TJRJ - 0803003-15.2023.8.19.0067

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Queimados 1ª Vara Cível da Comarca de Queimados Rua Otilia, 210, Sala 207, Vila do Tinguá, QUEIMADOS - RJ - CEP: 26383-290 CERTIDÃO Processo: 0803003-15.2023.8.19.0067 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JOAO VITOR TUBIAS DA SILVA RÉU: H ABIDO ADVOCACIA LTDA - ME Certifico que a apelação de índex 173295286 é tempestiva.

Porém, não localizei comprovante de recolhimento das custas. À parte apelante para comprovar o recolhimento tempestivo das custas ou providenciar sua regularização, no prazo de 05 dias, na forma do artigo 1.007, §§ 2º e 4º do CPC.

QUEIMADOS, 12 de maio de 2025.

LUIZ CARLOS SILVA COELHO

ESTADO DO RIO DE JANEIRO PODER JUDICIÁRIO Rua Otilia, 210, Sala 207, Vila do Tinguá, QUEIMADOS - RJ - CEP: 26383-290 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE QUEIMADOS PROCESSO N.º: 0803003-15.2023.8.19.0067 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JOAO VITOR TUBIAS DA SILVA RÉU: H ABIDO ADVOCACIA LTDA - ME SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantias pagas, com pedido de tutela de urgência, proposta por JOÃO VIOR TUBIAS DA SILVA, em desfavor de H. ÁBIDO ADVOCACIA LTDA.

Narrou a parte autora, em síntese, que no dia 05/08/2020 firmou a proposta de aquisição do terreno localizado na Rua Barbosa, lote 19, quadra 62, bairro Nossa Senhora da Conceição, Queimados/RJ, CEP: 26.321-050, mediante o pagamento do valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de entrada, em parcelas no valor de R$ 1.000,00 a serem pagas nos meses de agosto, setembro e outubro de 2020.

Sustentou que o valor restante foi parcelado em 180 parcelas, no valor de R$ 365,75 (trezentos e sessenta e cinco reais e setenta e cinco centavos), totalizando o valor de R$ 68.835,00 (sessenta e oito mil, oitocentos e trinta e cinco mil reais).

No entanto, foi informado pela requerida que as parcelas não sofreriam reajuste e que o valor final seria de R$ 65.835,00 (sessenta e cinco mil, oitocentos e trinta e cinco reais).

Alegou que no dia 06/11/2020 assinou o contrato de promessa de compra e venda e que a parte requerida juntou, sem sua autorização, um termo aditivo, alterando a cláusula de reajuste das parcelas, levando o valor final ao patamar dos R$ 100.000,000 (cem mil reais).

Aduziu, ainda, que somente após a assinatura tomou ciência do conteúdo do termo aditivo e que buscou soluções de seu desfazimento com a ré, a fim de poder pagar a quantia originariamente pactuada, não obtendo êxito.

Tentou, ainda, desfazer o contrato de forma administrativa e obter a devolução das parcelas pagas, uma vez que os reajustes o oneraram demasiadamente.

Ao final, requereu tutela de urgência para que fosse determinada a suspensão das cobranças mensais das parcelas e que a parte requerida se abstivesse de incluir o nome da parte autora no sistema de restrição de créditos e, no mérito, a declaração da resilição contratual; a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente e com o acréscimo de juros de mora de 1% ao mês ao contar da citação, e retendo-se 10% de tais valores como forma de compensação em favor da parte requerida.

Juntou documentos (ID 55256270).

Antecipação de tutela indeferida (ID 80747520).

Decisão decretando a revelia da parte requerida (ID 142871117).

Vieram os autos conclusos.

Eis o breve relato.

Passo a decidir.

Não há questões pendentes de apreciação, tampouco nulidades processuais, razão pela qual passo à fundamentação, o que faço com estrita observância ao art. 93, IX, da CF/88, e arts. 11 e 489, § 1º, ambos do CPC.

O caso é de julgamento antecipado dos pedidos, independentemente da produção de outras provas, "ex vi" do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil, em virtude dos efeitos da revelia, porquanto não oferecida resposta pela parte requerida no prazo legal, consoante já decidido no ID 142871117.

Como visto no relatório, trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto de loteamento urbano.

A relação jurídica entabulada entre as partes se encontra informada e regida pelos princípios e regramentos específicos providos pelo microssistema de defesa do consumidor, com assento constitucional (art. 170, V, da CF/88) e regulamento próprio (Lei n.º 8.078/90), uma vez que a atividade desenvolvida pela demandada se amolda ao conceito de fornecedor, trazido pelo art. 3º do CDC.

A propósito, cumpre destacar que o art. 2º-A, "a", da Lei 6.766/79, prevê que o responsável pela implantação do parcelamento e o proprietário do imóvel a ser parcelado são considerados empreendedores para fins de parcelamento do solo urbano.

Do mesmo modo, aplicando-se a teoria finalista aprofundada, amplamente acolhida pela jurisprudência do STJ, denota-se que a parte autora se enquadra no conceito de consumidor previsto no art. 2º do Código Consumerista.

Incontroverso o contrato de compromisso de venda e compra entre as partes, para aquisição de imóvel (terreno em loteamento), pago em parcelas, assim como a manifestação de vontade do promitente comprador em desfazer o negócio.

Fixadas tais premissas, após exame dos autos e das provas juntadas pela parte autora, tenho que a pretensão inicial merece acolhimento.

Quanto ao tema objeto da presente demanda, o art. 51, IV, do CDC, assim enuncia: "Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade." Já o art. 478 do Código Civil prevê que “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.” Neste mesmo sentido, é antigo o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato sob alegação de insuportabilidade da prestação devida: "PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

RESILIÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte." (EREsp. 59870/SP, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Na hipótese destes autos, a parte autora comprovou que firmou com a parte requerida a promessa de compra e venda do lote localizado na Rua Barbosa, lote 19, quadra 62, bairro Nossa Senhora da Conceição, localizado neste município de Queimados, a ser adimplido em 180 parcelas no valor de R$ 365,75 (trezentos e sessenta e cinco reais e setenta e cinco centavos), mais a entrada no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), conforme contrato de ID 55256274.

Contudo, conforme demonstrado pela autora, foi firmado o termo aditivo de ID 55256276, sem o conhecimento de seu conteúdo, aditamento este que reajustou as parcelas a serem pagas na mesma proporção da variação do índice da inflação, acarretando um aumento desproporcional nas parcelas mensais.

Além disso, é sobremodo importante assinalar que a parte requerida, conquanto devidamente citada, não apresentou defesa tempestivamente, recaindo, contra ela, a presunção de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil.

No caso ora em apreço, a manifestação da parte autora pela rescisão do instrumento de compra e venda é um direito potestativo, na medida em que ninguém pode ser obrigado a manter-se a um contrato que, por conta de dificuldades financeiras, se lhe tornou excessivamente oneroso.

Diante disso, o contrato indicado na inicial deve ser rescindido e as partes devem ser restituídas ao "status quo ante".

Nesse contexto, a extensão das perdas e danos deve ser examinada com base no conjunto probatório coligido aos autos, notadamente no que foi previsto no negócio jurídico firmado entre as partes, bem como na cláusula geral que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), a fim de que as partes sejam restituídas à condição original, à luz do princípio "restitutio in integrum".

Nesse mesmo sentido, colha-se o seguinte precedente: "RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO.

DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO.

CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO.

QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.

OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1.

Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2.

O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita.

Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. 4.

Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 5.

No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação.

Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6.

Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7.

Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" (REsp 1.471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte." (REsp n. 1.731.753/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2023, DJe de 12/5/2023.) Pois bem, no que tange à retenção de valores, a jurisprudência assentou o entendimento de que é devida a retenção pelo vendedor de um percentual da quantia paga pelo promitente comprador, no intuito de ressarcir eventuais gastos administrativos decorrentes do compromisso outrora firmado.

Assim, nos termos do verbete sumular n.º 543 do egrégio STJ "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Segundo entendimento já adotado pelo colendo STJ mostra-se razoável que o promitente vendedor retenha 10% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio, confira-se: "APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO.

RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR.

AUSÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ.

DEVOLUÇÃO DE 90% DO VALOR PAGO.

Autor, que exerce ofício de pedreiro, adquiriu lote de terreno financiado no ano de 2019, mas em razão da pandemia do COVID se viu impossibilitado de continuar arcando com as prestações mensais.

Ré que se recusou a restituir qualquer valor.

Sentença de parcial procedência condenando a ré na rescisão do contrato com a restituição de 90% das parcelas pagas, descontando-se do montante a ser restituído o valor da comissão de corretagem.

Apelação da parte ré.

Sentença mantida.

A controvérsia recursal cinge-se à quantificação do percentual a ser retido pela vendedora.

Superior Tribunal de Justiça que entende pela possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por parte do comprador quando não for suportável o adimplemento contratual.

Distrato que rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, sendo razoável a retenção de percentual a título de indenização, consubstanciado em 10% a 25% do valor pago.

Precedentes do STJ.

Cláusula penal prevendo a retenção de 10% do valor total do contrato que se revela abusiva, esvaziando o direito do promitente comprador ser ressarcido pelo que pagou.

Descabida a pretensão de retenção de valores a título de pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado.

Precedentes do STJ.

Conhecimento e desprovimento do recurso da parte ré, majorando-se os honorários de sucumbência para 12% do valor da condenação.

Recurso conhecido e não provido." (Proc. nº 0804553-44.2022.8.19.0014 - 15ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO TJRJ).

Ademais, ao sopesar as perdas da parte alienante, não se pode desconsiderar que o lote poderá ser novamente vendido, com acréscimo decorrente da valorização imobiliária, de modo que a indenização devida deve compor tão somente os prejuízos acarretados decorrentes da rescisão.

No caso ora em apreço, demonstrada a opção unilateral do proeminente comprador, pela rescisão do instrumento de compra e venda do imóvel, e tendo em vista o valor adimplido até a resolução do contrato, tenho que a retenção do valor correspondente a 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em favor do promissário vendedor, afigura-se razoável e adequada ao caso concreto.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão inicial, para a) RESCINDIR o compromisso de compra e venda do imóvel indicado na inicial; e b) DETERMINAR que a parte requerida restitua, em única parcela, os valores pagos pela parte autora, retendo o valor correspondente a 10% das parcelas adimplidas do respectivo contrato, conforme detalhado na fundamentação desta sentença.

Os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, ao passo que a correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso.

Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, ficando autorizada a posterior compensação.

Condeno a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico, conforme art. 85, § 2º, do CPC.

Intimem-se.

Nada mais havendo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

Sentença registrada e publicada eletronicamente.

Queimados/RJ, datado e assinado eletronicamente.

JeisonAnders Tavares Juiz de Direito