TJTO - 0026414-38.2023.8.27.2706

Apelação Cível Nº 0026414-38.2023.8.27.2706/TOPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0026414-38.2023.8.27.2706/TO APELANTE: A4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (AUTOR)ADVOGADO(A): EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA (OAB TO004328) DECISÃO Trata-se de Recurso Especial, interposto por A4 Empreendimentos Imobiliários LTDA, contra julgamento proferido pela 2ª Turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, em sede de Apelação Cível, com fundamento no Art. 105, III, “a” e “c” da Constituição Federal, cujo acórdão restou assim ementado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO.

RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLEMENTO.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS APURADA EM LIQUIDAÇÃO.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 543/STJ.

SENTENÇA MANTIDA.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença proferida em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e cobrança, julgada parcialmente procedente em razão do inadimplemento da compradora, reconhecendo-se a rescisão do contrato e deferindo a reintegração de posse do imóvel à autora.

A sentença fixou a taxa de ocupação em 0,5% ao mês durante o período de inadimplemento, indeferiu o pedido de perda das benfeitorias, determinou a restituição de 75% das parcelas pagas em parcela única e condenou a compradora ao pagamento dos tributos e da cláusula penal contratual.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir o termo inicial e final da taxa de ocupação — se desde a assinatura do contrato ou apenas a partir do inadimplemento; (ii) determinar se a indenização pelas benfeitorias deve ser condicionada à sua regularização formal; e (iii) estabelecer se a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata ou parcelada, conforme o fluxo de caixa da loteadora.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A taxa de ocupação é devida apenas a partir do inadimplemento do comprador, nos termos do contrato e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, por ser o momento em que se consolida a perda da posse útil e legítima, sendo vedada a cobrança retroativa à assinatura do contrato. 4.

A cláusula contratual que prevê taxa de fruição desde a assinatura até a devolução da posse deve ser interpretada à luz do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), de modo mais favorável à parte hipossuficiente, não sendo possível afastar a função compensatória da taxa e convertê-la em penalidade contratual genérica. 5.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias não pode ser condicionada à sua regularização formal na fase de conhecimento, especialmente em razão da revelia da parte compradora e da ausência de prova pré-constituída de má-fé ou ilegalidade das obras.

Eventual análise sobre a regularidade das benfeitorias deve ocorrer na fase de liquidação. 6.

A devolução das parcelas pagas pela compradora deve ocorrer de forma imediata, conforme estabelecido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que se aplica inclusive aos contratos firmados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, dada a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A pretensão de parcelamento da restituição com base em dificuldades operacionais da loteadora não encontra respaldo jurídico.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Apelação conhecida e desprovida.

Sentença mantida em todos os seus termos, sem majoração de honorários advocatícios que não foram arbitrados em desfavor da apelante na origem.

Tese de julgamento: 1.

A taxa de ocupação incidente sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda rescindido por inadimplemento deve ser fixada a partir da data do inadimplemento contratual, não se justificando a cobrança desde a assinatura do contrato, por ausência de função compensatória antes da mora do comprador. 2.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel por comprador inadimplente não pode ser automaticamente afastada ou condicionada à regularização prévia, salvo comprovação inequívoca de má-fé ou inobservância das normas contratuais e urbanísticas, a serem verificadas em fase de liquidação. 3.

A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando resolvido o contrato por sua culpa, deve observar a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, com devolução imediata e parcial, descontada a cláusula penal estipulada contratualmente.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 85, § 11; Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), art. 47; Lei nº 6.766/1979, art. 34; Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.219.

Jurisprudência relevante citada no voto: STJ, AgRg no AREsp 199.817/MS, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 05.11.2013; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1931701/PE, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14.03.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.332.286/RJ, Rel.

Min.

Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 18.12.2023; TJGO, APL 0178010-51.2016.8.09.0011, Rel.

Des.

Luiz Eduardo de Sousa, j. 13.06.2019.

Ementa redigida de conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet. (TJTO, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0026414-38.2023.8.27.2706, 2ª CÂMARA CÍVEL, Desembargadora ANGELA MARIA RIBEIRO PRUDENTE, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 19/05/2025) Em suas razões recursais o Recorrente indicou como violados os artigos 6º da LINDB, 2.035 do Código Civil e 32-A da Lei nº 6.766/79.

Segundo o Recorrente, o acórdão recorrido contrariou tais dispositivos ao afastar a possibilidade de cobrança da taxa de fruição desde a assinatura do contrato, mesmo diante da posse direta e contínua da Recorrida sobre o imóvel, e divergiu do entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto à interpretação do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, em especial quanto à fruição como medida compensatória.

Alegou que o imóvel se encontrava edificado e sendo utilizado como moradia pela Recorrida, o que, conforme precedentes do STJ, justificaria a incidência da taxa desde a imissão na posse.

Sustentou que a cláusula contratual que previa o início da fruição a partir da assinatura não foi afastada por nulidade ou abusividade e que a decisão violou o equilíbrio contratual ao admitir a ocupação sem a devida contraprestação.

Apontou ainda que a devolução imediata das parcelas pagas não se justifica nos contratos de loteamento, cuja natureza requer o parcelamento da restituição para resguardar o fluxo de caixa da empresa.

Ao final pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso especial, para que fosse reconhecida a violação aos dispositivos federais indicados, reformando-se o acórdão recorrido para reconhecer o direito da Recorrente à cobrança da taxa de fruição desde a data da assinatura do contrato e à devolução parcelada das quantias pagas.

Não foram apresentadas as contrarrazões.

Eis o relato do essencial.

DECIDO.

O Recurso é próprio, tempestivo, foi regularmente interposto, bem como o preparo foi devidamente recolhido.

Ademais, o Recurso é cabível, a parte é legítima e tem interesse recursal, vez que o acórdão lhe foi desfavorável, bem como inexiste algum fato impeditivo para a interposição dos recursos.

Contudo, o Recurso Especial interposto por A4 Empreendimentos Imobiliários LTDA. não reúne os requisitos necessários à sua admissibilidade, devendo ser inadmitido com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente pela incidência da Súmula 7/STJ, além de outros fundamentos pertinentes.

Inicialmente, observa-se que o recurso especial foi interposto com fundamento nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, alegando-se violação a dispositivos de lei federal, bem como dissídio jurisprudencial.

A recorrente sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido teria violado o art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79, bem como o art. 6º da LINDB e o art. 2.035 do Código Civil, ao entender que a taxa de ocupação do imóvel deveria ser devida apenas a partir do inadimplemento contratual, e não desde a assinatura do contrato.

Contudo, para infirmar a conclusão do acórdão recorrido e acolher a tese da recorrente, seria imprescindível reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, especialmente quanto à posse exercida pela parte compradora, à existência de edificação no imóvel e à interpretação das cláusulas contratuais que regulam a fruição do bem.

Tais circunstâncias foram devidamente apreciadas pelas instâncias ordinárias, as quais concluíram, com base nas provas constantes dos autos e na interpretação contratual, que a cobrança da taxa de fruição apenas durante o período de inadimplemento é compatível com a função compensatória da referida taxa, bem como com os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

Essa conclusão, como se vê, está alicerçada em elementos fáticos e na valoração das provas produzidas, o que torna inviável o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ: “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.

Ademais, o recurso não logrou demonstrar, de forma precisa e analítica, a divergência jurisprudencial invocada, nos moldes exigidos pelo art. 1.029, §1º, do CPC e pelo art. 255 do Regimento Interno do STJ.

A mera transcrição de ementas, desprovida do cotejo analítico necessário, impede a constatação da divergência, tornando deficiente o recurso especial nesse ponto.

Nesse sentido, o STJ possui entendimento pacífico de que a comprovação da divergência exige o confronto específico entre os trechos dos acórdãos confrontados, com indicação das circunstâncias fáticas semelhantes e das teses jurídicas contrapostas.

Portanto, diante da ausência de demonstração do dissídio jurisprudencial, da deficiência na fundamentação quanto aos dispositivos legais invocados, bem como da necessidade de reexame do conjunto fático-probatório e de cláusulas contratuais para a eventual reforma do julgado, impõe-se o juízo de inadmissibilidade do presente recurso especial.

Pelo exposto, INADMITO o Recurso Especial, tendo em vista que este não preenche os requisitos de admissibilidade.

Encaminhem-se os autos a Secretaria de Recursos Constitucionais para os fins necessários.

Intimem-se.

Cumpra-se.