TJRN - 0813996-57.2022.8.20.5004

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª TURMA RECURSAL Processo: RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0813996-57.2022.8.20.5004 Polo ativo FELIPE AUGUSTO DE OLIVEIRA Advogado(s): BRUNO TORRES MIRANDA, MARCOS PHILLIP ARAUJO DE MACEDO Polo passivo ARTECASA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): MARIANA AMARAL DE MELO PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS, CRIMINAIS E DA FAZENDA PÚBLICA PRIMEIRA TURMA RECURSAL RECURSO INOMINADO N.º 0813996-57.2022.8.20.5004 RECORRENTE: FELIPE AUGUSTO DE OLIVEIRA ADVOGADO: DR.

MARCOS PHILLIP ARAUJO DE MACEDO RECORRIDO: ARTECASA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: DRA.

MARIANA AMARAL DE MELO RELATOR: JUIZ JESSÉ DE ANDRADE ALEXANDRIA EMENTA: RECURSO INOMINADO.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELO ADQUIRENTE.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

ART. 67-A LEI N° 13.786/18.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Juízes integrantes da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade do pagamento face ao disposto no art. 98, § 3º, do CPC.

Esta súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.º 9.099/95.

Natal/RN, data do sistema.

JESSÉ DE ANDRADE ALEXANDRIA Juiz Relator (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) I – RELATÓRIO 1.

Recurso Inominado interposto por FELIPE AUGUSTO DE OLIVEIRA, contra sentença proferida pelo 10° Juizado Especial Cível da Comarca de Natal/RN, que julgou improcedente o a pretensão deduzida por sim em face da ARTECASA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 2.

Segue sentença, cujo relatório se adota: "SENTENÇA Vistos etc., Dispensado o relatório na forma do art. 38, caput, da Lei n° 9.099/95.

Todavia, há de se fazer breve síntese da pretensão encartada na inicial.

FELIPE AUGUSTO DE OLIVEIRA ajuizou a presente ação contra a ARTECASA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, alegando, em síntese, que firmou com a Requerida, em 02/09/2020, um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, no valor de R$ 174.900,00 (cento e setenta e quatro mil e novecentos reais), a ser adimplido de forma parcelada.

Aduz que efetuou diversos pagamentos, somando o montante de R$ 31.956,08 (trinta e um mil, novecentos e cinquenta e seis reais e oito centavos), porém viu-se impossibilitado de continuar honrando com os pagamentos e solicitou a rescisão do contrato amigavelmente, sem sucesso, em razão de cláusula contratual que prevê retenção de 50% do montante pago, a qual considera abusiva.

Por tais motivos, requer a declaração da rescisão contratual e a devolução do valor pago com redução da multa contratual para 20%.

Houve tentativas de acordo, via autos, que restaram infrutíferas.

Em contestação, a parte Demandada levanta a preliminar de falta de interesse de agir em relação ao pedido de rescisão contratual, no mérito, sustenta a legalidade da retenção de 50% nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/18, visto que o empreendimento se encontra submetido ao regime do Patrimônio da Afetação, não podendo tal percentual ser considerado abusivo, pois além do fundamento legal possui previsão contratual.

A contestante alega, ainda, a devida dedução dos valores pagos à título de comissão de corretagem e pugna pela improcedência da pretensão autoral, com o consequente reconhecimento do percentual de retenção estabelecido em contrato, e informa que há uma quantia à disposição do Demandante para ser recebido, bastando apenas o mesmo indicar a conta para crédito.

Sobreveio manifestação autoral, em que a parte Autora rechaça os fundamentos da defesa, e os autos foram remetidos para julgamento. É o que importa mencionar.

Passo a decidir.

Tratando-se o feito de matéria exclusivamente de direito, sendo desnecessária a produção de provas em audiência, procedo ao julgamento antecipado da lide, com fulcro no artigo 355, I, do novo Código de Processo Civil.

No tocante a preliminar de falta de interesse de agir em relação ao pedido de declaração da rescisão contratual, reconheço a perda do objeto do referido pleito, vez que superado ante notificação extrajudicial enviada pela empresa Requerida ao Requerente (documentos de IDs 86521712 e 86521714) confirmando que a rescisão do contrato celebrado entre as partes já se operou.

Na sequência, acolho o pedido de justiça gratuita formulado, ante os subsídios constantes dos autos, que fazem com que este Juízo aceite a declaração do Autor no sentido de que não tem condições de arcar com as custas processuais, sem prejuízo do seu sustento e de sua família.

Compulsando os autos, restam incontroversos os pagamentos efetuados pelo Autor que somam a quantia de R$ 31.956,08 (trinta e um mil, novecentos e cinquenta e seis reais e oito centavos), conforme extrato anexo e emitido pela própria Ré, e a solicitação de distrato por parte do adquirente/Autor.

Quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador, na hipótese de impossibilidade de continuar suportando os pagamentos, como é o presente caso, a construtora/imobiliária tem o direito de reter um percentual dos valores efetivamente pagos, mesmo que o imóvel retorne ao patrimônio dos vendedores para ser comercializado novamente.

Atentando-se ao panorama que avulta dos autos, insta registrar que o instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes (ID. 85799373) foi formalizado após a entrada em vigor da Lei Federal nº 13.786/2018, nova lei que regula o desfazimento de compromissos de compra e venda, logo, necessária a incidência do referido texto legal no presente caso.

Embora as partes se enquadrem nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos moldes dos artigos 2º e 3º do CDC, denotando-se uma relação de consumo, frise-se que a vedação e revisão de cláusulas contratuais, conforme preconizam os artigos 39 e 51 do mencionado Código, encontram óbice em legislação específica que regula a matéria dos autos, Lei nº 13.786/18, que deve prevalecer em detrimento das disposições gerais da legislação consumerista.

Destarte, com as alterações implantadas pela Lei nº 13.786/2018, o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 passou a ter a seguinte redação: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31- F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifei) Com relação à comprovação do regime do patrimônio de afetação a que se encontra submetido o empreendimento negociado pela parte Ré, percebo que esta se desincumbiu de seu ônus ao apresentar a certidão da incorporação, conforme ID. 86521718 – Pág. 14.

Outrossim, o art. 35-A da Lei nº 4.591/1964 passou a prever, in verbis: Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (...) VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (...) §2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no §4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Neste sentido, além da previsão legal, vislumbro tanto no contrato como no quadro-resumo, colacionados por ambas as partes, informações redigidas de forma clara acerca das penalidades, em caso de distrato, contando com assinatura do comprador em todas as páginas, razão pela qual, para este Juízo, o Requerente não pode alegar desconhecimento de tais cláusulas, portanto, inexistente qualquer alegação de erro ou outro vício de vontade a ponto de macular a contratação.

Desse modo, com base no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964 (redação dada pela Lei nº 13.786/2018), entendo que retenção no percentual de 50% dos valores desembolsados encontra-se correta e com amparo em legislação específica, bem como em instrumento contratual, ressaltando que, antes mesmo da celebração do contrato entre as partes, a afetação do patrimônio do empreendimento já havia sido providenciada, à luz da certidão de Registro de Imóvel de ID. 86521718.

Portanto, verifico a improcedência do pedido de redução do percentual de retenção incidente no valor a ser restituído ao Demandante, deixando de analisar a quantia a ser reembolsada, tendo em vista que há nos autos informação da existência de valor já disponibilizado pela parte Ré em favor do Autor na esfera administrativa.

Em face do exposto, compete ao presente órgão judicante proferir o devido provimento jurisdicional capaz de deslindar a causa.

DISPOSITIVO Em face do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão inicial.

RECONHEÇO a perda do objeto do pedido de declaração de rescisão contratual.

CONCEDO à parte Autora os benefícios da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98 e seguintes do CPC.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado determino o arquivamento dos autos.

Natal, RN, 15 de dezembro de 2022 ANA CLÁUDIA FLORÊNCIO WAICK Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)" 3.

Em suas razões, o recorrente afirmou que não houve comprovação nos autos do motivo da multa ter sido estabelecida no patamar mais alto. 4.

Contrarrazões pelo não provimento. 5. É o relatório.

II – VOTO 6.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e defiro o pedido de justiça gratuita. 7.

Não assiste razão ao recorrente. 8.

Na hipótese, o contrato foi firmado em setembro de 2020 (ID 18388885), portanto, posterior à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A, II, da Lei 4.591/64.

Tal situação é clara nos autos, visto que a própria parte ora recorrente afirma que o instrumento contratual foi firmado sob a égide da Lei 13.786/2018, e prevê a restituição do percentual de 50% do montante pago. 9.

Dessa forma, consoante salientado alhures, a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 50% da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratado nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64, como no caso dos autos. 10.

Destarte, encontrando-se o limite previsto na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes em consonância com o contido na lei, não há como reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio do pacta sunt servanda. 11.

Nessa senda, escorreita a sentença de primeiro grau, não carecendo de reparos. 12.

Diante do exposto, pelas razões indicadas, nega-se provimento ao recurso. 13.

Condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade em face do disposto no art. 98, § 3º, do CPC. 14. É o meu voto.

Natal/RN, data do sistema.

JESSÉ DE ANDRADE ALEXANDRIA Juiz Relator (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) Natal/RN, 21 de Maio de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte 1ª Turma Recursal Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0813996-57.2022.8.20.5004, foi pautado para a Sessão VIDEOCONFERÊNCIA (Plataforma TEAMS) do dia 21-05-2025 às 09:00, a ser realizada no SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA EM 21/05/25.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 30 de abril de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte 1ª Turma Recursal Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0813996-57.2022.8.20.5004, foi pautado para a Sessão Ordinária do dia 25-03-2025 às 08:00, a ser realizada no PLENÁRIO VIRTUAL, PERÍODO: 25 a 31/03/25.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 12 de março de 2025.