TJRN - 0816574-36.2021.8.20.5001
1ª instância - 2ª Vara Civel da Comarca de Natal
Processos Relacionados - Outras Instâncias
Polo Ativo
Polo Passivo
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
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28/03/2025 07:46
Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior
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27/03/2025 23:49
Juntada de Petição de contrarrazões
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06/03/2025 03:38
Publicado Intimação em 06/03/2025.
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06/03/2025 03:38
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/02/2025
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28/02/2025 00:00
Intimação
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara Cível da Comarca de Natal 1ª Secretaria Unificada das Varas Cíveis de Natal Processo: 0816574-36.2021.8.20.5001 AUTOR: ELAINE CUNHA DE MEDEIROS REU: ESTRATEGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP ATO ORDINATÓRIO Nos termos e para os fins do art. 203, §4º, do Código de Processo Civil, c/c o art. 350 do mesmo diploma legal, procedo a INTIMAÇÃO da parte autora/apelada, por seu(s) advogado(s), para apresentar as contrarrazões ao recurso de apelação (ID 144229746), no prazo de 15 (quinze) dias úteis.
P.
I.
Natal/RN, 27 de fevereiro de 2025.
LENILSON SEABRA DE MELO Chefe de Secretaria/Analista Judiciário (documento assinado digitalmente, na forma da Lei n°. 11.419/06) -
27/02/2025 14:54
Juntada de Petição de petição
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27/02/2025 09:26
Expedição de Outros documentos.
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27/02/2025 09:25
Juntada de ato ordinatório
-
27/02/2025 00:19
Decorrido prazo de VINICIUS PIMENTEL CAVALCANTI DE OLIVEIRA em 26/02/2025 23:59.
-
27/02/2025 00:08
Decorrido prazo de VINICIUS PIMENTEL CAVALCANTI DE OLIVEIRA em 26/02/2025 23:59.
-
26/02/2025 23:14
Juntada de Petição de apelação
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05/02/2025 20:45
Juntada de Petição de comunicações
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05/02/2025 02:49
Publicado Intimação em 05/02/2025.
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05/02/2025 02:49
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/02/2025
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04/02/2025 00:00
Intimação
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da 2ª Vara Cível de Natal Processo nº: 0816574-36.2021.8.20.5001 Espécie: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ELAINE CUNHA DE MEDEIROS REU: ESTRATEGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores Pagos c/c Astreintes e com pedido de tutela de urgência em caráter liminar ajuizada por ELAINE CUNHA MEDEIROS em face de ESTRATÉGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
As partes já estão qualificadas nos autos.
A parte autora alega que, em 10 de novembro de 2020, adquiriu um imóvel da parte demandada mediante um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com Cessão de Direitos e Obrigações, cujo objeto é a aquisição de imóvel residencial não edificado, denominado Lote 325, da Quadra I, no Loteamento denominado "Loteamento São Paulo", com área privativa de 200,00m2 (duzentos metros quadrados), sob o registro na matrícula nº 507/03.
O prazo para pagamento foi estipulado em 120 (cento e vinte) meses, ao valor total de R$ 42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais), com previsão de correção monetária anual das parcelas.
A parte autora afirma que, em razão de dificuldades financeiras, não consegue mais arcar com o valor das parcelas, que se tornaram excessivamente onerosas após a correção monetária.
Sustenta que a proposta de refinanciamento apresentada pela parte demandada, que aumentaria o valor da parcela em 82,51%, é abusiva, e requer a fixação de um valor de parcela mais equilibrado, compatível com sua capacidade financeira, que gire em torno de 50% a 60% do salário mínimo vigente.
Alternativamente, caso não seja possível a manutenção do contrato com a fixação de um valor de parcela mais justo, a parte autora requer a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, com a retenção de apenas 10% do valor total, e não 30% como previsto na cláusula 14 do contrato, por considerá-la abusiva.
A inicial veio acompanhada de documentação pertinente.
O pleito antecipatório ainda não foi apreciado.
Em contestação, a parte demandada alega, em sede preliminar, a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que a parte autora não buscou a resolução extrajudicial do conflito.
No mérito, a parte demandada defende a validade do contrato e argumenta que a alegação de dificuldades financeiras da parte autora não configura motivo para a sua rescisão.
Sustenta que, em caso de resolução do contrato por iniciativa da parte autora, a devolução dos valores pagos deve seguir o procedimento previsto na Lei 9.514/1997, que prevê a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a venda do bem em leilão e a devolução à parte autora apenas do valor que sobejar após o pagamento da dívida, despesas e encargos.
A parte demandada argumenta que a conduta da parte autora configura quebra antecipada do contrato e que a devolução integral dos valores pagos configuraria enriquecimento ilícito.
Requer a improcedência dos pedidos.
A parte autora apresentou réplica à contestação. É o relatório.
Decido.
Julgo antecipadamente o objeto da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do diploma processualista civil, dispensando-se a produção de outras provas por entender suficientes os documentos juntados aos autos.
Inicialmente, sobre a preliminar de ausência de interesse de agir arguida pela parte demandada, tem-se que não merece prosperar.
A jurisprudência pátria tem admitido a possibilidade de resolução de contratos de promessa de compra e venda de imóveis por meio judicial, mesmo que não tenha havido prévia tentativa de resolução extrajudicial.
A exigência de prévia tentativa de resolução extrajudicial como condição para o ajuizamento da ação judicial configuraria obstáculo ao acesso à justiça, em desacordo com o disposto no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.
No mérito, a questão central reside na possibilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda em virtude das dificuldades financeiras alegadas pela parte autora e da onerosidade excessiva da proposta de refinanciamento apresentada pela parte demandada.
A respeito da alegação da parte demandada no sentido de que o ajuste firmado entre as partes, por se tratar de contato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, não estaria sujeito a revogação, devendo, no caso, ser aplicada as regras da Lei nº 9.514/1997, tenho que a mesma não deve prosperar, na medida em que inexiste nos autos a demonstração de que a alienação fiduciária do imóvel tenha sido registrada no Cartório de Registro Imobiliário competente, o que se afigurava como condição de eficácia da propriedade fiduciária de coisa imóvel, conforme pode ser extraído dos arts. 22 e 23 da referida Lei nº 9.514/1997, in verbis: “Art. 22.
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...).” “Art. 23.
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único.
Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.” Assim, o contrato de compra e venda em análise não é idôneo para instituir a alienação fiduciária por ausência do registro no Cartório competente, não subsistindo, pois, a garantia real de alienação fiduciária.
Desse modo, a resolução dos contratos é viável, pois a falta do registro descaracteriza o vínculo obrigacional entre as partes nos moldes ajustados, prevalecendo apenas como mero compromisso de compra e venda.
Deve ser aplicado ao presente caso exclusivamente os ditames do Código de Defesa do Consumidor e, subsidiariamente, os do Código Civil, motivo pelo qual é cabível a resolução contratual por desistência do comprador, com a retenção de parte dos valores pagos, conforme Enunciado de Súmula nº 543 do C.
Superior Tribunal de Justiça, que tem o seguinte teor: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." O distrato da promessa de compra e venda de imóvel decorre do exercício do direito de arrependimento ínsito ao negócio celebrado, no entanto, permite-se ao promitente vendedor o direito de retenção de parte do valor pago, mesmo sem a previsão expressa de cláusula penal compensatória para tal hipótese de resilição contratual.
A respeito do percentual a ser retido em favor da construtora, o Egrégio STJ vem entendendo que em caso de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do comprador, o percentual de retenção dos valores adimplidos, a título de ressarcimento dos prejuízos suportados pela Construtora, deve ser arbitrado entre 10% e 25%, segundo as circunstâncias de cada caso concreto.
Vejamos: “PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO.
PARCELAS PAGAS.
RETENÇÃO PARCIAL.
CABIMENTO.
PERCENTUAL RETIDO.
ALTERAÇÃO.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2.
O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3.
O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo.
Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1692346/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19.04.2018, DJe 26.04.2018) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CIVIL.
IMÓVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO).
PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE.
ALTERAÇÃO.
SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1.
Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.
A jurisprudencia desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 3.
A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4.
Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1688214/DF, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06.03.2018, DJe 12.03.2018 - ) Então, por definição, a penalidade deve se apresentar de forma justa, sem excessos, de forma a não permitir um enriquecimento do adverso e,
por outro lado, não ser tão irrisória que não cumpra as suas funções, porquanto faz-se necessário que a promitente vendedora seja ressarcida pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel, e, ainda, o pagamento de tributos e taxas incidentes.
No caso, considerando que foi efetuado o pagamento da quantia de R$ 27.626,89 (vinte e sete mil, seiscentos e vinte e seis reais e oitenta e nove centavos), conforme informado na inicial, tem-se que o percentual de 10% (dez por cento), correspondente ao valor de R$ 2.762,68 (dois mil setecentos e sessenta e dois reais e sessenta e oito centavos) se revela adequado, eis que tal montante não se mostra excessivo para a demandada, nem ínfimo para o autor, que deve receber a importância remanescente de R$ 24.864,21 (vinte e quatro mil oitocentos e sessenta e quatro reais a vinte e um centavos).
Registre-se que, tendo em conta que a resolução do contrato impõe o retorno das partes à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, os valores das prestações pagas pelo consumidor deverão ser restituídos de maneira imediata e em parcela única, conforme julgamento proferido pelo colendo STJ em sede de apreciação do recurso especial representativo da controvérsia nº 1300418/SC, que assim deliberou: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR.
CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.
DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.
MOMENTO. 1.
Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.
Recurso especial não provido.” (STJ, 2ª Seção, REsp 1300418/SC, Rel.
Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013 - grifei).
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos alternativos formulados por ELAINE CUNHA MEDEIROS em face de ESTRATÉGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a demandada a restituir à autora o valor de R$ 24.864,21 (vinte e quatro mil oitocentos e sessenta e quatro reais a vinte e um centavos), correspondente ao total de parcelas pagas com o desconto da retenção de 10% (dez por cento), devendo o montante ser acrescido, ainda, de juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (arts. 405 do CC e 240, do CPC) e correção monetária, contada a partir do ajuizamento da ação (art. 1°, § 2°, da lei 6.899/91), de acordo com os índices da tabela da Justiça Federal.
A partir de 28/08/2024 (início dos efeitos da Lei 14.905/2024), os juros ficam na forma do art. 406, §§ 1º e 2º, e a correção monetária nos termos do art. 389, parágrafo único, ambos do Código Civil.
Condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Após o trânsito em julgado, cientifique-se a parte vencedora, através de ato ordinatório, de que terá o prazo de 30 (trinta) dias para, caso deseje e desde que não haja o cumprimento voluntário da obrigação pela parte vencida, providenciar o cumprimento de sentença.
Transcorrido o prazo, sem manifestação, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.
A Secretaria observe se as partes juntaram substabelecimentos nos autos com pedido de intimação exclusiva de advogado, o que fica deferido, devendo a Secretaria proceder, em caso positivo, à retificação no registro do processo e observar a exclusividade pleiteada.
Publique-se.
Intimem-se.
Natal/RN, data registrada no sistema.
PAULO SÉRGIO DA SILVA LIMA Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) -
03/02/2025 10:47
Expedição de Outros documentos.
-
29/01/2025 14:00
Julgado procedente o pedido
-
05/03/2024 08:31
Conclusos para julgamento
-
29/02/2024 08:47
Recebidos os autos do CEJUSC ou Centro de Conciliação/Mediação
-
29/02/2024 08:47
Audiência CEJUSC - Conciliação Cível - VIRTUAL realizada para 28/02/2024 13:00 2ª Vara Cível da Comarca de Natal.
-
29/02/2024 08:47
Audiência de conciliação realizada conduzida por Conciliador(a) em/para 28/02/2024 13:00, 2ª Vara Cível da Comarca de Natal.
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28/02/2024 12:52
Juntada de Petição de petição
-
26/12/2023 17:40
Expedição de Outros documentos.
-
26/12/2023 17:40
Expedição de Outros documentos.
-
08/12/2023 09:22
Expedição de Outros documentos.
-
08/12/2023 09:22
Juntada de ato ordinatório
-
08/12/2023 09:20
Audiência CEJUSC - Conciliação Cível - VIRTUAL designada para 28/02/2024 13:00 2ª Vara Cível da Comarca de Natal.
-
04/12/2023 14:15
Juntada de Petição de petição
-
01/12/2023 13:28
Recebidos os autos.
-
01/12/2023 13:28
Remetidos os Autos ao CEJUSC ou Centros de Conciliação/Mediação 2ª Vara Cível da Comarca de Natal
-
01/12/2023 13:28
Expedição de Outros documentos.
-
01/12/2023 13:28
Expedição de Outros documentos.
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20/11/2023 15:44
Outras Decisões
-
08/08/2022 19:14
Decorrido prazo de RAPHAEL GURGEL MARINHO FERNANDES em 01/08/2022 23:59.
-
08/08/2022 19:13
Decorrido prazo de RAPHAEL GURGEL MARINHO FERNANDES em 01/08/2022 23:59.
-
08/08/2022 09:54
Conclusos para julgamento
-
08/08/2022 09:53
Decorrido prazo de Réu em 01/08/2022.
-
01/08/2022 22:07
Juntada de Petição de petição
-
15/07/2022 09:57
Expedição de Outros documentos.
-
15/07/2022 09:44
Juntada de ato ordinatório
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14/07/2022 20:51
Juntada de Petição de petição
-
12/06/2022 17:21
Expedição de Outros documentos.
-
12/06/2022 17:21
Juntada de ato ordinatório
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09/06/2022 14:03
Juntada de Petição de contestação
-
03/06/2022 16:00
Mandado devolvido entregue ao destinatário
-
03/06/2022 16:00
Juntada de Petição de diligência
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01/04/2022 10:36
Expedição de Mandado.
-
01/04/2022 10:18
Expedição de Certidão.
-
08/03/2022 14:00
Juntada de Petição de petição
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08/02/2022 08:16
Juntada de Certidão
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02/02/2022 07:52
Juntada de Petição de petição
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13/12/2021 11:52
Expedição de Aviso de recebimento (AR).
-
06/07/2021 08:59
Proferido despacho de mero expediente
-
10/06/2021 13:40
Conclusos para decisão
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10/06/2021 10:54
Juntada de Petição de petição incidental
-
13/05/2021 23:36
Expedição de Outros documentos.
-
13/05/2021 19:10
Proferido despacho de mero expediente
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22/04/2021 17:09
Conclusos para decisão
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15/04/2021 15:09
Juntada de Petição de petição incidental
-
09/04/2021 00:11
Expedição de Outros documentos.
-
07/04/2021 19:11
Proferido despacho de mero expediente
-
29/03/2021 11:53
Conclusos para despacho
-
29/03/2021 11:52
Distribuído por sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
29/03/2021
Ultima Atualização
27/02/2025
Valor da Causa
R$ 0,00
Detalhes
Documentos
Ato Ordinatório • Arquivo
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