TJRN - 0805057-94.2024.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0805057-94.2024.8.20.0000 Polo ativo CHB - COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA Advogado(s): DIOGO PINTO NEGREIROS, JUBSON TELLES MEDEIROS DE LIMA Polo passivo FABRICIO BARBOSA NETO GASPAR Advogado(s): WILDMA MICHELINE DA CAMARA RIBEIRO EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA ANTECIPADA.

ORDEM PRECÁRIA DO JUÍZO A QUO DE CANCELAMENTO DA HIPOTECA SOBRE BENS ADQUIRIDOS PELO AUTOR, MAS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA EMPRESA DEMANDADA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO FORMULADO PELA RÉ.

RECURSO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA RECORRENTE.

ALEGADAS OMISSÕES NO VOTO CONDUTOR.

TESE INVEROSSÍMIL.

MATÉRIAS OBJETOS DO RECURSO ENFRENTADAS PELO COLEGIADO.

NÍTIDO PROPÓSITO DO EMBARGANTE DE REDISCUTIR A QUAESTIO.

VIA INADEQUADA.

ACLARATÓRIOS CONHECIDOS, MAS REJEITADOS.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade e sem parecer ministerial, em conhecer e rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do relator.

RELATÓRIO Fabricio Barbosa Neto Gaspar propôs Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada nº 0840618-51.2023.8.20.5001 contra a Companhia Hipotecária Brasileira – CHB.

Ao examinar o pedido de urgência, o Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN deferiu a medida e determinou que seja oficiado ao 7º Ofício de Notas desta Comarca para que, no prazo de 10 (dez) dias, providencie o cancelamento da hipoteca existente em favor da Companhia Hipotecária Brasileira – CHB sobre os imóveis consistentes em aptº 505 e aptº 1305, ambos pertencentes ao empreendimento Ilusion Praia Residence.

Inconformada, a demandada interpôs agravo de instrumento (Id 24460051, págs. 01/30), todavia desprovido conforme voto condutor de Id 26066407 (págs. 01/09).

Ainda descontente, opôs embargos de declaração com os seguintes argumentos (Id 26405777, págs. 01/06): a) o acórdão restou omisso por não ter observado que “em situações como a dos autos, ou seja, de aquisição de imóvel com recursos próprios, fora do SFH, o STJ já estabeleceu que é inaplicável o teor da súmula 308/STJ nos casos envolvendo aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH”; b) “a decisão vergastada é baseada em prova inexistente, pois sequer é juntado aos autos qualquer comprovante de pagamento e ou transferências bancárias, mas tão somente um termo de quitação, do qual não se pode extrair a veracidade de suas informações, pois esse deveria ser no mínimo acompanhado dos comprovantes de pagamento”, não tendo havido, portanto, manifestação expressa sobre essa questão.

Pede, então, que seja sanada a suposta omissão e “entendendo pela inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, uma vez que não se tem prova de quitação nos autos, requer seja dado provimento com efeitos infringentes aos embargos, com o fito de modificar a decisão de id nº 26066407, cassando, por conseguinte a decisão de tutela deferida em favor do Embargado”.

Intimada, a parte adversa não apresentou contrarrazões (certidão de Id 27110240). É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração formulados com o objetivo de ver sanadas supostas omissões no voto condutor embargado pelos seguintes fatos: a) não restou observado que “em situações como a dos autos, ou seja, de aquisição de imóvel com recursos próprios, fora do SFH, o STJ já estabeleceu que é inaplicável o teor da súmula 308/STJ nos casos envolvendo aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH”; b) “a decisão vergastada é baseada em prova inexistente, pois sequer é juntado aos autos qualquer comprovante de pagamento e ou transferências bancárias, mas tão somente um termo de quitação, do qual não se pode extrair a veracidade de suas informações, pois esse deveria ser no mínimo acompanhado dos comprovantes de pagamento”.

Pois bem.

No tocante ao primeiro argumento, o acórdão deixou claro que as unidades adquiridas pelo agravado com alienação fiduciária entre a construtora e o agente financiador “se tratam de um flat, do que se conclui que seja para locação, seja para habitação, a finalidade em si sempre será para fins de moradia, ainda que temporária, como evidenciado pelo próprio nome do empreendimento (Ilusion Praia Residence)”.

E continua: “Desse modo, cada unidade de um condomínio de flats, ainda que alugada, continua sendo um local de moradia, ainda que provisória/temporária, diferentemente da hipótese em que a unidade é destinada à atividade empresarial, não havendo nos autos nenhum elemento nesse sentido.

Ademais, ainda que considerado de natureza mista (residencial-comercial), não há prova de que o(s) imóvel(is) seria(m) destinado(s) para fins não residenciais, devendo, portanto, ser mantida a decisão agravada, …”.

Nesse cenário, o entendimento adotado foi o de que, em se tratando de imóvel com fins de moradia (pelo menos não há prova em sentido contrário), perfeitamente aplicável o enunciado da Súmula 308 do STJ no caso concreto, não havendo, portanto, que se falar em omissão quanto a esse ponto, inclusive porque decidido com base em precedentes desta Corte de Justiça, a exemplo da Apelação Cível nº 0843663-10.2016.8.20.5001 (Relator: Des.

Cláudio Santos, 1ª Câmara Cível, Julgamento: 29.11.2018), destacada na ocasião).

Em idêntico pensamento, diferentes Turmas do Superior Tribunal de Justiça decidiram mais recentemente: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA, NULIDADE DE HIPOTECA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANOS MORAIS.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROVENIENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DIREITO PESSOAL.

RESTRIÇÃO ÀS PARTES CONTRATANTES.

CÔNJUGE QUE NÃO FEZ PARTE DO AJUSTE CONTRATUAL.

ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA.

DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.

ACÓRDÃO QUE AFASTOU O REFERIDO ENUNCIADO SUMULAR.

DECISÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO AO DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

AGRAVO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis" (REsp 247.344/MG, Rel.

Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2001, DJ de 16/04/2001, p. 107).

Súmula 239 do STJ. 2.

Hipótese em que o Tribunal de origem acolheu preliminar de ilegitimidade ativa, em relação ao cônjuge que não figurou como parte no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto de pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de direito pessoal, restrito aos contratantes.

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). 4.

Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel.

Min.

ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008).

Precedentes. 5.

Em sentido contrário, o Tribunal de origem afastou a incidência da Súmula 308/STJ, assentando que, por não se tratar de unidade imobiliária adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o referido entendimento sumular não se aplicava, devendo ser mantida a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. 6.

Agravo interno provido.

Recurso especial parcialmente provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ. (STJ, AgInt no REsp n. 2.129.038/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). 2.

Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp nº 953.510/PR (Rel.

Min.

ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008). 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.927.672/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022) Por fim, quanto à tese de ausência de prova do adimplemento das unidades, o v. acórdão objeto de recurso deixou claro que “não há dúvida quanto à quitação das unidades, fato inclusive não contestado pela recorrente”, conclusão esta extraída do exame das razões trazidas no agravo de instrumento, em que o próprio recorrente menciona que o agravante “desembolsou cerca de 400 mil reais para aquisição de 02 (dois) flats” (Id 24460051, pág. 18).

Inexiste, portanto, qualquer vício a ser sanado na decisão Colegiada, sendo nítida a pretensão do recorrente de ver alterado o entendimento adotado pelo Órgão Julgador, por não se conformar com o decidido.

Pelos argumentos expostos, rejeito os embargos de declaração. É como voto.

Luiz Alberto Dantas Filho Juiz convocado - Relator Natal/RN, 14 de Outubro de 2024.

Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento 0805057-94.2024.8.20.0000 Embargante: CHB – Companhia Hipotecária Brasileira em Liquidação Extrajudicial Advogados: Diogo Pinto Negreiros (OAB/RN 6.717) e Jubson Telles Medeiros de Lima Embargado: Fabricio Barbosa Neto Gaspar Advogados: Fernando de Araújo Jales Costa (OAB/RN 4.602), Wildma Micheline da Câmara (OAB/RN 11.908) e Danilo Felipe Araújo Lima (OAB/RN 15.854) Relatora: Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo DESPACHO Considerando-se o disposto no art. 1023, § 2º[1], do NCPC, intime-se o embargado para que possa se manifestar sobre os aclaratórios opostos, no prazo legal.

A seguir, retorne concluso.

Cumpra-se.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora [1] Art. 1.023.

Os embargos serão opostos, no prazo de 5 (cinco) dias, em petição dirigida ao juiz, com indicação do erro, obscuridade, contradição ou omissão, e não se sujeitam a preparo. (...) § 2º O juiz intimará o embargado para, querendo, manifestar-se, no prazo de 5 (cinco) dias, sobre os embargos opostos, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão embargada.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0805057-94.2024.8.20.0000 Polo ativo CHB - COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA Advogado(s): DIOGO PINTO NEGREIROS, JUBSON TELLES MEDEIROS DE LIMA Polo passivo FABRICIO BARBOSA NETO GASPAR Advogado(s): WILDMA MICHELINE DA CAMARA RIBEIRO EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA ANTECIPADA.

ORDEM PRECÁRIA DO JUÍZO A QUO DE CANCELAMENTO DA HIPOTECA SOBRE BENS ADQUIRIDOS PELO AUTOR, MAS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA EMPRESA DEMANDADA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO FORMULADO PELA RÉ.

TESES ARGUIDAS: I – BENS DE NATUREZA COMERCIAL, O QUE AFASTA A APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ; II – AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS SEM A INTERVENIÊNCIA DA AGRAVANTE E COM REGISTRO ANTERIOR DO GRAVAME.

VERSÕES FRÁGEIS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, QUE NÃO POSSUI EFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

PRECEDENTES DO STJ E DO TJRN.

FINALIDADE DOS BENS (FLATS) PARA MORADIA, AINDA QUE TEMPORÁRIA.

AUSÊNCIA DE PROVA DE DESTINAÇÃO COMERCIAL.

POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA PELA CONSTRUTORA DEVEDORA.

APLICAÇÃO DO ENUNCIADO SUMULAR AO CASO CONCRETO.

RECURSO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade e sem parecer ministerial, em conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO Fabricio Barbosa Neto Gaspar propôs Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada nº 0840618-51.2023.8.20.5001 contra a Companhia Hipotecária Brasileira – CHB.

Ao examinar o pedido de urgência, o Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN deferiu a medida e determinou que seja oficiado ao 7º Ofício de Notas desta Comarca para que, no prazo de 10 (dez) dias, providencie o cancelamento da hipoteca existente em favor da Companhia Hipotecária Brasileira – CHB sobre os imóveis consistentes em aptº 505 e aptº 1305, ambos pertencentes ao empreendimento Ilusion Praia Residence.

Inconformada, a demandada interpôs agravo de instrumento e além de requerer os benefícios da justiça gratuita, trouxe os seguintes argumentos (Id 24460051, págs. 01/30): a) o agravado alega que adquiriu as unidades acima inteiramente com recurso próprios (R$ 400.000,00) e que ao tentar transferir as propriedades para seu nome, foi surpreendido com a informação de que elas possuíam alienação fiduciária em favor da CHB, impedindo a escrituração e transferência dos imóveis; b) os bens adquiridos são de natureza comercial, não residencial, o que afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ; c) “o negócio jurídico celebrado pelo agravado ocorreu em 2019 e 2020, e há registro de Contrato de Financiamento à Produção de Empreendimento Habitacional com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária de Bem imóvel firmado entre a empresa Nautilus e a CHB, datado de 25 de julho de 2016, dando como garantia os imóveis em questão”; e) a aquisição dos imóveis pela parte adversa não teve interveniência da agravante, daí porque a liberação precipitada do gravame autoriza a transferência para terceiros, prejudicando a garantia e inviabilizando, em caso de improcedência da lide, a operação, “quem sabe até trazendo terceiros estranhos ao litígio”; f) o ofício já foi expedido ao 7º Registro de Imóveis para fins de cancelamento do gravame, daí estar demonstrada “a urgência na determinação da revogação da decisão vergastada e a comunicação do ofício registral imediatamente para que esse reestabelece o ato referente ao gravame de alienação fiduciária perante a matrícula”; g) “nos dois contratos de promessa de compra e venda existe a cláusula décima nona, na qual consta expressamente a informação de que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente para CHB desde a aquisição, logo, essa não era uma informação nova para o agravado, como tenta caracterizar e se opor somente agora”; h) “não se pode conceber que uma pessoa que desembolsou cerca de 400 mil reais para aquisição de 02 (dois) flats o fez para residir, não, a aquisição é clara e notória de investimento e especulação comercial, sem qualquer vinculação residencial”; i) “existe claro perigo de irreversibilidade da decisão concessiva de tutela, uma vez que a CHB perdeu imediatamente a garantia que lhe foi fada pela Nautilus através do contrato de financiamento.

Eventual improcedência da demanda tornará irreversível o provimento liminar, pois a propriedade já estará transferida ao Agravado, com possibilidade, inclusive, de alienação a terceiros de boa fé”.

Com esses fundamentos, pugnou pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de “revogar a decisão que reconheceu a ineficácia dos gravames de alienação fiduciária constituídos em favor da CHB nas matrículas 34.865 (Matrícula Mãe), e seus reflexos na matrícula individualizada 68.139 (apto 1305) e 68.068 (apto 505), todas do 7º Ofício de Notas da capital, determinando que o tabelião reestabeleça os gravames da alienação fiduciária nas referidas matrícula, até o julgamento de mérito recursal”.

No mérito, busca o provimento do recurso e a consequente cassação definitiva da medida deferida na origem.

Intimada para comprovar sua hipossuficiência, a recorrente acostou os documentos de Id´s 24471231, 24471232, 24471233 e 24471234.

A gratuidade da justiça, todavia, foi indeferida (Id 24527504, págs. 01/03), tendo a requerente recolhido o preparo (Id´s 24606275 – 24606276).

O pedido de efeito suspensivo foi negado em decisão de Id 24750441 (págs. 01/07).

Em contrarrazões, a parte adversa refutou as teses do recorrente e disse esperar o desprovimento do recurso (Id 25338454, págs. 01/07).

O Dr.

Wendell Beetoven Ribeiro Agra, 19º Promotor de Justiça de Natal, em substituição legal na 10ª Procuradoria de Justiça, declinou da intervenção ministerial (Id 25397846). É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento, cujo objetivo é ver reformada a decisão de origem que autorizou a baixa do gravame existente sobre unidades imobiliárias adquiridas pelo agravado à empresa Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda, mas com garantia fiduciária para CHB – Companhia Hipotecária Brasileira em Liquidação Extrajudicial.

No tocante à questão de fundo, registro que ao examinar o pedido de concessão do efeito suspensivo formulado pela recorrente, foram expostas de forma clara e objetiva as razões de decidir em relação à impossibilidade de deferimento da pretensão e, por oportuno, transcrevo trechos do entendimento adotado na oportunidade: (...) A Súmula 308, do STJ, estabelece, in verbis, que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

O enunciado acima, portanto, fragiliza as teses da recorrente de que: a) a garantia hipotecária em nome da agravante, realizada em julho/16 (Id 24460432, pág. 06) antecede ao contrato de compra e venda dos aptos 505 e aptº 1305, ambos pertencentes ao empreendimento Ilusion Praia Residence, firmado entre o agravado e a Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda; e b) a aquisição dos imóveis pela parte adversa não contou com a interveniência da agravante, sobretudo porque a garantia do(s) bem(s) dada pela construtora ao agente financeiro não é oponível ao autor, adquirente de boa-fé que quitou o valor ajustado mediante contrato de promessa de compra e venda e, portanto, não pode responder com seu imóvel por eventual inadimplência contratual da vendedora.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e essa Corte Potiguar já decidiram: EMENTA: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2.

Ação ajuizada em 12/03/2012.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016.

Julgamento: CPC/73. 3.

O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp 1576164/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) EMENTA: CIVIL.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

AFASTAMENTO DA LIMINAR QUE DETERMINA A BAIXA NA HIPOTECA.

ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO AGRAVANTE.

INVIABILIDADE.

INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR.

DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA.

REDUÇÃO DO VALOR DA ASTREINTE.

INVIABILIDADE.

MULTA FIXADA DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.

DILAÇÃO DO PRAZO ESTABELECIDO PARA O CUMPRIMENTO DA DECISÃO JUDICIAL.

INVIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE QUE A BAIXA DA HIPOTECA EM QUESTÃO NÃO PODE SER FEITA NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - A hipoteca realizada em favor da instituição bancária que financiou a construção do empreendimento não tem eficácia perante o comprador, bem como é dever da construtora e do agente financeiro providenciar as medidas para cancelar o referido gravame. (TJRN, Agravo de Instrumento nº 0810440-92.2020.8.20.0000, Relatora: Dra.

Martha Danyelle Sant Anna Costa Barbosa – Juíza convocada, 3ª Câmara Cível, julgado em 236/02/2021, assinado em 26/02/2021) Por sua vez, não há dúvida quanto à quitação das unidades, fato inclusive não contestado pela recorrente, e quanto à tese de que os bens são de uso comercial, e não residencial, constata-se que, na verdade, os imóveis se tratam de um flat, do que se conclui que seja para locação, seja para habitação, a finalidade em si sempre será para fins de moradia, ainda que temporária, como evidenciado pelo próprio nome do empreendimento (Ilusion Praia Residence).

Sobre a natureza do bem (flat), seguem precedentes assim ementados: Apelação - Fornecimento de Água - Flat – Ausência de prova de que as unidades são destinadas ao exercício de atividade empresarial - Categoria residencial.

Moradia é o local que se habita, quer essa habitação se faça temporária ou permanentemente - Não se faz transfigurar em outro tipo o imóvel residencial consistente de unidades condominiais denominadas flats, nos quais os habitantes, além de residirem, contam com serviços mantidos pelo condomínio para trazer facilidades à vida diária.

Recursos desprovidos. (TJSP, Apelação Cível 0018954-46.2008.8.26.0477, Relator: Lino Machado, Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 30/11/2016; Data de Registro: 01/12/2016) JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA.

TRIBUTÁRIO.

LANÇAMENTO DE IPTU.

CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL COMO COMERCIAL (FLATS E QUITINETES).

RECONHECIMENTO E DEFERIMENTO ADMINISTRATIVO PARA REENQUADRAMENTO DO IMÓVEL COMO RESIDENCIAL.

PAGAMENTO DO TRIBUTO COMO RESIDENCIAL.

INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA, CONSIDERANDO O TRIBUTO LANÇADO COMO NÃO RESIDENCIAL.

ILEGALIDADE.

DANOS MORAIS CARACTERIZADOS.

VALOR FIXADO EM R$500,00.

IMPOSSIBILIDADE DE SUA REDUÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. (...) (TJDF, Acórdão 830300, 20140110127434ACJ, Relator: Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 4/11/2014, publicado no DJE: 7/11/2014.

Pág.: 214) Desse modo, cada unidade de um condomínio de flats, ainda que alugada, continua sendo um local de moradia, ainda que provisória/temporária, diferentemente da hipótese em que a unidade é destinada à atividade empresarial, não havendo nos autos nenhum elemento nesse sentido.

Ademais, ainda que considerado de natureza mista (residencial-comercial), não há prova de que o(s) imóvel(is) seria(m) destinado(s) para fins não residenciais, devendo, portanto, ser mantida a decisão agravada, conforme julgado dessa Corte de Justiça: (...) Quanto à alegação de que o imóvel seria comercial, extrai-se dos autos que o mesmo trata de uma unidade de Flat, adquirido para uso pessoal do agravado, não tendo o agravante se desincumbido do seu encargo de demonstrar que o bem sob questão seria utilizado com fins não residenciais.

Como consumidor, além de hipossuficiente na relação contratual firmada entre as partes e, tendo agido de boa-fé, não deve o adquirente do imóvel ter que suportar a responsabilidade decorrente de uma outra relação anteriormente firmada entre a construtora e o agente financeiro credor, a qual não anuiu. (...) (Agravo de Instrumento 0804873-75.2023.8.20.0000, Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro, decisão assinada em 23.02.24) EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

BAIXA NO GRAVAME DO IMÓVEL QUITADO.

APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ.

NÃO DEMONSTRAÇÃO DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO POSSUI UTILIZAÇÃO COMERCIAL.

DECISÃO QUE DEFERIU A RETIRADA DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, Agravo de Instrumento 0804761-09.2023.8.20.0000, Des.

Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, julgado em 25/11/2023, publicado em 27/11/2023) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. (...) MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

GRAVAME QUE PROVOCOU IMPEDIMENTO DA ESCRITURAÇÃO DO BEM.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRESENTE DEMANDA.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS ENTIDADES DEMANDADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308 DO STJ.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRN, Apelação Cível nº 0843663-10.2016.8.20.5001, Relator: Des.

Cláudio Santos, 1ª Câmara Cível, Julgamento: 29.11.2018) Sendo assim, quitados os bens, a hipoteca perde a eficácia frente ao terceiro adquirente de boa-fé, sobretudo quando seu cancelamento não trará qualquer prejuízo ao credor hipotecário diante da possibilidade de substituição da garantia pela construtora devedora, o que, por sua vez, afasta o periculum in mora, requisito igualmente necessário à concessão da suspensividade vindicada. (...) Desse modo, não havendo qualquer alteração fática na hipótese em exame, ratifico o entendimento proferido quando da análise e indeferimento do pedido de efeito suspensivo, cujo posicionamento está em harmonia com vários precedentes da Corte Potiguar destacados na oportunidade.

Pelos argumentos expostos, nego provimento ao agravo de instrumento. É como voto.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora VOTO VENCIDO VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento, cujo objetivo é ver reformada a decisão de origem que autorizou a baixa do gravame existente sobre unidades imobiliárias adquiridas pelo agravado à empresa Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda, mas com garantia fiduciária para CHB – Companhia Hipotecária Brasileira em Liquidação Extrajudicial.

No tocante à questão de fundo, registro que ao examinar o pedido de concessão do efeito suspensivo formulado pela recorrente, foram expostas de forma clara e objetiva as razões de decidir em relação à impossibilidade de deferimento da pretensão e, por oportuno, transcrevo trechos do entendimento adotado na oportunidade: (...) A Súmula 308, do STJ, estabelece, in verbis, que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

O enunciado acima, portanto, fragiliza as teses da recorrente de que: a) a garantia hipotecária em nome da agravante, realizada em julho/16 (Id 24460432, pág. 06) antecede ao contrato de compra e venda dos aptos 505 e aptº 1305, ambos pertencentes ao empreendimento Ilusion Praia Residence, firmado entre o agravado e a Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda; e b) a aquisição dos imóveis pela parte adversa não contou com a interveniência da agravante, sobretudo porque a garantia do(s) bem(s) dada pela construtora ao agente financeiro não é oponível ao autor, adquirente de boa-fé que quitou o valor ajustado mediante contrato de promessa de compra e venda e, portanto, não pode responder com seu imóvel por eventual inadimplência contratual da vendedora.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e essa Corte Potiguar já decidiram: EMENTA: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2.

Ação ajuizada em 12/03/2012.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016.

Julgamento: CPC/73. 3.

O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp 1576164/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) EMENTA: CIVIL.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

AFASTAMENTO DA LIMINAR QUE DETERMINA A BAIXA NA HIPOTECA.

ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO AGRAVANTE.

INVIABILIDADE.

INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR.

DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA.

REDUÇÃO DO VALOR DA ASTREINTE.

INVIABILIDADE.

MULTA FIXADA DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.

DILAÇÃO DO PRAZO ESTABELECIDO PARA O CUMPRIMENTO DA DECISÃO JUDICIAL.

INVIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE QUE A BAIXA DA HIPOTECA EM QUESTÃO NÃO PODE SER FEITA NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - A hipoteca realizada em favor da instituição bancária que financiou a construção do empreendimento não tem eficácia perante o comprador, bem como é dever da construtora e do agente financeiro providenciar as medidas para cancelar o referido gravame. (TJRN, Agravo de Instrumento nº 0810440-92.2020.8.20.0000, Relatora: Dra.

Martha Danyelle Sant Anna Costa Barbosa – Juíza convocada, 3ª Câmara Cível, julgado em 236/02/2021, assinado em 26/02/2021) Por sua vez, não há dúvida quanto à quitação das unidades, fato inclusive não contestado pela recorrente, e quanto à tese de que os bens são de uso comercial, e não residencial, constata-se que, na verdade, os imóveis se tratam de um flat, do que se conclui que seja para locação, seja para habitação, a finalidade em si sempre será para fins de moradia, ainda que temporária, como evidenciado pelo próprio nome do empreendimento (Ilusion Praia Residence).

Sobre a natureza do bem (flat), seguem precedentes assim ementados: Apelação - Fornecimento de Água - Flat – Ausência de prova de que as unidades são destinadas ao exercício de atividade empresarial - Categoria residencial.

Moradia é o local que se habita, quer essa habitação se faça temporária ou permanentemente - Não se faz transfigurar em outro tipo o imóvel residencial consistente de unidades condominiais denominadas flats, nos quais os habitantes, além de residirem, contam com serviços mantidos pelo condomínio para trazer facilidades à vida diária.

Recursos desprovidos. (TJSP, Apelação Cível 0018954-46.2008.8.26.0477, Relator: Lino Machado, Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 30/11/2016; Data de Registro: 01/12/2016) JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA.

TRIBUTÁRIO.

LANÇAMENTO DE IPTU.

CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL COMO COMERCIAL (FLATS E QUITINETES).

RECONHECIMENTO E DEFERIMENTO ADMINISTRATIVO PARA REENQUADRAMENTO DO IMÓVEL COMO RESIDENCIAL.

PAGAMENTO DO TRIBUTO COMO RESIDENCIAL.

INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA, CONSIDERANDO O TRIBUTO LANÇADO COMO NÃO RESIDENCIAL.

ILEGALIDADE.

DANOS MORAIS CARACTERIZADOS.

VALOR FIXADO EM R$500,00.

IMPOSSIBILIDADE DE SUA REDUÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. (...) (TJDF, Acórdão 830300, 20140110127434ACJ, Relator: Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 4/11/2014, publicado no DJE: 7/11/2014.

Pág.: 214) Desse modo, cada unidade de um condomínio de flats, ainda que alugada, continua sendo um local de moradia, ainda que provisória/temporária, diferentemente da hipótese em que a unidade é destinada à atividade empresarial, não havendo nos autos nenhum elemento nesse sentido.

Ademais, ainda que considerado de natureza mista (residencial-comercial), não há prova de que o(s) imóvel(is) seria(m) destinado(s) para fins não residenciais, devendo, portanto, ser mantida a decisão agravada, conforme julgado dessa Corte de Justiça: (...) Quanto à alegação de que o imóvel seria comercial, extrai-se dos autos que o mesmo trata de uma unidade de Flat, adquirido para uso pessoal do agravado, não tendo o agravante se desincumbido do seu encargo de demonstrar que o bem sob questão seria utilizado com fins não residenciais.

Como consumidor, além de hipossuficiente na relação contratual firmada entre as partes e, tendo agido de boa-fé, não deve o adquirente do imóvel ter que suportar a responsabilidade decorrente de uma outra relação anteriormente firmada entre a construtora e o agente financeiro credor, a qual não anuiu. (...) (Agravo de Instrumento 0804873-75.2023.8.20.0000, Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro, decisão assinada em 23.02.24) EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

BAIXA NO GRAVAME DO IMÓVEL QUITADO.

APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ.

NÃO DEMONSTRAÇÃO DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO POSSUI UTILIZAÇÃO COMERCIAL.

DECISÃO QUE DEFERIU A RETIRADA DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, Agravo de Instrumento 0804761-09.2023.8.20.0000, Des.

Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, julgado em 25/11/2023, publicado em 27/11/2023) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. (...) MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

GRAVAME QUE PROVOCOU IMPEDIMENTO DA ESCRITURAÇÃO DO BEM.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRESENTE DEMANDA.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS ENTIDADES DEMANDADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308 DO STJ.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRN, Apelação Cível nº 0843663-10.2016.8.20.5001, Relator: Des.

Cláudio Santos, 1ª Câmara Cível, Julgamento: 29.11.2018) Sendo assim, quitados os bens, a hipoteca perde a eficácia frente ao terceiro adquirente de boa-fé, sobretudo quando seu cancelamento não trará qualquer prejuízo ao credor hipotecário diante da possibilidade de substituição da garantia pela construtora devedora, o que, por sua vez, afasta o periculum in mora, requisito igualmente necessário à concessão da suspensividade vindicada. (...) Desse modo, não havendo qualquer alteração fática na hipótese em exame, ratifico o entendimento proferido quando da análise e indeferimento do pedido de efeito suspensivo, cujo posicionamento está em harmonia com vários precedentes da Corte Potiguar destacados na oportunidade.

Pelos argumentos expostos, nego provimento ao agravo de instrumento. É como voto.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 22 de Julho de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0805057-94.2024.8.20.0000, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 22-07-2024 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 28 de junho de 2024.

AGRAVO DE INSTRUMENTO 0805057-94.2024.8.20.0000 AGRAVANTE: CHB – Companhia Hipotecária Brasileira em Liquidação Extrajudicial Advogados: Diogo Pinto Negreiros (OAB/RN 6.717) e Jubson Telles Medeiros de Lima AGRAVADO: Fabricio Barbosa Neto Gaspar Advogados: Fernando de Araújo Jales Costa (OAB/RN 4.602), Wildma Micheline da Câmara (OAB/RN 11.908) e Danilo Felipe Araújo Lima (OAB/RN 15.854) RELATORA: Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo DECISÃO Fabricio Barbosta Neto Gaspar propôs Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada nº 0840618-51.2023.8.20.5001 contra a Companhia Hipotecária Brasileira – CHB.

Ao examinar o pedido de urgência, o Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN deferiu a medida e determinou que seja oficiado ao 7º Ofício de Notas desta Comarca para que, no prazo de 10 (dez) dias, providencie o cancelamento da hipoteca existente em favor da Companhia Hipotecária Brasileira – CHB sobre os imóveis consistentes em aptº 505 e aptº 1305, ambos pertencentes ao empreendimento Ilusion Praia Residence.

Inconformada, a demandada interpôs agravo de instrumento e além de requerer os benefícios da justiça gratuita, trouxe os seguintes argumentos (Id 24460051, págs. 01/30): a) o agravado alega que adquiriu as unidades acima, inteiramente com recurso próprios, pelo valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) e que ao tentar transferir as propriedades para seu nome, foi surpreendido com a informação de que elas possuíam alienação fiduciária em favor da CHB, impedindo a escrituração e transferência dos imóveis; b) os bens adquiridos são de natureza comercial, não residencial, o que afasta a aplicação da Súmula 308 do SSTJ; c) “o negócio jurídico celebrado pelo agravado ocorreu em 2019 e 2020, e há registro de Contrato de Financiamento à Produção de Empreendimento Habitacional com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária de Bem imóvel firmado entre a empresa Nautilus e a CHB, datado de 25 de julho de 2016, dando como garantia os imóveis em questão”; d) a aquisição dos imóveis pela parte adversa não teve interveniência da agravante, daí porque a liberação precipitada do gravame autoriza a transferência para terceiros, prejudicando a garantia e inviabilizando, em caso de improcedência da lide, a operação, “quem sabe até trazendo terceiros estranhos ao litígio”; e) o ofício já foi expedido ao 7º Registro de Imóveis para fins de cancelamento do gravame, daí estar demonstrada “a urgência na determinação da revogação da decisão vergastada e a comunicação do ofício registral imediatamente para que esse reestabelece o ato referente ao gravame de alienação fiduciária perante a matrícula”; f) “nos dois contratos de promessa de compra e venda existe a cláusula décima nona, na qual consta expressamente a informação de que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente para CHB desde a aquisição, logo, essa não era uma informação nova para o agravado, como tenta caracterizar e se opor somente agora”; g) “não se pode conceber que uma pessoa que desembolsou cerca de 400 mil reais para aquisição de 02 (dois) flats o fez para residir, não, a aquisição é clara e notória de investimento e especulação comercial, sem qualquer vinculação residencial”; h) “existe claro perigo de irreversibilidade da decisão concessiva de tutela, uma vez que a CHB perdeu imediatamente a garantia que lhe foi fada pela Nautilus através do contrato de financiamento.

Eventual improcedência da demanda tornará irreversível o provimento liminar, pois a propriedade já estará transferida ao Agravado, com possibilidade, inclusive, de alienação a terceiros de boa fé”.

Com esses fundamentos, pugnou pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de “revogar a decisão que reconheceu a ineficácia dos gravames de alienação fiduciária constituídos em favor da CHB nas matrículas 34.865 (Matrícula Mãe), e seus reflexos na matrícula individualizada 68.139 (apto 1305) e 68.068 (apto 505), todas do 7º Ofício de Notas da capital, determinando que o tabelião reestabeleça os gravames da alienação fiduciária nas referidas matrícula, até o julgamento de mérito recursal”.

No mérito, busca o provimento do recurso e a consequente cassação definitiva da medida deferida na origem.

Intimada para comprovar sua hipossuficiência, a recorrente acostou os documentos de Id´s 24471231, 24471232, 24471233 e 24471234.

O pedido de gratuidade, todavia, foi indeferido (Id 24527504, págs. 01/03), tendo a requerente recolhido o preparo (Id´s 24606275 – 24606276). É o relatório.

DECIDO.

Satisfeitos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento e passo a avaliar a pretensão de sobrestamento do decisum de primeira instância que autorizou a baixa do gravame existente sobre unidades imobiliárias adquiridas pelo agravado à empresa Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda, mas com garantia fiduciária à companhia recorrente.

Pois bem.

Para acolher o pedido formulado, mister que estejam preenchidos os requisitos previstos no art. 995, parágrafo único, do NCPC, a saber: risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e probabilidade de provimento do recurso.

Ocorre que após examinar o feito superficialmente, entendo que a decisão, pelo menos a princípio, não deve ser suspensa, pelas razões a seguir delineadas.

A Súmula 308, do STJ, estabelece, in verbis, que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

O enunciado acima, portanto, fragiliza as teses da recorrente de que: a) a garantia hipotecária em nome da agravante, realizada em julho/16 (Id 24460432, pág. 06) antecede ao contrato de compra e venda dos aptos 505 e aptº 1305, ambos pertencentes ao empreendimento Ilusion Praia Residence, firmado entre o agravado e a Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda; e b) a aquisição dos imóveis pela parte adversa não contou com a interveniência da agravante, sobretudo porque a garantia do(s) bem(s) dada pela construtora ao agente financeiro não é oponível ao autor, adquirente de boa-fé que quitou o valor ajustado mediante contrato de promessa de compra e venda e, portanto, não pode responder com seu imóvel por eventual inadimplência contratual da vendedora.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e essa Corte Potiguar já decidiram: EMENTA: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2.

Ação ajuizada em 12/03/2012.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016.

Julgamento: CPC/73. 3.

O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp 1576164/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) EMENTA: CIVIL.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

AFASTAMENTO DA LIMINAR QUE DETERMINA A BAIXA NA HIPOTECA.

ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO AGRAVANTE.

INVIABILIDADE.

INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR.

DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA.

REDUÇÃO DO VALOR DA ASTREINTE.

INVIABILIDADE.

MULTA FIXADA DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.

DILAÇÃO DO PRAZO ESTABELECIDO PARA O CUMPRIMENTO DA DECISÃO JUDICIAL.

INVIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE QUE A BAIXA DA HIPOTECA EM QUESTÃO NÃO PODE SER FEITA NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - A hipoteca realizada em favor da instituição bancária que financiou a construção do empreendimento não tem eficácia perante o comprador, bem como é dever da construtora e do agente financeiro providenciar as medidas para cancelar o referido gravame. (TJRN, Agravo de Instrumento nº 0810440-92.2020.8.20.0000, Relatora: Dra.

Martha Danyelle Sant Anna Costa Barbosa – Juíza convocada, 3ª Câmara Cível, julgado em 236/02/2021, assinado em 26/02/2021) Por sua vez, não há dúvida quanto à quitação das unidades, fato inclusive não contestado pela recorrente, e quanto à tese de que os bens são de uso comercial, e não residencial, constata-se que, na verdade, os imóveis se tratam de um flat, do que se conclui que seja para locação, seja para habitação, a finalidade em si sempre será para fins de moradia, ainda que temporária, como evidenciado pelo próprio nome do empreendimento (Ilusion Praia Residence).

Sobre a natureza do bem (flat), seguem precedentes assim ementados: Apelação - Fornecimento de Água - Flat – Ausência de prova de que as unidades são destinadas ao exercício de atividade empresarial - Categoria residencial.

Moradia é o local que se habita, quer essa habitação se faça temporária ou permanentemente - Não se faz transfigurar em outro tipo o imóvel residencial consistente de unidades condominiais denominadas flats, nos quais os habitantes, além de residirem, contam com serviços mantidos pelo condomínio para trazer facilidades à vida diária.

Recursos desprovidos. (TJSP, Apelação Cível 0018954-46.2008.8.26.0477, Relator: Lino Machado, Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 30/11/2016; Data de Registro: 01/12/2016) JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA.

TRIBUTÁRIO.

LANÇAMENTO DE IPTU.

CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL COMO COMERCIAL (FLATS E QUITINETES).

RECONHECIMENTO E DEFERIMENTO ADMINISTRATIVO PARA REENQUADRAMENTO DO IMÓVEL COMO RESIDENCIAL.

PAGAMENTO DO TRIBUTO COMO RESIDENCIAL.

INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA, CONSIDERANDO O TRIBUTO LANÇADO COMO NÃO RESIDENCIAL.

ILEGALIDADE.

DANOS MORAIS CARACTERIZADOS.

VALOR FIXADO EM R$500,00.

IMPOSSIBILIDADE DE SUA REDUÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. (...) (TJDF, Acórdão 830300, 20140110127434ACJ, Relator: Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 4/11/2014, publicado no DJE: 7/11/2014.

Pág.: 214) Desse modo, cada unidade de um condomínio de flats, ainda que alugada, continua sendo um local de moradia, ainda que provisória/temporária, diferentemente da hipótese em que a unidade é destinada à atividade empresarial, não havendo nos autos nenhum elemento nesse sentido.

Ademais, ainda que considerado de natureza mista (residencial-comercial), não há prova de que o(s) imóvel(is) seria(m) destinado(s) para fins não residenciais, devendo, portanto, ser mantida a decisão agravada, conforme julgado dessa Corte de Justiça: (...) Quanto à alegação de que o imóvel seria comercial, extrai-se dos autos que o mesmo trata de uma unidade de Flat, adquirido para uso pessoal do agravado, não tendo o agravante se desincumbido do seu encargo de demonstrar que o bem sob questão seria utilizado com fins não residenciais.

Como consumidor, além de hipossuficiente na relação contratual firmada entre as partes e, tendo agido de boa-fé, não deve o adquirente do imóvel ter que suportar a responsabilidade decorrente de uma outra relação anteriormente firmada entre a construtora e o agente financeiro credor, a qual não anuiu. (...) (Agravo de Instrumento 0804873-75.2023.8.20.0000, Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro, decisão assinada em 23.02.24) EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

BAIXA NO GRAVAME DO IMÓVEL QUITADO.

APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ.

NÃO DEMONSTRAÇÃO DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO POSSUI UTILIZAÇÃO COMERCIAL.

DECISÃO QUE DEFERIU A RETIRADA DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, Agravo de Instrumento 0804761-09.2023.8.20.0000, Des.

Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, julgado em 25/11/2023, publicado em 27/11/2023) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. (...) MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

GRAVAME QUE PROVOCOU IMPEDIMENTO DA ESCRITURAÇÃO DO BEM.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRESENTE DEMANDA.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS ENTIDADES DEMANDADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308 DO STJ.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRN, Apelação Cível nº 0843663-10.2016.8.20.5001, Relator: Des.

Cláudio Santos, 1ª Câmara Cível, Julgamento: 29.11.2018) Sendo assim, quitados os bens, a hipoteca perde a eficácia frente ao terceiro adquirente de boa-fé, sobretudo quando seu cancelamento não trará qualquer prejuízo ao credor hipotecário diante da possibilidade de substituição da garantia pela construtora devedora, o que, por sua vez, afasta o periculum in mora, requisito igualmente necessário à concessão da suspensividade vindicada.

Pelos argumentos expostos, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo.

Intime-se o agravado, por meio de seus advogados, para apresentar contrarrazões ao recurso no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar cópia das peças que entender convenientes.

Após, vista à douta Procuradoria Geral de Justiça, para emissão de parecer.

Cumpra-se.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora

AGRAVO DE INSTRUMENTO 0805057-94.2024.8.20.0000 AGRAVANTE: CHB – Companhia Hipotecária Brasileira em Liquidação Extrajudicial Advogados: Diogo Pinto Negreiros (OAB/RN 6.717) e Jubson Telles Medeiros de Lima AGRAVADO: Fabricio Barbosa Neto Gaspar Advogados: Fernando de Araújo Jales Costa (OAB/RN 4.602), Wildma Micheline da Câmara (OAB/RN 11.908) e Danilo Felipe Araújo Lima (OAB/RN 15.854) RELATORA: Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo DECISÃO Fabricio Barbosta Neto Gaspar propôs Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada nº 0840618-51.2023.8.20.5001 contra a Companhia Hipotecária Brasileira – CHB.

Ao examinar o pedido de urgência, o Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN deferiu a medida de urgência, determinando que fosse oficiado ao 7º Ofício de Notas desta Comarca para que, no prazo de 10 (dez) dias, providencie o cancelamento da hipoteca existente em favor da Companhia Hipotecária Brasileira – CHB sobre os imóveis consistentes em: apartamento nº 1305 integrante do empreendimento Ilusion Praia Residence, de matrícula no 34.865 e apartamento nº 505 integrante do empreendimento Ilusion Praia Residence, de matrícula no 34.865”.

Inconformada, a demandada interpôs agravo de instrumento e requereu os benefícios da justiça gratuita.

Intimada para comprovar sua hipossuficiência, acostou os documentos de Id´s 24471231, 24471232, 24471233 e 24471234. É o relatório.

DECIDO.

A gratuidade da justiça pode ser requerida, de acordo com o art. 99, do NCPC, “na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso”, logo, não há óbice ao pleito formulado em sede de agravo de instrumento.

Outro ponto que merece destaque é que conforme enunciado da Súmula 481 do STJ, “faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”.

Desse modo, a concessão do pleito, no caso em exame, depende da apresentação de elementos concretos que confirmem a inexistência de recursos, por parte da agravante, para assumir, por ora, o preparo recursal.

Ocorre que, no caso concreto, a requerente alega que teve decretada sua liquidação extrajudicial, razão pela qual alega não ter condições de arcar com o referido encargo.

Não obstante, essa particularidade, por si só, não é suficiente para a concessão do benefício vindicado, conforme se extrai da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a seguir ementada: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

EMPRESARIAL.

ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

INDEFERIMENTO.

PESSOA JURÍDICA.

HIPOSSUFICIÊNCIA.

NÃO COMPROVAÇÃO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 481 DO STJ.

PRECEDENTES.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Esta Corte Superior possui entendimento jurisprudencial no sentido de que o direito à gratuidade da justiça da pessoa jurídica, ainda que em regime de liquidação extrajudicial ou de falência, depende de demonstração de sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. 2.

Agravo interno não provido. (STJ, AgInt na PET no AREsp n. 2.041.574/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023) Assim, é preciso aferir a realidade dos autos e no caso concreto, apesar da empresa ter apresentado balancetes, considera-se que a alegada hipossuficiência financeira não restou suficientemente demonstrada a ponto de amparar o deferimento do pleito, uma vez que os “balancetes de saldos” referem-se a outubro/21, dezembro/22 e dezembro/2023.

Desse modo, não há prova suficiente da incapacidade econômica da requerente e, sobretudo, contemporânea à formulação do pleito, o que impede reconhecer que o adimplemento do preparo recursal onerará sobremaneira a pessoa jurídica, ainda que em liquidação extrajudicial.

Além disso, em consulta ao sistema PJE de 1º e 2º Graus, é possível observar que a empresa: a) em feitos recentes, não requereu o beneplácito e pagou o preparo, espontaneamente, a exemplo dos Agravos de Instrumento 0802851-10.2024.8.20.0000, de relatoria do Des.

Ibanez Monteiro, e 0802846-85.2024.8.20.0000, de relatoria do Des.

João Rebouças, ambos distribuídos em 08.03.24; b) em outros processos, quando indeferida a justiça gratuita, efetuou o recolhimento do encargo (nesse sentido: AC 0863385-20.2022.8.20.5001, Relator: Desembargador Expedito Ferreira, decisão assinada em 06.11.23 e AI 0804873-75.2023.8.20.0000, Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro, decisão assinada em 03.07.23).

Tais nuances, aliadas aos frágeis documentos (balancetes não atualizados) apresentados, são suficientes para afastar a tese da CHB de que não possui condições de suportar com o valor necessário à admissibilidade recursal.

Pelos argumentos expostos, INDEFIRO o pedido de justiça gratuita.

Intime-se a recorrente para, no prazo de 05 (cinco) dias, comprovar o recolhimento do preparo, ficando advertida de que seu recurso será considerado deserto em caso de não pagamento ou da comprovação após o prazo concedido.

Atendida a diligência ou certificada a inércia da parte, retorne concluso.

Cumpra-se.

Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora