TJSC - 5002537-82.2024.8.24.0167

Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança Nº 5002537-82.2024.8.24.0167/SC AUTOR: EDUARDO VICENTINADVOGADO(A): FILLIPI RODRIGUES SANDINI (OAB SC038021)ADVOGADO(A): CRISTIAN JOSE DE PAULO PATRICIO (OAB SC066137)RÉU: SERGIO NILSON DE ARAUJO JUNIORADVOGADO(A): ALANO ZANELLA BONETTI (OAB RS086500) DESPACHO/DECISÃO Vistos, etc.

Trata-se de Ação de Despejo c/c Cobrança ajuizada por EDUARDO VICENTIN em face de SÉRGIO NILSON DE ARAÚJO JÚNIOR, ambos qualificados nos autos.  Alegou o autor, em síntese, que (i) o réu e o antigo proprietário do imóvel, Francisco Pereira Pacheco, firmaram um contrato de locação comercial, em 05/10/2015; (ii) em 2016, o requerente adquiriu a posse do imóvel situado na Rua Pinguirito, n. 63, fundos, Bairro Pinguirito, Garopaba/SC, por contrato particular, mantendo o contrato de locação vigente, alterada apenas verbalmente a titularidade do locador; (iii) durante 8 anos, o requerido realizou os pagamentos regularmente; (iv) após o litígio entre o autor e um compossuidor do imóvel (processo n.º 5001000-51.2024.8.24.0167), o réu parou de pagar os aluguéis a partir de abril/2024, mesmo após notificação extrajudicial em 04/06/2024.

Indicou os fundamentos jurídicos dos pedidos e requereu, em tutela de urgência, a intimação da parte ré para a purgação da mora e, em caso de ausência de pagamento, a decretação do despejo.

Ao final, postulou a condenação do requerido ao pagamento dos aluguéis e demais encargos, inclusive juros e multa contratual, bem como dos ônus sucumbenciais.

Fez os demais requerimentos de praxe, valorou a causa e juntou documentos (evento 1).

Recebida a inicial, foi indeferida a tutela de urgência, ante a ausência do depósito de caução.

No mais, determinou-se a citação do réu (evento 7).

Citado, o requerido apresentou contestação arguindo, preliminarmente, (i) a ilegitimidade ativa, tendo em vista que o requerente não é o locador no contrato vigente, logo, não tem legitimidade para cobrar os aluguéis ou pedir o despejo; e a (ii) a sua ilegitimidade passiva, uma vez que o contrato vigente foi celebrado com a pessoa jurídica (Sérgio Nilson de Araújo Júnior ME/EPP).

No mérito, defendeu que inexiste vínculo contratual entre as partes, e que a sub-rogação verbal alegada pelo autor é inválida, pois exigia formalidade legal.

Alegou que o contrato de compra e venda apresentado pelo requerente é impreciso, pois não corresponde ao imóvel locado e não menciona a matrícula.

Sustentou que não foi notificado para o exercício do direito de preferência, consoante dispõe a Lei de Inquilinato.

No fim, requereu o acolhimento das preliminares aventadas e, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos inaugurais (evento 27).

Houve réplica, oportunidade em que o autor rechaçou os argumentos da contestação e reiterou os pedidos da inicial (evento 32).

Intimadas para especificação de provas, ambas as partes postularam a produção de prova testemunhal (eventos 40 e 41).

Vieram os autos conclusos.

Decido.

Como não é o caso de quaisquer das hipóteses dos arts. 354 a 356, ambos do CPC, passo ao saneamento e organização do processo, nos termos abaixo (CPC, art. 357, caput).  1.

Questões processuais pendentes (art. 357, I): (I)legitimidade ativa Alega o réu que o autor não possui legitimidade para propor a presente demanda, por não figurar como locador no contrato vigente.  Sem razão.

Isso porque, nos termos do art. 8º da Lei n. 8.245/91, "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

O §2º do mesmo dispositivo legal dispõe que "a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação". Assim, o adquirente sub-roga-se nos direitos e nas obrigações do locador, independentemente de notificação formal.  Destaca-se que o adquirente do imóvel locado sub-roga-se nos direitos do locador, mesmo sem a celebração de um novo contrato com o locatário. Isso ocorre porque, ao adquirir o imóvel, o comprador assume, por sub-rogação, a posição do locador original na relação locatícia, passando a ser titular dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação previamente firmado entre o locador alienante e o locatário.

Essa sub-rogação abrange, inclusive, os créditos anteriores à aquisição, como aluguéis vencidos e não pagos, salvo disposição contratual em contrário.

A sub-rogação decorre da continuidade da relação locatícia pelo novo proprietário, que opta por manter a locação em vigor, assumindo os direitos de recebimento dos aluguéis e encargos locatícios, mesmo que não tenha firmado contrato diretamente com o locatário.

Neste contexto, o adquirente tem legitimidade para propor ações relacionadas à locação, como despejo e cobrança de aluguéis, conforme previsto no artigo 8º da Lei nº 8.245/91.

Nesse sentido, extrai-se julgado do TJSC: ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. ADQUIRENTE QUE, POR SUB-ROGAÇÃO, ASSUME A POSIÇÃO DE LOCADOR E PASSA A SER TITULAR DOS DIREITOS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO, INCLUSIVE DÉBITOS PRETÉRITOS À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL [LEI 8.245/91, ART. 8º]. SUBSTITUIÇÃO DO ALIENANTE NA RELAÇÃO JURÍDICA LOCACIONAL.

ILEGITIMIDADE SUPERVENIENTE DO APELANTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O PROCESSO [CPC, ART. 485, INCISO VI].  RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0300435-84.2019.8.24.0067, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Alexandre Morais da Rosa, Quarta Câmara de Direito Civil, j.

Thu Aug 03 00:00:00 GMT-03:00 2023). (TJSC - 0300435-84.2019.8.24.0067, Relator(a): Alexandre Morais da Rosa, Quarta Câmara de Direito Civil) Ainda: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA.

SUSPENSÃO DA LIMINAR DESALIJATÓRIA.

RECURSO DO AUTOR.

IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA POR TERCEIRO NO CURSO DA LIDE.

PERDA DA LEGITIMIDADE DO AUTOR PARA PLEITEAR O DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

SUB-ROGAÇÃO DO COMPRADOR NOS DIREITOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

INTELIGÊNCIA DO ART. 8º DA LEI 8.245/91.

LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE DESDE A LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO PARA POSTULAR O DESPEJO DO INQUILINO INADIMPLENTE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5001759-02.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Erica Lourenco de Lima Ferreira, Segunda Câmara de Direito Civil, j.

Thu Dec 07 00:00:00 GMT-03:00 2023). (TJSC - 5001759-02.2022.8.24.0000, Relator(a): Erica Lourenco de Lima Ferreira, Segunda Câmara de Direito Civil) Portanto, a sub-rogação é automática e legal, não dependendo da celebração de um novo contrato entre o adquirente e o locatário, bastando que o adquirente mantenha a relação locatícia existente para que assuma todos os direitos e deveres do locador original.

No caso, restou comprovado que o autor adquiriu o imóvel e recebeu aluguéis do réu por longo período, configurando a sub-rogação legal.

Diante disso, rejeito a preliminar. (I)legitimidade passiva O requerido sustentou que a presente ação deveria ter sido proposta em desfavor da pessoa jurídica Sérgio Nilson de Araújo Junior ME/EPP, e não contra ele, pessoa física.

Analisando os autos, verifica-se que o autor juntou contrato de locação firmado entre Francisco Pereira Pacheco e o réu Sérgio Nilson de Araújo Júnior, em 05/10/2015, referente ao imóvel situado na Rua Pinguirito, nº 63, fundos, Bairro Pinguirito, Garopaba/SC (evento 1.4).

Por sua vez, o requerido apresentou contrato distinto, celebrado com o mesmo Francisco Pereira Pacheco, em 11/06/2024, para locação comercial de imóvel localizado na Rua Pinguirito, nº 79, Bairro Pinguirito, Garopaba/SC, no qual figura como locatária a pessoa jurídica Sérgio Nilson de Araújo Junior ME (evento 27.2).

Diante disso, constata-se que se tratam de imóveis distintos, haja vista a diferença na numeração, embora situados na mesma via pública.

Importa ressaltar que o contrato apresentado pelo autor (evento 1.4) indica expressamente como locatária a pessoa física de Sérgio Nilson de Araújo Júnior, identificado por CPF e RG, sem qualquer menção à pessoa jurídica.

Ademais, os recibos de pagamento anexados aos autos foram emitidos em nome do réu, pessoa natural, reforçando a relação locatícia direta entre as partes (evento 32.1, fl. 2).

Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, pois a relação locatícia se deu com a pessoa física do réu, que permanece responsável pelas obrigações contratuais. 2.

Delimitação das questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória (art. 357, II, do CPC) e  questões de direito relevantes para a decisão de mérito (art. 357, IV, do CPC): Fixo como pontos controvertidos, sobre os quais indicirá a prova a ser produzida: a) Se o contrato de locação firmado em 05/10/2015 (evento 1.4) entre Francisco Pereira Pacheco (locador) e Sérgio Nilson de Araújo Júnior (locatário, pessoa física) permaneceu vigente por prazo indeterminado após 05/10/2017; b) Se houve novação/substituição do locatário (pessoa física → pessoa jurídica) ou novo vínculo autônomo apenas a partir de 11/06/2024, com a ME/EPP do requerido; c) Se o imóvel da Rua Pinguirito, n.º 63, fundos (contrato de 2015) corresponde ao mesmo corpo físico/loteamento do bem onde se desenvolve a atividade do réu, ou se é imóvel diverso do indicado na Rua Pinguirito, n.º 79 (contrato de 11/06/2024, evento 27.2); d) Se há inadimplência dos aluguéis e encargos a partir de abril/2024; e) O destinatário dos pagamentos efetuados no período (autor x Francisco), sua efetiva quitação e compensação; f) Se houve notificação/proposta de venda do imóvel em igualdade de condições ao locatário por ocasião da alienação. 3.

Distribuição do ônus da prova (art. 357, III, do CPC): Diante da ausência de convenção entre as partes (CPC, art. 373, §3º), da inexistência de impossibilidade ou excessiva dificuldade de comprovação dos fatos pelas partes e da inocorrência de maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário por qualquer dos litigantes (CPC, art. 373, § 1º), caberá à parte autora a prova do fato constitutivo de seu direito, e à parte requerida dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos daquele (CPC, art. 373, I e II). 4.

Provas a serem ainda produzidas: 4.1) Tendo em vista que o esclarecimento dos pontos controvertidos depende de instrução, DEFIRO o pedido de produção de prova oral  e designo o dia 04/03/2025, às 15h30min, para a AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO, que será realizada em conformidade com as disposições dos art. 358 e seguintes do CPC. 4.1.1 Serão ouvidas apenas as testemunhas já arroladas pelas partes, em cumprimento à decisão retro, que determinou a apresentação do rol,  sob pena de preclusão, observado o limite previsto no § 6º do mesmo artigo (o número de testemunhas arroladas não pode ser superior a 10 (dez), sendo 3 (três), no máximo, para a prova de cada fato).

A propósito, a jurisprudência já assentou que "o requerimento de provas divide-se em duas fases: na primeira, vale o protesto genérico para futura especificação probatória (CPC, art. 282, VI); na segunda, após a eventual contestação, o Juiz chama à especificação das provas, que será guiada pelos pontos controvertidos na defesa (CPC, art. 324). O silêncio da parte, em responder ao despacho de especificação de provas faz precluir do direito à produção probatória, implicando desistência do pedido genérico formulado na inicial' (STJ, REsp n. 329.034/MG, rel.

Min.

Humberto Gomes de Barros, j. em 14.02.2006)."  (TJSC, Apelação n. 0311452-12.2015.8.24.0018, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Renato Luiz Carvalho Roberge, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 09-07-2024).  Ainda, "o depósito intempestivo do rol de testemunhas dá margem à aplicação do instituto da preclusão temporal, na forma do artigo 407 do Código de Processo Civil.

Logo, não há nulidade processual resultante do indeferimento da ouvida de testemunhas em audiência' (AC n. 201.050538-4, Des.

Luiz Carlos Freyesleben) (Apelação Cível n. 030018-67.2015.8.24.016, de Forquilhinha.

Rel.

Des.

Luiz Cézar Medeiros 28/11/2016)." (TJSC, Apelação Cível n. 0302107-87.2015.8.24.0061, de São Francisco do Sul, rel.

Raulino Jacó Brüning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 16-02-2017).  Portanto, desde já, indefiro eventual requerimento ulterior de produção de provas de parte que, intimada para especificação probatória, não se manifestou no momento oportuno, deixando de apresentar o rol de testemunhas, ou postulou o julgamento antecipado da lide.  Do mesmo modo, indefiro a oitiva de testemunha(s) cujo rol tenha sido apresentado de forma extemporânea ou, ainda, que não tenha sido arrolada no prazo concedido, mesmo que a parte a traga, independentemente de intimação, visto que é direito da parte adversa o prévio conhecimento das pessoas que serão ouvidas, até mesmo para fins de eventual contradita.  Por fim, saliento que, após apresentado o rol, nos termos do 451 do CPC, somente será deferida, mediante comprovação documental, a substituição de testemunha(s): I - que falecer; II - que, por enfermidade, não estiver em condições de depor; III - que, tendo mudado de residência ou de local de trabalho, não for encontrada.  4.1.2 Cabe aos advogados das partes intimar a(s) testemunha(s) arrolada(s) do dia, da hora e do local da audiência, mediante o envio de carta com aviso de recebimento, que deverá ser juntada aos autos com antecedência de pelo menos 3 (três) dias da data da solenidade, dispensando-se a intimação do juízo (CPC, art. 455, caput e § 1º).  Poderá, ainda, a parte comprometer-se a levar a(s) testemunha(s) à audiência, independentemente da intimação por carta (CPC, art. 455, § 2º), sem prejuízo da apresentação prévia do respectivo rol (CPC, art. 357, § 4º).

Registro que será presumida a desistência na produção da prova, caso a intimação por carta não seja realizada e a testemunha não compareça ao ato (CPC, art. 455, §§2º e 3º).  4.1.3 Deverá o cartório, caso a parte comprove a hipótese prevista no art. 455, § 4º, I, do CPC, ou, em se tratando de testemunha(s) arroladas pelo Ministério Público ou Defensoria Pública (CPC, art. 455, § 4º, IV), independentemente de conclusão, proceder à expedição de mandado, mediante o recolhimento das diligências, se for o caso, na primeira hipótese, e de carta com aviso de recebimento na segunda.  Ainda, havendo servidor público entre a(s) testemunha(s), deverá o cartório expedir ofício requisitório (art. 455, § 4º, III, do CPC). 4.1.4 Havendo pedido de depoimento pessoal, intimem-se as partes pessoalmente para que compareçam na audiência, devendo constar do mandado que se presumirão confessados os fatos contra elas alegados caso não haja o comparecimento (CPC, art. 385, § 1º).  4.1.5 Intimem-se os procuradores e, em se tratando de caso de intervenção (CPC, art. 178), o Ministério Público.  4.1.6 Caso haja testemunhas e/ou partes não residentes nesta Comarca, mas domiciliadas no Estado de Santa Catarina, a inquirição e/ou colheita do depoimento pessoal poderá ser realizada por videoconferência, o que deverá ser expressamente postulado pela parte interessada, no prazo de 10 (dez) dias a contar da intimação da presente decisão, sob pena de preclusão, a fim de que seja possível o agendamento da utilização da sala passiva por este juízo processante, nos termos do art. 3º da Resolução Conjunta GP/CCJ n. 24, de 28 de agosto de 2019.

Nesta hipótese, havendo requerimento de produção de prova oral por videoconferência, deverá o cartório agendar, no sistema específico, a utilização da sala passiva na data e horário aprazados para a audiência de instrução e julgamento designada neste juízo, caso exista disponibilidade, e cumprir as providências necessárias à realização do ato processual, conforme determina o art. 3º, § 2º, da Resolução Conjunta GP/CCJ n. 24, de 28 de agosto de 2019.  Certificada a ausência de disponibilidade pelo cartório, a audiência aqui aprazada deverá ser redesignada, pela assessoria de gabinete, para data em que a sala passiva não esteja previamente reservada e de acordo com a pauta deste Juízo, intimando-se as partes a respeito.  4.1.7 Derradeiramente, caso exista(m) testemunha(s) residente(s) fora das comarcas do Estado de Santa Catarina, expeça(m)-se carta(s) precatória(s), com prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, nos termos do art. 7º, § 1º, II, da Resolução Conjunta GP/CCJ n. 24, de 28 de agosto de 2019.   4.1.8 Outrossim, em se tratando de unidade judiciária 100% digital, nos termos do disposto no § 3º do art. 1º da Res.

Conj. n. 10/22, em vigor a partir de 30.05.2022, a regra geral é a realização de audiência por videoconferência, salvo decisão em contrário do juiz, por iniciativa própria ou pedido das partes.

Assim, registro que fica permitido a todas as partes, advogados e testemunhas que possuírem dispositivo compatível para assegurar sua participação, com acesso em áudio e vídeo, o acesso virtual ao ato designado, por meio do sistema de videoconferência disponibilizado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, nos termos da Orientação n. 30, de 07 de agosto de 2020.

Todos os envolvidos deverão ser cientificados a respeito da necessidade de comparecimento ao ato com documento de identificação pessoal com foto, devendo o advogado da parte/testemunha, que pretender  se utilizar do meio virtual,  informar a este juízo, no prazo de 3 (três) dias antes da audiência, seu endereço de e-mail, da(s) parte(s) e testemunha(s), além dos respectivos números de contato telefônico, por meio de petição nos autos, que poderá ser protocolada com sigilo, se for o caso. 4.1.9 Considerando a disponibilidade do Microsoft Teams para a realização de audiências neste juízo, informo que a solenidade será realizada e gravada por meio da referida plataforma.  O link único para acesso estará disponível na capa do processo, na aba "ações" > "audiência" > "link webconferência", em regra, alguns dias antes da audiência, a fim de permitir que os servidores desta Vara ajustem a modalidade à plataforma Teams.  Para uma experiência otimizada com a ferramenta, recomenda-se o download do aplicativo Microsoft Teams em seu computador, laptop, tablet ou smartphone.  Eventuais dúvidas poderão ser dirimidas na aba "informações para usuários externos (advogados, partes e testemunhas)", disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/tecnologia-da-informacao/teams-videoconferencia. 5.

Intimem-se e cumpra-se.