TJRN - 0810232-72.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0810232-72.2022.8.20.5001 Polo ativo ROBES PINHEIRO DE SOUZA Advogado(s): JANAINA PAULA DA SILVA VIANA, MARIA JADEILZA MESQUITA ALVES Polo passivo PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): PRISCILA CRISTINA CUNHA DO O EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

ALEGADA OMISSÃO QUANTO À APLICABILIDADE DO ART. 67-A DA LEI Nº 13.786/2018 E À INTERPRETAÇÃO DISTINTA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ.

OMISSÃO INEXISTENTE.

REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA.

EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação para afastar a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, mantendo a cláusula penal nos termos da Lei nº 13.786/2018, com retenção limitada a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e indeferimento de indenização por danos morais.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A controvérsia consiste em determinar: (i) a existência de omissão quanto à inaplicabilidade do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 e (ii) eventual interpretação distinta da Súmula nº 543 do STJ.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para suprir omissão, esclarecer obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material, conforme o art. 1.022 do CPC. 4.

O acórdão recorrido fundamentou a aplicação do art. 67-A da Lei nº 13.768/2028, bem como interpretou a Súmula nº 543 do STJ em consonância com o entendimento jurisprudencial. 5.

A insurgência da embargante se revela como mero inconformismo com o resultado do julgamento, buscando rediscutir fundamentos já apreciados, o que é incabível em sede de embargos de declaração.

IV.

DISPOSITIVO 6.

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CDC, art. 51, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Acórdão 1222040, 00182235220168070007, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 17/12/2019.

TJRN.

Embargos de Declaração em Ação Direta de Inconstitucionalidade com Pedido de Liminar n. 2016.006265-2/0001.00.

Relator: Desembargador Virgílio Macedo Jr.

Tribunal Pleno.

Julgado em 13/02/19.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma e à unanimidade de votos, conhecer e rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO A Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte nos autos da Apelação Cível n.º 0810232-72.2022.8.20.5001 interposto por ROBES PINHEIRO DE SOUZA em desfavor da empresa PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA proferiu acórdão provendo parcialmente o apelo, cuja ementa transcrevo a seguir (Id. 30638154): “EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CLÁUSULA PENAL.

LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS.

TAXA DE FRUIÇÃO.

IMÓVEL NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

DANOS MORAIS.

INOCORRÊNCIA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, reconheceu o direito do autor à rescisão do contrato, manteve a cláusula penal e a taxa de fruição e negou o pedido de indenização por danos morais.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A controvérsia consiste em determinar: (i) a legalidade da cláusula de retenção de valores pagos; (ii) a incidência da taxa de fruição; (iii) a existência de dano moral indenizável.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A aplicação da Lei nº 13.786/2018 deve observar a proteção ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, afastando cláusulas que imponham desvantagem excessiva. 4.

A cláusula penal deve ser limitada a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, respeitado o limite total de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. 5.

A taxa de fruição não é devida quando o imóvel adquirido é um lote não edificado, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça. 6 A rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador, afastando a possibilidade de indenização por danos morais, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Conhecido e parcialmente provido o recurso para afastar a cobrança da taxa de fruição, mantendo-se a cláusula penal nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, respeitado o limite total de retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. ---------------------------------------- Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; CPC, art. 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel.

Min.

João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 02/09/2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.136.016/SP, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024; STJ, AgInt no REsp nº 1791907/SP, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 08/03/2021.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma e à unanimidade de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.” Inconformada com o teor do acórdão proferido pelo colegiado, a parte apelada opôs embargos de declaração (Id. 30912570), alegando, em síntese, a omissão do julgado referente as teses levantadas em suas contrarrazões de inaplicabilidade do artigo 67-A da Lei nº 13.786/2028 e a interpretação distinta da Súmula nº 543 STJ para autorizar a devolução do saldo ressarcitório por analogia ao artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite a devolução em parcelas, mesmo para contratos firmados após a vigência da Lei 13.786/18.

Com base nessas razões, requer o acolhimento dos embargos de declaração, com atribuição de efeitos modificativos, visando à correção dos supostos vícios apontados. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame objetivo das razões nele expostas.

De início, cumpre destacar que o acolhimento dos embargos de declaração pressupõe a presença inequívoca de, ao menos, um dos vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando, portanto, como sucedâneo recursal para o reexame do mérito da decisão.

A mera inconformidade com o entendimento adotado não configura, por si só, omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

Os embargos de declaração têm como finalidade precípua o aprimoramento do julgado, visando à correção de vícios formais, sem se confundir com instrumento próprio à modificação do conteúdo decisório, salvo quando presentes os requisitos para a atribuição de efeitos infringentes.

Nesse contexto, o processamento da presente via recursal somente se justifica diante das hipóteses expressamente previstas no art. 1.022 do CPC, quais sejam: a) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; b) suprir omissão sobre ponto ou questão sobre o qual o juízo deveria se pronunciar, de ofício ou por provocação das partes; e c) corrigir erro material. É pacífico, tanto na doutrina quanto na jurisprudência, o entendimento de que, em sede de embargos de declaração, não se discute a justiça da decisão embargada, mas apenas a existência de vícios formais que comprometam sua clareza, coerência ou completude, com o objetivo de melhor explicitação da fundamentação adotada.

Assim, se o acórdão recorrido já enfrentou as questões necessárias para o julgamento da lide — ainda que de forma contrária ao interesse da embargante — não há que se falar em omissão, obscuridade ou contradição.

Dito isso, razão não assiste à recorrente, pois não se vislumbra qualquer vício no julgado, que se mostra claro na análise dos documentos acostados aos autos e das questões jurídicas discutidas nos presentes embargos de declaração.

In casu, a controvérsia cinge-se em verificar se houve omissão no julgado quanto às teses postas em contrarrazões de inaplicabilidade do artigo 67-A da Lei nº 13.786/2028 e a interpretação distinta da Súmula nº 543 STJ, aplicando por analogia o artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite a devolução em parcelas, mesmo para contratos firmados após a vigência da Lei 13.786/18.

Verifico que a insurgência da recorrente, ao apontar supostos vícios no julgado, traduz, na verdade, mero inconformismo com o resultado da decisão, e não a efetiva existência de omissão, obscuridade ou contradição.

Ademais, observa-se que o recurso busca reiterar as teses já deduzidas na apelação, sobretudo quanto à revaloração das provas e à revisão do entendimento firmado no acórdão, o que não se compatibiliza com a finalidade dos embargos de declaração, cujas hipóteses de cabimento são taxativamente previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Com efeito, transcrevo trecho do voto condutor que evidencia a análise empreendida pelo acórdão (Id. 30638154): “De início, importante destacar que o contrato (Id. 29637895) foi firmado na data de 10/11/2020, ou seja, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou substancialmente da Lei nº 4.591/1964 e estabeleceu novas regras para o distrato de compra e venda de imóveis.

A hipótese dos autos gravita em torno da rescisão de contrato de compra e venda celebrado pelas partes e consequentes indenizações por danos materiais e morais decorrentes do rompimento contratual.

O caso trata de relação consumerista, consubstanciada na compra e venda de imóvel, impõe-se resolver a lide à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.

As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de um lote do Condomínio Horizonte “Extremoz Eco Brasil” (Id. 29637895), localizado à margem da Lagoa de Extremoz no Município de Extremoz/RN, tendo sido pago até o momento o valor de R$ 72.260,00 (setenta e dois mil, duzentos e sessenta reais).

Alega o apelante, em sua exordial (Id. 29637891) que devido a dificuldades financeiras, não conseguiu mais cumprir com as obrigações pactuadas.

Pois bem.

Ressalto que a aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação protetiva, cujo art. 51, IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas, "que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Logo, as cláusulas do contrato poderão ser revistas e afastadas, caso configurem vantagem excessiva para a vendedora, caracterizando-se, o contrato em específico como de adesão, característica esta que não lhe furta o fato da autora ter sido eventual e previamente informado pela parte adversa acerca das taxas, índices e encargos incidentes, condições, preço ou mesmo travado negociação sobre este e a forma de pagamento.

Assim, embora exista um contrato livremente pactuado, o Poder Judiciário pode intervir para garantir o equilíbrio e a função social do negócio jurídico, conforme previsto em lei, especialmente quando se trata de relação de consumo (arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC).

Nesse passo, da simples leitura do instrumento contratual, se verifica que rígidas são as normas relativas às regras do loteamento, tendo sido inseridas obrigações e penalidades estipuladas apenas em desfavor do comprador.

A cláusula penal, como se sabe, possui a finalidade de reparar os danos suportados pela parte que não motivou a rescisão contratual.

No caso, restou demonstrado o direito da ré, ora apelada, na retenção dos valores pagos pelo autor a título de cláusula penal, pois foi este que deu causa ao desfazimento do negócio. (…) De fato, o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluso pela nova legislação, estabelece que é possível o desconto de cláusula penal, no índice máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, além de outros encargos, comissão de corretagem e impostos em aberto, a exemplo do IPTU, senão vejamos: (…) Ressalto que, embora a referida Lei de Distrato, confirmando ser devido a aplicação da cláusula penal no percentual em específico e outras despesas, em caso de desfazimento do contrato pelo adquirente estabeleceu, ainda, um limite total aos descontos, estabelecendo-o em 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme nova redação dada ao art. 32-A, II da Lei n.º 6.766/1979: Art. 32-A: (...) Abro parênteses para esclarecer que, apesar da previsão da taxa de fruição no art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 13.786/18, tem-se que referida regra deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor. (…) Em virtude da responsabilidade pela rescisão recair sobre o autor, emerge o direito de retenção pelo vendedor de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento, conforme pacificado pelo enunciado nº 543 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos seguintes termos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido comprador quem deu causa ao desfazimento." A esse respeito, a Corte Superior consolidou – se no sentido de permitir retenções da multa penal condenatória nos percentuais entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos montantes despendidos pelo comprador quando houver resolução do compromisso de compra e venda por solicitação (ou culpa) do compromitente, como ocorre no caso sob exame. (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021).” Destaquei.

Embora a recorrente sustente entendimento diverso, constata-se, da simples leitura do trecho acima transcrito, que suas alegações foram devidamente apreciadas.

Assim, verifico que a insurgência da recorrente, ao apontar supostos vícios no julgado, traduz, na verdade, mero inconformismo com o resultado da decisão, e não a efetiva existência de omissão, obscuridade ou contradição.

Ademais, observa-se que o recurso busca reiterar as teses já deduzidas na apelação cível, sobretudo quanto à revaloração das provas fáticas e à revisão do entendimento firmado no acórdão, o que não se compatibiliza com a finalidade dos embargos de declaração, cujas hipóteses de cabimento são taxativamente previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Na espécie, as razões recursais encontram-se completamente dissociadas das hipóteses do artigo 1.022 do CPC: a parte embargante tenta renovar de forma totalmente inadequada a rediscussão do Acórdão proferido na Apelação Civil, ignorando o fato de que os aclaratórios são recurso de fundamentação vinculada.

Sobre o tema, destaco o seguinte julgado: “EMENTA: PROCESSO CIVIL.

JULGAMENTO EXTRA PETITA.

REJEIÇÃO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

VÍCIOS.

AUSÊNCIA.

RECURSO DE FUNDAMENTAÇÃO VINCULADA E EFEITO DEVOLUTIVO RESTRITO.

ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1.

Repele-se a tese de nulidade do julgamento se há a correlação entre pedidos, sentença e acórdão, de forma a não se caracterizar decisão aquém (citra ou infra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do requerido na inicial, com a análise das questões, pelo Colegiado, nos estreitos limites da matéria apresentada. 2.

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada e de efeito devolutivo restrito, uma vez que seu conteúdo se limita às hipóteses delineadas no artigo 1022 do Código de Processo Civil, apresentando-se vedada a rediscussão da matéria. 3.

Embargos declaratórios não providos.” (Acórdão 1222040, 00182235220168070007, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 17/12/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nítido, assim, o intento de rediscutir matéria de mérito, o que não é possível nesta via processual, consoante jurisprudência desta Corte, com destaque de precedente do Superior Tribunal de Justiça, a saber: “EMENTA: PROCESSO CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE.

INEXISTÊNCIA DE OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL.

INOCORRÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (LEI 13.105/2015).

PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA A PRETEXTO DE PREQUESTIONÁ-LA.

IMPOSSIBILIDADE.

QUESTÕES DEVIDAMENTE DEBATIDAS NO ACÓRDÃO EMBARGADO.

INEXISTÊNCIA DE TESE CAPAZ DE INFIRMAR A DECISÃO RECORRIDA.

CONHECIMENTO E REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. 1.

Verificando-se que o acórdão embargado abrangeu toda a matéria trazida para análise nos presentes embargos, deve ser afastada a hipótese de omissão do julgado. 2.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que os embargos declaratórios não se prestam à rediscussão de matéria já apreciada no acórdão, mesmo porque a obscuridade, a contradição e a omissão a que se refere a lei processual são quanto aos fundamentos da decisão, e não quanto aos inconformismos da parte que não teve acolhida sua tese. 3.

Inviável o prequestionamento mediante os embargos de declaração quando importa em rediscussão da matéria, sobretudo quando já enfrentados os pontos no acórdão embargado, tal como ocorreu na presente hipótese. 4.

Precedentes do STJ (AgRg nos EDcl no Ag 1160679/SP, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Quinta Turma, j. 28/08/2012 e EDcl nos EDcl no REsp 1112049/PR, Rel.

Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04/04/2013). 5.

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.” (TJRN.

Embargos de Declaração em Ação Direta de Inconstitucionalidade com Pedido de Liminar n. 2016.006265-2/0001.00.

Relator: Desembargador Virgílio Macedo Jr.

Tribunal Pleno.

Julgado em 13/02/19).

De mais a mais, o magistrado não está obrigado a se manifestar sobre todas as alegações das partes, nem a se restringir aos fundamentos por elas invocados, bastando que apresente motivação suficiente para embasar sua decisão.

Enfim, com estes argumentos, não configuradas nenhuma das hipóteses previstas no art. 1022 do CPC, rejeito os embargos declaratórios. É como voto.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 16 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0810232-72.2022.8.20.5001 Polo ativo ROBES PINHEIRO DE SOUZA Advogado(s): JANAINA PAULA DA SILVA VIANA, MARIA JADEILZA MESQUITA ALVES Polo passivo PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): PRISCILA CRISTINA CUNHA DO O EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CLÁUSULA PENAL.

LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS.

TAXA DE FRUIÇÃO.

IMÓVEL NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

DANOS MORAIS.

INOCORRÊNCIA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, reconheceu o direito do autor à rescisão do contrato, manteve a cláusula penal e a taxa de fruição e negou o pedido de indenização por danos morais.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A controvérsia consiste em determinar: (i) a legalidade da cláusula de retenção de valores pagos; (ii) a incidência da taxa de fruição; (iii) a existência de dano moral indenizável.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A aplicação da Lei nº 13.786/2018 deve observar a proteção ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, afastando cláusulas que imponham desvantagem excessiva. 4.

A cláusula penal deve ser limitada a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, respeitado o limite total de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. 5.

A taxa de fruição não é devida quando o imóvel adquirido é um lote não edificado, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça. 6 A rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador, afastando a possibilidade de indenização por danos morais, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Conhecido e parcialmente provido o recurso para afastar a cobrança da taxa de fruição, mantendo-se a cláusula penal nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, respeitado o limite total de retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. ---------------------------------------- Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; CPC, art. 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel.

Min.

João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 02/09/2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.136.016/SP, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024; STJ, AgInt no REsp nº 1791907/SP, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 08/03/2021.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma e à unanimidade de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível (Id. 29639418) interposta por Robes Pinheiro de Souza contra sentença (Id. 29639410) proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais nº 0810232-72.2022.8.20.5001, movida em face de Phoenix Empreendimentos Ltda, que julgou parcialmente procedente o pleito autoral, nos seguintes termos: “

III - DISPOSITIVO Diante o exposto, com base no art. 487, inc.

I do CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado por Robes Pinheiro de Souza apenas para declarar o seu direito à rescisão do contrato, mas negando os pedidos de declaração de nulidades das cláusulas acerca da taxa de fruição e cláusula penal, a qual podem sim ser abatidas do montante a ser devolvido, bem como rejeitando o pedido de danos morais.

Constatada a sucumbência recíproca, CONDENO, simultaneamente, partes autora e ré nos encargos sucumbenciais, sendo para a demandante pagar, de 70% (setenta por cento), e para a parte ré, a de arcar com 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado da causa, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir do ajuizamento (Súmula 14 do STJ) e sob juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, partir do trânsito em julgado, e observada a gratuidade judiciária à parte autora, cujos ônus ficarão sobrestados, na forma do art. 98, § 3° do CPC (beneficiária da gratuidade judiciária).

P.R.I.” Em suas razões recursais, sustenta que a sentença deve ser reformada por abusividade das cláusulas contratuais, em especial a Cláusula Treze, que prevê retenção excessiva dos valores pagos pelo autor, caracterizando desvantagem excessiva ao consumidor, em afronta ao art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Alega inadequação da taxa de fruição, uma vez que o lote adquirido não foi edificado, de modo que não houve usufruto real do imóvel, tornando indevido a cobrança do encargo.

Defende limitação da retenção ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, nos termos do artigo 67-A da Lei nº 13.786/2018.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, declarando-se a nulidade da Cláusula Treze, afastando a cobrança da taxa de fruição, restringindo a retenção a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e condenando a apelada ao pagamento de indenização por danos morais.

Sem preparo, beneficiário da justiça gratuita (Id. 29637902).

Em contrarrazões (Id. 29639420), rebate os argumentos apresentados pela parte apelante e pugna pelo desprovimento do apelo.

Ausentes as hipóteses do art. 178 do CPC a ensejar a intervenção do Ministério Público. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço o apelo.

O cerne da discussão nesta instância recursal consiste em verificar a legalidade do percentual de retenção e a cobrança da taxa de fruição no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

De início, importante destacar que o contrato (Id. 29637895) foi firmado na data de 10/11/2020, ou seja, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou substancialmente da Lei nº 4.591/1964 e estabeleceu novas regras para o distrato de compra e venda de imóveis.

A hipótese dos autos gravita em torno da rescisão de contrato de compra e venda celebrado pelas partes e consequentes indenizações por danos materiais e morais decorrentes do rompimento contratual.

O caso trata de relação consumerista, consubstanciada na compra e venda de imóvel, impõe-se resolver a lide à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.

As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de um lote do Condomínio Horizonte “Extremoz Eco Brasil” (Id. 29637895), localizado à margem da Lagoa de Extremoz no Município de Extremoz/RN, tendo sido pago até o momento o valor de R$ 72.260,00 (setenta e dois mil, duzentos e sessenta reais).

Alega o apelante, em sua exordial (Id. 29637891) que devido a dificuldades financeiras, não conseguiu mais cumprir com as obrigações pactuadas.

Pois bem.

Ressalto que a aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação protetiva, cujo art. 51, IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas, "que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Logo, as cláusulas do contrato poderão ser revistas e afastadas, caso configurem vantagem excessiva para a vendedora, caracterizando-se, o contrato em específico como de adesão, característica esta que não lhe furta o fato da autora ter sido eventual e previamente informado pela parte adversa acerca das taxas, índices e encargos incidentes, condições, preço ou mesmo travado negociação sobre este e a forma de pagamento.

Assim, embora exista um contrato livremente pactuado, o Poder Judiciário pode intervir para garantir o equilíbrio e a função social do negócio jurídico, conforme previsto em lei, especialmente quando se trata de relação de consumo (arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC).

Nesse passo, da simples leitura do instrumento contratual, se verifica que rígidas são as normas relativas às regras do loteamento, tendo sido inseridas obrigações e penalidades estipuladas apenas em desfavor do comprador.

A cláusula penal, como se sabe, possui a finalidade de reparar os danos suportados pela parte que não motivou a rescisão contratual.

No caso, restou demonstrado o direito da ré, ora apelada, na retenção dos valores pagos pelo autor a título de cláusula penal, pois foi este que deu causa ao desfazimento do negócio.

Contudo, é certo que o Código Civil prevê a redução da cláusula penal, nos casos previstos pelo artigo 413: “A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

De fato, o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluso pela nova legislação, estabelece que é possível o desconto de cláusula penal, no índice máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, além de outros encargos, comissão de corretagem e impostos em aberto, a exemplo do IPTU, senão vejamos: “Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (…) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”.

Ressalto que, embora a referida Lei de Distrato, confirmando ser devido a aplicação da cláusula penal no percentual em específico e outras despesas, em caso de desfazimento do contrato pelo adquirente estabeleceu, ainda, um limite total aos descontos, estabelecendo-o em 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme nova redação dada ao art. 32-A, II da Lei n.º 6.766/1979: Art. 32-A: “art 32-A: Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III – os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.” Abro parênteses para esclarecer que, apesar da previsão da taxa de fruição no art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 13.786/18, tem-se que referida regra deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor.

Deve-se, a jurisprudência é uníssona para afastar a cobrança da taxa de fruição quando se tratar de terreno sem edificação, como no dos autos: “AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR.

CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018.

DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO.

POSSIBILIDADE.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO.

DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

SÚMULA N. 284 DO STF.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3.

Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4.

A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5.

A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6.

Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) “CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO).

DISTRATO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES.

ARRAS.

PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA Nº 83 DO STJ.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA Nº 568 DO STJ.

REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

REVISÃO DE FATOS E PROVAS.

SÚMULA Nº 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 2.

Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado.

Precedentes.

Incidência da Súmula nº 568 do STJ. 3.

O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de não se admitir, em recurso especial, a aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda ou a verificação de sucumbência mínima ou recíproca para efeito de fixação de honorários advocatícios.

Tais questões não prescindem do revolvimento de matéria fático-probatória, atraindo a incidência à hipótese da Súmula n.º 7 do STJ. 4.

Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) Portanto, ainda que o apelante tenha utilizado áreas comuns do residencial, entendo que, mesmo nessa hipótese, deve ser afastada a cobrança da taxa de fruição prevista no contrato, uma vez que o espaço em questão constitui área comum do condomínio, e não propriedade da apelada.

Em relação aos valores retidos a título de cláusula penal, entendo que havendo resolução por parte do adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos, descontando-se a cláusula penal, de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, desde que não ultrapassado o limite total de descontos de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. É dizer, a pena convencional que pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da lei, não pode exceder ao montante de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Em virtude da responsabilidade pela rescisão recair sobre o autor, emerge o direito de retenção pelo vendedor de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento, conforme pacificado pelo enunciado nº 543 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos seguintes termos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido comprador quem deu causa ao desfazimento." A esse respeito, a Corte Superior consolidou – se no sentido de permitir retenções da multa penal condenatória nos percentuais entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos montantes despendidos pelo comprador quando houver resolução do compromisso de compra e venda por solicitação (ou culpa) do compromitente, como ocorre no caso sob exame. (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021).

Destaco, outrossim, que na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

Assim entendo que merece reforma parcial a decisão da magistrada para afastar a cobrança da taxa de fruição, aplicando-se a cláusula penal, conforme entendimentos exarados no presente.

Com esses fundamentos, conheço e dou parcial provimento ao apelo para afastar o abatimento da taxa de fruição, mantendo-se ainda a cláusula penal e despesas administrativas, no valor máximo de 10% (dez por cento) e a proporcionalidade da verba sucumbencial.

Por fim, dou por prequestionados todos os dispositivos indicados pelas partes nas razões recursais.

Considerando manifestamente procrastinatória a interposição de embargos aclaratórios com intuito nítido de rediscutir o decisum (art. 1.026, § 2º do CPC). É como voto.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 15 de Abril de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0810232-72.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão HÍBRIDA (Presencial / videoconferência) do dia 15-04-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC (HÍBRIDA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 10 de abril de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0810232-72.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão HÍBRIDA (Presencial / videoconferência) do dia 08-04-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC (HÍBRIDA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 3 de abril de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0810232-72.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 07-04-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 14ª Vara Cível da Comarca de Natal Processo: 0810232-72.2022.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ROBES PINHEIRO DE SOUZA REU: PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA.

SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta por Robes Pinheiro de Souza em face de Phoenix Empreendimentos Ltda.

Em Inicial (Id. 79167459), o autor alega que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a ré, mas devido a dificuldades financeiras, não conseguiu mais cumprir com as obrigações pactuadas.

Pleiteia a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, deduzindo-se percentual razoável a título de retenção, bem como indenização por danos morais em razão de cláusulas que considera abusivas no contrato.

Pediu justiça gratuita e concessão de liminar para suspender os efeitos da cobrança do contrato, ambas deferidas em Id. 79174588.

Citada, a parte ré apresentou contestação (id. 80158098).

Preliminarmente, suscita a impugnação à gratuidade judiciária.

Quanto ao mérito, defende a validade das cláusulas contratuais e a impossibilidade de devolução dos valores pagos, argumentando que o contrato é irrevogável e irretratável.

Além do mais, sustenta que foi realizado após a Lei de n. 13786/2018, postulando pela improcedência.

Informou a interposição do Agravo de Instrumento de n. 0802494-98.2022.8.20.0000 (Id. 80274822).

Concedida suspensividade (Id. 81278852).

Réplica em Id. 81612646.

Decisão de saneamento e de organização do processo em Id. 83047226, rechaçando a preliminar de impugnação à gratuidade.

Ainda destacou que sobre a Lei de Parcelamento de Solo Urbano, não se trata de uma questão preliminar, que impede o conhecimento do mérito por tratar de obstáculo processual, mas de uma questão prejudicial, que condiciona o conhecimento do mérito por se tratar de norma de regência distinta, que deverá ser levada em consideração se vigente e aplicável à espécie em julgamento, sem sombra de dúvida, sob pena de negação de vigência à lei federal.

Em Id. 84466465, a parte requerida anexou documentos que justificam eventualmente a cobrança da taxa de fruição, pelo uso das áreas comuns pelo autor (documentos de Id. 84466466 e de Id. 84466467).

Agravo de Instrumento provido (Id. 89261832), reformando a decisão liminar.

Ata da Audiência de Instrução realizada (Id. 103602206), com os vídeos que a acompanham (Id. 103602208 e Id. 103533180).

Documentos juntados por parte a parte, Formalidades observadas no feito.

Vieram conclusos para sentença.

Era o que importava relatar.

Segue a fundamentação.

II - FUNDAMENTAÇÃO Feito saneado, procedo ao julgamento.

II.1.

Da Rescisão Contratual, da Cláusula Penal e da Taxa de Fruição O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao presente caso, uma vez que o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, configura uma relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade é incompatível com a vulnerabilidade do consumidor, principalmente em contratos de adesão, como no caso em tela. É patente a possibilidade de a parte consumidora exercer o direito potestativo de resilir o contrato firmado: Art. 473.

A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único.

Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Aliás, acerca da tônica, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, que se encontre impossibilitado de continuar o pagamento das parcelas, sendo devida a restituição das quantias pagas, com retenção parcial para ressarcimento de despesas administrativas.

Assim, reconheço o direito do autor à rescisão do contrato.

Entretanto, observando o contato em espeque (Id. 79167465), constato que ele é de 10/11/2020, posterior portanto, à vigência da Lei13.786/2018, a qual realizou alterações na Lei nº 6.766/1969, de modo que não se pode determinar a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) das quantias pagas pelo promitente comprador, cf. requer o autor, senão vejamos o disposto no art. 32-A da Lei 6.766/1969: Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Portanto, deve ser retida até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, correspondente à taxa de fruição, a qual pode ser cobrada, conforme comprovam os documentos de 84466466 e de Id. 84466467, além da cláusula penal e despesas administrativas, no valor máximo de 10% (dez por cento).

II.2.

Dos Danos Morais Pela negativa da ré em admitir a rescisão, mas,

por outro lado, com base na disposição legislativa que permite a cobrança dos encargos acima, que, cf. visto, não são abusivos, entendo que não foi algo além de um mero dissabor, sobretudo ao se considerar que a construtora ré pautou sua conduta no que prescrevia a lei.

Saliento, por fim, que o julgador não está obrigado a analisar, um a um, os fundamentos das partes, podendo julgar, fundamentadamente, quando encontrar motivo suficiente para fundamentar sua decisão, à luz da remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

São alguns os precedentes: AgRg no AREsp 342924/RJ.

STJ.

Quarta Turma, Rel.

Min.

Raul Araujo, j. em 07/10/2014; AgRg no Ag 1422891/RJ.

STJ.

Segunda Turma, Rel.

Min.

Humberto Martins, j. em 04/10/2011; REsp 146338/MG.

STJ.

Segunda Turma, Rel.

Min.

Castro Meira, j. em 13/12/2005.

Válido ainda citar que o art. 93, IX, da CF exige que a decisão seja fundamentada, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos adotados (Tema n. 339 do STF, QO no Ag n. 791.292/PE).

III - DISPOSITIVO Diante o exposto, com base no art. 487, inc.

I do CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado por Robes Pinheiro de Souza apenas para declarar o seu direito à rescisão do contrato, mas negando os pedidos de declaração de nulidades das cláusulas acerca da taxa de fruição e cláusula penal, a qual podem sim ser abatidas do montante a ser devolvido, bem como rejeitando o pedido de danos morais.

Constatada a sucumbência recíproca, CONDENO, simultaneamente, partes autora e ré nos encargos sucumbenciais, sendo para a demandante pagar, de 70% (setenta por cento), e para a parte ré, a de arcar com 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado da causa, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir do ajuizamento (Súmula 14 do STJ) e sob juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, partir do trânsito em julgado, e observada a gratuidade judiciária à parte autora, cujos ônus ficarão sobrestados, na forma do art. 98, § 3° do CPC (beneficiária da gratuidade judiciária).

P.R.I.

Natal/RN, data de assinatura no sistema THEREZA CRISTINA COSTA ROCHA GOMES Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)