TJRN - 0813021-78.2021.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0813021-78.2021.8.20.5001 Polo ativo JOSE UBIRACI ALVES MONTEIRO Advogado(s): VANIA LUCIA MATTOS FRANCA FELIX Polo passivo EVANDRO STWART DAMASCENO Advogado(s): SILVERIO XAVIER DE SOUZA Apelação Cível nº 0813021-78.2021.8.20.5001 Apelante: José Ubiraci Alves Monteiro.

Advogada: Dra.

Vânia Lúcia Mattos França Félix.

Apelado: Evandro Stewart Damasceno.

Advogado: Dr.

Silvério Xavier de Souza.

Relator: Desembargador João Rebouças.

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL.

FORO DE ELEIÇÃO DO CONTRATO.

AUSÊNCIA DE DESPROPORÇÃO ECONÔMICA ENTRE AS PARTES.

COMPETÊNCIA RELATIVA.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

SENTENÇA QUE DETERMINOU A RESOLUÇÃO CONTRATUAL E A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL AO PROPRIETÁRIO.

INÉRCIA DO ADQUIRENTE QUANTO À SUA OBRIGAÇÃO DE SOLVER REGULARMENTE O VALOR AJUSTADO.

INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA VENDA EM DUPLICIDADE.

SENTENÇA MANTIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Da leitura dos autos, constata-se que se trata de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, de forma que o valor ajustado deveria ser quitado pelo adquirente, condição sine qua non à execução definitiva. - Assim, ausente o pagamento, o ajuste deve ser rescindido em face da inadimplência contratual do comprador, operando-se, no caso, cláusula resolutiva prevista no contrato.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por José Ubiraci Alves Monteiro em face de sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Devolução de Imóvel ajuizada por Evandro Stwart Damasceno , julgou parcialmente procedente o pedido inicial “para decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinando a desocupação do imóvel especificado no prazo de 30 (trinta) dias”, além do pagamento das faturas de energia elétrica vencidas e não pagas durante o tempo da sua ocupação e da multa contratual estipulada.

Em suas razões, suscita o apelante, inicialmente, a incompetência territorial para julgamento do presente feito, vez que o imóvel se encontra localizado na cidade de Extremoz, enquanto que a ação foi ajuizada na Capital, violando o disposto no art. 47 do CPC.

Quanto ao mérito, relata que a questão trata de aquisição de um imóvel pertencente ao apelado, no valor total de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), ficando responsável pelo pagamento em parcelas.

Argumenta que jamais o contrato deveria ter sido rescindido por sua culpa, pois, após adquirir o imóvel, tomou conhecimento de que várias pessoas estavam reividicando a sua posse, inclusive havendo uma escritura particular de copra e venda do mesmo bem com o Sr.

Normando da Silva, confeccionada em data anterior.

Detalha que “é visível, a má fé do Recorrido, razão pela qual ao descobrir que o Sr.

Evandro não era mais proprietário do imóvel que havia adquirido, o Recorrente firmou Contrato de Compra e Venda com o Sr.

Normando Silva, pagando uma entrada de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) conforme atesta o Termo de Compromisso (ID 70218624).

O valor restante foi dividido em parcelas posteriormente cumpridas.” (sic) (ID 19664896 - Pág. 4).

Defende que o negócio jurídico realizado com o apelado não tem respaldo legal, vez que não era mais o proprietário do imóvel ao tempo da negociação.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso a fim de serem julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso, momento em que suscita o seu não conhecimento pela ausência de pagamento do preparo e pela intempestividade (ID 19664899).

A 15ª Procuradoria de Justiça declinou do interesse no feito. É o relatório.

VOTO Inicialmente, quanto às questões aventadas em sede de contrarrazões, foi deferida a justiça gratuita à parte apelante ainda em primeiro grau, bem como, segundo consulta ao Sistema PjE, o apelo encontra-se tempestivo.

Assim, presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne do presente recurso reside em saber acerca da legitimidade da resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista o inadimplemento por parte do adquirente, ora apelante.

Sobre a questão relativa à incompetência territorial, suscitada nas razões do recurso, colhe-se que as partes firmaram contrato de aquisição do imóvel, onde estipularam, na cláusula de eleição do foro, a Comarca de Natal como competente para dirimir eventuais celeumas (Cláusula 7ª – ID 19664825).

A jurisprudência reiterada do STJ, órgão responsável pela uniformização do direito federal no país, vem entendendo ser válida a cláusula de eleição de foro.

Somente em situações excepcionais, quando demonstrada a hipossuficiência de uma das partes e a inviabilização do acesso ao Poder Judiciário é que deve ser declarada nula a referida cláusula.

Compulsando os autos sobretudo os fundamentos fáticos e os elementos probatórios que o compõem, a cláusula de eleição de foro deve ser considerada válida, notadamente pelo fato da competência territorial ser relativa, bem como não há desproporção econômica entre as partes.

Ademais, o julgador monocrático, ainda em decisão interlocutória (ID 19664863), rejeitou a alegação de incompetência territorial, não interpondo as partes qualquer recurso.

Pois bem, compulsando detidamente os autos, infere-se não merecer guarida os argumentos que alicerçam o presente recurso.

Pelo que se pode depreender do presente feito, o contrato foi ajustado entre as partes relativamente a um imóvel de propriedade do apelado, através do pagamento no valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), ficando responsável o apelante pelas parcelas.

Dito isso, está claro que o pagamento do valor da coisa é condição sine qua non à execução definitiva do contrato.

Sabe-se que, por expressa dicção do Código Civil vigente, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476).

Trata-se da chamada “exceção de contrato não cumprido”, que, em prestígio ao princípio da boa-fé contratual, veda que qualquer dos contratantes venha a exigir o cumprimento da obrigação do outro, sem que tenha adimplido com a sua própria obrigação.

Tal regramento deve ser interpretado sistematicamente, eis que o art. 397 do Codex civilista dispõe, em seu parágrafo único, que “não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial”.

Daí decorre que, no caso submetido à apreciação judicial, o pagamento do valor do bem deveria ter sido realizada de forma escorreita pelo adquirente, mas não, conforme se pode observar da documentação colacionada aos autos.

Alega o apelante que o apelado não era mais o proprietário do imóvel, eis que este tinha sido vendido para o Sr.

Normando da Silva anteriormente, de forma que entabulou com este o pagamento do valor.

No entanto, o imóvel vendido para o Sr.

Normando da Silva em 21/06/2018 possui uma área 117,7 m² de superfície (ID 19664850 - Pág. 2), enquanto que o imóvel adquirido pelo apelante em 30/05/2019 possui uma área de 2.146,5m² (ID 19664822), não havendo maiores elementos a indicarem ser o mesmo imóvel.

Ademais, não há comprovação do pagamento dos valores pelo Sr.

Normando da Silva ao apelado, bem como não há nenhuma comprovação de que estes foram realizados pelo apelante.

Os valores pagos a terceiro não se prestam a quitar a avença.

Assim, a melhor interpretação a ser dada é de que houve, sim, descumprimento contratual, principalmente ao considerar o princípio da boa-fé.

Como sabemos, conforme dicção do art. 422 do Código Civil, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução e antes do contrato, os princípios de probidade e boa-fé.

Trata-se da função integrativa da boa-fé objetiva.

Segundo posição defendida pela doutrina, haverá violação positiva do contrato quando uma das partes contratantes transgride os deveres anexos, laterais ou instrumentais da boa-fé objetiva (CC, art 422), tais como os deveres de informação, transparência, lealdade, cooperação e proteção.

Assim, a outra conclusão não se chega senão a de que o contrato deve ser rescindido em face da incapacidade do adquirente, ora apelante, em cumprir com as suas obrigações contratuais.

Nesse sentido: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA.

RECURSO INTERPOSTO POR DEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.-ME PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.

AÇÃO INTENTADA TAMBÉM CONTRA A IMOBILIÁRIA.

AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA, VEZ QUE FIGURA COMO MERA DIVULGADORA DA VENDA.

ACOLHIMENTO.

EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO COM SUPEDÂNEO NO ART. 485, VI DO CPC.

RECURSO INTERPOSTO POR FÁBIA FIGUEIREDO FURTADO.

INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES.

RECURSO INTERPOSTO NO PRAZO LEGAL.

ARRAS PACTUADAS NO CONTRATO.

INÉRCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR QUANTO À SUA OBRIGAÇÃO DE SOLVER O VALOR REMANESCENTE, A DESPEITO DE TER SIDO NOTIFICADO PARA TANTO.

INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO COMO MEDIDA IMPERATIVA.

RETENÇÃO, POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR, DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL (ARRAS).

VIABILIDADE.

INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS.

PRECEDENTES.” (TJRN – AC nº 0808292-19.2015.8.20.5001 – De Minha Relatoria – 3ª Câmara Cível – j. em 14/11/2018 – destaquei).

Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso, arbitrando os honorários advocatícios recursais em 5% (cinco por cento) sobre o valor do proveito econômico, os quais restam suspensos, com fulcro no art. 85, §11 c/c art. 98, §3ª do CPC. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 24 de Julho de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0813021-78.2021.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 24-07-2023 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 3 de julho de 2023.