TJSP - 1001198-22.2025.8.26.0150

Processo 1001198-22.2025.8.26.0150 - Despejo por Falta de Pagamento - Locação de Imóvel - Celia de Fátima Politto - Vania Ines da Cunha -

Vistos.

Primeiramente, anote-se junto ao distribuidor a reconvenção apresentada juntamente com a contestação (art. 286, parágrafo único, do CPC).

Ante o comparecimento espontâneo da requerida Vânia que ofertou contestação com reconvenção, dou a requerida por citada.

A decisão de fls. 15/17 deferiu a tramitação prioritária do feito, dada a idade da autora, já idosa, e o pedido liminar de despejo, para desocupação voluntária do imóvel em 15 (quinze) dias, condicionando a expedição do mandado para tal fim à prestação de caução no valor correspondente a três meses de aluguel. Às fls. 21/24, comprovou a autora o depósito judicial em cumprimento à ordem de fls. 15/17, o que ensejou a expedição do mandado de fls. 25/27. Às fls. 28, certidão do oficial de justiça indicou não ser possível cumprir o mandado, ante o endereço incerto do imóvel. Às fls. 29/32, a autora esclareceu o endereço do imóvel objeto do contrato e reiterou o pedido de cumprimento da liminar deferida, recolhendo as despesas necessárias às fls. 33/34. Às fls. 36/38, a requerida Vânia e um terceiro, João Rafael, compareceram espontaneamente aos autos oferecendo contestação com reconvenção.

Aduziram, em suma, que a autora foi quem deu causa ao não pagamento dos aluguéis, ante a não conservação do imóvel, o que teria ensejado o desabamento de um muro, prejudicando as atividades empresariais desenvolvidas no local, além de não ter fornecido documentos necessários à atividade empresarial que seria desenvolvida no imóvel.

Em virtude disso, o descumprimento contratual teria se dado por culpa da autora.

Pleitearam a concessão dos benefícios da justiça gratuita e a revogação da liminar concedida.

Em sede de reconvenção, requerem que a autora-reconvinda seja condenada à indenização dos reconvintes.

A decisão de fls. 83 condicionou a concessão dos benefícios da justiça gratuita pleiteado pelos reconvintes à comprovação da alegada hipossuficiência econômica, mediante a juntada de comprovante de declaração de imposto de renda e a relação de contas bancárias segundo o Registrato, acompanhado do extrato dos últimos 3 meses de cada conta, incluindo poupanças e aplicações financeiras, sob pena de indeferimento. Às fls. 87, a autora pleiteou o cumprimento imediato da liminar de despejo, ante o comparecimento espontâneo da requerida nos autos e sua ciência da decisão desde o dia 07/07/2025. Às fls. 88, a requerida e o terceiro juntaram documentos para comprovar a suposta hipossuficiência, reiterando o pedido de revogação da liminar. Às fls. 140/141 a autora expôs que o imóvel estaria completamente abandonado sendo necessária a imediata expedição de mandado para que o Oficial de Justiça compareça ao imóvel e, estando ele desocupado, imita a autora na posse, com fulcro no art. 66 da Lei nº 8.245/1991.

Feita a devida contextualização, passo à análise das questões pendentes. 1) Do indeferimento da gratuidade da justiça aos reconvintes Primeiramente, tem-se que os documentos colacionados pelos reconvintes às fls. 89/139 não cumpriram a contento a determinação de fls. 83, o que impede a concessão do benefício da justiça gratuita.

Isso porque não foram colacionados extratos bancários dos últimos três meses de todas as contas bancárias existentes em nome deles conforme relatório do Registrato.

O relatório do Registrato juntado em nome do reconvinte João Rafael Batista Pinheiro (fls. 115/116) indica a existência de relacionamento ativo com 11 (onze) instituições financeiras.

Não foram juntados extratos de conta de nenhum dos bancos em questão.

O reconvinte João juntou tão somente extrato para fins de imposto de renda da Caixa Econômica Federal (fls. 88/94) relativos ao ano-calendário 2022 - o que não se confunde com os extratos de conta dos últimos três meses de tal instituição - e, quanto às declarações do imposto de renda, juntou somente a declaração do ano-calendário 2022 (fls. 95/102, replicada também às fls. 103/110, com comprovantes de envio à Receita Federal às fls. 111/114).

Juntou, ainda, sua carteira de trabalho (fls. 119/128).

Em relação à reconvinte Vânia, por sua vez, foi juntado tão somente a declaração de imposto de renda do ano-calendário 2024 (fls. 129/139).

Não houve sequer a juntada do relatório Registrato.

Assim sendo, os documentos exigidos por este Juízo a fim de averiguar a alegada hipossuficiência dos reconvintes não foram trazidos aos autos e aqueles encartados mostram-se insuficientes para aferição de sua real capacidade econômica, vez que desatualizados (como os documentos relativos ao ano-calendário de 2022) ou incompletos (conforme já demonstrado).

Inolvidável que a ação em questão versa sobre locação de imóvel a R$ 3.000,00 (três mil reais) por mês para o desenvolvimento de atividade empresarial (fls. 11/12) e o contrato social de fls. 62/73 indica que empresa sediada no imóvel locado (vide endereço declinado pela autora às fls. 29 e o de sede da empresa às fls. 64, cláusula 3ª), da qual o reconvinte João seria sócio-administrador, tem capital social de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) (fls. 62/73).

Isso posto, a inexistência de vínculo empregatício registrado em carteira (fls. 119/128) não é elemento suficiente para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, vez que a parte seria empresária.

Com relação à requerida-reconvinte Vânia, o raciocínio é idêntico, tendo ela firmado o contrato de locação e cedido suas cotas, então no valor de R$ 89.000,00 (oitenta e nove mil reais,) a João no começo deste ano (fls. 62/73).

Assim sendo, ante a ausência de prova da hipossufciência econômica e já tendo sido oportunizado às partes comprovar tal condição, INDEFIRO os benefícios da justiça gratuita.

Concedo prazo de 15 (quinze) dias para recolhimento das custas processuais integralmente, sob pena de não processamento da reconvenção. 2) Da manutenção da liminar deferida Nos termos do item "1" fica inviabilizada, por ora, a análise de quaisquer dos pedidos dos reconvintes.

Todavia, tem-se que em típica matéria de contestação, a ré Vânia pleiteia a revogação da liminar de despejo deferida.

A autora, por sua vez, reitera o pedido e alega, inclusive, que o imóvel já estaria abandonado.

Aduz que houve equívoco na indicação do endereço para cumprimento da ordem na inicial e indicou o endereço correto do imóvel a ser desocupado às fls. 29/32, pleiteando a expedição de novo mandado.

Tal endereço, por sua vez, corresponde àquele indicado por documentos colacionados pela requerida como sendo do imóvel locado (fls. 43, 64, 65, 66 e 69).

Sobre o ponto, os argumentos trazidos pela requerida às fls. 36/38 não têm o condão de alterar a liminar tal qual deferida.

Nos termos já decididos (fls. 15/17), os requisitos para a concessão da liminar foram satisfatoriamente cumpridos pela parte autora e a matéria alegada pela locatária, por sua vez, demanda dilação probatória.

Ademais, a requerida reconheceu que, de fato, não pagou aluguéis dos meses de março, abril e maio de 2025 (vide documento de fls. 58/59).

Igualmente, nota-se, em análise perfunctória, indícios de potencial cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel desde janeiro de 2025.

Tem-se, dos documentos encartados nos autos, que o contrato de locação foi celebrado entre a autora (locadora Célia) e a ré (locatária Vânia) em 08 de outubro de 2024.

Nota-se que às fls. 37, a requerida expressamente indicou que funcionaria uma clínica no local, condição também reconhecida às fls. 58/59 e indicou, pelo documento de 62/73, ter sido sócia da "Casa de Repouso Vida Nova Ltda.", o que sugere ser essa a empresa que funcionaria no local locado.

Ocorre que a requerida cedeu todas as suas cotas de tal pessoa jurídica, em janeiro deste ano, ao reconvinte João que passou a ser o único sócio e responsável pela pessoa jurídica, agora chamada de "Casa de Repouso Bem Querer LTDA." (fls. 62/73).

João, por sua vez, até a juntada da petição de fls. 36/37 era estranho à lide.

Igualmente, a Casa de Repouso em questão funcionaria no local locado e teria por objeto social "o fornecimento de serviços em clínicas residenciais geriátricas ou domicílios coletivos para idosos" (fls. 65).

Isso posto, de se ponderar que a locatária sequer é a responsável atual pela clínica ou casa de repouso estabelecida no local.

Como precedente pertinente, cito: Direito civil e processual civil.

Agravo de instrumento.

Ação de despejo por falta de pagamento.

Terceiro ocupante sem vínculo contratual.

Sublocação não autorizada.

Impossibilidade de obstar o cumprimento da ordem de despejo.

Recurso desprovido.

I.

Caso em exame 1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão em que o Juiz deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação de imóvel comercial em cumprimento de sentença de acordo homologado em ação de despejo por falta de pagamento.

II.

Questão em exame 2.

São duas as questões em discussão: (i) definir se o terceiro ocupante tem legitimidade para impedir o cumprimento da ordem de despejo; (ii) estabelecer se a sublocação não autorizada pelo locador pode gerar efeitos jurídicos em favor do ocupante.

III.

Razões de decidir 3.

O terceiro ocupante não integra a relação locatícia e não comprova vínculo jurídico com o locador, limitando-se a alegar ocupação com base em permissão do locatário. 4.

A sublocação ou cessão de direitos sem autorização expressa do locador é juridicamente ineficaz e não gera direito à permanência no imóvel. 5.

O não cumprimento do acordo entre locador e locatário resultou na retomada do imóvel, e a ordem de despejo abrange qualquer ocupante que não detenha posse legítima. 6.

O agravante não apresentou documentação comprobatória da relação jurídica alegada, descumprindo determinação judicial para tanto. 7.

O prejuízo econômico do terceiro ocupante, decorrente da desocupação, não justifica a modificação da decisão judicial e deve ser discutido em ação própria.

IV.

Dispositivo e tese 8.

Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Teses de julgamento: "1.

A ocupação de imóvel por terceiro sem vínculo jurídico com o locador, decorrente de sublocação não autorizada, não impede o cumprimento da ordem de despejo. 2.

A ausência de comprovação documental da relação jurídica alegada pelo terceiro ocupante inviabiliza sua inclusão no polo passivo da ação de despejo. 3.

O cumprimento da ordem de despejo não pode ser obstado por interesse econômico de terceiro ocupante sem respaldo jurídico no contrato de locação.". (TJSP; Agravo de Instrumento 2358203-08.2024.8.26.0000; Relator (a):Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Suzano -4ª.

Vara Cível; Data do Julgamento: 13/02/2025; Data de Registro: 13/02/2025) Assim sendo, a exceção do contrato não cumprido invocada pela requerida às fls. 36/38 é insuficiente para convencer este Juízo, em sede perfunctória, a rever a liminar deferida, mormente quando: I) À data dos fatos do suposto inadimplemento do contrato pela autora (março/2025), a requerida não seria a responsável pela atividade comercial existente no local; II) Os requisitos objetivos do art. 59 §1º IX da Lei nº 8.245/91 foram devidamente cumpridos pela locadora, conforme já decidido às fls. 15/17.

De outra banda, as alegações da autora de fls. 140/141 de que o imóvel está abandonado foram desprovidas de qualquer documento e, dadas as novas informações dos autos, o despejo imediato comporta cautela vez que há possibilidade de que funcione no local uma clínica ou casa de repouso para idosos.

Ainda que: I) A requerida tenha ciência inequívoca da ordem de despejo, vez que constituiu advogado para atuar neste processo e ofertou contestação; II) Já tenha decorrido o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel, pois a contestação foi apresentada em 07/07/2025, eventual despejo imediato poderá lesar os idosos que residem no local e não possuem relação direta com a desavença contratual ora debatida.

Entre a dignidade daqueles que habitam na clínica/casa e o legítimo direito da locadora em reaver seu imóvel, o segundo cede passo ao primeiro - de modo momentâneo - tão somente a evitar que o cumprimento imediato do despejo lese terceiros vulneráveis.

Firme nessas razões: INDEFIRO os benefícios da justiça gratuita à requerida/reconvinte Vânia e ao reconvinte João e concedo-lhes prazo de 15 (quinze) dias para recolhimento das custas processuais de modo integral, sob pena do não processamento da reconvenção.

MANTENHO a liminar de despejo deferida às fls. 15/17 e, dadas as circunstâncias do caso concreto, determino: I) Expedição do mandado de despejo para que o imóvel localizado no endereço indicado às fls. 29/32 seja desocupado; II) No cumprimento do mandado, deverá o Oficial de Justiça verificar as condições do imóvel e certificar se no local funciona atualmente qualquer atividade empresarial e qual sua natureza: Estando o imóvel desocupado, poderá a autora ser imediatamente imitida na posse com fulcro no art. 66 da Lei nº 8.245/91.

Caso o imóvel esteja ocupado por casa de repouso de idosos, concedo prazo adicional de 15 (quinze) dias contados desta decisão para desocupação, sob pena de execução forçada, ficando a requerida e o reconvinte intimados dessa decisão por meio de seu advogado constituído.

Esta decisão servirá como mandado, acompanhada da folha de rosto vinculada, para impressão e encaminhamento à Central de Mandados, conforme modelo aprovado pela Corregedoria Geral da Justiça.

Sem prejuízo, manifeste-se a autora/reconvinda sobre contestação e reconvenção, no prazo de 15 dias.

Intime-se. - ADV: LUIZ HENRIQUE DE FRANÇA (OAB 417493/SP), MARCELA FREGATTI DA SILVA (OAB 421016/SP)