE COM OS LUCROS CESSANTES.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

ARBITRAMENTO MODERADO.

AUSÊNCIA DE PERMISSIVO PARA O REDIMENSIONAMENTO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

PRECEDENTES DO STJ, E TJCE.

DESPROVIMENTO. 1.

INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL: A competência é relativa, devendo o consumidor escolher qual foro melhor lhe assiste, e no caso em baila os Autores protocolaram a ação no foro de Fortaleza/CE, pois residem nessa Capital, aliás, esse é o entendimento expendido é o adotado pelo Superior Tribunal de Justiça STJ.

Rejeição. 2.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SUPERIOR À TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS: No contrato, na cláusula 11.1, está previsto que a obra seria entregue aos Autores na data de 31 de julho de 2015, com tolerância de 120 (cento e vinte dias).

Constata-se, assim, que o lapso temporal para a conclusão da obra, incluído o prazo de tolerância, findava em 28/11/2015, de modo que a partir de então a Promovida se encontra em mora. 3.

FLAGRANTE CONDIÇÃO DE EXTREMA DESVANTAGEM PARA A PARTE CONSUMIDORA: Não se pode olvidar que a Parte Consumidora está em extrema desvantagem, em flagrante afronta ao art. 51, IV, CDC, pois que, diante do extremo atraso da construção. 4.

NÃO CONFIGURADOS O CASO FORTUITO E A FORÇA MAIOR: Paradigma do TJCE: AC Nº 0051095-10.2012.8.06.0001 - Relator (a): DES.

FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Câmara Direito Privado; Data do julgamento: 04/02/2020; Data de registro: 04/02/2020). 5.

CLÁUSULA PENAL: A parte autora reclama que o contrato prevê multa para o caso de inadimplemento pelo consumidor, requerendo, assim, a inversão de sua aplicação, de forma que a ré inadimplente seja compelida a pagar cláusula penal.

De fato, a cláusula penal tem como uma de suas funções a pré-estipulação das perdas e danos, dispensando o outro contratante de comprovar os danos sofridos. 6.

A matéria está decantada no âmbito do STJ, a saber: Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." 7.

INCIDÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES (TEMA 996): A matéria pertinente aos Lucros Cessantes está consolidada no STJ mediante a fixação da Tese 996, a qual assenta a existência de Lucros Cessantes Presumidos em caso de atraso na entrega de imóvel. 8.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES (TESE 970): Outrossim, o STJ apregoa a impossibilidade de cumulação da Cláusula Penal com Lucros Cessantes (Tese 970). 9.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS: Paradigmas do TJCE: Apelação nº 0911489-76.2014.8.06.0001; Relator Desembargador CARLOS ALBERTO MENDES FORTE; Órgão Julgador: 2ª Câmara Direito Privado; Data do Julgamento: 16/11/2016; Data de Publicação: 16/11/2016 e Apelação nº 0895350-49.2014.8.06.0001; Relator Desembargador RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS; Órgão Julgador: 4ª Câmara Direito Privado; Data do Julgamento: 11/09/2018; Data de Publicação: 11/09/2018. 10.

ARBITRAMENTO MODERADO: Por fim, quanto à suposta exorbitância dos danos morais, vê-se, pois, que a Parte Requerida foi condenada a pagar a Autora a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), montante que, data máxima vênia, não se revela excessivo, mas compatível com o dano suportado.

Não há justificativa, portanto, a intervenção excepcional desta Corte, na modificação do quantum fixado pelo Juízo Singular (STJ, REsp 932.334/RS, 3ª Turma, DJe de 04/08/2009). 11.

CORREÇÃO MONETÁRIA: A correção monetária deve ser regida pela incidência do INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) desde a data do pagamento de cada parcela na forma erigida pelo colendo STJ, no julgamento do REsp 1305780/RJ e do REsp 1211323/MS. 12.

DESPROVIMENTO do Apelo para consagrar o Julgado Pioneiro, por irrepreensível, assegurada a majoração os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na origem, observado o limite do percentual previsto no art. 85, §2º, CPC/15.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, pelo Desprovimento do Apelatório, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, 07 de agosto de 2024.

DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA Relator (Apelação Cível - 0121170-64.2018.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  07/08/2024, data da publicação:  07/08/2024).  APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO DE LAZER.

MULTIPROPRIEDADE.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL CLÁUSULA CONTRATUAL DE ELEIÇÃO DE FORO.

AFASTADA.

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE.

NÃO CABIMENTO.

CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL.

NÃO ENTREGA DA OBRA NA DATA APRAZADA.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Cinge-se a controvérsia em estabelecer a culpa na rescisão de contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, bem como estabelecer se há cabimento no pedido de ressarcimento em danos materiais (lucros cessantes), danos morais e na possibilidade de retenções na devolução dos valores pagos pelo comprador. 2.

Preliminar de incompetência territorial afastada posto que se trata de contrato de consumo e o consumidor tem a faculdade de propor a ação no foro do seu domicílio.

A preliminar de ausência de dialeticidade não merece amparo, porque o apelo expôs as razões de fato e de direito do inconformismo de forma pertinente com relação a sentença de origem. 3.

Restou caracterizada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, com a comprovação de que foi ultrapassado o prazo de entrega da obra e a inexistência de excludentes, uma vez que a escassez de mão-de-obra deve ser atribuída ao risco inerente à atividade desenvolvida e restou consignado que a atividade de construção foi estabelecida como de caráter essencial durante o período de isolamento social, descaracterizando a presença da alegada força maior. 4.

Quanto à devolução dos valores pagos, a Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador de forma integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 5.Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora (Apelação Cível - 0207862-61.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  16/10/2024, data da publicação:  16/10/2024).  Afasto assim a preliminar arguida.  Ausência de interesse de agir Apresentada contestação, a ré alegou em sede de preliminar a falta de interesse de agir/processual, em razão da ausência de pretensão resistida, pois a parte autora não procurou administrativamente a ré para resolução do conflito.

Adianto que não merece prosperar a alegação trazida pela ré.

Isso porque o acesso à justiça é direto constitucionalmente garantido no artigo 5º, XXXV, da CF, e não pode-se falar, in casu, que a ausência de tentativa de solução extrajudicial do conflito enseja na ausência de pretensão resistida da parte autora, já que teve de acionar o judiciário para ver o seu direito reconhecido.

Da ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição de juros de obra  Pontue-se que a  presente preliminar confunde-se com o mérito e com ele será analisado.  Do ônus e produção da prova  Na presente demanda, é de se reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica travada entre as partes, devendo a matéria ser analisada à luz da referida norma protetiva.

No que tange ao direito consumerista, é pacífica a incidência do CDC ao caso concreto, pois o consumidor adquirente é destinatário final do imóvel em questão, tendo-o adquirido para uso próprio, o que o legitima na forma do art. 2º do CDC.

Evidenciada a relação consumerista, faz-se necessária a aplicação da norma que a rege, a qual determina em seu art. 6º, VIII, que a facilitação da defesa do consumidor deve ser promovida, principalmente em casos como o da demanda, no qual a hipossuficiência da parte autora se mostra evidente em relação à empresa ré, impondo-se, portanto, a inversão do ônus da prova.

Superada as preliminares e não havendo questões processuais pendentes, fixo os seguintes pontos controvertidos da ação, quais sejam: i) a nulidade da  5ª cláusula contratual  e o atraso injustificado da entrega da obra, por parte da ré; ii) indenização/ressarcimento dos valores pleiteados na inicial.  Quanto ao onus probandi, tendo em vista que a relação ora estabelecida é de consumo, possível é a sua inversão, de acordo com a legislação consumerista, razão pela qual atribuo à parte ré o encargo de comprovar ausência de falha na prestação do serviço.

Desse modo, em razão da matéria ser eminentemente de direito e em observância ao princípio da vedação à decisão surpresa do vigente CPC (arts. 9º e 10), anuncio o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I, CPC.

Após, transcorrido o prazo legal in albis para interposição de recurso, certifique-se e voltem-me os autos conclusos para o desiderato legal.  Intimações eletrônicas agendadas às partes no prazo de 5 dias.  Fortaleza-CE, 12 de fevereiro de 2025.

LUCIMEIRE GODEIRO COSTAJuiz(a) de Direito