TJSP - 1003065-05.2025.8.26.0650

Processo 1003065-05.2025.8.26.0650 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - Cad Val Gestão Patrimonial e Projetos Técnicos Ltda -

Vistos. 1.

Trata-se de mandado de segurança por meio do qual Cad Val Gestão Patrimonial e Projetos Técnicos Ltda requer que seja afastada a necessidade de pagamento de ITBI na transmissão de bens imóveis realizada em ato de integralização de capital social em virtude de gozar de imunidade tributária.

Subsidiariamente, pleiteia que o tributo seja calculado adotando-se como base de cálculo o valor declarado no título aquisitivo. É o necessário.

Fundamento e decido.

Dispõe o artigo 156, §2º, I, da Constituição Federal, que o ITBI não incide, dentre outras hipóteses, "sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital", exceto se "a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

Já o artigo 37, §§ 1º e 2º do Código Tributário Nacional estabelece que, para a finalidade de aferição acerca da imunidade do ITBI, deve-se levar em conta a atividade preponderante, nos termos do dispositivo constitucional, se verificado que mais da metade da renda bruta operacional da pessoa jurídica adquirente do imóvel decorrer daquelas espécies de transação em determinado período de tempo, conforme a época em que se iniciou a atividade empresarial.

Art. 37.

O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. § 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. § 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

E no mesmo sentido dispõem os artigos 192, inciso III, e 193, § 1º, da Lei Municipal n.º 3.915/05.

Art. 192.O imposto não incide;III.sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital;Art. 193.Não se aplica o disposto nos incisos III a V do artigo 192 desta Lei, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil. § 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional do adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas no caput deste artigo, observado o disposto no § 2º.

Ocorre que o objeto social da impetrante não permite concluir, de plano, qual a natureza efetiva da atividade empresarial preponderante por ela exercida, visto que consta que esta incorpora empreendimentos imobiliários e compra e vende, aluga e loteia imóveis próprios (fl. 55).

Além disso, a tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 796 refere-se especificamente ao alcance da imunidade tributária quando o valor do bem imóvel excede o limite do capital social a ser integralizado, não tratando da questão relativa à inexigibilidade de comprovação da atividade preponderante.

Nesse sentido: DIREITO TRIBUTÁRIO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ITBI.

IMUNIDADE TRIBUTÁRIA.

RECURSO NÃO PROVIDO.

I.

Caso em Exame. 1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu medida liminar em mandado de segurança, visando ao reconhecimento da imunidade tributária do ITBI sobre a integralização de bens imóveis ao capital social.

II.

Questão em Discussão. 2.

A questão em discussão consiste em determinar se a agravante possui direito líquido e certo à imunidade incondicionada do ITBI, conforme alegado.

III.

Razões de Decidir. 3.

O artigo 37, § 3º, do CTN exige comprovação de atividade preponderante para a imunidade do ITBI. 4.

A análise do contrato social indica atividade de administração e locação de imóveis.

A verificação da imunidade demanda dilação probatória, incompatível com a liminar. 5.

A tese do Tema 796/STF não elimina a necessidade de comprovação da atividade preponderante.

O aprofundamento das teses sobre imunidade tributária ocorrerá após o contraditório, sob pena de supressão de instância.

IV.

Dispositivo. 6.

Recurso não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2226906-38.2025.8.26.0000; Relator (a):Adriana Carvalho; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes -9ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 22/08/2025; Data de Registro: 22/08/2025) (grifo nosso) Dessa forma, não há como se reconhecer, neste momento, a alegada imunidade tributária.

No mais, conforme abalizada doutrina, sempre invocada, "valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis (BALEEIRO, Aliomar.

Direito Tributário Brasileiro.

Rio de Janeiro: Forense. 11ª edição, 2003, pág. 249).

Nesse passo, com a ocorrência do fato gerador, qual seja, a transmissão dos bens e direitos, o impetrante deverá recolher o tributo com base nos valores de mercado de cada um dos bens, a ser feito por meio de declaração, que não se confunde necessariamente com os de quaisquer cadastros ou tabelas municipais/estaduais.

Conforme entendimento firmado SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, ao julgar o Tema 1113, em sede de recurso repetitivo: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." O próprio Código Tributário Municipal de Valinhos (Lei Municipal 3.915/2005), com a redação dada pela Lei Municipal 6.175/2021, de 03/11/2021, passou a dispor, no artigo 197 que: "A base de cálculo do imposto será o valor venal ou aquele declarado no negócio, o que for superior, não se admitindo a utilização de qualquer valor de referência elaborado previamente pela Fazenda Pública. (g.n.) Como corolário lógico, não é possível impor a adoção do valor de referência utilizado para cálculo de ITBI ou IPTU.

A legislação permite, entretanto, que a autoridade administrativa arbitre o valor atribuído pelo contribuinte quando for omisso ou não merecer fé, por meio de procedimento próprio que assegure o exercício do contraditório e da ampla defesa, nos termo do artigo 148 do CTN.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - MANDADO DE SEGURANÇA COM PEDIDO LIMINAR - ITBI - Insurgência em face de decisão que deferiu a liminar para assegurar à parte impetrante o direito de recolher o tributo, com base de cálculo no valor da transação imobiliária - Base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação, definido no Julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, pelo STJ (Tema 1.113) - Recolhimento do valor do ITBI com base no valor da transação que constar na escritura de compra e venda, devidamente atualizado monetariamente desde a data da transação até a efetiva quitação - Decisão mantida - Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2008895-42.2025.8.26.0000; Relator (a):Rezende Silveira; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Valinhos -2ª Vara; Data do Julgamento: 21/02/2025; Data de Registro: 21/02/2025) Com tais fundamentos, DEFIRO EM PARTE a medida liminar para assegurar à parte impetrante o direito de recolher o tributo tendo como base de cálculo o valor da transação imobiliária, não ficando adstrito aos valores de referência municipais, ressalvado, entretanto, o direito do ente tributante de proceder ao exame da operação e o arbitramento de outro valor, nas hipóteses legais (artigo 148, CTN), mediante regular processo administrativo. 2.

Notifique-se a autoridade apontada como coatora, por carta AR digital unipaginada, para que preste suas informações no prazo de 10 (dez) dias.

Deixo de determinar o envio de cópias da petição inicial e dos documentos com ela apresentados porque o processo tramita em meio digital e os autos poderão ser acessados por meio da senha fornecida. 3.

Cientifique-se a Fazenda Pública Municipal, pelo Portal Eletrônico, para que, caso queira, ingresse no feito. 4.

Decorrido o prazo assinado nos itens precedentes, com ou sem manifestação, dê-se vista dos autos ao Ministério Público pelo prazo de 10 (dez) dias. 5.

Oportunamente, tornem conclusos para sentença.

Intime-se. - ADV: BRUNO MARTINS LUCAS (OAB 307887/SP)