TJCE - 3000040-57.2022.8.06.0020

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 6ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Santa Efigênia esq.

Com Rua Guarujá – Messejana.

CEP: 60871-020.

Telefone/Fax: 3488-6107 PROCESSO N.º 3000040-57.2022.8.06.0020.

REQUERENTE: RONALDO MOREIRA DE CASTRO COELHO.

REQUERIDO: CANOPUS CONSTRUÇÕES FORTALEZA LTDA.

S E N T E N Ç A

Vistos.

Dispensado o relatório, em conformidade com o disposto no artigo 38 da Lei n.º 9.099/1995, passo, então, a decidir. 1.

FUNDAMENTAÇÃO: Ingressa o Autor com "Ação de Devolução de Valores cumulada com Indenização por Danos Morais”, alegando, em síntese, que firmou instrumento particular de compra e venda da unidade n.º 206, no Bloco 01, no empreendimento Village Caucaia I.

Alega, ainda, que não conseguiu o financiamento junto à Caixa Econômica Federal por culpa do Promovido que retarda a entrega da documentação.

No mais, aponta que, o Demandado, realizou distrato e ofereceu valor ínfimo.

Por sua vez, aduz, o Promovido, em contestação, impugnação ao valor da causa e a impossibilidade de inversão do ônus da prova.

No mérito, sustenta que as partes acordaram contratualmente as condições e parâmetros de devolução em caso de distrato por culpa da Autora.

Sendo assim, conforme previsto no contrato celebrado entre as partes, como a solicitação de rescisão veio, exclusivamente, do Promitente Comprador, os valores pagos à título de comissão de corretagem serão descontados do valor a ser devolvido.

No mais, destaca que cabe a retenção de até 25% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo Autor, à título de multa por distrato, por culpa do Autor.

Assevera, ainda, que, o Autor, realizou o pagamento de apenas 5,12% por cento do saldo total do imóvel, razão pelo qual ao ser somada esta retenção mais as despesas de corretagem, vê-se que nada mais é devido ao Autor.

Por fim, informa nada ser devido a título de danos morais. 1.1 – PRELIMINARMENTE: 1.1.1 – Da impugnação ao valor da causa: Sustenta, o Requerido, impugnação ao valor da causa, pois já foi pago ao Autor a soma de R$ 3.742,87 (três mil, setecentos e quarenta e dois reais e oitenta e sete centavos).

Em que o argumento do Requerido, verifico que o valor da causa atribuído pelo Autor decorre do proveito econômico pretendido pelo mesmo, encontrando previsão no artigo 292, inciso I, do Código de Processo Civil.

Portanto, INDEFIRO a impugnação ao valor da causa. 1.1.2 – Da inversão do ônus da prova: É inafastável à relação travada entre as partes a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Desse modo, é preciso ter em mente que o onus probandi, no caso em liça, é do Promovido.

Digo isto, pois, um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou quando o mesmo for hipossuficiente.

In casu, diante do quadro de hipossuficiência do Autor e da verossimilhança dos fatos alegados, milita em seu favor a presunção de veracidade e incumbe ao Requerido desfazê-la. 1.2 – NO MÉRITO: Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do processo, passo, então, a análise do mérito. 1.2.1 - Da rescisão do contrato de compra e venda e da devolução dos valores pagos: Analisando a peça vestibular e a contestação verifico inexistir qualquer questionamento em relação ao negócio jurídico pactuado entre as partes, de modo que, nesse ponto, entendo aplicável a norma do artigo 374, inciso III, do Código de Processo Civil.

No mais, quanto a culpa pelo desfazimento do contrato, embora o Autor alegue que foi o Promovido quem deu causa, já que não fornecia em momento oportuno a documentação necessária para conseguir o financiamento, de modo que a instituição bancária, posteriormente, passou a reduzir o percentual do valor financiado, entendo que não há como responsabilizar o Demandado pela falta de êxito na transação junto à Caixa Econômica Federal, pois inexiste nos autos, ainda minimamente, qualquer evidência de tal alegação.

Inclusive, na ficha do distrato, o Autor, não pontua a suposta mora do Promovido, mas tão somente se limita em apontar como causa da desistência a redução no percentual financiado pelo agente econômico (ID N.º 33932120 – Vide documento).

Logo, estou convencido que foi o Autor quem deu causa ao distrato.

Superada tal questão, a controvérsia reside no percentual de retenção de 20% (vinte por cento) a título de multa, bem como a cobrança da comissão de corretagem.

Inicialmente, destaco que, em relação a tal patamar, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entende que o montante passível de retenção pelo promitente-vendedor nas hipóteses de culpa do promitente-comprador pode flutuar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), cabendo ao Julgador de piso fixar o que entender devido de acordo com as peculiaridades do caso.

Vejamos: STJ AGRAVO REGIMENTAL.

DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO.

RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

POSSIBILIDADE.

PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7.

AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1.

O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada". 2.

Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3.

Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4.

Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5.

Recurso não provido." (AgRg no REsp 1.110.810/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 06/09/2013) Assim sendo, estando a multa estipulada pelo Promovido no patamar de 20% (vinte por cento), não vejo qualquer abusividade, sendo tal percentual sufragado pelos Tribunais do Brasil.

Quando a comissão de corretagem, de igual modo, não há como compelir o Requerido em devolvê-la ao Autor, pois, na forma do artigo 67-A, inciso I, da Lei n.º 4.591/1964, uma vez rescindido o pacto por culpa do comprador, dos valores a serem restituídos, deve ser debitado a comissão de corretagem.

Atente-se: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; Portanto, não sendo abusivas a multa no patamar de 20% (vinte por cento) e a cobrança da comissão de corretagem (item a, da cláusula 06.7) (ID N.º 27698189 – Vide contrato), tendo o Autor realizado o pagamento total de R$ 7.328,48 (sete mil, trezentos e vinte e oito reais e quarenta e oito centavos), devem ser deduzidos o valor da multa de 20% (vinte por cento) que corresponde a R$ 1.465,69 (mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais e sessenta e nove centavos), além de R$ 3.129,80 (três mil, cento e vinte e nove reais e oitenta centavos) da comissão de corretagem, o que resulta em um saldo de R$ 2.732,99 (dois mil, setecentos e trinta e dois reais e noventa e nove centavos).

Logo, como o Autor recebeu a quantia de R$ 3.742,87 (três mil, setecentos e quarenta e dois reais e oitenta e sete centavos) (ID N.º 33932122 – Vide distrato), nada há mais a ser recebido.

Isto posto, INDEFIRO o pedido de restituição de valores. 1.2.2 - Dos danos morais: Compreende-se o dano moral como a ofensa ao direito à dignidade, em sentido estrito, bem como a violação dos direitos da personalidade, incluindo-se a imagem, ao bom nome, a reputação, aos sentimentos, etc., isso, em sentido amplo.

Atente-se a lição de SÉRGIO CAVALIERI FILHO quanto ao tema: “Só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar.

Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo”.

Não verifico a ocorrência de ofensa ou constrangimento ao Requerente que justifique a concessão de indenização por danos morais, pois estou convencido de que inexistiu vício na qualidade do serviço ou cobrança abusiva, não havendo violação de qualquer direito da personalidade.

Destaco, ainda, que a ofensa capaz de conferir guarida a reparação de cunho moral, somente se configura com a exposição do indivíduo a situação degradante ou humilhante, que seja capaz de abalar o seu estado psicológico, bem como a conduta que possa macular sua honra, imagem ou qualquer dos direitos personalíssimos tutelados no artigo 5º, incisos V e X, da Carta Magna, o que, nos autos, não ficou evidenciado.

Logo, diante do caso concreto, não havendo circunstância excepcional, INDEFIRO o pedido de indenização por danos morais. 2.

DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos formulados pelo Autor e extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Ainda, INDEFIRO a impugnação ao valor da causa.

Deixo de condenar o Autor, no momento, em custas e honorários advocatícios, por força do artigo 55 da Lei n.º 9.099/1995.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Fortaleza – CE., data de assinatura no sistema.

PAULO SÉRGIO DOS REIS Juiz de Direito (Assinado por certificado digital)