TJRN - 0827521-81.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 WhatsApp Business: (84) 3673-8410 Processo n.º 0827521-81.2023.8.20.5001 Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: LINCOLN WERNER DA COSTA MOREIRA e outros Réu: BANCO DO BRASIL SA e outros DESPACHO Cuida-se de ação em fase de cumprimento de sentença movida por WANDERLYN WHARTON DE ARAÚJO FERNANDES (honorários sucumbenciais) em face de BANCO DO BRASIL SA, fundada em título judicial.

A Secretaria proceda à evolução da classe processual para cumprimento de sentença, fazendo as alterações de praxe.

Intime-se a parte executada, por seu advogado constituído, pelo sistema (ou se a sentença tiver transitado em julgado há mais de 1 ano, por AR), em conformidade com o art. 513, do CPC para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuar o pagamento da quantia de ID.

Num. 150544739.

Não havendo o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que a parte executada, querendo, apresente, nos próprios autos, impugnação ao cumprimento de sentença.

Não ocorrendo o pagamento voluntário no prazo concedido, intime-se o exequente para apresentar memória de cálculo atualizada, acrescido de multa e honorários de advogado, ambos no percentual de dez por cento, na forma do art. 523, §1º, do CPC, requerendo as medidas que entender cabíveis para a satisfação do crédito.

Em caso de inércia do exequente/credor, arquivem-se os autos.

P.I.

Natal/RN, data registrada no sistema.

VALÉRIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0827521-81.2023.8.20.5001 Polo ativo LINCOLN WERNER DA COSTA MOREIRA e outros Advogado(s): WANDERLYN WHARTON DE ARAUJO FERNANDES Polo passivo BANCO DO BRASIL SA e outros Advogado(s): WILSON SALES BELCHIOR, THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

INSTITUIÇÃO FINANCEIRA BENEFICIÁRIA DO ÔNUS DO GRAVAME SOBRE O BEM EM QUESTÃO.

QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE.

IMPOSSIBILIDADE DE SUBSISTÊNCIA DE HIPOTECA.

OBRIGAÇÃO EM SER RETIRADO REFERIDO GRAVAME.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308, DO STJ.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Turma da Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento aos recursos de apelação interpostos, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta pelo BANCO DO BRASIL S/A e pela empresa SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Natal (ID 23693448), que julgou procedente a pretensão veiculada na inicial, para reconhecer a obrigação dos réus em promover o cancelamento da hipoteca instituída no apartamento residencial n.º 103, torre c, integrante do empreendimento Condomínio Residencial Sun River, localizado na Rua Teotônio Freire, 75, Ribeira, nesta capital, de matricula nº 31.961.

Em suas razões (ID 23693456), o Banco do Brasil S/A suscita sua ilegitimidade para a presente lide, tendo em conta que a relação contratual objeto da inicial teria sido formalizada apenas entre os autores e a empresa PE7 Empreendimentos Imobiliários.

Pondera que a incorporadora realizou operação de crédito consigo, disponibilizando as unidades individuais como garantia.

Registra que “financiou para a empresa citada a construção de unidades habitacionais e, a empresa se comprometia a pagar ao banco os valores acertados em contrato a medida que as unidades fossem vendidas e liquidadas, o banco dava baixa na hipoteca”.

Acrescenta que a “empresa não pagou mais e o banco não teve como dar baixa nas hipotecas por não receber mais nenhum repasse por parte da empresa”, estando a matéria ainda pendente de solução em processo judicial próprio.

Realça não ser possível sua condenação também ao pagamento de honorários advocatícios.

Defende a validade da hipoteca, tendo em vista decorrente de vínculo autônomo, valido e eficaz entre as partes.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação interposto, para que seja reformada a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais.

Os autores apresentaram contrarrazões ao apelo interposto pela instituição financeira (ID 26719559), reforçando a legitimidade passiva do Banco do Brasil para a presente lide.

Reafirmam que a instituição financeira figuraria como credor hipotecária da unidade adquirida e integralmente paga, tendo pertinência para a lide.

Suscitam que o “Apelante é que detem poderes, junto ao cartório imobiliaário competente, para emitir o termo de baixa da hipoteca”.

Reputam aplicável ao exemplo dos autos o enunciado da Súmula 308 – STJ, na medida em que “a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma”.

Pretendem o desprovimento do apelo.

A pessoa jurídica SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou suas razões de apelação no ID 26719568, discorrendo sobre a sua impossibilidade de dar baixa no gravame hipotecário.

Justifica que “o Banco do Brasil é o credor hipotecário do imóvel, sendo, portanto, o único a possuir legitimidade para regularizar a situação discutida nos autos”.

Acrescenta que “tratando de ação de obrigação de fazer, a determinação de a Construtora realizar a baixa no gravame hipotecária não possui qualquer eficácia para a resolução do problema, pois, a mesma não tem meios capazes para realizar o pedido principal discutido na lide”.

Defende a possibilidade de revisão da sentença quanto aos honorários advocatícios deferidos.

Requer o conhecimento e provimento do recurso de apelação quanto aos pontos impugnados.

Foram apresentadas novas contrarrazões pelos requerentes (ID 26720327), discorrendo sobre a legitimidade passiva de ambas as requeridas.

Reafirmam aplicável ao exemplo dos autos o enunciado da Súmula 308 – STJ, na medida em que “a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma”.

Pugnam pelo desprovimento do apelo, com a confirmação integral da sentença.

O Banco do Brasil S/A também apresentou contrarrazões ao apelo interposto pela SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, reclamando seu desprovimento.

Instado a se manifestar, o Ministério Público (ID 27504092), assegurou inexistir interesse público a justificar sua intervenção no feito. É o relatório.

VOTO Restando atendidos os pressupostos de admissibilidade, voto pelo conhecimento dos apelos interpostos, promovendo seu exame em conjunto ante a similitude nos temas de interesse.

Cinge-se o mérito do recurso em perquirir sobre a ordem de baixa da hipoteca quanto ao imóvel indicado.

Narram os autos que a parte autora ajuizou Ação de Obrigação de Fazer em desfavor da incorporadora SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BANCO DO BRASIL S/A, no intuito de cancelar a hipoteca que recai sobre o imóvel por si adquirido e descrito nos autos.

O Juízo singular acolheu o pleito inicial, determinando a baixa do gravame, o que motivou a propositura da presente irresignação recursal por parte de ambas as pessoas jurídicas demandadas.

Compulsando os autos, verifico que não merecem prosperar os recursos interpostos.

Verifica-se que a parte autora demonstra a quitação do imóvel descrito nos autos, conforme documento de ID 23693186.

Sob esta orientação, exaurida a obrigação de pagamento do preço ajustado, não seria legítima a subsistência de qualquer gravame sobre o imóvel, competindo à parte ré promover a liberação e baixa da hipoteca, consoante deferido no juízo de origem.

Há que se deixar evidente que a empresa responsável pela construção e incorporação do empreendimento, em que pese a necessidade de obter recursos para sua conclusão, não poderia jamais se utilizar para garantir o cumprimento de suas obrigações do patrimônio de terceiro, na forma da Súmula 308 – STJ: Súmula 308.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Conforme explanado anteriormente o agente financiador da obra não pode impor ao consumidor final, que cumpre com suas obrigações o ônus de não obter a titularidade da propriedade do bem.

Assim, forçoso o reconhecimento do direito dos requerentes em obter o registro de titularidade plena do imóvel adquirido e integralmente quitado, não merecendo qualquer reforma da sentença neste sentido.

Também sob esta perspectiva, resta identificada a pertinência subjetiva de ambas as demandadas para a lide, tendo em conta que a instituição financeira seria responsável pela constituição da hipoteca ao passo que a segunda teria firmado com os autores o contrato de compra e venda da unidade identificada na vestibular.

Cito precedentes desta Corte de Justiça na mesma orientação: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

LEVANTAMENTO DE HIPOTECA SOBRE BEM IMÓVEL.

ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E DE IMPOSSIBILIDADE DE PROCEDER COM A BAIXA DA HIPOTECA EXISTENTE SOBRE O IMÓVEL.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

PRETENSÃO RECURSAL PARA MANTER O GRAVAME.

NÃO ACOLHIMENTO.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PARA RESPONDER PELA HIPOTECA FIRMADA.

QUITAÇÃO INTEGRAL DO PACTO DE AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA.

EVENTUAL DÍVIDA DECORRENTE DO NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

SÚMULA 308 DO STJ.

GRAVAME EXISTENTE QUE IMPEDE A TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE.

PRETENSÃO DE MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

QUANTUM SUCUMBENCIAL FIXADO EM VALOR RAZOÁVEL.

PRESTÍGIO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE.

MONTANTE CONDIZENTE COM OS REQUISITOS DISPOSTOS NO ART. 85 DO CPC.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. - De acordo com a Súmula 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” - Os adquirentes não tem relação com as possíveis pendências financeiras existentes entre a construtora e a instituição bancária.

Por isso, não devem ser penalizados com a restrição hipotecária firmada entre eles, pois cumpriram integralmente com o contrato de compra e venda. (AC nº 0837862-79.2017.8.20.5001, da 3º Câm.

Cível do TJRN, rel.

Des.

João Rebouças, j. 25/05/2021).

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELA PROMITENTE COMPRADORA.

IMPEDIMENTO À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA.

GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

SÚMULA 308 DO STJ.

SITUAÇÃO FÁTICA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR.

DANO MORAL CARACTERIZADO.

REPARAÇÃO DEVIDA.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DE PRECEDENTES DA CORTE.

IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA VOLTADA À CONDENAÇÃO EM ASTREINTES.

PRETENSÃO DE EXCLUSÃO OU REDUÇÃO DA PENALIDADE.

REJEIÇÃO.

RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DAS ASTREINTES QUE DEVE SER VERIFICADA NO MOMENTO EM QUE FIXADA, LEVANDO EM CONTA O SEU VALOR INICIAL.

MONTANTE CONSOLIDADO EM RAZÃO DA RECALCITRÂNCIA DO DEVEDOR NO CUMPRIMENTO DA ORDEM.

MULTA COMINATÓRIA INCIDENTE A PARTIR DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR, E NÃO DA JUNTADA DO MANDADO AOS AUTOS.

PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. (AC n.º 0824811-98.2017.8.20.5001, da 1ª Câmara Cível do TJRN.

Rel.

Des.

Dilermando Mota, j. 28/10/2020).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE ABERTURA DE CRÉDITO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS.

PLEITO DE BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO.

CUMPRIMENTO PELA PARTE AUTORA DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PARA LIBERAÇÃO DA HIPOTECA.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRESENTE DEMANDA.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DEMANDADA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ.

PEDIDO DE REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA FORMULADO PELA PARTE DEMANDADA.

DESCABIMENTO.

APLICAÇÃO DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ART. 85, § 2º, DO CPC.

SENTENÇA MANTIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (AC n.º 0828319-18.2018.8.20.5001, da 1ª Câmara Cível do TJRN.

Relª.

Drª.

Berenice Capuxu (Juíza Convocada), j. 28/10/2020).

EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.

BAIXA NA HIPOTECA E PENHOR GRAVADOS NO IMÓVEL EM QUESTÃO EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM, SUSCITADA PELO BANCO APELANTE.

ANÁLISE EM SEDE MERITÓRIA.

MÉRITO.

PLEITO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO APELO.

IMPOSSIBILIDADE.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL DADO PELA CONSTRUTORA, A AGENTE FINANCEIRO, A TÍTULO DE GARANTIA HIPOTECÁRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO CONSUMIDOR ADQUIRENTE.

SÚMULA 308 DO STJ.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

As razões da apelante não são suficientes para atribuir efeito suspensivo ao recurso, pois não há amparo à argumentação trazida. 2.

O Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento, editando a Súmula 308 que esclarece: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3.

Diante do integral adimplemento do valor do bem junto à Construtora pela autora/apelada, afigura-se flagrante a abusividade no tocante a hipoteca e penhor gravados em favor do Banco apelante, que recaiam sobre o imóvel da parte autora/apelada. 4.

Precedentes do STJ (AgRg no REsp 1331071/CE, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 04/08/2015, DJe 14/08/2015; AgRg no AREsp 315.211/RS, Rel.

Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/08/2014, DJe 26/08/2014) e do TJRN (Ag n° 2017.006246-6, Rel.

Desembargador Vivaldo Pinheiro, 3ª Câmara Cível, j. 15/08/2017; Ag nº 2017.000844-8, Rel.

Desembargador Ibanez Monteiro, 2ª Câmara Cível, j. 15/08/2017; Ag nº 2017.005031-3, Rel.

Desembargador Amaury Moura Sobrinho, 3ª Câmara Cível, j. 01/08/2017; Ag n° 2015.020099-8, Relª.

Desembargadora Judite Nunes, 2ª Câmara Cível, j. 22/11/2016). 5.

Recurso conhecido e desprovido. (AC .º 0806603-95.2019.8.20.5001, da 2ª Câmara Cível do TJRN, Rel.

Des.

Virgílio Macêdo Jr.

J. 20/08/2020).

Desta feita, verifica-se que não merece prosperar o pleito recursal, visto que não apresentou qualquer fundamentação suficiente a justificar a reforma da decisão exarada.

Do mesmo modo, inexiste fundamento para que se promova readequação da sentença quanto aos honorários advocatícios, tendo em conta que seu arbitramento ponderou de maneira suficiente os critérios estabelecidos no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento dos recursos de apelação interpostos por ambas as demandadas, mantendo a sentença e majorando os honorários sucumbenciais para o percentual de 12% (doze por cento), conforme previsão do art. 85, § 11, do NCPC. É como voto.

Natal/RN, 24 de Março de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0827521-81.2023.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 24-02-2025 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (Sala para Videoconferência).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 12 de fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, 4º andar, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo nº: 0827521-81.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LINCOLN WERNER DA COSTA MOREIRA, DANIELLE MELO DA COSTA REU: BANCO DO BRASIL SA, CAPUCHE SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por LINCOLN WERNER DA COSTA MOREIRA e DANIELLE MELO DA COSTA em desfavor do BANCO DO BRASIL SA e Capuche SPE 7 Empreendimentos Imobiliários Ltda, todos qualificados na exordial.

Em síntese, os autores aduzem que celebraram um contrato de compra e venda referente a um apartamento do empreendimento Condomínio Residencial Sun River, unidade 103, torre C, no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), estando este valor quitado.

Relata que ficou no aguardo da baixa na hipoteca que recai sobre o bem em decorrência de contrato entre a construtora e o Banco demandado.

Buscou a concessão de tutela antecipada para que seja determinada a baixa no gravame hipotecário em favor do banco réu, que recai sobre o imóvel devendo este juízo oficiar diretamente o 3º ofício de notas da comarca de Natal para proceder com tal ato.

Ao final, requereu a confirmação da tutela provisória.

Em contestação (Id. 102609769), o Banco arguiu preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito sustentou a legalidade da hipoteca.

Por fim, requereu o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e a improcedência dos pedidos iniciais.

Ato contínuo, SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL apresentou contestação, ocasião em que alegou, preliminarmente, ausência de interesse de agir.

No mais, pugnou pela improcedência do pedido autoral.

Réplica à contestação em Id. 103410615. É o relatório.

Decido.

Em se tratando de demanda cuja questão de mérito é essencialmente de direito e que a documentação colacionada aos autos é suficiente a fazer prova dos aspectos fáticos, impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do CPC.

Tendo em vista que o gravame discutido na presente demanda decorre diretamente de relação contratual prévia entre a instituição financeira e a empresa imobiliária, entendo pertinente que ambas figurem no polo passivo dessa lide.

Acerca da temática, é o posicionamento jurisprudencial pátrio: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

IMÓVEL QUITADO INTEGRALMENTE.

MANUTENÇÃO DO GRAVAME.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO.

PRELIMINAR REJEITADA.

MÉRITO.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA Nº 308 DO STJ.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO IMPROVIDO.

O credor hipotecário da construtora, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que possui como objetivo anular hipoteca de imóvel, integralmente quitado por terceiro de boa-fé.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Súmula 308 STJ. (TJBA - Apelação nº 0519622-34.2016.8.05.0001. Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível.

Relator: Des.

Mário Augusto Albiani Alves Junior) (grifos acrescidos).

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA - BEM IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA - HIPOTECA DADA EM GARANTIA POR CONSTRUTURA À FINANCEIRA - TERCEIRO ADQUIRENTE - BOA-FÉ - SÚMULA Nº 308 DO STJ - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - QUITAÇÃO PARCIAL DO IMÓVEL - CANCELAMENTO HIPOTECA - AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DA CONSTRUTORA - POSSIBILIDADE - SENTENÇA CONFIRMADA. - Nos termos da Súmula nº 308 do STJ, certo que a hipoteca firmada entre agente financeiro e construtora não tem eficácia quanto ao adquirente do imóvel - A ausência de prévio registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda não impede que o adquirente possa ter em seu favor o deferimento do pretendido cancelamento da hipoteca - Ainda que não efetivada a quitação integral do imóvel, o Contrato de Compra e Venda no qual se noticia a quitação parcial do bem, aliado à ausência de oposição do promitente vendedor (construtora) quanto ao cancelamento da hipoteca e, ainda, ao fato de que a Súmula nº 308 do STJ não dispõe especificamente sobre a necessidade da quitação integral do imóvel, são argumentos suficientes para o cancelamento da hipoteca. (TJ-MG - AC: 10145120404788003 Juiz de Fora, Relator: Carlos Roberto de Faria, Data de Julgamento: 09/03/2017, Câmaras Cíveis / 8ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/03/2017).

Portanto, não há o que se falar em ilegitimidade passiva no processo.

Destarte, em relação a preliminar de ausência de interesse de agir, tenho que esta também não deve ser acolhida, posto não se exige prévio requerimento ou recusa administrativa como condição da ação, sob pena de violação do acesso ao Judiciário preconizado no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.

Superada essa questão, tem-se que a parte autora cuidou de demonstrar a aquisição, por meio de contrato de compra e venda (Id. 100688577), de um imóvel da construtora Capuche SPE 7 Empreendimentos Imobiliários Ltda, o qual já foi devidamente quitado (Id. 100690601, página 1), mas sobre o qual pende hipoteca em favor do réu, que impede a escritura pública do bem, pela parte autora, perante o cartório respectivo.

Sabe-se que o credor da hipoteca tem em seu favor o direito de sequela que consiste em perseguir o bem dado em garantia contra quem quer que o possua.

Todavia, tal direito foi de certa forma afastado pelo Superior Tribunal de Justiça, quando editou o enunciado de súmula nº 308, na medida que protege o consumidor adquirente do imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda contra o direito de sequela da instituição financeira.

Pois bem.

Diante disso, o STJ estabeleceu que a hipoteca estabelecida pela construtora em favor da instituição financeira, independentemente de ser anterior ou posterior à celebração do negócio jurídico de compra e venda, é ineficaz em relação ao adquirente do imóvel: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Ainda a teor da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente.

No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. (STJ, AgInt no REsp nº 1.432.693/SP, Rel.

Ministro MARCOAURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016).

O Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, sobre o assunto, já entendeu: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DECISÃO DETERMINOU A BAIXA DA HIPOTECA.

DECISÃO PROFERIDA COM BASE NA SÚMULA 308 DO STJ.

HIPOTECA.

CONTRATO ENTRE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E CONSTRUTORA.

AUSÊNCIA DE EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES.

ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NESTA E NAS MAIS DIVERSAS CORTES DE JUSTIÇA.

AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS, FATOS OU MESMO DOCUMENTOS CAPAZES DE ENSEJAR A REFORMA DO DECISUM.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RN - AI: *01.***.*62-66 RN, Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro., Data de Julgamento: 15/08/2017, 3ª Câmara Cível).

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA DETERMINAR A BAIXA DA HIPOTECA EXISTENTE EM IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO POR SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL, SUSCITADA DE OFÍCIO.

ACOLHIMENTO.

MÉRITO: QUITAÇÃO DOS VALORES REFERENTES À UNIDADE HABITACIONAL PELOS ADQUIRENTES.

DÍVIDA CONSTRUTORA COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

SÚMULA 308 DO STJ.

POSSIBILIDADE DE BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

PRESENÇA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DE TUTELA URGÊNCIA.

ART. 300 DO CPC.

CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer parcialmente do recurso para, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator que integra este acórdão. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, processo nº 0803653-47.2020.8.20.0000.

Colegiado: Primeira Câmara Cível Magistrado(a): DILERMANDO MOTA PEREIRA Tipo Documento: Acórdão Data: 21/07/2020).

Portanto, restando incontroversa a quitação do negócio jurídico pela parte promovente, evidencia-se a obrigação do demandado em proceder com a baixa na hipoteca, propiciando a lavratura da escritura pública, pois é certo que o adquirente de imóvel não pode suportar o ônus que advém de hipoteca firmada entre instituição financeira e a construtora ou incorporadora do imóvel, sobretudo quando já quitado o preço.

Assim, o quadro descrito nos autos se amolda com perfeição a súmula do STJ.

Acresça-se que a hipoteca é um instrumento do qual o empreendedor lança mão para financiar a edificação, constituindo um custo exclusivo dele, de forma que a baixa do gravame não pode ser importa ao adquirente que arcou com suas obrigações.

Isso posto, JULGO PROCEDENTE o pedido da parte autora para reconhecer a obrigação dos réus em promover o cancelamento da hipoteca instituída no apartamento residencial n.º 103, torre c, integrante do empreendimento Condomínio Residencial Sun River, localizado na Rua Teotônio Freire, 75, Ribeira, nesta capital, de matricula nº 31.961.

Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, este que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

Transitado em julgado, arquive-se com baixa na distribuição.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

NATAL/RN, data registrada no sistema.

VALERIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Doutor Lauro Pinto, nº 315, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP 59.064-250 - Tel: (84)3616-9480 Processo n°0827521-81.2023.8.20.5001 ATO ORDINATÓRIO Na permissibilidade do artigo 203, § 4º do CPC, c/c art. 4º, VIII, do Provimento 10/2005 da Corregedoria de Justiça, INTIMO as partes, por seus advogados, para no prazo comum de 10 (dez ) dias, requerer a produção de provas adicionais ou pugnar pelo julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC).

Natal/RN, 14 de julho de 2023} JOAQUINA TEREZA ROCHA DE FARIAS PRAXEDES Analista Judiciário (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)