TRF2 - 5072542-82.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5072542-82.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: CRISTIANE DE OLIVEIRA SIMOESADVOGADO(A): CÉZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB SP411627) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por CRISTIANE DE OLIVEIRA SIMOES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando (sic - fls. 13/14 do evento 1, INIC1): "a) Inversão do ônus da prova, para que a presente demanda seja analisada sob a ótica do CDC. b) Concessão da Justiça Gratuita. c) Concessão da Tutela de urgência, afim de SUSPENDER os leilões marcados, já que o processo possui VÍCIOS em sua formação. d) Concessão da Tutela de Urgência, para determinar que o requerido, informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações. e) Inversão do ônus da prova, para que a requerida informe a matricula em nome da requerente, visto que esta não possui absolutamente informação alguma do imóvel em questão, bem como, traga a baila o aludido instrumento de financiamento. f) Procedência da presente demanda, para que no mérito, seja declarado NULO o presente procedimento, já que possui vícios formais. g) Caso não seja esse entendimento deste ínclito Juízo, que seja a presente demanda revertida em perdas e danos, para que assim, a requerente possa receber os valores denominado SOBEJO da venda do aludido imóvel. h) Informar que TEM INTERESSE na audiência de conciliação. i) Condenação da requerida, no pagamento de 10% de honorários advocatícios. j) Provar o alegado por todos os meios admitidos em direito. k) Requer a intimação do respectivo cartório de registro de imóveis, para que faça constar em averbação a presente demanda em curso. l) Requer que as publicações sejam remetidas a AMBOS os patronos: Cézar Sales – OAB/SP 411627 e Vanessa Gouveia – OAB/RJ 260.291, sob pena de nulidade." Valor atribuído à causa: R$ 167.000,00.

Não há comprovação do recolhimento das custas judiciais, tendo em vista o pedido de gratuidade de justiça formulado pela autora.

Petição inicial, instruída com documentos no evento 1.

Certidão de cálculo de custas no evento 3. É o relatório necessário. Decido.

Defiro a gratuidade de justiça requerida, considerando a presunção estabelecida no artigo 99, § 3º, do CPC.

JUÍZO 100% DIGITAL Tendo em vista que este Juízo não aderiu ao Projeto Juízo 100% Digital, na forma da Resolução nº 345 CNJ, apesar de a parte autora indicar a opção pelo "Juízo 100% Digital" no sistema e-Proc, este processo terá seu andamento na modalidade tradicional, não sendo o caso de redistribuição da ação, conforme disposto no artigo 3º, § 3º, da Resolução nº TRF2-RSP-2020/00059.

Anote-se no sistema e-Proc.

TUTELA DE URGÊNCIA No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do CPC, há de se observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e não pode ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Pretende a autora, em tutela de urgência, a suspensão do leilão do imóvel localizado à Rua Antonio Carlos Belchior n° 270, Apartamento 501, Bloco 4, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, a ser realizado em 21 de agosto de 2025 e 26 de agosto de 2025, conforme Edital nº 0043/0225 CPA/RE, além da determinação de que a ré "informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações".

Em análise perfunctória, característica deste momento processual, vislumbro a presença dos elementos necessários para a concessão em parte da tutela de urgência requerida.

Senão vejamos.

Os mutuários, ao celebrarem contratos de financiamento de imóvel, garantido por alienação fiduciária, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual estão perfeitamente cientes das consequências que o inadimplemento pode acarretar.

A questão em análise versa sobre contrato de alienação fiduciária de imóvel firmado nos termos da Lei nº 9.514/97.

Quanto à intimação do devedor para purgação da mora, a lei assim estabelece, com nossos destaques: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) A parte autora não nega o inadimplemento da dívida a ensejar a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciante, alega tão somente não ter sido notificada acerca da purgação da mora, nem em relação à designação dos leilões e que a consolidação do móvel não observou os critérios mínimos exigidos pela norma legal e pelo contrato entabulado entre as partes, o que torna o processo administrativo errôneo e, consequentemente, nulo de pleno direito.

Na certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis consta prenotação de intimação da autora para a quitação das obrigações da alienação fiduciária, que restou infrutífera, com a publicação de edital para tal finalidade (evento 1, MATRIMOVEL2): Conforme preceitua o supratranscrito art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, como regra, a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Apenas quando frustradas as tentativas de ciência pessoal pelo interessado, cujo paradeiro restou não identificado, estando em local incerto e não sabido, verifica-se a configuração de hipótese autorizadora de intimação via edital, nos termos do §4º, do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Sobre o tema, vejam-se os seguintes precedentes, mutatis mutandis, com nossos destaques: CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI 9.514/97.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO.

AUSÊNCIA DE INDÍCÍOS DE NULIDADE.

PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO CONFIGURADA.

RECURSO IMPROVIDO.

Cinge-se a controvérsia em verificar se correta a decisão que, indeferindo a tutela de urgência requerida pelo agravante, deixou de suspender a realização de atos executivos sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária, ante a ausência de elementos caracterizadores da probabilidade do direito alegado.

O artigo 300 do Código de Processo Civil exige, como requisitos para a concessão da tutela de urgência, a presença concomitante da probabilidade do direito (“fumus boni iuri”), ou seja, uma plausibilidade lógica que surge da confrontação das alegações com as provas e demais elementos disponíveis nos autos, e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (“periculum in mora”), e, ademais, como pressuposto negativo, o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida. Importante consignar que as certidões de notificação feitas pelo Oficial do Registro de Imóveis possuem fé pública e, portanto, gozam de presunção de veracidade, somente podendo ser ilididas mediante prova inequívoca em sentido contrário. Uma vez frustradas as tentativas de ciência pessoal pelo interessado, cujo paradeiro restou não identificado, estando em local incerto e não sabido, verifica-se a configuração de hipótese autorizadora de intimação via edital, nos termos do §4º, do art.26, da Lei nº 9.514/97.Com o decurso do prazo, consolidou-se a propriedade em nome da fiduciária, nos termos do art.26, §7º, da Lei nº 9.514/97.

Efetuada a averbação, estava a CEF legalmente autorizada a realização do leilão, consoante expressa previsão do art.27, do citado diploma.

Conquanto, ao tempo da decisão vergastada, se vislumbrasse o periculum in mora alegado pelo recorrente, em razão da iminência de leilão, agendado para 08/06/2020, através do “Edital de Leilão Público nº 0009/2020 - CAIXA – 1º Leilão”, acostado à exordial no processo de origem, do qual, em havendo arrematação, resultaria prejuízos ao agravante, resta não configurada a probabilidade do direito.

Tendo se limitado a apresentar contas de telefone em seu nome, com endereço do imóvel exequendo, não se desincumbiu de apresentar indícios mínimos de que, ao tempo das notificações, residia no imóvel ou de que foram prestadas informações equivocadas sobre seu paradeiro.

Ademais, segundo afirmado pelo agravante, à época das tentativas de notificação pessoal, por conta de cirurgia a que se submetera, vinha passando longos períodos com seus pais, no bairro Planalto, onde, de fato, houve três tentativas de entrega de notificação postal.

Esporadicamente retornava ao imóvel da Praia de Itaparica, objeto da execução, equiparando-se tal situação à mudança temporária de residência, a qual não foi comunicada ao encarregado da portaria, resultando as informações prestadas por este último de conclusão lógica da ausência prolongada do agravante.

Tais circunstâncias reforçam, ao menos em juízo perfunctório, próprio deste momento processual, que o procedimento de notificação e consolidação da propriedade fiduciária se deram em consonância com os ditame legais, não tendo o agravante oposto fatos que revelassem indícios de vícios a justificar a sustação dos atos expropriatórios, os quais culminaram com a arrematação do imóvel na data agendada para o leilão, conforme informado no site do leiloeiro encarregado.

Negado provimento ao agravo de instrumento. (TRF2, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5006213-41.2020.4.02.0000, 5a.

TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 17/08/2020). (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5109660-34.2021.4.02.5101, 5a.

TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 04/04/2023) CIVIL.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INADIMPLÊNCIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

PURGA DA MORA. 1.

O procedimento extrajudicial  de consolidação da propriedade do imóvel foi iniciado em 2018, pelo que aplicáveis à hipótese as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/17, que possui natureza instrumental quanto às normas que regem os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, tendo aplicação imediata.

Precedentes desta Corte (AG 0004060-91.2018.4.02.0000 e AG 0106634-86.2016.4.02.5102). 2. Frustradas as tentativas de intimação pessoal para purga da mora, que remonta à data de 2016, pelo oficial do Registro de Imóveis, realizadas em dias e horários distintos,  e certificado que os devedores estariam em local ignorado, incerto ou inacessível, é regular a intimação por edital, na forma do §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e, não sendo purgada a mora, regular a consolidação da propriedade em favor da CEF, averbada em 26.02.2019. 3.

A inadimplência é de data remota, sem que os devedores apelantes tenham adotado providência efetiva no sentido de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, mesmo regularmente intimados para tanto.

Somente ao serem intimados sobre a designação de leilão eletrônico para o dia 02/03/2020, propuseram a presente demanda.  4.

Não é possível a purga da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

Após a averbação da consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel (art. 27, 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017). 5.

Apelação desprovida. (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000676-42.2020.4.02.5116, 7a.

TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, POR MAIORIA, VENCIDOS A RELATORA, JUNTADO AOS AUTOS EM 30/05/2023).

Assim, diante da fé pública de que gozam os Oficiais dos Registros de Títulos e Documentos, não tendo sido trazidos aos autos elementos suficientes a infirmar a veracidade das informações fornecidas, tenho por regular o procedimento adotado pela CEF.

Decorrido o prazo para a purga da mora, o mutuário permaneceu inerte e foi consolidada a propriedade em nome da CAIXA.

A regra que prevê a notificação pessoal do mutuário para a purga da mora tem por finalidade proporcionar a este uma última oportunidade de solver o débito.

Não há surpresa na retomada do imóvel, pois, desde a celebração do contrato, os devedores sempre souberam que a execução extrajudicial seria consequência da falta de pagamento.

Contudo, no que tange aos leilões designados alega a parte autora não ter sido regularmente notificada para tanto.

O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, antes mesmo da alteração legislativa incluída pela Lei nº 13.645/2017, era no sentido de que nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a notificação do devedor para purgação da mora, é indispensável sua renovação por ocasião da alienação em hasta pública.

Veja-se: PROCESSO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL REGIDO PELA LEI Nº 9.514/97.

NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ.

PEDIDO LIMINAR.

VEROSSIMILHANÇA.

NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM.

PRECEDENTES.

RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL.

INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

O presente agravo interno foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.

Caso não exista necessidade de reexame de provas, limitando-se a solução da controvérsia à qualificação jurídica dos fatos expressamente delineados no acórdão recorrido, não há falar em incidência da Súmula nº 7 do STJ. 3. Nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial.

Precedentes do STJ. 4.

O agravante não apresentou argumento novo capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado para dar provimento ao recurso especial manejado pela consumidora. 5.

Em virtude do não provimento do presente recurso, e da anterior advertência quanto a aplicação do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 6.

Agravo interno não provido, com imposição de multa. (AgInt no AREsp n. 1.032.835/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2018, DJe de 29/8/2018).  PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR.

NECESSIDADE.

PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO.

ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO.

DO PREÇO VIL DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

CARACTERIZADO. 1.

Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3.

Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação.

Precedentes. 4.

Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021).

Desse modo, no tocante à alegação da autora de ausência de notificação acerca dos leilões agendados, bem como da impossibilidade de produção de prova negativa de sua notificação e, em respeito ao princípio da boa-fé processual, insculpido nos artigos 5º; 322, §1º e 489, §3º, todos do CPC, há que se considerar verossímil a alegação da parte autora, ao menos nesse momento processual, sem prejuízo de posterior reanálise, após a realização do contraditório.

Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA requerida para suspender o leilão público do imóvel objeto da ação, localizado à Rua Antonio Carlos Belchior, 270, apartamento 501, bloco 4, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ (registrado sob matrícula 28171 do 12º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro), designados para os dias 21 de agosto de 2025 às 10h00 (1º LEILÃO) e 26 de agosto de 2025, às 10h00 (2º LEILÃO), constante do EDITAL DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – LEILÃO PÚBLICO Nº 0043/0225 CPA/RE (evento 1, EDITAL4), bem como todo e qualquer procedimento que venha a ser agendado para a alienação do imóvel em tela, até ulterior decisão deste juízo.

Em consequência, determino: 1) INTIME-SE a autora para que, no prazo de 5 (cinco) dias, junte aos autos cópia do contrato de financiamento do imóvel objeto do feito;  2) INTIME-SE a CEF para ciência e cumprimento da presente decisão, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas e CITE-SE, na forma do art. 238 c/c art. 335, ambos do CPC, devendo apresentar, por ocasião da contestação, todos os documentos relativos ao processo de consolidação da propriedade, em especial a documentação acerca da intimação da parte autora para a purgação da mora do imóvel objeto dos autos e dos leilões designados (art. 336 do CPC). 3) INTIME-SE, com urgência, o Leiloeiro Oficial SPENCER DAVILA FOGAGNOLI do teor da presente decisão, que suspendeu a realização dos leilões do lote 351 do EDITAL DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – LEILÃO PÚBLICO Nº 0043/0225 CPA/RE (evento 1, EDITAL4)1. 4) Apresentada a contestação, voltem-me conclusos. 5) Decorrido o prazo do item 1, sem cumprimento, tornem os autos conclusos para sentença de extinção e revogação da tutela ora defderida.

Int. Expeça-se o necessário.   1.

Endereço: Praça Pedro Alvares Cabral, 94, Sala 01, Zona 02, Maringá/PR, CEP 87.010-310; telefone: (44)3026-4950/99711-4950, e-mail: [email protected].