TJRN - 0856143-73.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0856143-73.2023.8.20.5001 Polo ativo CONDOMINIO GOLDEN GREEN Advogado(s): CARLOS KELSEN SILVA DOS SANTOS Polo passivo GENILDO MEDEIROS DA SILVA Advogado(s): VILSON DANTAS DA COSTA, NILSON DE BRITO JUNIOR EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS.

ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL PODE SER PENHORADO, POR SE CONSTITUIR EM GARANTIA DA DÍVIDA EXEQUENDA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

ACOLHIMENTO.

JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR.TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO BEM, E NÃO ACERCA DA RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS.

INOCORRÊNCIA DE CONFRONTO COM O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO RESP 1345331/RS – RECURSO REPETITIVO - TEMA 886.

SENTENÇA REFORMADA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso para dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível que tem como parte Recorrente CONDOMÍNIO GOLDEN GREEN e como parte Recorrida GENILDO MEDEIROS DA SILVA, interposta contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 21ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos dos Embargos de Terceiro nº 0856143-73.2023.8.20.5001, promovidos em face do ora Apelante, julgou-os procedentes, determinando “a liberação definitiva do bem afetado, qual seja o imóvel, tipo apartamento, unidade 1702, localizado no Bloco D do Condomínio GOLDEN GREEN, localizado na Rua Jaguarari, 4985, Candelária, CEP: 59064-500, Natal/RN.” Nas razões recursais, a parte embargada sustentou que “em se tratando a dívida de taxa condominial, de obrigação propter rem, e partindo-se da premissa de que o próprio bem imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado na ação de cobrança, em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo ou então em ação de execução. (…) a penhora sobre o bem imóvel devedor de taxas condominiais, ou seja, que originou a dívida exequenda, é plenamente legítima, ainda que o atual proprietário não tenha sido o responsável direto pela constituição do débito (…).” Por fim, requereu o conhecimento e provimento do apelo, para reformar a sentença, julgando-se improcedente a demanda.

A parte embargante apresentou contrarrazões.

Sem manifestação ministerial diante da ausência de interesse público que justificaria sua intervenção. É o relatório.

VOTO Verifico preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Conforme já relatado, cuida-se de Apelação Cível que tem como parte Recorrente CONDOMÍNIO GOLDEN GREEN e como parte Recorrida GENILDO MEDEIROS DA SILVA, interposta contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 21ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos dos Embargos de Terceiro nº 0856143-73.2023.8.20.5001, promovidos em face do ora Apelante, julgou-os procedentes, determinando “a liberação definitiva do bem afetado, qual seja o imóvel, tipo apartamento, unidade 1702, localizado no Bloco D do Condomínio GOLDEN GREEN, localizado na Rua Jaguarari, 4985, Candelária, CEP: 59064-500, Natal/RN.” No caso em análise, a parte Apelada ajuizou embargos de terceiro com vistas ao afastamento da constrição havida sobre o imóvel descrito na inicial, relativa à dívida oriunda de despesas condominiais, objeto da ação de execução nº 0819104-76.2022.8.20.5001, movida pelo Condomínio Apelante em desfavor da construtora FOSS & CONSULTORES LTDA.

Pretende a parte embargada a reforma do julgado, sob o argumento de que, nas ações de cobrança de cotas condominiais que estejam na fase de cumprimento de sentença, é cabível a penhora do imóvel, vez que tal bem constitui garantia ao pagamento da dívida em questão.

Entendo que assiste razão ao Apelante.

Isto porque o Superior Tribunal já se posicionou no sentido de que “Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.” Oportuno trazer à colação os seguintes julgados do STJ e desta Corte acerca do tema: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE CAPÍTULO AUTÔNOMO EM DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR EM AGRAVO INTERNO.

PRECLUSÃO.

VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15.

NÃO OCORRÊNCIA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

SIMILITUDE FÁTICA.

AUSENTE. 1.

Embargos de terceiro. 2.

A ausência de impugnação, no agravo interno, de capítulo autônomo e/ou independente da decisão monocrática do relator - proferida ao apreciar recurso especial ou agravo em recurso especial - apenas acarreta a preclusão da matéria não impugnada.

Precedente da Corte Especial. 3.

Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15. 4.

A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 5.

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

Súmula 568/STJ. 6.

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão de que a agravante COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA é a proprietária do imóvel objeto desta ação, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 7.

O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 8.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023). (grifos acrescidos) EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

EMBARGOS DE TERCEIROS.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA.

REGISTRO IMOBILIÁRIO.

IRRELEVÂNCIA.

OBRIGAÇÃO QUE ACOMPANHA A COISA (PROPTER REM).

INTELIGÊNCIA DO ART. 1345 DO CÓDIGO CIVIL.

POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DA UNIDADE.

SITUAÇÃO DISTINTA DA DISCUTIDA NO RECURSO ESPECIAL N. 1.345.331/RS.

AUSÊNCIA DE INVESTIGAÇÃO ACERCA DA RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR E CONDÔMINO.

POSSIBILIDADE DE AÇÃO DE REGRESSO.

ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0880279-71.2022.8.20.5001, Des.

CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 12/12/2023, PUBLICADO em 13/12/2023) Em que pese o entendimento já firmado pelo STJ em sede de recursos repetitivos (REsp nº 1.345.331/RS – Tema 866) acerca do direcionamento da obrigação de adimplemento de taxas condominiais somente a quem se encontre efetivamente na posse do imóvel, há de se consignar que, na situação narrada, não se está diante de discussão atinente à responsabilidade pela quitação de tais despesas e sim acerca da possibilidade de ser manutenida a constrição, ou não, do imóvel apontado na inicial.

Assim sendo, coadunando a jurisprudência do STJ já mencionada, reputo que pode ser mantida a penhora sobre o bem pertencente ao embargante/Recorrente, tendo em vista que tal imóvel ocupa a posição de garantidor da dívida exequenda.

Adite-se que a referida Corte Superior estabeleceu que é assegurado ao proprietário do imóvel o direito de regresso contra o alienante do bem, como adiante se vê: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COBRANÇA.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

PERÍODO DE POSSE.

PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PROMITENTE VENDEDOR.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO.

NÃO OCORRÊNCIA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE. 1.

A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso.

Precedentes.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)(grifos acrescidos) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DA EMBARGANTE. 1.

Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem.

Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor.

Precedentes. 2.

Na hipótese, a insurgente (promitente vendedora) readquiriu a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado, motivo pelo qual deve responder pelos débitos do condomínio, ainda que não tenha figurado como parte na ação de conhecimento no âmbito da qual formado o título executivo judicial, pois nos termos do art. 568, inc.

III, do Código de Processo Civil/73, aplicável à hipótese, a alienação ou cessão do imóvel ou direito litigioso alcança o novo devedor que assumiu a obrigação.

Precedentes. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.288.890/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 18/12/2020.)(grifos acrescidos) Diante do exposto, conheço e dou provimento ao apelo, para reformar a sentença, julgando improcedente a demanda.

Inverto os ônus sucumbenciais, condenando o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, consoante art. 85, § 2º, do CPC. É como voto.

Desembargador CLAUDIO SANTOS Relator Natal/RN, 30 de Junho de 2025.