TJTO - 0013851-75.2024.8.27.2706

Procedimento Comum Cível Nº 0013851-75.2024.8.27.2706/TO AUTOR: WEBER SANTOS DUARTEADVOGADO(A): WILLIAN WANDERLEY NUNES (OAB PA033165) SENTENÇA Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por WEBER SANTOS DUARTE em face do BANCO BRADESCO S.A., ambos devidamente qualificados nos autos.

O autor alega, em síntese, ser o legítimo proprietário e possuidor do imóvel situado na Avenida Brasil, Lote 44, Quadra 38, Loteamento Jardim dos Ipês, nesta cidade de Araguaína/TO, matrícula nº 51.693, no qual reside com sua família.

Narra que, em razão de dificuldades financeiras, incorreu em inadimplência de algumas parcelas do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado com a instituição financeira ré.

Sustenta que buscou o banco réu para negociar o débito, contudo, não obteve êxito.

Afirma que foi surpreendido com a notícia da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, procedimento que alega ser nulo por vício de intimação.

Argumenta que não foi pessoalmente intimado para purgar a mora, conforme exige a legislação, e que a intimação por edital foi prematura e irregular, uma vez que não foram esgotados todos os meios para sua localização.

Especificamente, aponta que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis certificou que o endereço do imóvel se tratava de um "lote", informação que refuta, apresentando comprovante de residência no local.

Diante do exposto, requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade e a manutenção na posse do imóvel, bem como a averbação da existência desta ação na matrícula do imóvel.

No mérito, pugna pela declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e todos os atos subsequentes.

Com a inicial, acostou documentos.

Em decisão interlocutória, este Juízo deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o ato de consolidação da propriedade e determinar a averbação da ação na matrícula do imóvel, bem como concedeu os benefícios da gratuidade da justiça ao autor - evento 11.

Designada audiência de conciliação, esta restou infrutífera - evento 29.

Devidamente citado, o réu, BANCO BRADESCO S.A., apresentou contestação.

Em sua defesa, sustenta a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, afirmando ter cumprido todos os requisitos previstos na Lei nº 9.514/97.

Alega que as tentativas de intimação pessoal do devedor restaram frustradas, conforme certidões do Oficial do Cartório de Imóveis, o que legitimou a intimação por edital.

Impugna os argumentos do autor e, ao final, requer a improcedência total dos pedidos - evento 35.

O autor apresentou réplica, reiterando os termos da inicial - evento 40.

Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes quedaram-se inertes - eventos 44 a 49. É o relatório.

Fundamento e Decido.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes à sua resolução já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos coligidos aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas, mormente tendo as partes abdicado do direito processual de produzir outras provas além daquelas já colacionadas aos autos.

A controvérsia central da presente demanda reside na validade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, especificamente no que tange à regularidade da intimação do devedor fiduciante para purgação da mora.

A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece um rito específico para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário em caso de inadimplemento do devedor.

O artigo 26 do referido diploma legal é claro ao exigir a intimação pessoal do devedor para que, no prazo de quinze dias, purgue a mora.

A norma em comento prevê, em seu § 3º, que a intimação pode ser promovida por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

A intimação por edital, por sua vez, é medida excepcional, cabível apenas quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, conforme preceitua o § 4º do mesmo artigo.

Veja-se: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (grifou-se).

Nesta senda, impende consignar que a jurisprudência pátria, em especial a do Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que a intimação por edital no âmbito do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária pressupõe o esgotamento de todos os meios possíveis para a localização do devedor.

Trata-se de uma garantia ao devedor, corolário do devido processo legal, que visa assegurar-lhe a oportunidade de adimplir o débito e manter o contrato.

Nessa linha de intelecção colaciono os seguintes acórdãos da lavra do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal: AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA .

LEI Nº 9.514/97.

IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

PRECEDENTES.

ARREMATAÇÃO POSTERIOR.

NULIDADE .

VALOR DA CAUSA.

PRETENSÃO ECONÔMICA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, no caso de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, diante do vício da notificação para purgação da mora impõe-se a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 2.

Anulada a consolidação da propriedade, é nula também a arrematação posterior, na qual é adquirido bem irregularmente alienado pelo credor fiduciário, ante a existência de manifesto prejuízo. 3.

A jurisprudência desta Corte Superior orienta que "o valor da causa deve equivaler, em princípio, ao conteúdo econômico a ser obtido na demanda, ainda que o provimento jurisdicional buscado tenha conteúdo meramente declaratório" ( AgInt no REsp n. 1.698 .699/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/2/2018, DJe de 23/2/2018). 4.

Agravo interno a que se nega provimento.4 .(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1998722 TO 2021/0319972-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2023). (grifou-se).

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA .

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

PURGAÇÃO DA MORA .

REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL.

EDITAL.

ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS.

AUSÊNCIA .

HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1.

Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2 .

O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3.

A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes . 4.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.

Precedente. 5.

Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023). (grifou-se).

EMENTA.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVOS DE INSTRUMENTO.

JULGAMENTO CONJUNTO.

AUTOS N.  0747065-41.2024.8.07.0000 E 0724355-27.2024.8.07.0000.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO E CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

PRELIMINAR DE DIALETICIDADE.

REJEITADA.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA.

REJEITADA.  INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA.

INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS.

NULIDADE DO LEILÃO.

PRIMEIRO RECURSO PROVIDO.

SEGUNDO RECURSO PREJUDICADO. I.

CASO EM EXAME 1.

Primeiro agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado em ação anulatória de arrematação, visando à suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial e dos atos expropriatórios dele decorrentes. 1.1.

Segundo agravo de instrumento interposto contra decisão, a qual indeferiu o pedido de penhora do saldo remanescente do leilão de imóvel, sob o fundamento de destinação do valor à aquisição de nova moradia, configurando bem de família. 2.

O agravado suscitou preliminar de inadmissibilidade do recurso por ausência de dialeticidade, bem como impugnou o benefício da gratuidade da justiça concedido à agravante.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3.

Verificar (i) a observância dos requisitos de admissibilidade recursal, especialmente a dialeticidade; (ii) a pertinência da concessão da gratuidade da justiça; (iii) a regularidade da intimação da agravante para purgação da mora nos termos da Lei nº 9.514/1997 e do CPC; (iv) a validade do leilão extrajudicial diante de supostas irregularidades procedimentais; (v) o risco de dano irreparável decorrente da manutenção da arrematação do bem; e (vi) interesse recursal do segundo agravo de instrumento. III.

RAZÕES DE DECIDIR 4.

A preliminar de ausência de dialeticidade não merece acolhimento, pois o recurso ataca especificamente os fundamentos da decisão recorrida, expondo de forma clara os motivos de reforma. 5.

Quanto à impugnação da gratuidade da justiça, verifica-se que a agravante demonstrou insuficiência de recursos, motivo pelo qual se mantém o benefício concedido. 6.

A intimação para purgação da mora deve observar os requisitos previstos no art. 26, § 3º e § 3º-A, da Lei nº 9.514/1997, que exige a intimação pessoal do devedor e, em caso de suspeita de ocultação, a adoção do procedimento de citação por hora certa. 7.

A intimação por edital somente é válida quando comprovado o esgotamento das tentativas de localização do devedor, o que não ocorreu no caso concreto, comprometendo a regularidade do procedimento de leilão. 8.

A ausência de intimação válida acarreta a nulidade dos atos subsequentes, incluindo a arrematação do bem. 9.

Considerando a possibilidade de anulação do leilão, verifica-se a ausência de interesse recursal, nos termos do art. 1.018, § 1º, do Código de Processo Civil, uma vez que não há mais saldo remanescente passível de penhora até julgamento final da ação anulatória.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 10.

Primeiro agravo de instrumento provido.

Determinada a suspensão dos efeitos do leilão e dos atos expropriatórios, com a manutenção da posse do imóvel em favor da agravante até decisão definitiva na ação anulatória. 10.1.

Segundo agravo de instrumento prejudicado.

Tese de julgamento: "1.

A intimação por edital somente é válida após o esgotamento das diligências para localização do devedor, sob pena de nulidade do leilão extrajudicial e dos atos subsequentes." (TJDFT, Acórdão 1993027, 0724355-27.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/05/2025, publicado no DJe: 15/05/2025). (grifou-se).

No caso concreto, a análise acurada dos documentos acostados aos autos, notadamente aqueles juntados no evento 1, anexo 6, revela uma falha no procedimento adotado pelo credor.

Verifica-se que a tentativa de intimação pessoal no endereço do imóvel contratual, qual seja, Avenida Brasil, Lote 44, Quadra 38, Loteamento Jardim dos Ipês, nesta cidade, foi frustrada sob a justificativa do Oficial do Cartório de que "o endereço apresentado trata-se de um lote".

Tal certidão, por si só, é insuficiente para comprovar que o devedor se encontrava em local incerto e não sabido.

Isso porque, a própria parte requerida juntou ao processo laudo de avaliação do imóvel (evento 35, OUT6) confeccionado em 15/05/2024, o qual demonstra a existência de um imóvel residencial no endereço da diligência de intimação do requerido para purgação da mora (Avenida Brasil, Lote 44, Quadra 38, Loteamento Jardim dos Ipês, nesta cidade) e não apenas de um lote, constando, inclusive, no muro do imóvel uma placa com o número do Lote (44) e da Quadra (38), tratando-se, inclusive, de imóvel construído há considerável período de tempo, pois consta no laudo que a idade aparente do imóvel residencial é de 11 (onze) anos.

Portanto, é possível constatar que, na verdade, o oficial de diligência do Cartório de Registro de Imóveis não localizou o endereço da diligência, pois certificou em 24/01/2024 que o endereço da Avenida Brasil, Lote 44, Quadra 38, Loteamento Jardim dos Ipês, nesta cidade se tratava apenas de um lote, quando, na verdade, se trata de um lote com uma construção residencial com idade aparente de 11 (onze) anos, conforme laudo apresentado pela parte requerida ​(evento 35, OUT6)​, datado de 15/05/2024.

Desta forma, resta fragilizada a alegação de esgotamento dos meios de localização da parte requerida para fins antes da intimação por edital realizada em fevereiro de 2024, nos termos do que preconiza o art. 26, § 4º da lei 9514/97 e jurisprudência firmada sobre a matéria.

A prematura intimação por edital, fundada em certidões que não demonstram, de forma inequívoca e exauriente, a impossibilidade de intimação pessoal do devedor, macula de nulidade o procedimento de consolidação da propriedade.

A inobservância da liturgia prevista no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 viola o direito do devedor de ser devidamente cientificado para purgar a mora, configurando um vício insanável.

A esse respeito, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins também é uníssona: APELAÇÃO.

AÇÃO ANULATÓRIA DA CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA.

INTIMAÇÃO POR EDITAL.

ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL.

AUSÊNCIA.

INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. 1.1.

A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.

Precedentes do STJ. 1.2.

A verificação de que não foram esgotados todos os meios para a intimação pessoal dos devedores fiduciantes, pois o credor fiduciário, mesmo ciente do endereço para a regular intimação dos apelados, a fim de viabilizar a purgação da mora, sequer procedeu a intimação por meio de correspondência postal, com aviso de recebimento, ou mesmo por hora certa, optando pela precipitada intimação por edital, implica reconhecimento de nulidade da intimação por edital e, consequentemente, do procedimento expropriatório extrajudicial, mormente a consolidação da propriedade do bem dado em garantia. (TJTO , Apelação Cível, 0038356-66.2021.8.27.2729, Rel.

MARCO ANTHONY STEVESON VILLAS BOAS , julgado em 12/03/2024, juntado aos autos em 01/04/2024 17:49:57). (grifou-se).

APELAÇÃO.

AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES PARA PURGAR A MORA.

FALTA DE ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL.

CITAÇÃO POR EDITAL INVÁLIDA.

NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

Nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97 o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária exige a intimação dos devedores para purgar a mora, o que pode ser feito de "3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. (STJ, REsp n. 1.906.475/AM)". 2.

O STJ orienta também que "A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor". (STJ, REsp n. 1.906.475/AM). 3.

O exame detalhado os autos revela que as tentativas de intimação pessoal dos devedores foram realizadas por escrevente do Cartório de Registro de Imóveis, todas elas no período matutino e em horário comercial, o que fragiliza a efetividade das tentativas de intimação e desautoriza a citação por edital dos devedores, por não haver comprovação da localização incerta e não sabida. 4.

Portanto, diversamente do afirmado pelo recorrente, não foi seguida a liturgia do art. 26 da Lei 9.514/97, mormente porque não foram esgotados os meios de intimação pessoal dos devedores, tampouco regularmente certificado que se encontram em local incerto e não sabido, hipótese que torna inválida a prematura citação por edital e resulta na nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, por ausência de oportunização para purgação da mora. 5.

Recurso improvido. (TJTO, Apelação Cível, 0027369-74.2020.8.27.2706, Rel.

ANGELA MARIA RIBEIRO PRUDENTE , julgado em 25/04/2023, juntado aos autos 05/05/2023 18:07:21). (grifou-se).

Desta forma, tendo o autor logrado êxito em demonstrar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, o vício na sua intimação para purgar a mora, e não tendo o réu apresentado fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a procedência do pedido de anulação do procedimento de consolidação da propriedade é medida que se impõe.

Ante o exposto, com fulcro no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 e na jurisprudência aplicável à espécie, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para DECLARAR A NULIDADE do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel de matrícula nº 51.693 do Cartório de Registro de Imóveis de Araguaína/TO, promovido pelo BANCO BRADESCO S.A. em desfavor de WEBER SANTOS DUARTE, por vício na intimação para purgação da mora, bem como de todos os atos subsequentes.

CONFIRMO a tutela de urgência concedida na decisão do evento 11.

CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais, taxa judiciária e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

OFICIE-SE ao Cartório de Registro de Imóveis de Araguaína/TO para as anotações e cancelamentos necessários decorrentes desta sentença, promovendo o cancelamento da AV-8-M-51.693 e eventuais averbações subsequentes dela decorrentes.

RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Na eventualidade de não serem interpostos recursos voluntários no prazo legal, certifique-se a data do trânsito em julgado, e arquive-se com as formalidades de estilo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.